如果簽訂臨約後反悔，買家將被視為撻訂，損失樓價5%；如果簽訂正約後反悔，除損失大訂 (樓價10%) 外，發展商亦可追討重售的損失，在大升市時當然沒有大影響，但當樓價調整時便損失慘重。 自恒大財困後，有不少人會擔心香港的樓花會否爛尾，事實上，根據現有機制，樓花爛尾的機率較低，有興趣者可按以下連結跳往閱讀。 另一個樓花的潛在風險，就是交樓日期不確定，如項目受認可人士准許，可以變更其關鍵日期，而毋須向買家作出任何賠償。 另外，買家亦須於入伙前支付管理費上期、泥頭費、水電煤按金、地稅等，但這些都是有限數，亦是入伙前的必要開支。 發展商通常會在示範單位開放日前後開始收票，並於公開發售前一日截票，每個新盤的入票程序有異，詳情以該盤的銷售安排為準。 樓花泛指尚未落成，但已獲地政總署批售的新盤項目，由於政府為力谷房屋供應，把預售樓花期放寬至最長30個月，為增加資金回籠，目前大部分新盤都以樓花形式推售。
- 如果買家選用即供付款，申請按揭不能選用2022年按揭保險放寬的措施「波叔Plan」，但如果符合樓價，仍可以選用按揭保險舊例，即600萬以下可申請最高八成按揭，400萬以下最高九成按揭。
- 由建期轉即供的客戶多數獲批，亦能取回相應的樓價折扣。
- 不過，其後樓價回落，發展商須劈價促銷，該單位最終以680萬元重售，發展商便可向買家A追討當中差價，800萬元減680萬元，即120萬元，扣除80萬元大訂，買家A還需向發展商賠償40萬元。
- 時下大部分買家都會採用建築期付款計劃買一手樓，一來可以俾準買家多啲時間籌備收入證明申請按揭，二來可以等入伙後先開始供樓。
最高8按揭貸款的樓價上限則由600萬元提升至1,000萬元。 首置人士透過按保做高成數按揭可以免壓測，但發展商二按則需要壓測，而且壓測要求與銀行可能不同。 發展商二按對於非固定收入、人齡限制、以及有其他按揭在身，批核往往比銀行謹慎，過往部分申請人因沒有稅單而被拒批。
樓花最高按揭: 即供VS建期 按揭申請次序
市民只能透過售樓說明書、示範單位及實地考察等方式，預測樓花建成後的面貌。 政府不久前公布簡約公屋選址，究竟港、九、新界位置在哪? 高達HK$900現金回贈，透過SC Mobile應用程式開戶，只需幾分鐘便可透過SC Mobile應用程式開戶。 智投 360：智投 360體驗金獎賞只適用於 CITICfirst客戶開戶月份前的 12 個月內未曾於智投 360 賬戶建立投資組合之客戶。 曾經擁有過物業但已成功放售 或 曾經與他人聯名共同擁有過物業但已經將物業轉賣或成功甩名而回復 「首置人士」的身份。 例子2：買600萬新樓，做9成按揭，借540萬，屬舊成數不適用，但新成數適用範圍，因此只能選擇建期。
有發展商甚至會夥拍財務機構提供按揭成數較一般銀行高的「呼吸Plan」（發展商按揭計劃）。 貸款時，借款人或不用進行壓測之餘，更可享特別的供款安排，如首數年只供利息，不供本金，或首數年利息特低，隨後利息大增。 銀行批按揭要跟隨金管局指引，審視借貸人的按揭供款佔其每月收入比率及做要求壓力測試，但發展商一按通常由財務公司提供，不受金管局限制，可借出更高成數 (當然也較高風險)，變相令買家以較少資金入市。 一般來說，選用即供樓花的買家可享最高折扣優惠，因成交期是所有付款計劃中最短，亦即要在發展商指定日期前 (樓花期內) 申請按揭並支付餘下尾數。 符合首置人士條件的買家除了可享有免壓力測試通過高成數按揭上車還可以享有稅務優惠。
樓花最高按揭: 按揭工具
建築期付款是按照樓盤興建期付款，買家先付小部分的樓價款額，留待物業落成後才正式申請按揭和供樓，支付尚餘的樓價。 綜合市場及銀行內部職員消息，各大銀行的員工供樓按揭計劃中，首期最「爽手」的是滙豐銀行、恒生銀行及中銀香港，三間行均提供月薪120倍按揭，最高可造2,000萬元。 息率方面，中銀香港最吸引，為最優惠利率（P）減4.5厘，以目前P為5.125厘計，按息0.625厘；其次是滙豐、恒生等銀行，同樣是最優惠利率（P）減4.5厘，但就設0.8厘的下限。 在購買一手樓花時，需要在簽署臨約時便決定用那一種供款辦法，不同的供款辦法會影響到補付訂金的日子、金額及尾數的繳款期。 通常不同繳付辦法的樓價折扣優惠會有所不同，合約上最終的的物業訂價亦會受到影響。
