來到現場後打開鐵閘，隱約見到有個小花園，左邊有一遍小草地，上蓋有兩座十分破舊的建築物，其中一間內設洗手間。 但除了「丁屋」外，在新界農地上的建築，還有一些棚屋。 這裡棚屋可以是有「牌照屋」，亦即是有登記的屋宇；也有一類本屬非法建築，但政府在1982年透過登記制度容許暫時存在的「寮屋」。 如列表上屋邨 / 屋苑 / 設施在建築物條例是否適用一欄上屬“是”，請根據屋宇署規定使用其網站上的相關表格。 2015年12月4日，丁屋發展商透過沙田鄉事委員會主席莫錦貴等多名中間人，向多名原居民違法購買其丁權，並在申請興建丁屋時詐騙地政總署。
乡议局认为法院案件涉及的不当行为纯属独立及个别案件，小型屋宇政策并无被滥用。 于2002年发表的第39号审计报告亦作出类似的陈述。 报告指出，在之前的5个财政年度，平均每年有逾500宗个案获准撤销转让限制，相当于一年平均签发完工证数目的43%左右。 政府回应上述审计结果时指出，在小型屋宇政策下，只要村民补付有关地价，他们是有权在完工证发出后申请撤销转让限制的。
小型屋宇: 申請公屋須符合什麼資格?
兩名被告今日(3月17日)分別被判入獄37個月及12個月。 小型屋宇 田德浩，47歲，宏利人壽保險(國際)有限公司(宏利)前高級分行經理，被判入獄37個月，而譚文燦，56歲，宏利前保險代理，則被判囚12個月。 小型屋宇 田德浩另承認五項偽造罪名，違反《刑事罪行條例》第71條。 區域法院法官譚思樂判刑時稱，二人違反誠信，導致保險公司經濟損失，必須判處具阻嚇性的監禁刑罰。 案情透露，田德浩案發時任職宏利高級分行經理，譚文燦為其下線代理。
在私人農地上以建屋牌照或換地方式批出的小型屋宇，一般受制於5年的轉讓限制，即有關的原居村民不得在取得完工證後5年內轉讓有關物業。 在該5年期後，村民可在市場自由出售有關物業，不受任何限制。 然而，如在政府土地以私人協約方式批出的小型屋宇，則受制於永久的轉讓限制。 儘管如此，小型屋宇業主若要在上述轉讓限制期內轉讓其小型屋宇業權，可向地政總署申請撤銷有關的轉讓限制條款，並須繳付土地補價8註釋符號代表補付的額外地價款額相等於有關土地截至向地政總署申請撤銷轉讓限制當日的十足市值與先前已繳付地價(如有的話)的差額。 傳統以來，新界居民均於村落內或鄰近的私人農地或荒地之上興建房屋居住。 而自英國租借新界後，有關的傳統一直延續，而以政府向居民批出「建屋牌」或以換地重批的方式進行。
小型屋宇: 相關公報
新界民政署（現合併於民政事務總署）內部解密檔案指出港英政府當時因為遺漏「無屋住才可建丁屋」的審批條款，變成男性原居民人人可建丁屋。 1977年，新界民政署作出內部檢討，報告指丁屋濫用問題嚴重，西貢民政專員指西貢有1000個丁屋申請，惟只有很小比例涉及真正住屋需要，風景較佳的西貢區和離島區的丁屋，被市區人士認為是理想度假屋。 2015年11月，区域法院裁定一名发展商及11名原居民于2008年以买卖”丁权”方式串谋诈骗政府的罪名成立。 案件涉及原居村民作出虛假声明，并利用虛假文书装成有资格申请小型屋宇契约。 29注释符号代表在这宗案件中，地产发展商(下称”发展商”)的经营者李钦培是其中一名被告人，他找来22名原居村民，以他们的名义申请在沙田大𪨶村兴建丁屋，并向他们每人支付13万至25万港元的丁费作为报酬。
為避免郵件過期或未能成功派遞，在投寄前請確保信封面已清楚寫上正確寄送和回郵地址及已貼上足夠郵資。 小型屋宇 所有郵資不足的郵件將不會派遞至本署，並會由香港郵政按情況退還寄件人或銷毀。 申請人須自行承擔因未有支付足夠郵資而引致的任何後果。
