渣打銀行亞洲區行政總裁洪丕正接受本地傳媒訪問時表示，亞洲和中東區內都有不少高增長國家，集團未來會繼續發展相關市場。 洪丕正提到，內地近月持續開放，經濟前景轉趨樂觀，但目前仍處年初，海外資金流入的後續走勢仍須觀察。 King：年輕人買樓，最多就是以為買樓一定要付百多萬首期，不知買細價樓可以透過「按揭保險」承造九成按揭。 兩層樓的供款額相加為37,000元，供款佔入息不得多於35%，月入需達105,700元才可通過測試。 在加息三厘後，兩層樓的供款額相加為53,000元，供款佔入息不得多於45%下，月入117,700元才可通過負擔測試。
要計算換樓的按揭成數，同樣需要視乎到底按揭申請人在申請按揭的時候，到底屬於「首置」或是「非首置」身份，然後以樓價計算按揭成數。 可申請退稅：在1年內賣出舊物業，可退回之前支付的15％印花稅。 要注意，退回的是扣除「首置從價印花稅」後的差價，如首置印花稅是 5％，便可退回「15％-4％」的印花稅額。 預留充足周轉資金過渡：換樓客要預備周轉資金，以備支付短租住所、購買新物業所需的大細訂及印花稅。 居屋按揭在預備文件、可獲批按揭成數、按揭年期及息率等方面，也跟私樓按揭完全不同。 不同的居屋類型，如一手居屋、二手居屋等，在審批程序及要求也有出入。
先買後賣按揭: 注意事項三：為物業進行修補
買家要留意除了每月供款，買家還需要預留按揭保費、律師費、裝修等費用。 表1顯示在準業主只要是首置人士購買1000萬港元或以下的現樓都可以通過新按揭保險向銀行申請最高90%的按揭成數輕鬆上車。 換樓客應事前了解清楚兩者的利弊，並選擇合適的方法，如有需要亦可尋找專業人士的諮詢及協助。 根據新的按揭保險計劃，買家只要在香港買入800萬元或以下的物業，就可以透過按揭保險，申請9成按揭，意味800萬元物業，首期只需要80萬元。 但在按保措施下，銀行對首次置業和非首次置業人士有不同處理方法。
- 房價收入比，指的是當地房價與居民的家庭年收入的比對。
- 即使曾經擁有物業，但只要申請按揭時已經賣出舊有物業，同樣可稱為首次置業。
- 假如面臨發展商一按高息期，譬如將收取6%利息的話，一年的息差已是3.5%，足以抵消按揭保險費有餘，而且轉按還可賺取銀行及中介回贈，繳付按揭保險費轉按至銀行，相比無了期的等待優勝。
- 當中最大筆開支會是首期及印花稅，其餘開支理應負擔不大，但實際支出則因人而異，例如選擇不同的律師樓，或你是否有固定收入人士都有影響。
- 「先買後賣」是指換樓客先購入新一個物業，才出售物業，或於入伙後再出售原有的單位。
- 筆者在2017年8月撰寫了《一手樓花按揭完全手冊 (I-VI)》，是本網站點擊率較高的文章，相信不少讀者都有興趣了解一手樓花按揭需注意之處。
- 不會，因為每間按保公司只會審批一次，反之，若數間銀行的申請表資料有出入，更會令按保起疑而阻礙批核。
至於居屋按揭或綠置居按揭，因有政府做擔保，故亦有另一種申請手續及計算方式。 不要在一開始就申請太多的銀行，如HKMC同時收到同一申請人幾份申請文件，加上申請文件的質料又有出入，反而會令HKMC起疑而影響審批過程進而拉長等待的時間。 上按揭保險的物業必須是自主或是給家人住（提供合理的理由爲什麽是給家人住，按保公司也會進行審查）。 如果買家想買樓花，但又想申請高成數按揭，只要在付款方式選用建築期就可以了！ 以建築期付款，銀行會在買家取得入伙紙後才放出貸款。 按保拒批原因因人而異，曾經破產 （未解除）、信用評級太低、不良的借貸紀錄、有過犯罪記錄（如洗黑錢）或物業用途受質疑等都是按保拒批原因。