除此之外，選擇發展商一、二按對於日後轉按也有會有所影響。 樓花最高按揭 新盤的價單內會詳列銀行一按加上發展商二按兩種計劃，買家可以參考有關資料計算兩者的平均按揭利率。 由於一二按通常都會有「低息蜜月期」，所以在考慮一二按時亦可對蜜月期前後的息率各自考慮。 假如買家選擇的繳款方法會影響樓價折扣，亦可一拼考慮在內。 讀者可按以下例子，計算在選擇了發展商一、二按，於不同時期的按揭利率。 為了套現，發展商一般會向選擇即供期付款的買家提供較多折扣。
樓花最高按揭: 【簡約公屋】港、九、新界位置! 申請資格及租金懶人包 (附影片)
雖然俗稱為舊按揭保險計劃，但買家仍然能夠選用的。 唯一一點要留意的是按揭證券公司有規定樓花期長達一年的一手樓花未必能夠使用就按保計劃。 ROOTS上會經常收到客人搵究竟自己買樓可以借最多幾多成按揭，因此我們特意為各位准業主整合最新的按揭成數懶人包，方便各位了解自己可以借最高幾多按揭成數及需要幾多首期。 有父母會將已供完的物業重按去為子女置業，如用資產審查方式申請按揭，最多只可借4成。 但未有工作人士須留意，如只得一間現契物業想翻按，大部份銀行普遍只借2成半，只有有個別銀行仍可借足4成，歡迎聯絡我們免費查詢。 若是由香港公司派往內地或海外工作，非本地入息人士亦可為家人擔保，敍做高成數按揭。
按揭保險保費可選擇浮息或定息按揭，定息按揭優勢是較為穩定，但在現時低息環境下，浮息按揭的利息開支較低，所以使用浮息按揭人士佔大多數。 樓花最高按揭 息率方面，可以參考「自住物業按揭貸款合資格準則」及「按揭保險計劃按揭保費一覽表」。 你現時已有心儀單位但首期資金不足，又或者在按揭上遇到各種問題需要尋求專業協助？ 立即經樓按俠網上申請按揭，或WhatsApp我們了解更多。
樓花最高按揭: 按揭保險的按揭成數如何計算？
即供是指在樓花期期間已申請按揭及支付所有樓價，發展商資金能在短時間內回籠，同時都會提供90至210日的成交期計劃，通常愈短的成交期，折扣優惠會愈多。 換言之，180天即供付款計劃的優惠比210天即供計劃多。 假設所買的物業樓價為400萬元，理論上須付15%從價印花稅，即60萬元。 惟首置而自住用途的買家，則僅須繳付樓價的2.25%印花稅（90,000元），慳稅達51萬元。
- • 現金回贈：銀行或會為按揭客戶提供的現金回贈，根據香港金管局指引，超過1％的按揭回贈，需要於貸款額中扣減。
- 「買樓申請按揭可以借到幾多成？」買樓初哥申請按揭經常遇上此類問題，其實金管局對按揭成數有明確指引，但會受申請人的財務狀況、物業類型等情況出現變化。
- 申請轉按時沒有套現成分的話，1200萬物業可以借最多80%按揭。
- 根據《一手住宅物業銷售條例》規定，發展商須於公開銷售前最少七個工作日，公布售樓說明書，俗稱「樓書」。
- 莊錦輝舉例說，銀行以扣減的貸款額作為實際貸款額，比如貸款額500萬元，回贈5萬元，銀行實際只批495萬元，即要預留多5萬元作首期支出，雖然之後可以得到回贈，但對首期不太充裕的貸款者有壓力。
- 唯一一點要留意的是按揭證券公司有規定樓花期長達一年的一手樓花未必能夠使用就按保計劃。
部分發展商容許買家於簽署臨約後一段時間，更改付款辦法，但有可能要繳付手續費，相關資料會於每個住宅項目的價單寫出。 簽署臨時買賣合約後，應盡快委託律師，買家可選用發展商指定的律師樓，或選用自己相熟的律師樓，至於利弊如何，我們會在下面詳述。 通常售樓廠都會有註場銀行職員，準買家可即場向他們查詢，故揀樓日前，準買家最好先清楚了解自己的月入、資產與現金等，方便即場詢問。 關鍵日期不等於實際收樓日期，交樓日可與關鍵日期差距幾個月，我們之前就曾報道相關案例，導致準業主要額外付出租金卻不獲賠償(按我跳往)，故準買家不宜將搬遷時間安排得太緊密，應有心理準備讓自己走盞。
