現時私人貸款利率很低，優質客戶可以低至約2.3%，如果可以扣稅，等於利息打85折，分分鐘利率比物業加按利率的2.375%還要低。 而車位租金回報一般接近3厘，因此借私人貸款去買車位出租，可以享受正現金流，安心靜待車位長遠升值。 近日很多客人問筆者，「供樓利息可以扣稅，那麼加按部份、現契樓重按可不可以扣稅？」其實要視乎用途。 如果加按套現是用來投資股票、消費、或放在按揭掛鈎存款戶口（Mortgage Link）等，這些用途不能申請扣稅；如果用來以自己名義再買一層物業、車位或商廈，則可以扣稅。 自用車位其實也可算作「居所貸款利息扣稅」的一部份，但必須於貸款時與住宅同時購入同時購入、車位只作自用及必須位於同一個物業範圍內，方可扣稅。 以上述例子，物業的應評稅淨值為27.36萬元，減去業主的基本免稅額13.2萬元，並再減去該年5萬元利息開支，應課稅下降至9.16萬元，應繳稅為3496元，遠低於4.1萬元。
稅局表示「有機會可以」，並表示一般情況下很少轉按會由低息轉高息，但若果在貸款額不變的情況下，多出的利息支出可以獲得扣減。 近年二手樓價飛升，中原城市領先指數節節上升，不少業主也會加按套現，但加按後，貸款額谷大，多出了的利息開支能否扣稅呢？ 根據稅務局資料，若加按後的貸款額較原來貸款尚欠餘額為高，稅局會按比例去扣減可申索的利息開支。 舉例，若加按前尚餘本金300萬元，而加按後貸款額達400萬元。 在計算可扣減利息支出時，就要以新的利息支出，按75%比例作扣減 加按扣稅 (300萬元除以400萬元)。 很多人業主都會問，究竟應否等到加息周期重臨才使用，但實情由於按揭供款是「息除本減」，所以更關鍵的問題是，息口上升較急、抑或本金遞減速度較快。
加按扣稅: 劏房按揭攻略 申請9成按揭條件【星之谷專欄 – …
按揭年期越長，借貸人需要支付的總利息開支就越高，能夠用盡$100,000的機會就越大。 就例如以息率2.375厘計算，如果你的供款年期為30年，只要你的貸款額有425萬，你已經可以扣盡10萬元的扣稅額。 但是如果以同一金額貸款計算，供款年期越短，總利息開支便越少，可獲扣減的免稅額也越少。 如果業主擁有的車位屬於自用，車位於貸款時與住宅一併購入，而且與物業位於同一範圍內，業主可以同時申索購買車位的貸款利息，也可算作居所貸款利息的一部分。
- 如何分配20年扣除年期，何時動用扣稅「配額」，亦是大家要留意的地方。
- 由於還款期延長，每月利息支出增加，而利息可以扣稅，慳稅便會增加。
- 你可申請扣除機械或工業裝置的折舊及其他資本免税額，而該等機械或工業裝置的使用對產生你的應課税入息是必要的。
- 「智尊守慧」是一個自願醫保靈活計劃，除涵蓋自願醫保標準計劃保障外，更為您提供多項升級保障，包括全額支付住院及手術費用、訂明非手術癌症治療及門診洗腎、並保障未知的已有病症而無需等候期。
- 舉例，若加按前尚餘本金300萬元，而加按後貸款額達400萬元。
由於資助房屋，如居屋等，以折扣價出售，除非向房委會補地價，單位才可自由買賣及出租，但原來居屋怎樣補地價也有竅門，單是申請方式，以及由單位買家還是賣家負責補地價，也大有學問！ 為支援小微企業和個體工商戶發展，自2023年1月1日至2024年12月31日，對小型微利企業年應納稅所得額不超過100萬元的部分，減按25%計入應納稅所得額，按20%的稅率繳納企業所得稅。 對個體工商戶年應納稅所得額不超過100萬元的部分，在現行優惠政策基礎上，減半徵收個人所得稅。 財政部、稅務總局發布《關於進一步完善研發費用稅前加計扣除政策的公告》。 以息率 2.375 厘計算，供款年期為 30 年，只要貸款額有 HK$425 萬，便可用盡 HK$10 萬的扣稅額。 同樣地，如果他及太太各自擁有 1 所住宅，只有其中一方可以就你們共同視為主要居住地方的住宅申索扣除。