小型屋宇: 新界鄉村屋宇
政府發展這些地區的策略，是透過全面規劃，審視整個地區的發展限制和整體社會的需要，妥善解決擬議發展對交通、環境及其他方面可能帶來的影響，確保未來的發展得到足夠的基建和社區設施配套，並同時優化地區的土地利用布局和發展模式。 以這方式釋放合適土地作新發展區／新市鎮擴展，較分散地發展個別鄉郊土地更具效率，對地區以至整體社會，亦更有裨益。 小型屋宇 另一方面，「鄉村式發展」屬於根據《城市規劃條例》（第131章）制訂的法定圖則下的用途地帶。
廉署一直積極向保險機構推廣防貪服務，並為從業員安排誠信培訓，詳情可瀏覽「保險業道德資源網站」(hkbedc.icac.hk/insurance/tc/)。 小型屋宇政策1972年起實施，批地方式包括以免費建屋牌照方式容許申請人在其私人土地上興建小型屋宇、以私人協約方式批出政府土地，以及以換地方式批准在私人土地或政府土地上建屋。 上訴法庭今日裁定，小型屋宇政策下的免費建屋牌照、私人協約及換地安排均屬《基本法》第40條內的新界原居民合法傳統權益並合法合憲，政府對裁決表示歡迎。 第一，究竟上蓋建築本身是「私人土地」、抑或「政府用地」。
小型屋宇: 香港新界小型屋宇政策
報告指出，在之前的5個財政年度，平均每年有逾500宗個案獲准撤銷轉讓限制，相當於一年平均簽發完工證數目的43%左右。 政府回應上述審計結果時指出，在小型屋宇政策下，只要村民補付有關地價，他們是有權在完工證發出後申請撤銷轉讓限制的。 19註釋符號代表請參閱Audit Commission 。 在進行檢討期間，政府推出了多項的改善措施，包括簡化處理小型屋宇申請的程序；在小型屋宇批地的契約條件中訂明，申請人不得事先與任何人訂定任何安排，以轉讓或出售其實質權益(將於本文下一部分討論)；以及就小型屋宇引入一套新的消防安全規定。 然而，政府在2007年向政府帳目委員會匯報最新情況，表示由於餘下的議題複雜，政府內部必須詳加討論，因此不能在預期的時間內完成全面檢討。
所有符合基本入職條件的人士，不論其殘疾、性別、婚姻狀況、懷孕、年齡、家庭崗位、性傾向和種族，均可申請本欄內的職位。 合和实业主席胡应湘曾建议政府实施“丁权证券化”，让拥有兴建丁屋权的原居民，可以将发展权在市场上自由买卖，以增加新界土地供应。 一些非原居民的香港市民，质疑丁屋制度令新界原居民享有特权。 联合国消除对妇女歧视委员会，曾表示只有男性可享有丁权的丁屋政策，对女性造成歧视。 代理表示，我們購入的只是一幅農地，而上蓋建築不屬於有契的住宅，所以能否住人就閣下自理，但同時也指著旁邊另一農地上的建築，聲稱現時也有人居住。
小型屋宇: 資料來源
然而，为应对出售”丁权”的潜在问题，地政总署在2001年再把额外条款加入法定声明，表明政府不容许原居村民出售、转移、让与或处置建造小型屋宇权利。 此外，地政总署亦限制以授权书方式委托他人签立小型屋宇批建契约。 26注释符号代表根据第39号审计报告，由2001年6月起，除某些特殊情况外(例如在海外升学的村民可委托其近亲作其受权人)，地政总署不会接纳以授权书方式委托他人签立小型屋宇批建契约。 然而，乡议局的报告指出，政府于2007年同意取消只可委托近亲作受权人的限制。 根据地政总署的文件，小型屋宇批约文件通常须由申请人亲自签立，但申请人如欲以授权书授权他人签立小型屋宇批约文件，则授权书的使用必须符合地政专员所施加的要求和条件。 请参阅新界乡议局及 Lands Department 。
