项目第1期包括三幢住宅大厦，分别称为「1号及2号」、「3号及5号」和「6号及7号」。 每座的1楼或2楼至顶层(22楼或23楼)属住宅楼层，每层各设一或两伙单位，合共提供115伙分层住宅。 半山波老道21號 单位的实用面积介乎2,075至3,378平方呎，楼底高度为3.15至3.5米 (不包括梯屋)。
家长最关心子女校网，单在波老道就已经有两所国际学校，包括犹太教国际小学以及正在原址重建的英基港岛中学。 按地域划分，楼盘属于小学11校网，被喻为本港四大名校网之一；中学校网则属中西区，同样有多间「争崩头」的中学。 2022年3月，长实宣布以7.29亿英镑（约60亿人民币）出售持有的英国伦敦办公楼。 半山波老道21號 长实从该出售事项获得的预期收益约为1.08亿英镑(约合人民币8.96亿元)。
半山波老道21號: 項目設施、景觀、交通及生活配套
港岛半山及山顶一带则有国际学校簇拥，包括香港犹太教国际学校、德瑞国际学校、港岛中学、己连拿小学及白普理小学。 完美覆盖5-18岁优质教育，造就未来菁英，成就尔雅文化氛围，为富豪权贵的后代保驾护航。 長實旗下西半山豪宅項目波老道21號共分2期發展，合提供181伙，其中1期佔115伙，共分為3楝住宅物業，間隔為4至5房。 据香港商报报道，今年上半年，多名内地买家到香港购置豪宅。 其中最受关注的楼盘之一，就是位于香港西半山波老道21号的21 BORRETT ROAD（下称“波老道21號”）楼盘。
曾一度引得内地富豪抢滩进驻，多名内地知名演艺人士都是半山业主。 半山区，从香港开埠初期，便已是富豪权贵聚居地，当时的香港首富何东曾经就居住于此，此后安家于此的更不乏各类政界、商界、影视界名人。 資料出自香港商業電台廣播節目《聖艾粒忌廉夜校》於2017年11月23日播出的「明星插班生」環節的訪問。 主校舍由於重建關係，暫時搬遷至沙田博康邨基督書院旁（原址為港九潮州公會馬松深中學校舍）及大圍新翠邨（原址為沙田崇真中學）兩校舍。
半山波老道21號: 李嘉诚，又来囤地了
长实集团于2011年6月半山波老道21号所属地皮，总价约116.5亿港元，每呎地面价约2.676万港元（每平方米28.8万港元）。 長實（1113）旗下位於西半山波老道21號豪宅項目21 BORRETT ROAD第1期上載樓書，成為今年首個公布樓書的新盤，項目提供115伙，實用面積由2,075至3,378平方呎。 据不完全统计，包括出售香港中环中心、屈臣氏股权等交易在内，李嘉诚卖掉的资产规模金额至少已经超过2500亿元。
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半山波老道21號: BORRETT ROAD 銷售狀態
假設長實出售波老道地皮已經在今年6月底完成，賬面上現金應該增加207.7億元，至805.6億元。 如果和賬上的銀行負債相減，淨現金水平應由139.4億元增加至347.1億元；長實為少數持有淨現金的本地地產股。 2022年3月，长实集团宣布以7.29亿英镑（约60亿元），出售持有的英国伦敦办公楼。 长实获得的预期收益，约为1.08亿英镑（约8.96亿元）。 面对外界质疑，长实集团公开回应表示，长实国内的地产项目，一直根据法规及所有政府程序进行，开发缓慢，实有所误解。
土地注册处数据显示买家为尹曦（YIN XI），虽未有其身份信息，不过从拼音可见出生于中国内地。 她前个月以2960万港元卖掉西半山殷然一个单位后，以首置身份购买21 BORRETT ROAD单位，省下税款逾4900万港元。 据当月土地注册处数据，该项目第1期中层其中一户实用面积2945方尺连双车位的单号室，以2.328亿港元成交，实用尺价7.9万港元（约71.43万/平米）。 交通方面，屋苑提供多达191个住户私家车位，平均每伙住户可获一个以上车位，方便住客自置私家车出入。
半山波老道21號: 樓盤資料
