市建局肩負着市區重建的神聖任務，理論上是打和不虧損亦要去做，但假如經事前估算財務分析後將會出現巨額虧損，則無理由勉強去做，否則只會令該局出現巨額赤字 ，甚至拖垮整個機構 。 早前市區重建局行政總監韋志成在他的網誌發表了關於油旺區的舊樓重建分析資料和數據，可以令大家找出端倪 。 根據條例推行的重建項目，市建局已為受影響的物業訂定收購準則（收購準則），並將有關資料載列於市建局網站。 隨着多個發展商落戶舊區，市建局的七年樓齡收購政策，近年漸為人詬病，指其將同區七年樓齡的豪宅也納入考慮範圍，推高收購價。
在進行簽署物業買賣合約前，市建局職員會到收購物業單位內拍照、繪畫物業單位草圖、核實有關租約及所有居住者資料。 轉工時申請按揭，銀行基於要作出風險管理，必然是申請人提供越多證明文件越好。 受薪人士申請按揭，如果舊工與新工之間沒有間斷，一般需要提交香港身份… 美國著名記者赫什表示，位於波羅的海的北溪天然氣管道爆炸事件，是美國總統拜登下令實施的秘密行動，美國海軍潛水員在管道安放遠程遙控炸彈，挪威軍機投下聲納浮標引爆炸彈。
七年樓齡: 中國
【疫市自保】低息環境按揭財技解碼 新冠肺炎疫情打擊全球經濟，加上低息環境下，置業人士更應該善用借貸能力，選擇最適合的按揭計劃，以下按揭抗疫3招有助業主長期抗戰。 如果高齡人士想做長年期按揭，其實可以找一位年輕人士聯名買物業，或是請他做擔保人或借款人。 美國白宮國家安全委員會發言人柯比表示，被擊落物體的體積像一輛小汽車，美國當局在星期四晚發現這個來源不明的物體，在1萬2千多米的空中，有理由會對民用航空帶來威脅，總統拜登下令擊落這個物體，物體在阿拉斯加北部接近加拿大邊境墜落，落在冰凍的湖上，相信能檢走碎片。 柯比表示，這個物體與之前被擊落的中國氣球有不同之處，這個物體看似沒有機動性，只靠風向支配，目前不清楚這個物體從何而來，亦不知道是誰擁有這個物體。 柯比強調，美國對領空保持警惕，總統一直將國家安全利益放在首位。
我在上一篇網誌提及，合作社試點項目有別於一般的舊樓重建，未補地價的前社員需向政府繳付補地價，以解除轉讓限制，才能夠接受市建局的收購建議，將單位售予市建局，因此市建局會就前社員處理補地價的程序上遇到困難，盡力提供一切可行的協助，並簡化補地價的審批和繳付流程。 然而，屋苑內涉及這類較大面積單位的成交個案始終不多，為了令估價工作更加全面，測量師因此擴大搜索可用作比較的屋苑範圍，有測量師因而選取了譽港灣、半島豪庭和海逸豪園另外三個屋苑的大單位成交個案，作為估價分析，增加各自估價工作的全面性。 市建局今次繼續沿用「七年樓」機制，現金補償以假設單位為七年樓齡計算。
七年樓齡: 市區重建屢掀爭議 杜立基批欠原區安置最致命：邊緣化居民
按照這項政策，差餉租值較高的物業，不一定可以取得較高的收購價，因為根據第一種的計算方式，物業市值是決定因素；而第二種的計算方式，亦以物業市值為重要的計算因素。 七年樓齡 市建局盡力確保整個抽籤程序以至估價工作能夠公平和公開地進行。 因此，我們會特別邀請獨立人士主持聘用測量師的抽籤會及為測量師行舉行的簡布會。
市區重建局的需求主導重建模式做得多蝕得多，至今八個項目預計虧損近三十億元，該局擬提高申請門檻，當中包括提高申請地盤面積限制，由現行四百平方米，增至六百平方米，避免興建牙籤樓，以增加成本效益，減少虧損。 此外，專責檢討需求主導計劃的專責委員會無意探討收緊計劃下的七年樓齡賠償準則。 換言之，日後需求主導計劃下向業戶提出收購價時，料會維持以同區七年樓齡單位價值計算賠償。 其後南豐發展奪得櫻桃街項目合作發展權，隨即展開收購計劃，並在9月20日正式向海明閣各業主提出收購，出價介乎118萬至140萬元，平均每平方呎3,500元，視乎不同層數，另住宅可加48萬元優惠津貼費，即實際收購價為166萬至188萬元。
七年樓齡: 物業資料