- 由于香港可供发展的土地越来越少，为了善用土地资源，政府在2006年2月建议放宽地积比率，尝试准许原居民兴建超过3层的丁屋。
- 因应审计署在2002年发表的第39号审计报告，当时的房屋及规划地政局局长表示，他打算在任期內全面检讨小型屋宇政策及相关的议题，并希望在这段时间內可以一次过解决有关的问题。
- 為方便市民了解，我們已自二○一二年十月起將有關「鄉村式發展」地帶內當時未批租或撥用政府土地的地圖上載至發展局網頁。
- 根據寮屋管制政策，已登記寮屋不許擴建、新建、加建、改變用途或改用與寮屋管制登記記錄不符的物料，違規者的記錄會從寮屋管制登記記錄中取消。
- 请诸君三思及与身边人分享，让更多人的声音能得到反映。
如涉及的建築工程並非豁免建築工程或小型工程項目，相關業主或租客應委聘認可人士按照《建築物條例》的規定，先向屋宇署呈交建築圖則，獲得批准及同意展開工程後才可進行。 此外，個別村屋設計及建造或 有不同，在安裝太陽能發電系統前，業主應先諮詢專業人士意見。 問題是，即使農地屬私人持有，而上蓋建築物並非「丁屋或村屋」，而只是一間「牌照屋」，究竟是否可以住人呢? 我們向元朗地政處查詢，職員回覆我們「牌照屋」的牌照種類繁多，部份是容許居住，而部份則只能作特定用途。
小型屋宇: 屋宇署重組新措施加强樓宇安全
據審計署5註釋符號代表請參閱Audit Commission 。 所述，政府制定了措施以禁止轉讓”丁權”，以及限制轉讓小型屋宇，以防止原居村民利用其所享的建造小型屋宇資格從中取利。 根據現行安排，有關禁止和限制條款已納入建屋牌照、換地及私人協約批地的條件之內。 寮屋管制登記記錄了寮屋的位置、 尺寸 (即長度、闊度、高度)、建築物料及用途 (寮屋管制登記記錄)。
，小型屋宇政策所涉问题复杂，因此其未能订定完成有关政策检讨的明确时间表。 在2014年2月发表的政府帐目委员会报告书(“帐委会第61号报告”)，委员会促请政府加快进行相关政策检讨，并已将有关事宜转交发展事务委员会跟进。 本期《资讯述要》旨在提供有关小型屋宇政策的概览资料，并重点概述与该政策有关的主要关注事项。 各項資助自置居所計劃的人士，在簽訂買賣協議後及並未接受有關資助而獲准撤銷有關樓宇的買賣協議，只要符合公屋申請資格，可以在辦妥撤銷買賣協議後遞交公屋申請表。
小型屋宇: 小型工程監管制度
26.根据第39号审计报告，由2001年6月起，除某些特殊情况外(例如在海外升学的村民可委托其近亲作其受权人)，地政总署不会接纳以授权书方式委托他人签立小型屋宇批建契约。 16.在一宗与村代表选举有关的法庭案件(Secretary for Justice v Chan 3 HKCFAR 459, 477)中，一位终审法院的法官表示，小型屋宇政策订明的权利属《基本法》第四十条的涵盖范围。 第39号审计报告发表后，乡议局一位当然执行委员在政府帐目委员会表示，小型屋宇政策一直朝正确的方向实施。 24注释符号代表Legislative Council 。 然而，小型屋宇政策的目标仍未达到，是由于原居村民的人数众多及土地不足所致。
只是要得知「牌照」的用途，地政處職員表示只能由牌主作出查詢，否則基於私穩條例是不會向第三者披露。 因此作為準買家，我們除了依賴申請人的資訊外，很難有方法得知「牌照用途」，透明度相當之低。 目的是希望藉興建丁屋，讓原居民獲得環境較佳的居所，因新界當年只有7%房屋是屬於正常的永久性房屋，其餘93%統統是老舊村屋、臨時性房屋甚至是非法搭建物，故准許原居民興建丁屋是迫在眉睫。 有評論認為這反映丁屋只是臨時的恩恤政策，並非承認原居民擁有特權。
