當你親身前往稅務局遞交表格時，可先到稅務大樓3樓的21-25號櫃枱讓職員核對資料，完成後，你便可以再上8樓有即場的監誓員可以作宣誓服務，待該監誓員簽署後，就可再把文件交回3樓的服務櫃枱。 在稅務大樓8樓進行的監誓服務並沒有額外收費的。 獲得退稅後，又可以待新居罰息期過後，透過部份還款來降低按揭成數，以減輕供樓負擔。 因此，以前換樓客採用「先賣後買」的保守策略，但今日可能不介意「先買後賣」。
否則對於需要賣樓資金，以支付新購物業尾數的換樓客，最少會有數天的居所真空期，而需要搬兩次屋，難以做到無縫交接的情況。 故此，更換自住物業，筆者建議，盡可能拉近兩宗買賣簽訂臨約的時間，確保不要落錯車，反正貴買貴賣，換了一間「啱心水」的住宅必然是正確的選擇。 然而，過去數年連串的假業主事件，促使地產代理執行新指引，大細訂均要經律師樓對數，並確認沒有資不抵債及業權人身份後，才可以交付賣方。
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計劃先買後賣的業主就等於同時持有第二物業，銀行會把第二物業當做是投資用途，同樣最高只能借5成按揭。 除非業主可以提供證明新物業是用於自住，銀行才有機會批最高8成按揭。 （6）賣出物業後，換樓人士便回復首次置業身份，稍後再買樓時就毋須繳付雙倍印花稅，只須支付較低的第2標準稅率印花稅，並可承造最高九成按揭。 如果不幸一年內都賣不出而又想退稅的話，可以轉名給近親。
因為他可以利用舊居租金補貼新居的租金，但同時也可因應自己的資金及自身需要，盤算是否連約賣樓套現；又或者是否選擇加按去增持多一個物業，變相業主不必在心急搵樓租的情況下而倉促沽貨，感覺上較實在一點。 換言之，為了保障各方面有關人士，都應該如實填寫並簽署相關文件。 值得留意的是，若任何人士填寫虛假資料導致另一方有損失，當事人可以向法庭申請向有關人士索取賠償。 樓換樓先賣後買 所謂「放盤紙」即代表地產代理條例訂明的表格3或表格5。
樓換樓先賣後買: 印花稅
香港的經濟與和各個方面的發展在未來的空間是非常有潛力的。 當香港人越賺越多錢、生活水平越來越高時，所以換樓也是情理之中。 對人生有追求，才會對生活抱有希望；換一個更大、更喜歡的物業也是一個獎勵自己的好方法。 今天的文章28Mortgage要跟大家聊一聊樓換樓的策略、流程和需要注意的細節。 樓換樓先賣後買 撻訂風險：賣出物業時，如買家撻訂，未能在限期內售出舊居，就未能夠取回稅項，屆時或要因要在在限期前找到買家而壓價出售。 簽署正式買賣合約：簽署必買必賣的「正式買賣合約」，或在「臨時買賣合約」中上加簽必買必賣條款，才落實購入新物業。
原業主早於1992年以144萬元買入單位，持貨約22年，賬面獲利359萬元，單位升值2.5倍。 買家為一對夫婦，原居天水圍，因為快將為人父母，為了更多空間，遂換入上述單位。 樓換樓先賣後買 要計算換樓的按揭成數，同樣需要視乎到底按揭申請人在申請按揭的時候，到底屬於「首置」或是「非首置」身份，然後以樓價計算按揭成數。
樓換樓先賣後買: 退稅金額
所以建議換樓人士，宜於售出物業簽署正約及收到大訂餘額後，才簽署新購物業的臨約較為穩妥(下圖)。 萬一遇上買方撻訂的情況，更可淨袋售出物業的細訂，並重售單位。 一賣（600萬元住宅）、一買（1000萬元住宅）的換樓計劃，即使資金充足，對於現金流方面仍要好好安排。 選擇簽署臨約的日子是勝負關鍵，將決定一旦對方撻訂時，對自身現金流的影響。 簽訂正約的日子沒有明文規定，但一般在兩星期內簽訂，能「走盞」的日子就只剩成交日。 於按揭新制下，只要有260萬元，便足以支付1000萬物業的首期、印花稅(以第2標準稅率計算)、經紀佣金及雜費等。