樓花最高按揭: 公司持有物業最多借5成
另需留意，如用直系親屬的住址證明，需要提供與親屬的關係證明，如出世紙。 一般而言，轉按最高可敍做6成按揭，如經按揭保險則最高可上8成。 若不套現可使用新按揭成數，樓價1920萬以內，轉按最多可借8成（貸款上限960萬）或現有總貸款餘數，以較低者為準。 相反，如想透過轉按套現，則要用舊按揭成數，即樓價600萬或以下，才可做8成按揭，惟還款年期最高為25年。 一手房協資助房屋，可經按揭保險敍做高成數按揭，標準與私樓相同。
通常新盤造勢時，傳媒寫的「折實呎價」就是扣除最多折扣率後的平均呎價，但往往買家都未必能符合所有折扣條件，這點要小心。 由此可見，首次置業的買家的確可以從印花稅上節省很多買樓開銷。 話雖如此，有一點買家們需要注意，若在購入物業之後的三年內如果轉讓，買家需要負額外的印花稅。 表1顯示在準業主只要是首置人士購買1000萬港元或以下的現樓都可以通過新按揭保險向銀行申請最高90%的按揭成數輕鬆上車。 不少年輕人置業時鐘情購買新樓，近年發展商亦主攻年輕一代市場，提供高折扣優惠並興建豪華會所，以吸引更多人抽樓花。
樓花最高按揭: 按揭優惠
當然，如申請人多於一宗按揭的話，按揭成數上限亦會減少一成。 樓花最高按揭 除掉其他貸款 – 換樓客在申請轉按時，如賣掉原來的物業便可即時減少供款，又或者除去他人物業的擔保人身份亦可大大減低名義上的供款額。 要留意的一點，假如是賣樓的話，只要簽了出售物業的臨約後，部份銀行已接受以較寛鬆的50/60 樓花最高按揭 供款與入息比率審批轉按物業的申請。 假如出售物業的成交期不遠，更有可能在出售物業成交前已放出轉按物業的貸款，其後再確認有關物業已行售出。 以先買後賣形式換樓的業主，須在購入單位簽署轉易契(一般即是成交日前到律師樓辦理那一份)後12個月內出售原本唯一的住宅物業，才可以向稅局申請退稅。
有一個比較特別的情況，假如樓價下跌至銀行估價600萬，就會重新進入可以申請按揭保險借取8成按揭的範圍。 600萬自住物業，上限借8成即480萬，這情況下要補33萬元，比樓價不升不跌反而補得較少，但是要支付數萬元按揭保險保費，這個也需要好好考慮。 新盤的買家可能是由於包借，亦可能是發展商一、二按成數比傳統銀行高的關係，所以當初選擇了發展商一、二按。 但是發展商一、二按有一個低息蜜月期，在蜜月期過後按息將會大增。 所以，落決定買樓前，要先考慮自己長遠的負擔能力。
樓花最高按揭: 一手樓花按揭攻略【新樓按揭成數、即供建期分別、發展商二按】
更奇詭的是，後者的登記樓價是1500萬元，比前者還貴150萬元，貸款反而借得較少，而印花稅更要多繳56,250元。 不過當考慮收租物業時，入息比率上限只能以40/50計算，而且，如果單位未正式出租，而只以估計租值計算的話，租金收入亦將由7折減少為6折。 就以這例子來說，如果買家預計自己有能力於3年內轉按，便應選擇發展商一按，相反，便應選擇發展商二按了。 當然，在這情況下申請按揭保險，仍然需要支付按揭保險費，假如按揭比率已接近六成的話，也可以嘗試多找幾間銀行估價；補錢上會；或等樓價再升一點時進行轉按。 至於選擇建期的話，可以在收樓前一刻才完成賣出原有物業的交易，中間一段較長的時期不用煩惱要租屋暫住。
你可在有關課税年度的個別人士報税表（BIR60）內提出申索扣除。 你須填妥第8.1及8.3部，如涉及物業再次按揭或第二次按揭貸款的利息支出，你還須填妥附錄的第 9 部分。 樓花最高按揭 如果你是該住宅的唯一擁有人，並將該住宅用作你的居所，可扣除額是你在該課税年度實際已繳付的居所貸款利息，但以該課税年度的最高限額為上限。 購買的車位須為擁有人自用，並與有關住宅位於相同的發展物業內，以及符合扣除居所貸款利息的其他準則。
樓花最高按揭: 發展商一按