小型屋宇: 相關人士
下35幢剛落成的小型屋宇中，有19幢已向政府申請撤銷轉讓限制，以便在市場上放售。 小型屋宇 報告書總結，為符合資格的村民提供屋地建屋自住及改善居住環境的小型屋宇政策目標，並未達到理想的成績。 《基本法》第四十條訂明，”‘新界’原居民的合法傳統權益受香港特別行政區的保護”，但並無明確指出何謂原居民的合法傳統權益，由此引起了”丁權”是否屬《基本法》第四十條所訂的”合法傳統權益”的問題。 作為新界事務法定諮詢機構的鄉議局認為，原居村民根據小型屋宇政策所享有的權益，屬合法傳統權益之一。 13註釋符號代表Legislative Council 。
小型屋宇: 寮屋不能重建與轉讓
政府早年已制定「鄉村式發展」用途，把土地劃作供原居村民興建小型屋宇之用，但「鄉村式發展」地帶界線不一定與「 認可鄉村範圍」完全相同。 審批小型屋宇申請的時間，視乎個別申請的複雜程度，例如是否涉及地方人士反對、土地業權或地界等問題，或是否須先符合其他規管制度的規定等，處理時間會視乎所涉事項的複雜程度而定。 22.上訴法庭表明：”我們有理由懷疑…涉案各方所訂立的協議…並不合法…我們有理由認為，有關的協議必然需要原居村民透過地政處向地政總署署長作出一些失實陳述，就是原居居民有意住用將要建造的屋宇。”請參閱Audit Commission 。 鄉議局在聲明中進一步表示，如果地政總署有心嚴厲防止”套丁”活動，它只須要求申請人就其為有關地段作出”唯一合法註冊業權人”的聲明上加上”及唯一合法實益業權人”。 另一方面，根據報道，被定罪的原居民準備在鄉議局的協助下，就區域法院的裁決提出上訴。 第39號審計報告亦提出售賣”丁權”的問題，原因是有原居村民很可能申請了建屋牌照在其土地興建小型屋宇，但有關土地的實益業權屬另一人。
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目前，在申請興建小型屋宇時，申請人須在申請表聲明，他是有關土地的唯一合法註冊業權人。 為禁止原居村民轉讓”丁權”，有關以建屋牌照、換地或私人協約方式批出土地的小型屋宇批約文件載有保證條款，即申請人在簽署批地文件時，須保證他從未就其發展小型屋宇的權益或申請批建小型屋宇的資格作出轉讓安排。 據地政總署所述，小型屋宇承批人或持牌人如違反此項條件，分區地政處會採取執行契約條款的行動。 地政總署在1997年首次列明禁止以私人安排出售”丁權”的條款，作為申請人法定聲明的一部分。 21註釋符號代表1997年10月，申請建造小型屋宇的聲明書載有以下條款：”本人從未及現時無意作出任何私人安排，以把本人根據小型屋宇政策獲得的權利售予其他人士／發展商”。
一般而言，如果安裝的小型環保設施並不構成擴建，當局不會採取執法行動。 不過，如果安裝設施構成擴建、新建、加建、改變用途或改用與1982年寮屋登記記錄不符的物料，一經發現，當局會對有關已 登記寮屋採取執法行動，如證實違規，有關的已登記寮屋會喪失登記資格，寮屋管制登記記錄亦會被取消。 廉政公署早前落案起訴兩名前保險代理，訛稱10份保單由其中一人處理，串謀詐騙一間保險公司佣金共逾75萬元。
小型屋宇: 有關申請興建小型屋宇事宜