加按扣稅: 「免稅額」及「扣稅項目 」的分別
但當然，若業主有換樓打算，樓價愈貴，供款額愈多，理應利息支出也相應提升，都是應否保留日後使用的考慮因素。 不過，若然未來進入加息周期，息率上升影響利息升幅的變化往往較大，假設按息升至2.75厘，以次年計，按揭利息已增加約26%至$126,469，已超越扣稅額的上限。 假設剩餘按揭額$200萬、尚餘10年還款期及市場H按息2.11厘計算(6月5日一個月拆息0.81%計)，一年按揭利息約$40,450，並未可用盡$10萬扣稅額。 相對於新造按揭平均按揭$442萬、25年還款期及市場H按息2.11厘計算，一年按揭利息約$91,955，較貼近用盡$10萬扣稅額。
加按套現所得的貸款如用作投資或裝修等，其產生的利息支出是不可扣稅的，但等同於原有按揭結餘的利息支出，仍可申請扣稅。 加按扣稅 一如其名，主要的申請限制是，有關物業是報稅人的居所(因此樓花按揭的利息支出不合扣除資格)、該年度有按息支出(正規高成數按揭的整筆利息支出，亦可扣稅)。 個人入息課稅，如果你的另一半沒有薪俸入息，但是有其他應課稅收入，例如租金收入，你便需要在提名配偶扣稅時，選擇個人入息課稅方式評稅，才可以獲得居所貸款利息扣除。
加按扣稅: 利息扣除的年期
很多人以為只有「自住物業按揭利息開支」才獲扣減「個人入息課稅」，其實只要略施技巧，將物業轉按及加按，套現所得再購入收租車位或物業，都有間接扣稅效果。 《税務條例》規定，申索居所貸款利息扣除的納税人須為有關物業於土地註冊處登記的註冊業主。 在此情況下﹐甲先生須被視為已獲容許扣除2021/22年度的居所貸款利息 —- 第 26E﹑26E﹑42 和 43 條。 若你的應予評税的入息少於你的個人免税額（即縱使沒有獲利息扣除，你仍無須繳税），而你所繳付的利息亦沒有轉撥給你配偶，則你將不會被視為已獲利息扣除。
假設物業於 2018 年買入，由你們聯名向銀行借取按揭貸款以支付購樓的款項。 以下例子一，業主在數年前購入喜喜大廈單位，並由「快捷銀行」承造按揭，在2018年5月31日時按揭剩餘本金是200萬元，然後轉按至「大榮銀行」承造300萬元按揭，套現100萬元。 我都剛剛詢問過一位稅務顧問，他說總之轉按後多出來的利息支出，稅局一定不能接受用來扣稅，只能按舊按揭的剩餘借貸，按比例的扣減。 又到拆開「綠色炸彈」的季節，業主扭盡六壬慳稅，相信不是想聽筆者講「居所貸款利息可以扣稅」這些舊新聞，不過原來配合複雜按揭財技，「走火入魔式」的按息扣稅，真的可以去到好盡。 提交此表格即表示本人同意AXA安盛使用我以上的個人資料以進行有關AXA安盛香港的保險產品的直接促銷，否則AXA安盛不可使用上述資料作任何推廣及促銷用途。 本人亦已細閱及同意有關私隱政策聲明及收集個人資料聲明。
加按扣稅: 物業估價遭「彈弓手」調低 轉按觸礁 業主3招【星之谷專欄 – 香港01】