其中最受关注的楼盘之一，便是“波老道21號”，据说体操冠军李宁的妻子也是它的业主。 据科尔尼联合全球顶级学术机构和商业咨询机构最新发布的《全球城市综合排名》（GCI）显示，中国香港排名仍居全球前十，在全球依然有超强吸引力。 最知名的一个案例是，新加坡的华瑞资本，前不久买下了长实集团全资附属公司Aim Clever Holdings Limited全部股权。
【on.cc东网专讯】港岛中半山是传统豪宅地段，居高临下，背山面海，而且邻近中环政经核心，一直是城中权贵聚居地，能进驻该地段，绝对是身位地位象征。 要数中半山近期最瞩目的物业，必定是长实地产旗下波老道新盘21 BORRETT ROAD，由发展商当年投地，至今项目以现楼形式登场，前后足足酝酿近10年，令人引颈以待。 ）是香港昔日一所軍事醫院，位於香港島半山區波老道10號近寶雲道一帶，為駐港英軍及皇家香港警務處特別任務連提供醫療服務。 現時舊英軍醫院被評級為香港一級歷史建築，其地下層由中英劇團及 Carmel School of Hong Kong 租用，上層則由香港猶太教國際學校租用。 作为长实旗下的超级豪宅项目，半山波老道21号第1期曾在去年2月以招标形式售出全屋苑首个单位，涉及23楼1号室天池屋（含3个车位），实用面积3378方呎（313.82平方米）。 房屋总销售价格达到4.6亿港元，呎价达13.6万港元（每平方米146.3万港元），创亚洲一手分层呎价新高。
半山波老道21號: 港島中學
據媒體2021年3月15日報導，項目首宗成交，為23樓1號「天池屋」，實用面積3,378平方呎連3個車位，於2月22日以逾4.59億元售出，成交呎價達13.6萬元，創亞洲分層戶呎價新高。 波老道21號項目所在地皮位於波老道21、23及25號，前身為前政府公務員宿舍，地盤面積達112,893平方呎，可建樓面面積為435,296平方呎。 方面，項目附近除了有寶雲道花園外，距離十分鐘步程左右的香港公園設有體育館、茶具文物館、溫室、視覺藝術中心及觀鳥園等設施。 僅有3伙，分別位於「1號及2號」23樓1號單位、「3號及5號」23樓3號單位及「6號及7號」23樓6號單位。
最出名有中國「體操王子」李寧，其妻子陳永妍去年6月以2.328億元購入項目一個中層單位，呎價逾7.9萬元。 項目是由長江實業地產發展的分層屋苑新盤，位於港島西半山波老道21號，預計關鍵日期為2020年6月30日。 項目地皮由發展商於2011年6月9日以116.5億元投得，成為當時香港史上第二高價的百億地王，每呎樓面地價約為26,763元，成交價屬市場預期下限。
半山波老道21號: 銷售安排
李嘉诚近年来一直在抛售内地和香港的资产，据不完全统计，包括出售香港中环中心、屈臣氏股权等交易在内，李嘉诚卖掉的资产规模金额至少已经超过2500亿元。 由于规模庞大，黄竹坑地铁站三期项目市场估值最高达361.4亿港元，或成为香港历来最高价的铁路上盖项目，其住宅部分将会作豪宅发展，预计落成后每平方呎售价超3.5万港元。 长实集团旗下位于波老道21号的21 BORRETT ROAD第1期提供115伙，实用面积2075至3378方尺。 赵国雄坦言，原以为该楼盘的本地买家较多，却发现有不少“新香港人”对该项目感兴趣。
此類別的車輛如有需要駛經波老道，必須預先向運輸署提出申請，並獲得由運輸署署長發出的「禁區許可證」及按照許可證上訂明的條件，包括許可行車時間，方可進入波老道，否則警方會採取嚴格的執法行動。 據知，賴汶忠有內地背景，去年中，新世界（0017）以約12億元沽出跑馬地桂芳街全幢服務式住宅EIGHT KWAI FONG，接貨的公司其後轉換董事，便是由賴汶忠接任。 此外，賴汶忠亦與其他內房高層關係千絲萬縷，曾以公司名義合作入標競投官地。 此外，资料显示一名叫YAN HONGYAN的买家于今年3月以3.7737亿港元购入21 BORRETT 半山波老道21號 ROAD第1期23楼6室的天池屋，尺价为12.6万港元（约114人民币/平米）。