近日多個新盤無懼疫情開售，除了為首置及換樓人士提供折扣優惠，發展商更提供不同的即供及建期付款計劃予置業人士選擇。 然而，即供與建期的付款時間及按揭難度截然不同，置業人士要考慮資金安排時間，以免計錯數失去上車機會。 根據最新的按揭保險規例，首次置業人士購買價格1千萬以下的物業，可申請高達九成的樓宇按揭，而且可免通過壓力測試。
樓花最高按揭: 按揭比較注意事項
如果買已落成的私人住宅物業，樓價$1,000萬或以下，便可以最多借到90%，即是只需要給10%首期。 我們今次主要拆解新盤樓花的公開銷售程序，但其實發展商亦可透過招標出售旗下新盤。 由於建築期付款在入伙前才安排上會，若樓花期樓價下跌，上會時便有可能出現估價不足(想知如何應對估價不足，可按我跳往)，屆時便須額外抬錢上會，情況猶如與發展商對賭，最終有機會導致撻訂。 到售樓廠揀好樓後，買家只須簽署發展商提供的合約文件，任何第三方提供的文件，包括銀行職員、代理等提供的按揭委託文件，除非你決定選用他們的服務，否則請勿簽署。
樓花最高按揭: 申請轉按時可以用高成數按揭嗎？
如以上表4所做的計算和對比，非首次置業人士需要支出15%印花稅對比首次置業的第二標準稅率，所需要支付的印花稅大幅減少，減輕買家的財務壓力。 準買家亦必須了解自己所選擇的物業、單位以及付款方式，亦特別需要先了解樓花按揭的方式，以免到落訂後，無法承造按揭，導致恨錯難返的損失。 目前一手樓花買賣受政府的「一手住宅物業銷售監管局」所監管，有一定的文件及相關程序。 買家需要先留意發展商正式公布樓書、價單及銷售安排的日子，再由專人及相屬代理經紀，負責處理認購事宜。 購買一手物業要經過多個步驟，經過參觀示範單位、抽中單位、揀選付款辦法、簽署臨時買賣合約及正式買賣合約，等待項目施工，最後來到收樓程序最後一步… 假設按息於第二期供款時上調0.5厘至3.875厘，並維持三年，如該買家維持上述按揭條款每月供款則會上調1,132元至18,909元 ，總計三年後需供多約4萬元。
樓花最高按揭: 表: 一手私樓吸納量
曹德明表示，借貸人在罰息期內加按，不會支付罰息。 他續稱，借貸人需向銀行重新申請按揭，新的按揭會設立新的罰息期。 跟罰息期內的罰息相比，罰息期後向原有銀行支付的費用會較划算。 曹德明指，罰息期後繳付律師費、贖契費等費用，這要視乎物業樓價而定，以物業樓價1000萬元以內來說，相關費用最低約1萬元，相信原有按揭的現金回贈可抵銷相關費用。
許多時，選擇即供計劃，在樓價折扣通常會較多，不過，其實如細心的計算，由於繳付樓價尾數的期限有別，建期買家在簽臨約至收樓期間的日子不用「白供」，所以其實是「有數得計」的。 考慮上述影響按揭的因素，深入了解各計劃的申請資格，判斷自己能申請的按揭類型。 同時亦應對置業、申請按揭的程序、所需時間及文件等有所認識。 借款人的職業及收入同樣對還款能力有影響，所以銀行會考慮借款人的職業能否提供穩定收入。 如收入較浮動，借款人的現有資產能否提供足夠現金流等。 期滿後，借款人可選擇繼續使用定息按揭（續期時再選擇定息年期及年利率），或轉為浮息按揭。
收匙後可安排驗樓師驗樓，或自行驗樓，我們亦曾製作影片簡述驗樓注意事項(按我跳往)，驗樓後將執修清單交予管業處，不同發展商會有不同保養期，準業主要留意。 按抽籤次序到售樓廠揀樓，準買家要帶備支票簿、身分證、購樓意向登記收據，選好單位後，便隨即與發展商簽訂臨時買賣合約，及支付細訂，細訂金額為樓價5%，可用支票支付。 《一手條例》規定，發展商須於項目公開銷售前最少三個工作日公布銷售安排，當中會列明銷售場地 (俗稱「售樓廠」)、銷售時間、可供購買單位、入票安排、抽籤程序、簽約安排，我們會在下面詳細解釋。 【新盤實戰】買樓部署4步走 踏入第4季多個新盤開賣，例如近日熱賣的大圍新盤柏傲莊，由於一手物業與二手物業置業流程各有分別，大家入飛前可以留意以下購買新盤的4大準備功夫，… 以現時的買家入市水平，何謂一個可負擔的私樓樓價?