假如換樓人士成功賣出舊物業，再以首置身份買入新物業，便可獲豁免繳交15%辣招稅，只需繳付較低的從價印花稅，最高稅率不高於5%。 B.以先買後賣形式樓換樓，在申請新物業按揭時，銀行會把舊有物業的按揭也一併計算在內，未必可以借足最高成數按揭，不排除按揭成數可能減一成。 壞處是只偷到10天的成交期，由簽署售出單位臨約至新購單位臨約，時間超過一個月，期間要面對樓價上升的風險。 售出物業時，如果擔心買家簽署正約後仍會終止交易，換樓人士應將新購物業的臨約簽署日，定於售出物業的成交日之前10日左右，以確保收齊售出物業的尾數後，才需要上律師樓，簽署新買物業的正約（下圖）。 賣方在賣樓時，除了傾樓價、成交期外，資金較緊絀的換樓客更加需要注意大、細訂的交付日期。 以下收入流程表，假設賣方可在簽臨約日收取細訂，及在簽正式買賣合約時收取大訂餘額。
樓換樓先賣後買: 問題2: 「相連單位」、「複式單位」算一個單位或多於一個單位?
但如果在一年期內沽出舊居時，在簽署臨時買賣合約後，下手買家卻選擇撻訂離場或取消交易，究竟換樓客還能再次申領扣稅呢? 如果換樓人士採用先賣後買方式換樓，賣出原有物業後，未必一定可以即時搬入新居，可能需要等待一段時間後才搬得到。 在這段所謂真空期，換樓人士可以跟新業主商討，希望暫時租住原有物業一段時間，之後才搬入新居，這就是「賣後租回」方式，即是由業主變租客。 換樓人士可跟新買家簽署必買必賣的買賣合約，不論臨時買賣合約或正式買賣合約也可以加上這個條款，這樣可保障自己。
- 假如換樓人士成功賣出舊物業，再以首置身份買入新物業，便可獲豁免繳交15%辣招稅，只需繳付較低的從價印花稅，最高稅率不高於5%。
- 將軍澳峻瀅亦出現放盤一日獲承接成交，該中層實用面積746方呎三房套單位，原叫價860萬元，最後減價34萬元以826萬沽出。
- 但要留意，如有擔保按揭在身，再買樓需要通過壓力測試，9按要用DSR 35%/45%去計壓測，不容易過關。
- 唯一要注意就係換樓期間樓價突然飆升以致失去預算，以及換樓期間住所嘅安排。
- 撻訂風險：賣出物業時，如買家撻訂，未能在限期內售出舊居，就未能夠取回稅項，屆時或要因要在在限期前找到買家而壓價出售。
- 換樓客可以首置身分買樓，只需按第2標準稅率去繳付從價印花稅。
答：如果樓價持續上升，先買後賣較有利，但樓價下跌，這種方式會輸差價。 如果樓價有下跌趨勢，先賣後買會較適合，可先賣出原有物業，再趨樓價續跌時入市，以低價買入新物業。 「賣後租回」合約不影響整個物業買賣流程，買賣雙方仍要如常簽署正式買賣合約、繳交訂金、驗樓及支付尾數等。 如果舊業主租住物業，新業主申請按揭會受到影響。 陳超國指，若果物業用作自住，按揭息口會低一些，按揭保險申請規定要自住，因此若果物業有租回條款，新業主未必願意配合。 換樓人士成功賣出舊物業後，未必可以即時入住新物業。
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在最新放寬的按揭成數下，$1,000 萬或以下樓盤，可借高達9成按揭，然而，按保公司亦會視乎情況，調整最終獲批成數。 更嚴重的是，會令換樓客未能支付換樓所需的首期。 如果當時已簽訂新物業的買賣協議，更可能要撻訂。 當然，將單位出租需繳交「物業稅」，以及要繳付「雙倍印花稅」，自己就需要計清楚。 買樓收租後應怎樣填寫「物業稅」，這裡也附有連結解釋各項細節。
