港息何時跟加亦成為焦點，昨日與樓按相關的一個月期港元銀行同業拆息（HIBOR）已升至一年半以來高位，達0.3823厘。 供樓封頂 而港P增加0.125厘，實際息率升至2.875厘，每月供款將上升至20,745元，即增加333元或1.6%，壓力測試要求將上升至49,295元，即增加664元或1.4%。 隨著聯儲局兩次議息會議累計加息0.75厘，港美息差預期持續擴大。
【低息置業】「定息」vs「H按」vs「P按」 如何揀？ 香港按揭證券有限公司近日宣佈推出「定息按揭試驗計劃」，提供3個年期的定息按揭計劃。 現時市面上已有H按及P按以供選擇，現在加上新的定息計劃，究… 另外，其實現時仍有未調升鎖息上限的銀行，如對有關銀行的按揭計劃有興趣，大家如想申請可直接聯絡按揭轉介公司，以鎖定最優惠的按揭計劃。 曹德明表示，H按的封頂息率有助保障及鎖定客戶的供樓利息開支，除非P上升，否則HIBOR即使繼續上升，客戶仍只需以封頂息率作供款，因此相信H按仍為主流按揭計劃。 根據數字，今年首季新批按揭的平均「供款佔入息比率」為36%，現時按息升至2.5%計，有關供樓負擔約升至約41%，仍屬健康低水平。
供樓封頂: 銀行按揭比較：本港主要銀行H(同業拆息)按
臻享顧問董事總經理王良享預計，HIBOR按揭計劃（H按）息率到今年9月左右或觸及封頂位，即屆時HIBOR會高達1.2厘。 他稱，環球經濟環境較差，無論炒家或金融機構，套息交易都較以前冷淡。 因此他預料，今輪美元轉強之下，金管局即使出手買港元，規模未必很大。 港美息差勢將進一步擴闊，資金有機會加快流出港元市場，加上銀行半年結在即，銀行之間正落力吸金做結算，對港元需求上升，令市場近日更趨「水緊」，推高港元拆息。 其中3個月拆息升至1.0383厘，創逾兩年新高；長息同告上揚，一年期拆息更升至2.6724厘，創逾3年以來最高。 由於定息按揭沒有加息風險，故不須申請人進行加息三厘的壓力測試，供款不超過入息一半便可，故在相同月入下，申請定息按揭可借得更多，實際運用如何，請按我跳往。
- 即使拆息不斷上升，只要有存款於戶口內，即可獲得與按揭利率同等的利息收入，變相可抵銷部分按揭利息增加。
- 而香港銀行體系結餘已迅速減少至近1,600億元水平，曹德明相信無論香港及美國的加息幅度及規模將會更快更急。
- 按揭申請人可以選用H按或P按供款，不論是選擇哪個，息率仍會隨時間改變，從而影響供樓利息。
- 她續稱，今次銀行調整按息對新造按揭人士影響輕微，以貸款額100萬元及還款期30年計，H按封頂息加至2.725厘計，每月還款多118元，至4,069元。
- 消息人士指出，以500萬元貸款額，年期30年，二手物業調整後，P按及H按封頂息率比較，P按首年可節省利息開支7,457元，但置業者應選那一個按揭計劃，取決於其對未來息口走勢及經濟情況而定。
去年本港樓價狂瀉15%，為近十多年來首次，第4季負資產數量由第3季末的533宗，狂飆接近22倍至12164宗，涉及金額高達660億元。 其實，負資產並不可怕，這只是樓市下滑的短期效應，反而息口不斷上升，對供款能力所造成的嚴峻考驗，不容忽視。 例如在2016年，香港的一個月HIBOR約0.24，如按揭計劃為H+1.28%，那按息年利率只有1.52%，遠較當時主要為2.35%的P按按息為低。
供樓封頂: 【按揭利率 2020】HIBOR 是甚麼？各大銀行 H按 「封頂位」一覽（2020.10 更新）
星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝建議，業主可搶先於19日前遞交按揭申請，以鎖定舊有利率優惠，即使文件不齊全亦可後補。 P按和H按利率以滙豐為基準，定息按揭選用10年期，10年後選用滙豐P按利率計算。 綜合3種按揭，定息按揭全期利息支出最多，達518萬元；P按全期利息支出最少，約440萬元。 顯而易見，現時P按利率最低，繳付的全期利息支出亦是最低。 供樓封頂 不過，有一點要留意，是定息按揭餘下20年的利率難以預計，上述利率只是按照現時情況假設，採用滙豐P按利率計算。
