對於壓力測試前 / 壓力測試後的兩種不同情況，銀行均設有指定的 DTI 上限。 如申請超出了上限要求，銀行便會減低放貸成數，甚至拒絕申請。 在後者的計算中，銀行模擬了按揭行率上調的環境，在「加 2 厘」的加壓情況下，再測試申請人是否有充裕的供款能力，這就是所謂的「壓力測試」了。
另外，由於按證公司批核按揭保險比銀行更嚴謹，借款人需要有穩定及持續入息，賺取佣金、自僱人士會較難申請，按證公司對於首期來源和層樓是否屬自住用途等，亦有嚴格考慮。 但銀行不會不顧風險地借貸，故需要申請人通過壓力測試，以證明貸款人有能力還款。 一般而言，銀行會以按揭申請人「每月供款與入息比率」去評定壓測，而公式中的供款和入息，存在很多可變因素，本文將為大家一一拆解。 借按揭買樓涉及大筆款項，所以銀行須要做過重重按揭批核，確認申請人通過壓力測試、有能力供款，才會批准放貸。 置業客在申請按揭前，首先可以先了解自己的每月供款與入息比率能否成功通過壓力測試。 供款與入息比率 是「每月供款」佔「每月收入」的百分點。
樓宇按揭壓力測試: 銀行按揭
對於首置申請者來說，原本通過壓測最低月入要求為HK$51,101，但現時即使不符壓測亦可按足9成，最低月入要求大減近萬元至HK$42,674，亦較承造8成按揭的月入要求低，惟每月供款相應之下必然上升。 必須好好評估是否負擔得來，否則難以應付突如其來的經濟環境轉變。 樓宇按揭壓力測試 花紅計算情況亦類似，銀行會觀察申請過去兩年的花紅，再除以24個月，以平均值加於月薪之上，以作計算。 不過，普遍銀行於承造較高成數按揭時，如九成按揭，銀行末必願意計佣金及花紅，以作為薪金水平審核。
不過，政府規定一手居屋必須使用P按作為供款利率，按揭年期最多為25年。 銀行亦有可能要求按揭申請人符合「供款入息比率」不超過50％的限制。 樓宇按揭壓力測試 表1顯示在準業主只要是首置人士購買1000萬港元或以下的現樓都可以通過新按揭保險向銀行申請最高90%的按揭成數輕鬆上車。
樓宇按揭壓力測試: 【按揭成數 & 壓力測試】按揭成數最詳盡資料庫! 首置按揭成數及壓力測試點計? 轉按按揭成數又點計?
申請人如向銀行申請按揭，銀行最基本是需要衡量按揭申請人的供款入息比率和壓力測試結果。 這個部分申請人需要兩個部分來了解分別是 【入息】和【壓力測試】。 有些公司老闆們會用公司名義購買物業，銀行同樣也會嚴格審批這類型的按揭申請。 樓宇按揭壓力測試 加上疫情過後，很多公司都面臨倒閉危機，所以銀行在批准按揭成數時更小心謹慎。 這種情況的按揭成數申請，一般上最高銀行只會借出5成按揭。
一般而言，不論新居屋/ 二手未補價居屋，綠表均可承造最高95%按揭；而白表則可承造最高90%按揭。 最低每月入息要求是根據香港金融管理局指引所要求的壓力測試而釐訂。 樓宇按揭壓力測試 壓力測試以現行利率加計算，而每月供款額必須低於其每月入息之水平。 要計算買樓首期，首先要「反求諸己」，知道自己置業人士身份以及可承造的按揭成數。
樓宇按揭壓力測試: 按揭 壓力測試是甚麼？供款入息比率如何計？
「壓力測試」是金管局在2010年要求銀行實施的一項審批按揭條件。 樓宇按揭壓力測試 過往買家申請銀行按揭，一般「供款佔入息」不多於五成已經可以，但在2010年起，申請按揭時要通過兩關。 第一關，就是「供款佔入息比率」不得多於五成外；第二關，還需假設在現水平按息上升兩厘後，供款佔申請人月入不多於60%水平。 其後，因二手樓價繼續攀升，終在2013年2月，政府把第二關的門檻進一步提升，需假設按息由現水平上升至三厘。
- 金管局規定，如現金回贈高於1％，則須於按揭額當中扣減。
- 答：承做六成按揭，而毋須買按揭保險，通常銀行會要求壓力測試。
- 但近年監管機構為控制系統風險，陸續收緊按揭指引，現時不同樓價及不同用途的物業，按揭成數、供款與入息比率及壓力測試的要求都有所不同。
- 如果沒有房地產證，就不能計入息，就算有持續過數紀錄。
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樓宇按揭壓力測試: 按揭保險是什麼？和壓力測試有什麼關係？
部份人則會透過尋找擔保人協助，但尋找擔保人後，當擔保人希望購另一層物業時，其購入物業的按揭成數及壓力測試也會收緊，同時也要交劃一15%的從價印花稅，以至運用按揭保險也會受影響，詳情可以參看我們的這篇文章。 雖然自己支付首期比例增加，借貸額減少，供款理應減少，但在審批按揭時，銀行會採取較嚴謹的「供款佔入息」及「壓力測試」準則。 一般「供款佔入息」需一半便可通過第一關，但二套房買家則需用四成計算；而「壓力測試」也會由一直計算的六成收緊至五成。 用100萬元貸款額做例子，以現時息口2.875厘，樓按攤分30年來計算，每月供款就是3,951元，供款佔入息不多於一半去計算，月入有7,902元會通過第一關。 樓宇按揭壓力測試 但要通過「壓力測試」，則需要在現水平息口上調兩厘，月供變為4,149元，供款佔入息不多於六成的話，月入需要有8,820元才過到第二關。