其後創立「壹家壹按掲轉介」，現為壹家壹按掲轉介首席按掲顧問。 政府不久前公布簡約公屋選址，究竟港、九、新界位置在哪? 一賣一買的成交時間相隔不可太短，相隔兩星期至一個月時間，以便有足夠時間處理手續及資金，一旦賣樓過程延誤數日，也有時間補救。
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不過，由簽署售出物業臨約至簽署新購物業臨約，期間相差最少一個月，須面對較大的樓價上升風險。 穩陣方案Lv 3 – 新買物業的成交日訂在售出物業成交日後兩個月遇上撻訂並須重售單位時，由於樓價10%的大訂已袋袋平安，即使以較低價放售亦不會太蝕底，換樓客不妨把價錢將就一下，務求順利脫手。 假如銀根緊絀的話，便要確保重售單位的成交期早於新購單位。
而對於這項優惠措施，是否真正意義上幫助了想在香港落地生根的港漂減輕買房負擔，又或是為香港招來了內地人才？ 今日（21日），點新聞記者就此項措施的後續安排向稅務局查詢。 房屋局回應稱，政府現正草擬相關的法例修訂，並會在今年稍後時間向立法會提交《印花稅(修訂)條例草案》。 至於何時能接受退稅申請，稅務局會在訂立退稅機制的新法例刊憲後才開始接受退稅申請。 當然，身家豐厚的換房族，一般都建議不要售出持有的單位。 因為在香港，買賣房屋的成本高，除了要交印花稅、律師費和地產仲介傭金外，還要花費很多時間精力在交易流程上，所以如非必要，最好保留手上的房子，可考慮將單位放租，賺取穩定的租金回報。
樓換樓先賣後買: 香港屋契不可不看詳解
只是需要暫時先頂著租金還有就是買樓時機，畢竟樓市很難預測。 打個比分，王生是通過先買後賣的方式進行樓換樓。 原本銀行可以批出60%按揭，可是因爲這是第二個物業，銀行有可能會把按揭成數由60%下調至50%。 樓換樓先賣後買 與此同時，王生的供款佔入息比率計算也會比較嚴謹。 加息後的壓力測試，王生的月供款不可以超過月收入的60%，但是由於是第二個物業，佔入息比率還會再下調10%。
有客人問：如果我被撻定，導致我新買嗰層也要撻，已交的印花稅能不能退回？ 其實，先賣後買，賣嗰層可以成交在買嗰層之後，而銀行計壓測時不計算賣嗰層。 以上面例子，A的成交遲過B只有一個月，銀行可以不計A的供款入買B的壓測。 由於租約時間較短，賣家通常要一次過向新買家支付所有租金，又或者事先同新買家商量定，如果「售後租回」租金可以收平啲，樓價都可以再減少少。 第二個好處係慳佣，如果賣樓嗰陣傾埋「售後租回」，通常會搵負責買賣物業同一個地產經紀處理埋短租租約，由於之前雙方都各自俾咗經紀佣金，咁通常都唔使再俾，咁又慳返幾千蚊。 當樓價處於上漲階段時，理所應當採用「先買後賣」策略，因為明天賣出的價格很大機會比今天買入的價格高，所以應該先以低價購入新的單位，之後再以較高的價格售出舊單位，以賺取差價。
樓換樓先賣後買: 樓市走勢
如選擇先賣後買，即換樓人士賣掉舊有而且唯一的物業，便可重獲首置身分，便可以較優惠的第2標準稅率來計算印花稅，詳情可參閱上表。 如果業主持有的未補地價居屋，有意換樓之前，無論如何都必須要先補地價。 樓換樓先賣後買 「補地價」的意思，是以當下的估值，指補回當初政府出售居屋單位時的折扣價。 另一方面， 如果換樓客賣出原有物業，持有期少於三年，則需繳交額外印花稅。 須繳納的稅率按物業持有期而定，稅率約為10-20%不等。