） 位於香港油尖旺區大角咀櫻桃街38號，鄰近港鐵奧運站及奧海城，是一個在市區重建局發展計劃下發展的私人高尚住宅屋苑。 物業由市區重建局（下稱市建局）及南豐發展共同發展，建築師為周古梁建築工程師有限公司，總承建商為晉業建築有限公司。 屋苑在2008年10月獲批出預售樓花同意書 並開售，示範單位設於九龍灣一號九龍 。 本項目的地盤總面積約6,590平方米，視乎將來的細部設計，市建局初步建議在地盤內提供約41,610 平方米的住宅樓面面積，興建約900個住宅單位；而約8,320平方米樓面面積則作商業／零售用途。
不過，亦有住戶指出，若要接受市建局收購，就要將部份賠償金額補地價，擔心獲得的賠償甚少。 不過，有居民團體並不支持市建局擬收緊需求主導計劃的構思，九龍城區居民聯會批評當局罔顧居民需求。 而舊樓林立的土瓜灣區，不少居民也期望能加快重建步伐，期望政府加大對市建局的資助。
七年樓齡: 香港文匯報
市建局稱，呎價在上月30日獲市建局董事會轄下的土地、安置及補償委員會批准，並按既定的機制，經公開抽籤委託七間獨立顧問公司進行評估。 市建局一向沿用同區七年樓齡價格機制計算收購價，今次經公開抽籤後，委託七間獨立顧問公司進行評估而訂定，相關評估於本月九日進行，由獨立顧問公司測量師選擇及比較過去六個月，在項目所屬的九龍城區及附近地區內的成交個案進行研究。 七年樓齡 該局強調，收購價格沒有因為疫情影響樓市而改動，評估方法或物業收購程序亦不變。
屯馬線全線通車後，令該區有更好的交通連接，間接帶動該區附近的物業市場，因此「七年樓呎價」亦會反映這個對樓價帶來正面影響的因素。 七年樓齡 張先生說，日後或會選擇入住啟德的房協專用安置屋邨單位，但屆時已不能重住千呎大單位，直言「細咗好多」，但新樓可免卻不少維修問題。 七年樓齡 即是如樓齡55年的話，最高可以25年按揭，如要做於60%的高成數按揭，基於按揭保險公司要求要以75減樓齡作計算，更加最高只可做到20年按揭。
七年樓齡: 時間：2017-07-04 03:15:16來源：大公網
與過往項目一樣，市建局按沿用的一貫機制，將最低和最高的估值剔除，以餘下五個的平均數作為「七年樓呎價」的收購建議。 此外，市建局會以項目原址所興建的新發展項目內，預留的「樓換樓」單位及「煥然壹居」項目內的預留單位，為本項目的合資格住宅自住業主提供「樓換樓」選擇。 有人可能會覺得加多20%的地積比例太多，有刻意向地產商輸送利益之嫌。
關注組總結調查結果時表示，期望市建局能貼近民情，體諒業主的困難，兌現其成立的宗旨和承諾，以人為本，改善現行政策，讓所有業主延長免租交吉期六個月至一年，更應檢討七年樓齡估價機制是否真正有效，以讓重建區自住業主可以更安心處理購置物業及搬遷的事宜。 如果要做重建，又想保留原有嘅社區活絡，即係邊緣群體嘅問題；而大部分（居民）都無好多資源，佢哋嘅選擇一定少咗，或者被迫接受其他安排。 香港舊區林立，港府近年推展多項市區重建項目，一幕幕逼遷、清場重複上演。 重建地盤的圍欄背後，推土機抹去的不只社區歷史，亦是生於斯長於斯的居民家園。 要視乎天台業權性質，如屬 獨立業權，會向其業主收購其天台業權；如屬 頂層單位業權，會向頂樓連天台物業業主收購；如屬 大廈所有單位共同擁有，需要待當局購入整幢大廈業權或政府收地後，才能以正式法律地位處理。 近年港鐵上蓋物業及市區重建局項目（即一鐵一局）成為住宅供應主要來源，部分更極受市場歡迎（例如黃竹坑站上蓋物業），即上千居搜尋全港各區筍盤，比較樓盤優劣。
七年樓齡: D. 補償
現時，全新的樓宇與七年樓齡的樓宇之間的價差，一般都在15%左右。 發展商很難單憑這個價差，去抵銷重建的建築費、行政費與利息成本。 加上，今後政府在遏抑樓市方面一定會加猛力度，參與重建不但無利可圖，而且風險很大。
- 11月25日，發展商在最後回覆限期前大幅提高優惠津貼費50萬元，達至98萬元，即實際收購價為216萬至238萬元，相當於每平方呎6,216元，較市價高出超過一倍。
- 市建局肩負着市區重建的神聖任務，理論上是打和不虧損亦要去做，但假如經事前估算財務分析後將會出現巨額虧損，則無理由勉強去做，否則只會令該局出現巨額赤字 ，甚至拖垮整個機構 。
- 劉小姐（飲食業）：市建局要求大啲地盤都好嘅，咁樣唔會咁多單棟樓。