半山波老道21號: 美元
有业内人士认为，采用“囤地式”的漫长开发模式是李嘉诚长实系的一大特点，这也让其公司运用这种方式获利不少。 另外，此项目在改划前曾流标，是次以商住综合发展重推应更具吸引力，惟考虑到近期市场气氛及投资额较庞大，期望政府能按市况反映在底价，避免流标风险及影响未来供应。 12月16日，启德第2A区4号地盘、5号地盘及10号地盘于当日中午截标，至少有7间财团入标，包括旭日国际、长实、嘉华国际、恒地、南丰独资及2家不知名公司。 今年下半年以来，受美联储度密集加息、英镑贬值等影响，李嘉诚家族旗下长实集团(1113.HK)遭受重创。
- 成交紀錄冊的目的是向公眾人士提供列於紀錄冊的關於該發展項目的交易資料，以使公眾人士了解香港的住宅物業市場狀況。
- 長實旗下西半山豪宅項目波老道21號共分2期發展，合提供181伙，其中1期佔115伙，共分為3楝住宅物業，間隔為4至5房。
- 2011年6月，长实集团以116.5亿港元购入波老道地皮，每尺楼面地价为26763港元，创下当年中国香港第二高价纪录。
- 報道沒有提及長實虧損金額，但相信下半年盈利因為匯率下跌而不似預期。
- 此外，资料显示一名叫YAN HONGYAN的买家于今年3月以3.7737亿港元购入21 BORRETT ROAD第1期23楼6室的天池屋，尺价为12.6万港元（约114人民币/平米）。
- 教育方面，项目位处传统名校网，名校林立，小学属11校网，包括嘉诺撒圣心学校、英皇书院同学会小学及圣公会圣彼得小学等。
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- 所以單純因為出售波老道項目而認定長實看淡後市，實在言之尚早。
该项目是黄竹坑站上盖唯一的商住开发项目，且开发规模较前两期大将近一倍。 总楼面面积约150.6万平方呎，其中近100万平方呎属于住宅楼面，可建约1200个住宅单位，住宅及商场车位则共约426个。 值得一提的是，作为粤港澳大湾区四大核心城市之一的香港，豪宅市场一直暖如春日。 ）是香港英基學校協會旗下的首家學校，於1967年創辦，為一所以英語為母語的學童提供中學課程的國際學校，校址位於香港島中半山波老道20號。 ）是香港島中半山的一條馬路，位於金鐘英國文化協會對上的山腰，是高尚住宅區，大部分住宅單位為1,000平方英尺以上。
半山波老道21號: BORRETT ROAD 項目簡介
上週英鎊急跌，導致在英國擁有大量業務的長實集團（1113.HK）股價在一星期內急跌。 但說時遲那時快，長實在上週三（9月28日）和以新加坡為基地的華瑞資本達成協議，長實將波老道21號餘下單位以207.7億元向華瑞資本出售。 長實在上週三（9月28日）和以新加坡為基地的華瑞資本達成協議，長實將波老道21號餘下單位以207.7億元向華瑞資本出售。 此项目在改划前曾流标，是次以商住综合发展重推应更具吸引力，惟考虑到近期市场气氛及投资额较庞大，期望政府能按市况反映在底价，避免流标风险及影响未来供应。
半山波老道21號: 附近的地產代理
樓盤依山而建，被翠綠山巒環抱，坐擁中環甲級商廈及維港無敵景觀，最重要是處於霧線以下的山腰位置，每年受濃霧籠罩的日子比山頂少得多，亦都沒那麼潮濕，住得更為舒適。 長和系於創辦人李嘉誠及現任主席李澤鉅帶領下，一向予人「做deal」眼光獨到的感覺。 翻查資料，2011年6月長實以地價116.5億元投得該地皮，每呎樓面地價2.67萬元，李澤鉅當時稱，「一級一靚地」賣一幅少一幅，波老道地皮屬傳統豪宅區，未來落成亦不捨得出售，或將大部分單位用作收租。 半山波老道超級豪宅21 BORRETT ROAD，業主不乏城中名人富豪，項目新近再錄一宗成交，買家料為具內地資金背景的投資者賴汶忠。
半山波老道21號: 附近同价楼盘