故此，你須保留有關收據和紀錄為期6年(由有關課税年度完結起計)， 以便本局日後抽查時可呈交查驗。 你可申請扣除機械或工業裝置的折舊及其他資本免税額，而該等機械或工業裝置的使用對產生你的應課税入息是必要的。 要留意課稅年度的年結是每年三月，如果你開始供款的時間是12月，該課稅年度可扣減的利息開支只有四個月，你應想想是否仍要消耗一年的扣稅額。 倘若業主堅持加息周期才使用「扣稅額」，息口又要上升幾多，第六至十年的「扣稅額」才可跟首五年「扣稅額」看齊呢？ 答案是樓按要攀升至2.75厘，亦即較現息口有16%升幅才可以。
但根據稅局規定，要「自住」物業才可申請，而「自住」界線就以入伙一刻計起。 因此若發展商出售「遠期樓花」，入伙前利息支出是不能扣減。 問題是，在決定是否採用相關扣稅額時，就值得留意自己能否將「免稅額」發揮到盡，而背後第一個關鍵就是供款年期要夠長。
加按扣稅: 按揭利息扣稅(居所貸款利息扣稅)懶人包Q&A（不斷更新）
不過，要留意通常早年期時還利息的部分是比較少，所以等高息時才用這個免稅額有機會因少失大。 每個物業扣稅年期最多是20年，所以理論上，如果你20年都是高收入人士，邊際稅率達到17%，總計最多可以少交34萬。 不過，還款的時候，不是所有還款額都計算在內，還款分兩部分，第一部分是還利息，第二部分是還本金。
稅局以往做法都是如果本身物業由多於一名業主持有，稅局是會以「業權比例」來分配，故雙方可扣減的利息開支也是均等。 因此套用落今次「租金開支扣稅」上，如果單位由二人合租，則會把每人的扣稅上限10萬元除以二，每人最多只扣50,000元。 但採用如此模式，若其中一方支付較多租金，但用「合租人數」來按比例扣減卻可能構成不公，雙方又能否否申請用「實際支付租金」來分配比例呢? 假設兩夫婦以聯權共有人名義獲得按揭貸款，那麼10萬元扣稅額將平分為每人5萬元，每人最高只能申請5萬元扣稅額。
加按扣稅: 計算薪俸税及個人入息課税時可扣除的項目
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稅局員表示，應該是以該物業能否打厘印作考慮，而「未補地價居屋」的業主與租客簽訂的租約亦可打厘印。 不過，要提醒大家，凡未經政府批准而私自將「未補地價居屋」放租，即觸犯《房屋條例》，有可能要負上法律責任。 問題是，如果太太持有一層物業放租，另一邊廂以丈夫名租住另一居所，這個情況又能否享有「租樓開支扣稅」呢?
加按扣稅: 【自僱人士 / Freelance 報稅】要商業登記證嗎？Bowtie 教你點填報稅表！
如果是丈夫加按給妻子買車位，妻子不能用丈夫物業加按貸款去扣稅。 而因為是使用自己名下物業加按或轉按，動用該筆貸款買物業時，丈夫須以自己名義才能扣稅，而且是出租期內才可扣減。 假設車位是150萬元，其中100萬元是從物業加按而來，另外50萬元是車位獨立按揭，整個150萬元按揭貸款利息開支都可獲扣稅。 在 2021 年 4 月 1 日所獲得的貸款並非用於購買現在的住宅﹐所以申索的居所貸款利息不獲扣除 —- 第 26E﹑26E 和 26E 加按扣稅 條【「居所貸款」和「居所貸款利息」的定義】。 甲先生於 2020年 9 月 1 日從發展商購買一所仍在興建中的物業。
所謂「居所貸款利息扣稅」，是財政預算案之中的一項稅務寬免，讓業主可以把供樓利息的開支作為扣稅一部份，以減輕財政上負擔，但只限於自住物業，如該課稅年度只有若干時間自住，相關供樓利息支出亦只能以若干比例扣減。 相關措施，在1998年的財政年度開始實施，起首只提供5個課稅年度的扣稅計劃，其後一直延長。 在《2017財政預算案》，政府再由15個課稅年度，延長至20個課稅年度，扣稅上限100,000元。
加按扣稅: 問題1: 課稅年度內的「入息」有幾高才值得申報?