政府並表明，將條款納入土地契約不會影響地政總署在發現違反相關條款時採取執行契約行動的權利。 2003年，政府在政府帳目委員會進一步表示，雖然有關問題值得關注，但如小型屋宇的轉讓是根據限制條款進行，當局很難說有關村民濫用了小型屋宇政策。 20註釋符號代表為防止任何可能濫用小型屋宇政策的行為，政府建議把適用於”鄉村擴展區計劃”下興建的小型屋宇的凍結期限制，擴展至其他所有方式批建的小型屋宇，但鄉議局反對有關建議。
小型屋宇: 牌照屋
21注释符号代表1997年10月，申请建造小型屋宇的声明书载有以下条款：”本人从未及现时无意作出任何私人安排，以把本人根据小型屋宇政策获得的权利售予其他人士／发展商”。 然而，根据第39号审计报告，上诉法庭于2001年6月总结一宗有关批建小型屋宇的上诉案件时，向地政总署提醒注意有关小型屋宇的申请出现不合法协议的问题。 23注释符号代表请参阅Audit Commission 。 2021年11月5日，終審法院駁回挑戰新界丁權合憲性的上訴，一致裁定丁屋政策合憲。 原居民能夠以免費建屋牌照、私人協約或換地方式建丁屋。
丁屋周邊道路有可能涉及使用權，道路由私人或官方擁有並不罕見。 如屬官地，有可能被限制使用；如屬私人道路，則有可能需要付過路費。 若以建屋牌照方式批若在滿意紙發出五年內轉讓，須要補地價；若在滿意紙發出五年後轉讓，毋須補地價。 樓價高企令丁屋買賣轉旺，雖然大多數丁屋是現成購買，但常見的丁權、套丁，飛丁，以至丁屋轉讓問題，買家須要先了解清楚，才能認清權益。 如申請遭押後，申請人可在押後期結束後，以書面形式要求屋宇署重新考慮其申請，在此情況下申請人無須另繳申請費用。
為准許用途供電而裝設的太陽能發電系統，例如為「農業」地帶內的農場、溫室／農場構築物裝設主要用作農業用途的太陽能發電系統，會被視作附屬用途，無需城市規劃委員會的規劃許可。 至於參加「上網電價計劃 」而在空置土地上裝設的獨立太陽能發電系統，則被視為「公用事業設施裝置」，須視乎相關法定圖則的規定，可能需要取得城市規劃委員會的規劃許可。 上訴法庭就小型屋宇政策司法覆核案原訟法庭判決的上訴作出裁決，發展局回應時表示，政府會繼續執行小型屋宇政策。 屋宇署署長區載佳在立法會表示，現時樓宇不同類別的安全問題，由不同的專責事務組負責，例如違例建築工程、懸臂式平板露台及天台搭建物，樓宇業主可能收到不同組別的信件，令他們感到混亂。
小型屋宇: 香港新界小型屋宇政策建筑规格
當中「鄉村式發展」地帶內的約1200公頃未批租或撥用的政府土地，散布全港並涵蓋超過500條認可鄉村，亦包括斜坡、通道、村屋間的空隙，及其他一般不適合用作發展的零碎土地等。 為方便市民了解，我們已自二○一二年十月起將有關「鄉村式發展」地帶內當時未批租或撥用政府土地的地圖上載至發展局網頁。 如申建小型屋宇地點超出「認可鄉村範圍」，但位於相關法定圖則內已劃為「鄉村式發展」的地帶，而該地帶是包圍或與該「認可鄉村範圍」重疊，則申請亦可獲得考慮。
再者，是否申請興建小型屋宇視乎個人環境和意願，不是每名18歲以上的合資格原居村民都會提出申請。 20.為防止任何可能濫用小型屋宇政策的行為，政府建議把適用於”鄉村擴展區計劃”下興建的小型屋宇的凍結期限制，擴展至其他所有方式批建的小型屋宇，但鄉議局反對有關建議。 第39號審計報告發表後，鄉議局一位當然執行委員在政府帳目委員會表示，小型屋宇政策一直朝正確的方向實施。 24註釋符號代表Legislative Council 。 然而，小型屋宇政策的目標仍未達到，是由於原居村民的人數眾多及土地不足所致。 鄉議局認為法院案件涉及的不當行為純屬獨立及個別案件，小型屋宇政策並無被濫用。