先買後賣按揭: 按揭轉介
即使首置人士未能通過壓力測試，但只要其供款與入息比率不多於50%，銀行會彈性處理，仍然有機會批出高成數按揭，但首置人士要繳付額外保費。 據按揭證券公司表示，首置人士指所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業。 即使曾經擁有物業，但只要申請按揭時已經賣出舊有物業，同樣可稱為首次置業。 經律師確認樓契和合約都沒有出錯後，就可簽正式買賣合約。
2022年3月政府公佈了新按揭保險計劃放寬了對買家的借貸要求，如果準買家是以首置人士的身份提交申請就可以跳過壓力測試的關卡而依然可以藉到最高90%按揭成數的貸款。 一般換樓客都想換一個更大的物業，如三房單位售價逾一千萬元。 在申請按揭時，因換樓客已持有另一個物業，因此申請按揭時，要求亦較為嚴緊。 申請人可透過比較平台如MoneySmart申請按揭貸款，一次過比較多間銀行的利率。
先買後賣按揭: (IV) – 選擇繳款期及按揭計劃
例如你買一層400萬物業，先落了5%細訂，即是20萬元，大訂便只需付20萬元。 如果細訂落3%，即12萬元，大訂便需要付28萬元。 政府有話「借定唔借，還得到先借」，但你又知不知向銀行取得分期貸款後，每月的還款是有幾多是還本金，幾多是還利息。 其實銀行貸款的利息償是按 先買後賣按揭 先買後賣按揭 「78法則」，利息還款不是每月固定，而每月減少。
按揭要求較嚴格：因換樓客已持有另一個物業，申請按揭時要求亦較為嚴緊。 如新物業的售價為800萬元或以下物業，最多只能借8成按揭，並必須通過壓力測試。 「先買後賣」是指換樓客購入新物業才出售物業，或是入伙後再出售原有單位。 這方式適合有充裕流動資金的換樓客，須先為新物業支付 15% 雙倍印花稅，然後在12個月內售出原有物業，再申請退稅。 自立法會完成三讀通過印花稅修訂條例草案，並決定將換樓期限由6個月延至12個月，換樓買家有更充裕的時間在購置新物業後沽售原有物業，更可以節省額外租樓及搬遷的支出。
先買後賣按揭: 壓力測試個案例子備註
這篇文章我們就來聊一聊首次置業相關内容，讓每一個準業主都可以做好萬全準備喜提新樓，實現您的置業夢想。 現時拆息回落，以至按揭息口一直處於低水平，使置業成本大大降低，無疑地吸引一班業主欲以「樓換樓」的方式去購買更大的物業…… 荃灣新盤按揭通識 一如市場所料，上月底美聯儲宣布減息0.25厘，是近11年後再次啟動減息，而香港銀行暫未跟隨，維持最優惠利率（P）不變。 除了首次置業的上車客，樓換樓亦是市場上主要的成交類別。 但近年的按揭指引收緊，為此類交易增添了不少障礙。
可是在樓花期內，因為在另一間銀行找到更佳的工作，更已遞交了辭職信。 由於Staff mortgage plan的關係，在轉工時便要贖回按揭。 先買後賣按揭 但由於沒有銀行接樓花期內的轉按關係，筆者叫客戶嘗試向財務公司求救，但結果也不得要領，連財務公司也沒法接受有關樓按。 當然，財務公司也不會輕易以私人貸款形式借出如此巨大的資金與客戶贖回單位。 幸好客戶只剩數個月收樓，原本的公司最終願意待客戶收樓後才進行轉按了事。
先買後賣按揭: 一手樓花用那個樓價計印花稅？發展商那些優惠要扣按揭貸款額？
假設在現水平按息加3厘後，供款佔申請人月入不多於60%。 在「加3厘」的加壓情況下，再測試借款人是否有充裕的供款能力，這就是「壓力測試」。 如賣給母親等家人，銀行會要求申請人提供其住址證明、水電煤費用的信件，讓銀行了解申請人的真正住址，申請人在填寫申請表時需聲明新的物業是自用。