H按利息現時是 H+1.3%，即把供樓日的一個月銀行拆息 加上了1.3%，便是當月的供樓實際利率。 故此，當HIBOR上升時，供樓利息會跟隨上升，但不會高過封頂利率 2.5%。 所以準買家在選擇「P按」時，除了要留意「P減」後方的「固定點子」外，還要留意銀行所採用的「最優惠利率」才能計算到息口的高低。
供樓封頂: 銀行上調H按封頂息率 如何避免供樓負擔增加
現時普遍最優惠利率按揭（P按）計劃的實際按息為2.5厘，而10年期定息按揭（定按）計劃為2.7厘，H按已經比P按及定按節省更多利息。 面對息口上升，以下3招可令供樓開支減少，輕鬆面對加息周期間增加的負擔。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為，未來港元拆息將反覆向上，月底前一個月HIBOR有機會升至0.6厘以下，下半年H按實際按息更有機會觸及2.5厘的封頂水平。 雖然拆息逐步上升，但短期H按仍比最優惠利率按揭計劃（P按）及定息按揭計劃節省更多利息。
王美鳳又稱，受惠本港和內地防疫政策放寬，以及美國聯邦基金利率明年見頂等因素推動，市場氣氛正改善，上月至今市場上二手交投明顯增加，樓市有回穩迹象，並開始醞釀由「遲買會平」，轉為「遲買會貴」的心態，相信可推動樓市交投。 不過，她預期銀行加P息後，將一定程度打擊市場氣氛，惟今輪本港加息周期較以往相對溫和，相信市場可加快消化加息影響。 當時已有市場人士警告，在樓市仍處於上升周期時推出「林鄭Plan」，可能令準買樓者承受較高風險，只要樓市下跌逾10%，9成按揭業主就會淪為負資產。 供樓封頂 去年中原城市領先指數下跌超過15%，是自08年金融海嘯後表現最差的一年。 同年負資產大增，估計相當部分正是用「林鄭Plan」或者發展商提供的「呼吸Plan」摸頂入市。
供樓封頂: 按揭查詢
加息半厘之下，假設還款期25年，每100萬元每月供款多256元，即增加5.7%。 按揭市場一直由滙豐、渣打、恒生銀行及中銀香港主導，以今年首7個月計，4家大行佔樓花按揭市佔近65.5%，剩下34.5%則由其他10多家銀行瓜分。 不過，今年一手樓市較去年靜局，整體樓花按揭宗數大減逾21%，至3,074宗，導致4家大行的按揭宗數均下跌。 當中，渣打跌逾三成，而跌幅最少的滙豐也少了22.35%生意，但仍穩佔樓花按揭第一名。
香港實施聯繫匯率，本地息口通常會跟隨美國息口變化，美國進入加息或減息周期，會間接影響P 按（最優惠利率）升跌。 「H 按」即以銀行同業拆息利率為計算基礎的按揭計劃（銀行同業拆息按揭），銀行同業拆息為利率英文為 Hong Kong Interbank Offered Rate，簡稱 HIBOR。 如果月底P息加0.25厘，而封頂息亦已加0.25厘，即是下半年供樓人士利息支出已多半厘。
供樓封頂: 【按揭利率 2020】19銀行 P按息率 與 H按「封頂位」息率比較 (有表)
中小銀行活期存款資金不如大行充裕，過去曾罕有地中小行不跟隨大行自行加P，提高按揭實際利率，昨日除五大行外，未見其他銀行公布最優惠利率變動。 供樓封頂 供樓封頂 中原按揭董事總經理王美鳳認為，今次中小行維持不變的機率較大，它們近月傾向因應自身資金成本和按揭業務策略，在新做按揭定價作出調整，有意放慢業務的銀行會調升按息應對。 以按揭貸款400萬元，還款期30年，現時2.5厘H按息計算，每月還款約15,805元，比起大約一個月前的1.5厘息，每月還款增加2,000元，增幅達14.48%。