如果業主選擇將收租物業報「物業稅」，他需要繳交多出稅項呢? 假如在扣除雜費後，業主每月淨租金收入50,000元，相當於一年收600,000元，八折後評稅基準480,000元，政府抽取15%作物業稅，相當於72,000元。 業主也可以將「租金」轉化作入息一部份，再以「個人入息課稅」來申報的。 要為自願醫保計劃申請扣稅其實也相當簡便，從稅務易（eTax）網上報稅平台按指示遞交資料，或於收到實體報稅表時填寫申請。
加按扣稅: 自願醫保計劃保費
如果打算申請「居所貸款扣稅」的業主，謹記在填寫「個入入息稅報表」時，可在第8項位置上，填上單位所需支付的利息開支。 若兩夫妻其中一方不需交稅，在下面8項一欄記住要剔出「是」，將他的利息部份撥歸繳稅一方使用。 本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。
加按扣稅: 如何撤回「居所貸付利息」扣稅申索？
在2019年4月1日或之後，購買自願醫保認可產品的保費可享稅務扣除，每個課稅年度每名受保人的最高保費扣除上限為 HK$8,000。 2019 年，陳先生獨自購買一所住宅（即他持有全部業權），並居住於物業內，由一間香港的銀行提供按揭貸款，該筆貸款分 15 年、按月於每月第 5 日償還。 「居所貸款利息扣稅」是財政預算案中的稅務寬免措施，業主可以將自住物業的供樓利息開支作為扣稅之用，上限為每課稅年度 HK$10 萬。 無論是何種情況，假如想扣除物業貸款利息，都必須在第6部「你是否選擇個人入息課稅」剔「是」，然後在6剔「是」。
至於「轉按」，如沒有加大原有貸款額，純粹轉換按揭銀行，新按揭計劃的利息支出亦可獲得扣減。 甲太太的居所貸款利息只可透過申請個人入息課税才可扣減。 她將獲税務局局長通知有關情形—-第26E﹑42﹑42A和43及條。 你可在有關課税年度的個別人士報税表（BIR60）內提出申索扣除。 你須填妥第8.1及8.3部，如涉及物業再次按揭或第二次按揭貸款的利息支出，你還須填妥附錄的第 9 部分。 如果你和你配偶選擇以個人入息課税方式評税，你們任何一方所繳付的可容許扣除居所貸款利息，會先從其入息總額中扣除。
自住業主可以善用「居所貸款利息扣稅」，一共20個年度可以扣減，每年上限十萬元，究竟怎樣申報才可以用盡免稅額呢? 收租業主，他們獲取租金收入後，也需要在扣除差餉等雜費支出後，在「物業稅」以及「個人入息課稅」之中二選一來報稅。 業主如想比較物業稅以及個人入息課稅那個計法會交更少稅，在報稅時只要在出租物業報表上，在「選擇個人入息評稅」項目上加上剔號，並填上課稅年度間所付利息就可以。 加按扣稅 不過，業主要要留意香港的課稅年度是一年的4月1日至第二年的3月31日。 若物業是去年8月租出，租金及利息計算的月份是由8月至今年3月底，共8個月。 同時要留意，沒有租出物業的月份，相關按揭利息不能在個人入息課稅上扣除。
加按扣稅: 按揭供款年期