- 自置居所津貼的金額，是被收購物業的市值交吉價，與在類似地區重置一個面積相若，樓齡約七年的單位市值兩者之差。
- 一般來說，雙方會在簽署正式買賣合約後一個月左右，簽署正式物業轉讓契。
市區舊樓越來越舊，無論怎樣復修，五年後一個周期，十年後另一個周期，又需要花另一筆錢去復修，未來的日子始終有一天需要把舊樓重建，完成重建才是解決問題。 市區重建局（市建局）於二○一六年三月四日根據《市區重建局條例》（條例）（第563章）刊憲公布開展九龍城土瓜灣庇利街／榮光街重建項目（該項目）。 市建局初步建議在該項目內，提供約1 150個中小型住宅單位及於樓宇低層提供商業及零售設施。 今次收購的土瓜灣三個項目，大廈樓齡57至60年，涉及1179個業權、估計約有1440個住戶。
七年樓齡: 選擇副題
本項目亦將預留大約5,500平方米的非住宅樓面面積，作為政府、機構或社區設施用途，滿足社區的需要。 此外，市建局會撥款五億元，成立「市區更新信託基金」，以資助「諮詢平台」進行研究和活動。 基金亦將負責聘請及管理社區服務隊，支援受市建局重建項目影響的居民，並資助在市區更新範圍內的文物保育或地區活化項目。 市區重建與市民改善居住環境息息相關，市區更新是一個重要和跨越多個政策範疇的議題，包括規劃、土地、房屋、文物保育、社會發展等。 為期兩年的「市區重建策略檢討」已就不同持份者的關注，在大部分議題上建立了共識。
在簽署正式轉讓契前，市建局職員會再到收購物業單位內拍照、覆核有關租約及所有居住資料。 市建局交付收購價餘款及與業主進行交收鑰匙等手續後，物業的收購工作便正式完成。 不過，韋志成指出，即使新的規劃工具可改善財務回報，但若繼續沿用目前高於市場價格的收購補償機制，所涉及龐大的開支，仍遠遠超過社會可以承擔的幅度。 特區政府過去透過不同渠道協助市建局維持「自給」的基本原則，包括向市建局注資100億元、豁免地價、在有需要時向市建局提供貸款，或按《市區重建局條例》經立法會撥款等措施支援市建局等。
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而部分業主對於收購建議不滿的其中一個原因，就是對於同區一個七年樓齡的「假設重置單位呎價」的了解不同。 （一）根據市建局的物業收購政策，市建局會按照受影響自住業主其住宅物業的市值交吉價，加上一筆特惠津貼（即自置居所津貼），作為該自住物業的收購價。 土發公司會進行市區重建規劃，就選址推行土地收購，與業主商議收購賠償事宜，並安置受重建計劃影響的租戶。 由土發公司提出的重建項目例子如前身為上環街市的西港城、前身為得雲茶樓的新紀元廣場、前身為李節街戰前樓宇的李節花園、前身為舊灣仔街市的尚翹峰和壹環、前身為囍帖街的囍匯，以及前身為和昌大押旁舊樓的服務式住宅嘉薈軒等。 本項目合共涉及約560個業權，業主將有60日時間考慮市建局的收購物業建議。 當物業業主接受收購建議並完成收購手續後，市建局會為有關物業內所有合資格的租客提供特惠津貼，而合資格的住宅租客更可選擇安置安排以替代特惠津貼。
七年樓齡: 現時銀行最盡只接受以80減去計年期
本項目旨在透過重整及重新規劃項目範圍及毗鄰的土地用途，提升該區的易行度及連接性，並建議將行人及交通網絡融入毗連的市建局項目，提升規劃裨益並發揮協同效應。 社區法網提供的資料只供初步參考，而有關資料並非正式法律意見。 閣下如欲就任何法律事項取得更詳盡的資料或支援服務，須諮詢閣下的律師。 近期樓價持續上升，部分屋苑的二手成交，樓價均創新高價成交，韋志成形容，目前的樓價似乎相當「堅實」，但局方亦不能不考慮「高買低賣」的風險，因此將來每個放入發展綱領的發展項目，局方均會考慮清楚相關的財務要求。 七年樓齡 有關收回土地的補償政策詳情，可參閱地政總署印製的「收回市區土地及補償安排」；內容詳見該署的網頁/landsd/public/culm.htm。
七年樓齡: 收購成本料過百億元