长实集团表示，出售项目令公司得以变现有关发展项目投资，买方贷款将有助交易完成，公司预期，出售所得收益约为63亿港元（约57.79亿元），所得款项净额将用作集团一般营运资金用途。 波老道21号（21 BORRETT ROAD）位于中国香港西半山豪宅地段，是中国香港知名的超级豪宅项目之一，长实集团主席李泽钜称为“一级靓地”。 10月5日，中国香港地政总署公布，长实集团以46.01亿港元，获得一宗位于新界屯门青山公路—大榄段的屯门市地段第561号的用地。
21 BORRETT ROAD矜贵之处，亦在于其配套，毗邻中环核心商业区，例如前往国际金融中心IFC，只是十余分钟车程，节省不少宝贵时间。 另外亦有公共交通工具选择，楼盘楼下便有9号小巴直达中环交易广场，接驳港铁香港站，穿梭港九新界话咁易。 「波老道21号（21 BORRETT ROAD）」是由长江实业地产发展的分层屋苑项目，位于港岛西半山波老道。
他們也推遲了聯儲會政策利率見頂的預期時間：根據隔夜指數互換，現預計在9月而非7月在5.5%左右見頂。 首先波老道21號僅得三家天池屋，當中三家已經出售，呎價分別為13.6萬元及12.6萬元。 如果以天池屋成交呎價計算，長實售價折讓當然是幅度驚人。 然而，如果撇除天池屋成交後，以最近成交單位呎價為8萬元至9萬元之間，長實售價大約折讓20%至30%。
半山波老道21號: 成交記錄
2011年6月，长实集团以116.5亿港元购入波老道地皮，每尺楼面地价为26763港元，创下当年中国香港第二高价纪录。 上述地皮为本季度规模最大之官地，总面积约21.44万平方尺，最高可建面积141.8万平方尺，市场估值为113.4亿至148.89亿港元。 12月15日，长实集团再次中标香港建局皇后大道西/贤居里项目，该项目估值近12.15亿至14.58亿港元。 该地块为私人住宅用途，总面积约36.29万平方尺，最高楼面面积可达130.64万平方尺，预计可以提供2020伙。
购物、饮食、娱乐、文化热点触手可及，qing’s掌握金融中心的高端生活节奏。 早在1868年，当时的港督麦当奴爵士为享受太平山的居住环境，便选址该处兴建避暑山庄，而后，太平山便渐渐成为富豪显赫与名流绅士的居所。 居住于此的除了开埠时期的香港首富何东，恒生银行创始人何添、前特首董建华、前政务司长唐英年、东亚银行主席李国宝，还有如今的内地富豪马云、许家印、张松桥，以及数不清的名人明星。 可以说，拥有一套中半山物业，便是富商名人最佳的身份象徵。 项目由长江实业打造，长江实业已有70余年打造高端豪宅的专业经验，作品遍及国内多个城市及新加坡、英国等，它的品牌就等同于豪宅品质保障。
半山波老道21號: 提供課程
波老道也是传统名校区，周边名校环伺，包括圣保罗书院、圣若瑟书院、圣类斯中学、英皇书院等，以及老牌国际名校香港犹太教国际学校、德瑞国际学校等，还有亚洲知名高等学府香港大学，书香氛围浓厚。 莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管王兆麒指出，当下的低息环境，有限的未来供应，以及有望通关的预期，进一步推高了市场对豪宅的估值。 21, 23 及 25 號為前政府公務員宿舍，於2011年6月9日公開拍賣，結果長江實業集團以 116 億 5 千萬港元投得，平均樓面地價高達 $26,767。 項目獲准建5幢18至22層分層住宅，另設1幢4層高會所，該些建築物均設3至4層地庫，項目總樓面約435561方呎。 面積最細的單位為「1號及2號」2樓2號室，屬四房間隔，面積2,075平方呎連206平方呎前庭。
半山波老道21號: 國際學校
根據了解該交易情況的交易員透露，仍有大約三分之二的頭寸沒有平倉。 由於經濟數據強勁，投資者認為這暗示聯儲會到年中會加息至高於先前預期的水平，且在今年下半年降息的可能性下降，因而12月SOFR期貨合約上月大跌。 其目前隱含的年底政策利率大約為5.3%，高於2月1日的大約4.3%左右。 投資者周三延續空頭押注，導致10年期美國國債殖利率自去年11月以來首次升至4%。