2018/19課稅年度開始，稅務局容許夫婦在個人入息課稅中分開報稅，但要注意，當你選擇分開報稅後，稅局只會幫你的選擇計算分開報稅的最低應繳稅款，而不會主動比較分開計算或共同計算，哪款較為划算。 不過這只限於你是通常居於香港，即每年在港居住不少於180日，或連續兩年居住不少於300日，若然你長時間居於外地，而持有香港物業收租，則不能享有個人入息課稅的累進稅階，只能依照15%的物業稅階繳稅。 除了「基本免稅額」外，因政府還會提供不同「免稅額」及「扣除額度」，最常見就是「供養父母免稅額」，所以即使你的年薪高於289,140元，你都可能未必需要用到「居所貸款利息」扣稅。 由於發展商推出「高成數按揭」計劃，二按息口往往較市價為高，理應扣稅時可用得更盡。
報稅期內租約期不足一年，租金需要按比例減少扣除上限，換句話說，如果租約期只有十個月，也就是說你的扣稅上限只有83,333元。 如果一年內曾經轉租，而租住居所的兩份租約之間時間有重叠，應該又應以哪份租約作準? 重要聲明：本討論區是以即時上載留言的方式運作，香港討論區對所有留言的真實性、完整性及立場等，不負任何法律責任。 而一切留言之言論只代表留言者個人意 見，並非本網站之立場，讀者及用戶不應信賴內容，並應自行判斷內容之真實性。 於有關情形下，讀者及用戶應尋求專業意見(如涉及醫療、法律或投資等問題)。
當然，如要取消之前所用的免稅額，則要補繳相關稅項；如要追回申索扣稅，則要向稅局提交證明文件。 至於兩夫婦各自擁有一所物業，卻不等於兩人皆可使用$10萬扣稅額，原因是兩夫婦被視為只有一個共同住所，故此仍只有其中一個物業之按息可用作扣稅。 加按扣稅 業主若選擇加按提高貸款額，利息亦會隨之增加，但是多出的利息並不能用作扣稅之用。
加按扣稅: 採用「居所貸款利息扣稅」考慮因素:
由於稅局所指的「租金」是租約上列明的租金，故非全包宴的出租方式，也可享有上述的兩成扣稅額。 使用供樓扣稅額的條件是物業必須已是納稅人的主要居所，若按揭物業屬於樓花，並未供入伙居住、又或物業屬於工商舖類別，均不可用作扣稅。 舉例說，對於一些已接近用畢15個年度扣稅額的業主，現時或餘下5個年度可供扣稅，業主可按實際情況及置業計劃決定是否使用扣稅額。 A：視乎供樓期間之該年利息是否最貼近或用盡$10萬扣稅額上限。 當中亦受不同因素影響，包括息率水平、按揭餘額及年期、換樓計劃、入息狀況等。 如果居所貸款利息已扣除，而你希望撤回申索該等扣除，則有關撤回申索須在税務局局長發出通知後 6 個月內以書面提出。
加按扣稅: 住宅放寬按揭成數 (一) 至 (四)【星之谷專欄 ̵…
而如果你有強積金自願性供款，扣稅額上限為60,000港元，但要留意，此項目的扣稅額與延期年金計劃的不能重複計算，因此如延期年金部分已用盡了60,000港元扣稅額，就不能用強積金自願性供款申領扣稅了。 要申請「居所貸款利息扣稅」，就必先要符合三個條件：申請人必須為業主、單位必須為本地住宅項目及自住用途、貸款必須由政府認可機構批出。 過去業主可能會將物業加按，貸款由300萬元增至400萬元。 不過，在申報物業按揭利息開支時，只能按購入單位時的按揭貸款計算，因此而上述加按的例子，新按揭所能扣除的利息只能是新利息開支的4分之3。 至於有關10萬元利息支出上限，以目前2.5厘息計算，30年還款期，以首年利息計算，貸款額約為407萬元，則可完全使用10萬元的利息支出。