至於居屋按揭或綠置居按揭，因有政府做擔保，故亦有另一種申請手續及計算方式。 根據以上的表，純自住物業的壓力測試通常是50/60比率，但自住物業有按揭、出租物業所得的比率較低。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，壓力測試所得的供款與入息比率愈低，反映銀行要求愈嚴格，比方物業用作投資，經過壓力測試，獲批的按揭成數未必高。 要了解不同樓價的物業可獲批按揭成數，以及壓力測試前後的供款與入息比率，下列的表可供參考，主要綜合中原按揭和經絡按揭轉介所提供的資料。 順帶一提，供款與入息比率未必一定是50/60，有時會低過這個比率，因要視乎申請入的情況而定，稍後供款與入息比率表會解釋。 利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為，新修定是利好的措施，有助紓緩加息對樓市的衝擊，特別是對於早一兩年購買新盤選用建期付款的人士，幫助會最大。
樓宇按揭壓力測試: 【壓力測試2023：最新放寬至兩厘 】擔保人有幫助? 收入、花紅點計法?
查閱環聯信貸資料時，若有其他按揭（樓按、車位按、擔保按等），環聯內的mortgage 樓宇按揭壓力測試 count便會顯示目前的按揭數目。 若mortgage count不是零，申請按揭時，供款與入息比率的要求將會調整，詳情請參考下表。 單單以首期來計算，100萬只可以支付800萬樓的首期，但如果將其他印花稅等雜項支出計算在內，似乎若不做９成按揭，手持資金會變得所剩無幾。 是否做９按要視乎本身樓價高低，如只是400萬樓，可以考慮做低一點的按揭成數。 當然申請按揭時，最好有專人幫忙按你需要及處境提供最適合你的按揭計劃。 簡單來說，如果已有按揭或擔保按揭在身，再申請按揭時，最高的按揭成數會由原來上限減10個百分點，即是原本$800萬以下的物業可做最高9成按揭，因已有按揭或擔保按揭在身而減10個百分點至8成，如此類推。
而且即使免壓測的按揭獲批，需要繳交額外保費，高於原有保費一成。 此外，有物業放租的人士收入亦可計作入息，但要打7折，如沒有打厘印，部分銀行更會打6折。 若為聯名物業，除非按揭申請人也是相同，否則租金收入只能計一半。 如果買家新購入的物業在申請按揭時申報為投資收租用途，不論單位價格過低，最高只能申請5成按揭。
樓宇按揭壓力測試: 按揭利率
在當前按揭利率下，按揭申請的每月供款不可高於申請人家庭收入的一半。 銀行批核的按揭申請，須經過雙重入息測試，分別是「供款入息比率」和「加3%」壓力測試。 但因為買家同時有申請「二按」，買家可獲發展商批出20%貸款額(因一二按最高80%)，相當於160萬元。 160萬元，起首兩年利率為2.5厘，但由第三年起的息率為5厘。 銀行在計算壓力測試時，會採用5厘利息作基準，並假設加息3厘，相當於8厘後，買家能否供得起。
若有其他按揭在身，相關按揭的每月供款須計入 DTI 及壓力測試中。 如果其他按揭是聯名，可以只計一半，但需要提供另一半的入息證明。 若為其他按揭作擔保，擔保的每月供款亦要全數計入壓測內。 銀行按揭審批時，會把環聯信貸報告中的信用卡總欠款，乘以一個百份比，當作每月供款用來計DTI及壓力測試，每間銀行訂立的百份比不同，普遍是3.5%至4%左右。 以上為最簡單的情況，隨按揭成數、個人mortgage count不同，供款與入息比率上限以及壓力測試上限將有所調整。 過往上車買家DTI不多於五成，申請銀行按揭一般都獲批。
樓宇按揭壓力測試: 壓力測試如何計算？
目前港元最優惠利率有兩個，分別是大P（5.375%）和細P（5.125%），大部份中小銀行都選擇用細P為港元最優惠利率，而一般較有規模的銀行會使用細P（5%）。 同時，本文亦會以7類中上價物業的壓力測試為例，說明如何降低購買這些物業人士的入息門檻要求。 財務公司並不受制於金管局規定，所以可豁免於金管局的逆周期措施。 例如，按揭成數上限、供款佔入息比率測試、以及壓力測試等安排，統統不適用於財務公司。 這也解釋了為何近年有一些「呼吸Plan」(無須入息審查的高成數付款辦法)、或「半呼吸Plan」(寬鬆入息審批的高成數付款辦法)。