簡單來說就是非首次置業的買家一定要支付物業價格15%的印花稅。 反之，首次置業買家則可以獲得稅務寬減，只需按照優惠的第二標準稅率繳付印花稅。 在香港，所有銀行受到金管局的監管所以準買家申請按揭都必須通過壓力測試。
先買後賣按揭: 銀行及財務公司按揭追數流程
一般準買家除了了解該區環境，大廈本身狀況，和物業狀況之外，亦會檢查有沒有滲水的問題。 注意，即使物業已大幅升值，原有按保已形同虛設，但物業仍不可用作出租，否則可能會被罰款或call loan。 除「波叔 Plan」和「林鄭 Plan」外，原有舊例依然生效，即450萬元以下的物業最高可以借9成，而600萬元以下的物業則最高可以借8成，轉按套現亦適用 。
當樓價超過600萬時，買家便不能申請按揭保險為樓花即供計劃申請高成數按揭，另一方面，亦有買家因未能通過銀行的「供款與入息比率」，所以發展商一按、二按都有一定的巿場。 有關個別樓盤的一按、二按計劃的預計利率及詳細條款等，都會列在樓書「價單」內。 在按揭成數方面，由於2019施政報告放寛按揭保險的原因，樓價範圍上限提高至1000萬元。 由於繳付尾數時限的彈性及發展商提供額外成數按揭的關係，買家可按自己的財務計劃選擇合適的計劃。 例如換樓族便可以進行先買後賣，睇好樓巿的業主可將原本的物業善價而沽，避免了賣樓後樓價颷升而導致「賣咗買唔番」的困境。 第一就是由業主自己找地產賣樓現後還清按揭貸款。
先買後賣按揭: 香港樓市2022：新按保措施下首置與非首置按揭成數
65%按揭的按揭保險費比率是貸款額的2.47%，假如成功取得6折，只是1.48%。 假如面臨發展商一按高息期，譬如將收取6%利息的話，一年的息差已是3.5%，足以抵消按揭保險費有餘，而且轉按還可賺取銀行及中介回贈，繳付按揭保險費轉按至銀行，相比無了期的等待優勝。 除掉其他貸款 – 換樓客在申請轉按時，如賣掉原來的物業便可即時減少供款，又或者除去他人物業的擔保人身份亦可大大減低名義上的供款額。 要留意的一點，假如是賣樓的話，只要簽了出售物業的臨約後，部份銀行已接受以較寛鬆的50/60 供款與入息比率審批轉按物業的申請。
部份銀行會先批核6成按揭，才把申請表交至按保公司，部份銀行則先等按保批核後，才會批核6成按揭部份。 一次性支付較為着數，因為銀行會先代貸款人一次性支付給按保公司，然後貸款人再把保費攤分30年歸還銀行，並且最多可享有6折優惠。 先買後賣按揭 相反，如選擇每年續保支付，將不能享6折優惠，3年內甩走按保亦不能取回15至25%保費，長遠而言不着數。
先買後賣按揭: 發展商一按
在蜜月期內，有時會低見實際利率2.5%，與傳統銀行的P按計劃差不多。 不過在蜜月期過後，有些計劃的利率可能高達8%。 所以，新盤買家最好在決定買樓時，亦要考慮當「低息」蜜月期過了後的按揭利息，及評估到時能否申請轉按到傳統銀行以節省利息。
先買後賣按揭: 按揭保險費可選擇一次性支付，或每年續保支付，點揀最著數？
其他可能拒批的情況包括曾經背負破產而又未解除、信貸評級太低、有犯罪或洗黑錢紀錄等。 先買後賣按揭 至於無糧單、稅單或入息證明，成功申請按揭的機會很微。 若能通過入息審查，最常見的拒批原因，是按保公司質疑入息的可信性，例如公司由申請人或近親開設，或該公司於簽署臨約買樓後才開設。 但即使公司由按保申請人開立，向按保公司提供公司利得稅單及核數師報告後，也可獲重批。 講到明樓換樓，當然是在賣出物業後再買入新物業。 站在買家的角度來看，買入物業要付的費用實際上是會比起賣家來得多。