土發公司根據《土地發展公司條例》於1988年成立，是市建局的前身，與市建局一樣，是一個獨立的公營機構，並不從屬於政府。 他重申，面對規模極為龐大的市區老化問題、樓價仍處於高水平的經濟環境，現時的補償機制已無法持續，相關的機制應當在適當時候尋求替代方案革新、與時並進。 2018年6月發展商公佈樓盤中英文名稱，表示「項目擁有市區難得一見的綠化景觀，是鬧市少有的自然美景」，故英文名為“Madison 七年樓齡 Park”，即「美麗的公園」，中文則以地址來定名。 ），樓高3層，面積約6.1萬方呎，物業於2010年11月，由基匯資本以3.5億元向市建局及南豐發展購得。 到2012年12月16日，獲投資者羅守輝及相關人士斥6.3億元購入，呎價1.03萬元。 2023年1月，陽光房地產基金以7.48億港元向羅守輝收購西九匯。
香港置業
以今次收購的九龍城區三項目為例，同區有不少私樓樓盤，例如翔龍灣、港圖灣等，實用呎價超過1.6萬元，不排除是令收購價破紀錄的原因之一。 資料顯示，市建局對上一次錄得的「天價」收購紀錄，是2015年8月在大角咀槐樹街需求主導重建項目，提出以實用面積每平方呎13614元收購。 今次在土瓜灣三個重建項目提出的「天價」收購建議，較舊紀錄上升近13%，也較市建局去年在同區春田街／崇志街項目提出的11349元收購呎價，高出近36%。 至於合資格的住宅佔用人，無論他們接受現金補償或安置建議，均需辦理有關手續，以領取搬遷津貼╱特惠補償，或參與配屋的安排。 市建局委託的兩家測量師在評估有關物業的市值時，除了考慮一般因素之外，有需要時亦會考慮差餉租值、物業的位置和周圍的環境等因素。
立法會議員陳凱欣表示，重建計劃最大障礙是受影響居民要向政府補地價三分二，對大部分已屆退休之齡的居民而言，經濟負擔相當吃力。 她建議調整補地價比例，以增加單位收購誘因，同時亦可為居民提供可租可買的公營房屋重置方案，讓居民可原區重置。 市建局稱，將為受影響的業主、住戶和商戶舉行簡介會，就收購、特惠津貼及安置的準則及安排作解釋。 而由市區更新基金聘請的基督教家庭服務中心市區重建社區服務隊將會為有需要的居民，提供適切的幫助和輔導。 項目涉及約70個業權，市建局稱於今天（2日）向業主發出收購建議，業主將有60日時間考慮市建局的收購建議。 當物業收購手續完成後，市建局會為有關物業內合資格的租客提供特惠津貼及為合資格的住宅租客提供安置安排。
市區重建局（「市建局」）今天（2022年6月29日）向九龍城土瓜灣道／榮光街發展計劃（本項目）內的物業業主發出收購物業建議。 受本項目影響的住宅物業合資格自住業主，其收購物業建議呎價為實用面積每平方呎17,798元，有關呎價是假定為同一地區七年樓齡的假設重置單位的呎價（「假設單位呎價」）。 「自置居所津貼」是指被收購單位市值與「假設重置單位」價值的差價。 換句話說，上述提及的被收購單位的市值再加上「自置居所津貼」，就會等於「假設重置單位」的價值。 這種計算機制和「自置居所津貼」的評估乃參考地政總署的「收回市區土地及補償安排–供業主，佔用人及測量師參考的指引」而制定。 原意是自住的物業被收購後，市民能收到合理金額購買另外一個物業。
七年樓齡: 香港仔
她亦提出，市建局需要檢討單靠重建，是否能夠解決市區樓宇老化的問題，例如加強維修代替重建。 以局方近日收購的九龍城盛德街重建項目為例，市建局計畫以呎價一萬九千八百元收購，等於同區七年樓齡的呎價，但市建局未來仍有多個重建項目，韋志成說，未來或需檢討以七年樓齡作指標補償的做法，以減輕財務壓力。 韋志成以土瓜灣五街及十三街項目為例，預計收購成本達四百億元，故市建局希望進行大型項目前，需要先進行更多有回報項目以「慢慢儲錢」。 出租或空置物業的業主可得的非住宅單位津貼是物業市值交吉價的百分之十，或相等於其應課差餉租值的金額，以較高者為準。 自用業主可得的非住宅單位津貼是物業市值交吉價的百分之三十五，或相等於其應課差餉租值四倍的金額，以較高者為準；自用業主亦可選擇就其營業損失申請補償，以代替非住宅單位津貼。 按照市場慣例，買賣雙方在簽訂買賣協議時，買方會向賣方交付一成訂金，餘款則待業主將物業交吉後，方可以取得。