例如滙豐銀行，過去曾於短短一年之間，將「P按」由P-2.75％，轉為P-2.65%，再升至現時的P-2.5%。 實際按息由2.375%，調升至2.475%，再調升到2.625%。 由於普遍 H 按利率上限等於 P 按，拆息低時，H 按利率會較便宜；拆息高時，H 按利率最多也只是等同 P 按利率，故較 P 按為抵。
供樓封頂: 現時鎖息上限一般幾多？
這是隨着疑似中國間諜氣球飛入美國領空事件發生後，北美安全部隊對空中威脅保持高度警惕以來最新射擊事件，也是最近一個星期多的時間內，美國導彈在北美上空擊落的第四個不明飛行物體。 《路透》報導引述不願透露姓名的美國官員指，該物體的結構似乎是八角形，有繩索懸垂，但沒有可供辨別的載荷。 美國國防部五角大樓發言人、准將萊德（Patrick Ryder）表示，受美國總統拜登之命，一架美國F-16戰機於當地時間下午2時42分在美加邊境的休倫湖上空以一枚響尾蛇飛彈擊落了該不明飛行物體。 雖然該物體沒有構成軍事威脅，但它位於20,000呎（6,100米）的高空飛行時，可能會干擾國內的空中交通，而且它可能具備偵察能力。 五角大樓表示，認為該物體跟最近在蒙大拿州敏感軍事地點附近發現、曾促使美國短暫關閉領空的物體相同。
曹表示，本港銀行最快今季加息，雖然仍有大型銀行為今年的按揭業務作最後衝刺，而暫時未跟隨加鎖頂息率，不過相信在銀行調升P息前，該些銀行亦要調升新做按揭的H按封頂位，以預備在加息時保持利潤空間。 另外，大新銀行最新H按封頂息由原本2.5厘加至2.75厘。 供樓封頂 上調鎖息上限息率的銀行增至10間，當中一間銀行第二次調升H按的鎖息上限0.25厘，加至3厘。
供樓封頂: 二按知多D：二按意思是什麼? 物業二按風險有哪些?
隨著失業率開始回落，住宅租金開始止跌回升，部分地區住宅租金受本地家庭客及留學生租賃需求上升而帶動。 王兆麒預計香港主要銀行在短期內有機會上調最優惠利率，會影響部分上車人士或會因加息而不能通過銀行壓力測試，但對市場整體購買力及樓價影響不大，心理因素影響大於實際影響，但加息因素影響短期香港樓市住宅成交量。 另一方面，金管局住宅按揭統計調查結果顯示，去年12月H按選用比例報67.5%，連跌6個月，P按使用比例則報26%，創近4年（47個月）新高。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，現時香港與內地全面通關，加上近期拆息有所回落，對樓市有正面支持，各銀行為爭取上半年按揭業務，相繼推出各項優惠吸引客戶。 除來港工作及定居的內地專才，事實上一般新造按揭客戶的貸款額愈多、選用按揭保險計劃或綠色按揭計劃，指定銀行亦可提供更多優惠及現金回贈。
- 因H按的封頂位以最優惠利率計算，故各位詢問各大銀行的H按封頂位之際，亦必須詢問該行所沿用的最優惠利率。
- 部分銀行會以買家承造按揭當天的利息來計算，例如，王生在5月2號供樓，銀行就會用4月2號的拆息來做計算。
- 他續指，過往香港大型銀行加最優惠利率（P），向來都較美國延遲。
- 這一波的認購熱潮引發龐大集資活動會導致銀行大量資金凍結，結果令拆息上升。
- 因此，封頂息率的正確解說應為以個波動性較少的按揭息率P作上限計算，但實際利率仍會受P的波動所影響。
傳統的H按和P按用家，已承受較大的每月供款上升壓力，即使H按通常有P按封頂，但是也無濟於事。 香港絕大部分的業主供樓都是用1個月拆息HIBOR定價。 不過，由於年內有機會加P及/或加按息/封頂息，通過壓測的入息要求將會提高，有上會需求人士可加快申請按揭以免加息後入息水平提高或影響可借按揭額。 最優惠利率現時主要影響實際按揭利率，雖然加P有助提高H按鎖息上限，但同時提高活期存款利率，不利活期存款豐厚的大型銀行淨息差。