先買後賣按揭: 賣厝阿明／買房貸款3要點 懶人包一次報你知
簡單來說，分期貸款還款原則，最初每月供款，還息佔多數，本金只佔少數，愈到後期，本金佔多數，還息佔少數。 這樣每月利息支出取個平均數，每月的利息就是HK$10。 此外，了解「78法則」對於因提早還款，而要計算出準確的貸款餘額是非常有用。 若果不想叫價太高或者太低，業主在賣樓前應先查閱近期同區同類型的物業成交價。
先買後賣按揭: More in 按揭指南:
須注意的是，15%標準印花稅需先支付，後退回，因此先買後賣的換樓人士仍需預先準備好相關資金。 限期內賣不出，可以轉名當買賣：若遇撻訂又賣不出，可以「轉名」方式轉讓給近親。 由於「轉名」也是視一樁買賣，所以即使沒有實際金錢交易，簽紙並交了轉名印花稅後，便當是賣了樓可以申請退稅。 但要注意，轉名時仍要支付印花稅，需要計清計楚金額是否大過退稅的金額。 是次新修定的退稅安排，若買家在12個月內完成「樓換樓」，即購買新物業後售出手上原有的唯一住宅物業，亦可獲退回購買第二個住宅多繳的稅款。 換句話說，買家仍然先須要繳付新物業的15%印花稅，待符合條件後新物業的印花稅便可以第二稅率計算，多繳的稅款可獲退回。
一賣（600萬元住宅）、一買（1000萬元住宅）的換樓計劃，即使資金充足，對於現金流方面仍要好好安排。 選擇簽署臨約的日子是勝負關鍵，將決定一旦對方撻訂時，對自身現金流的影響。 簽訂正約的日子沒有明文規定，但一般在兩星期內簽訂，能「走盞」的日子就只剩成交日。 不過，相關操作有附帶條款，例如需要用同一間律師樓處理兩宗買賣，銀行亦可能與律師樓確認賣出單位的交易狀況。 為新購物業申請按揭時，不少銀行接受換樓客於取得按揭貸款後，才在短期內完成出售原有單位的手續，計壓測可豁免計算原有單位的按揭欠款。
先買後賣按揭: 申請【按揭保險】的資格
香港樓價處於歷史高位，如果早年透過按揭保險計劃借9成按揭上車又想把單位放租，可以轉按到5成兼賺取現金回贈2%。 比如當年以450萬9成按揭借左360萬買入單位，現時樓價升到700萬，業主就可以平手轉按到5成以下。 即使只是轉按300萬，也能獲取約6萬元的現金回贈。 如果2年內退出按保，更可以取回已繳保費的15%，都有成幾千到接近2萬元保費退回。 先買後賣按揭 方案 有些銀行，可以接受只以其中一人作為貸款申請人的形式考慮按揭申請，在這情況下，可以嘗試以哥哥單人申請按揭。 可是，接受這類型個案的銀行不多，而銀行亦不時調整策略，批核按揭的鬆緊程度可能會有所影響，到時是否還接受這種計算方法仍是未知數。
先買後賣按揭: 表1 – 保險範圍由按揭成數60%以上至90% 自住物業貸款 按揭保險費
假如樓市整體大環境在升，物業賣價比起買價還高，賣樓之後還清按揭貸款可能還有錢賺可以幫補一下，減低經濟壓力。 首先，如果借款人已經去到無力還款的地步，即使轉按到較低息的公司也不代表有能力可以償還。 第二，如果第二間公司知道借款人是因無力還款才轉按，也會對借款人的申請變得審慎，不是話轉就轉到。
除了上面提過的印花稅之外，換樓的時候也要留意如何處理按揭的問題。 如果你的做法是先買樓後賣樓，想賣出的物業有未供完的按揭，而你又想為新物業申請按揭的話，你就要非常小心，銀行會計算你的 Mortgage Count。 在樓換樓的過程中，業主可以選擇先買到樓，確認有居所有瓦遮頭才賣出手上物業，又或者是稍為冒險一點，先放出手上物業再去買樓。 不過，要注意的是，選擇先買還是先賣，絕對有超出個人喜好以外的考慮，並會大大影響印花稅的金額。