樓換樓先賣後買: 時完成樓換樓 樓市現生機？
撻訂風險：如遇上買方撻訂，換樓客又簽署新物業的買賣合約，便要另覓首期才能上會，甚至因為無法周轉而同告撻訂。 到最後成交日上律師樓收取尾數，整個程序跟當初業主買樓應該是一模一樣，所以曾有買樓經驗的業主便很熟悉。 你必須填妥稅務局表格「IRSD 112」，並親身前往稅務局遞交，屆時你須要帶「合約正本」，以及即場以支票或本票交予稅局，抬頭為「香港特別行政區政府」。
樓換樓先賣後買: 換樓先買後賣: 置業指南
假如賣方在正約階段後悔而想終止交易的話，買方可引來合約條款強制完成交易。 但相關個案通常會在律師間協調下解決，成交日可能會延遲。 在正常情況下，若買方有意如期成交，通常會於成交兩周前約地產代理驗樓、通知律師樓使用那一間銀行按揭、約時間簽轉易契與找尾數。 假如地產代理或買方律師樓，於成交前10天仍未收到買方確認訊息，便會意識到買方有意撻訂，並且向雙方律師跟進。 上述情況下，由於新購物業仍未到上律師樓簽正約的階段，而臨約亦於此階段中止，所以毋須繳付印花稅。 於簽訂臨約後，買家可選擇單方面撻訂，但至簽正約後，理論上則不可單方面撻訂。
樓換樓先賣後買: 按揭計算機
先賣後買是指把舊有單位售出，完成所有手續後才購入新的單位。 由於先把單位售出，能夠先收回首期金額，扣除律師費等雜費後，仍有充足現金購買新單位。 不過要注意先出售出單位後，需要找單位暫住，原有的傢俬需要地方安置待買入新單位後才可以入伙，處理上較為繁複。 （D）同樣在承做按揭上，換樓人士買入第二個物業，故銀行在批出按揭成數方面會收緊。 比方第二個物業樓價600萬元，原先可批出六成按揭，即貸款額360萬元，但現在只可批出五成按揭，即貸款額只有300萬元。
不過，只要業主在買入第二個單位後，一年內將第一個單位賣出，那麼仍可以向稅局申請退稅，將從價印花稅及第二標準從價印花稅的差額取回。 假如原業主的按揭尚未還清，那在完成交易之日，律師樓會將新買家交的尾數，先支付給銀行還款，剩下的再交給業主，如此便大功告成。 當你購入新物業時，但未沽出舊居，你要先預繳劃一15%從價印花稅。 樓換樓先賣後買 購入新物業時，若簽署「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」日期少於14日，可用「正式買賣合約」起計30日內繳付印花稅；反觀如果臨約及正約多於14日，則要用「臨時買賣合約」起計30日內繳清。 雖然繳付印花稅，很多時我們都會委託律師，但你亦可以自己申報。
如買家換樓購入的是樓花，則有較多時間安排出售舊單位，可以等待新屋接近收樓，完成簽署樓契後的一年內，成功將舊單位出售並完成手續，再申請退稅。 此外，亦要留意有意申請換樓退稅者如擁有多於一個單位，就算於買入新單位後同時將所有持有的舊單位悉數售出，亦不能申請退稅，由於退稅申請只接受一換一，所以申請人需確保於買入新物業時，只持有一個舊單位。 而且其他單位必須完成買賣手續，若有買家撻訂，同樣不能申請退稅。 為了打擊炒風，特區政府於2010年起，先後推出額外印花稅和買家印花稅等樓市辣招。 其中本文所提及的雙倍印花稅，是其中一種針對非首次置業人士或換樓買家而設的從價印花稅，根據規定置業者於買入單位後，須繳納樓價15%的從價印花稅。