供樓封頂: 香港樓市2022｜官方樓價連跌兩個月
他亦指，加息影響市場需求，但若果政府推出利好經濟措施，吸引多些外資來港，在利好和利淡因素互相抵銷下，估計明年全年樓價下跌5%。 他估計，H按最快在第三季觸及封頂位，大型銀行屆時將會上調封頂位，因為H按若高於封頂2.5厘，銀行會有損失，年底前P最優惠利率也將上調。 其他大型銀行則維持鎖息上限，中銀（香港）、滙豐、恒生銀行均為P-2.5厘；渣打為P-2.75厘，實際封頂息率均為2.5厘。 首先，按揭利率方面，「定額供款」可以H按或P按供款，借款人可向銀行定出心儀的每月供款額，再由銀行為借款人計算出預計的按揭年期，當然最終按揭年期會受息口的影響而增長或縮短。
供樓封頂: 業主可考慮定息按揭或轉按賺取回贈
美國加息後，匯豐銀行2月2日宣佈維持現時最優惠利率（P），即5.625%。 所謂「封頂息率」，就是當拆息突然抽升，而觸及「封頂息率」時，銀行會自動以「封頂息率」來計算按揭息率。 鑑於銀行在按揭業務上的競爭激烈，很多時「封頂息率」也跟「P按」看齊，變相「H按」一度成為申請按揭的主流。 如果想知道更多「定息按揭計劃」，可按這裡有更詳盡分析。
供樓封頂: 【供樓利息】供樓利息如何計算? 最新各大銀行按揭利率比較
星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝預期，本港大型銀行不會即時調整鎖息利率，參考上一次加息周期，1個月拆息攀升至2厘，實際按息達到3.3厘，港銀才調整策略。 他預期，根據拆息的遠期利率（forward rate），1個月拆息很大機會於9月或之前升至上述水平，估計港銀會於第三季末調整P及H按封頂息率。 王美鳳續稱，當1個月拆息逐步升穿1.5厘至2厘水平，以及銀行結餘再顯著縮減時，尤其跌至低於千億元水平，本港最快於第三季內具備條件上調P。 而由於銀行一般不會單邊加P而是上調存貸息率，尤以具指標性的大型銀行亦會顧及上調存息的成本上升壓力，所以實際加P的時間會視乎銀行衡量資金成本而定，估計本港按息年底仍較大機會處於3厘附近水平。 銀行同業拆息在不同的拆息時間會衍生出不同的拆息利率，這也解釋了『利率』一直在變動的原因之一。 市場上我們很常聽到各種利息如『隔夜息』、『1星期』、『2星期』、『1個月』、『2個月』、『3個月』、『六個月』、或『12個月』等。
供樓封頂: 每月供多300多元 壓力測試要求增1.4%
若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。 中美就氣球事件關係惡化之際，中國外交部發言人汪文斌周一（13日）在例行記者會期間上表示，僅去年以來，美方氣球未經中國相關部門批准，10餘次非法飛越中國領空。 他批評美方首先要做的應當是反躬自省、改弦更張，而非污衊、抹黑、煽動對抗。 內地與港澳人員恢復全面通關後，不少港人回內地鄉下探親外，亦有人到廣東深圳羅湖區消費。
臻享顧問董事總經理王良享估計，美國9月大機會再加息0.75厘，到時香港銀行或會跟隨加半厘，到11月再加息四分之一厘，亦即全年最優惠利率（俗稱P息）會上調0.75厘。 同時，他預期H息在9月份會追到美國，達到1.7厘，年底上望兩厘。 過去數月，美國聯儲局已加息數次，香港銀行均未有跟隨，致使港息與美息已擴闊很多，市場有誘因進行「套息交易」，即資金會由港元流向美元，以便賺取更高的利息收入，令港元兌美元走弱。 金融管理局總裁余偉文解釋，在聯匯制度下，假如港元兌美元跌至7.85，當局將承接港元沽盤、賣出美元。 然而，隨着港元拆息逐步上升，會減弱套息誘因，昨日在H息走高之下，3個月期港美息差略為收窄至0.74厘。 此為錯誤理解，封頂息率是以P計算，即會受P的波動影響，如P上升，封頂息率亦會同步上升。