原本印花稅應在簽臨約日起30日內繳付，但一般做法是在過大訂時給予律師樓，由於買家通常會比賣家早一步上律師樓簽正約，所以下表的過大訂及印花稅日期均以12日為例。 總數$2,930,000以上例子，賣家在扣除各種洗費之後能夠淨收的是二百九十多萬，而按揭餘額已經由律師樓代為付了給銀行。 我們建議你使用電腦瀏覽器或恒生Mobile App登入以加強保安。
鑑於樓按措施推出，現時銀行一般以原有物業估值高達六成減去尚欠按揭額計算，或以新購物業估值之首期，即高達四成減去訂金金額(多為一成)作比較，兩者之中取較低者，以計算過渡貸款之最高貸款額。 若原有單位之按揭成數又或尚欠按揭金額偏高，買家可借出之貸款額或未足以支付新居交易之樓價尾數。 舉例，買家將更換一間價值800萬元之3房單位，他的現有居所價值600萬元，尚欠按揭300萬元，由於新居交易較早，遂希望申請短期貸款以過渡交易銜接期。 根據以上計算方法，買家可獲批之最高貸款額為60萬元(即600萬元的60%減去300萬元)或240萬元(即800萬元的30%)，由於以低者為準，故過渡貸款額僅為60萬元。 相反，假如買方未能支付尾數、未能取得按揭貸款、或不願完成交易，賣方卻沒有辦法強制完成交易。 於正式買賣合約應有條款註明，如買方無法完成交易，賣方可以先殺訂，然後把單位重售；如果單位重售時的價值低於合約上的價值，賣方可追討有關差額等等。
樓換樓過渡貸款: 最新文章
因應個人需要，如家庭增添新成員、想改變居住環境或看準樓價下跌而入市，不少持有物業的業主都會在一生中經歷換樓的階段。 MoneySmart為你整合你必須知道的換樓策略，包括換樓印花稅如何計算、換樓按揭成數和坊間常見換樓程序，讓你好好計劃你的換樓。 「先買後賣」不止影響按揭財務要求，未賣舊有物業即是資金未回籠，新物業首期從來而來？
「補地價」的意思，是以當下的估值，指補回當初政府出售居屋單位時的折扣價。 陳超國說，若果有心租回單位，在買賣合約不寫明，讓單位自動交吉，簽署另一個租約再租回單位，但這種做法不合規定。 部份人在換樓時，為了避免雙倍印花稅，會希望透過「加按」其舊有物業，並找尋另一半的身份購入新居。
樓換樓過渡貸款: 成交期 – 預防售出單位遭受買家撻訂的方案
舊樓前售出前，並不符合首置身份，買新樓需先繳付15%從價印花稅。 但只要一年內將舊樓售出，即可申請退稅，退款約6至9個月到手。 即使雙方就賠償或撻訂未能達成任何共識，於「上律師樓簽正式買賣合約」的日子，沒有現身簽正約或交收大訂尾數的一方，將被當作違約，故「撻訂日」最遲於簽署正式買賣合約的日子便能作實，並沒有太大的法律或稅務風險。 樓換樓過渡貸款 上述情況下，由於新購物業仍未到上律師樓簽正約的階段，而臨約亦於此階段中止，所以毋須繳付印花稅。 不過換樓客應保留臨約正本，萬一要向稅局解釋，可有備無患。
不過換樓自住始終係用家，銀行都會留一線，只要換樓#申請按揭 樓換樓過渡貸款 時，講明係「先買後賣」，就可以沿最基本的供款與入息比率上限及壓力測試要求，但係必須要提取按揭之後，6個月內償還舊有按揭全部餘額，#按揭成數 亦要下調一成。 領展房產基金（0823.HK）提議股供，計劃以五供一的比例集資188億元，大出投資者意料之外。 領展供股引來網民強烈批評，其中一個爭議是供股價折讓幅度太高。 所以我們嘗試從香港歷年藍籌公司供股，以企業角度找出制訂供股比例及供股價折讓的供股藝術。 「賣後租回」合約不影響整個物業買賣流程，買賣雙方仍要如常簽署正式買賣合約、繳交訂金、驗樓及支付尾數等。 假如換樓人士成功賣出舊物業，再以首置身份買入新物業，便可獲豁免繳交15%辣招稅，只需繳付較低的從價印花稅，最高稅率不高於5%。
樓換樓過渡貸款: 利率資料
一賣一買的成交時間相隔不可太短，相隔兩星期至一個月時間，以便有足夠時間處理手續及資金，一旦賣樓過程延誤數日，也有時間補救。 第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國指，如果樓價持續上升，先買後賣較有利，但樓價下跌，這種方式會輸差價。 這種方式的優點，是先買新物業，後賣舊物業，換樓人士可直接把傢俬雜物搬至新物業，只需搬遷一次。 賣樓後，換樓客未必能即時入住新樓盤，換樓期可能需要租樓，或暫與家人、朋友同住。 火險及家居保險由中銀集團保險有限公司(「中銀集團保險」)承保，本行為中銀集團保險的保險代理之一。
若本身物業仍有按揭在身，由於業主將自住物業出租，理論上需通知銀行，銀行會視乎情況為物業重新作按揭審批。 這也意味，未償還銀行按揭貸款金額，需低於物業最新估值的五成才可以。 如果銀行發現單位非自住，業主有可能要補回降低按揭成數後的金額。 換句話說，若原有單位之按揭額已超出六成或以上，又或未償還按揭金額過高，導致可借出之貸款金額未足以支付新居交易之樓價尾數，便難以獲銀行批出過渡貸款。 銀行多以原有物業估值之高達六成減去尚欠按揭額計算，又或以新購物業估值之高達3成減去訂金金額作比較，兩者以較低者為準。 若客戶未能於樓換樓貸款還款期內(即6個月內)完成出售現有物業，本行有權重新釐訂新物業的按揭成數、貸款金額及 / 或貸款利率，並要求客戶即時清還有關貸款(包括但不限於新物業的按揭 及「樓換樓貸款」)或其任何部份。
樓換樓過渡貸款: 按揭優惠
自 2022 年 樓換樓過渡貸款 2月起放寬按揭成數，$1,200 萬以下的樓最高敘造 8 成，很多業主有意樓換樓，一嚐細屋搬大屋滋味。 當中值得考慮的是換樓方式，到底「先賣後買」與「先買後賣」，哪一個比較著數？ 銀行會先對物業進行估值，再將最新估值減去業主尚餘的按揭欠款。 不少業主透過物業貸款套現，以物業作抵押向銀行借錢，解決資金周轉需要。 加按是最常見的有抵押貸款之一，獲批的貸款額取決於一些條件。
有地產業界擔心大型銀行跟風，令更多銀行考慮將其他物業加入「限貸」行列，牽連到樓齡較高的唐樓、村屋，甚至拖垮佔全港物業市道一成的小型單位二手市場，打擊市民置業的「換樓鏈」，重創物業市道。 情況同上，換樓可申請的按揭成數，需視乎到底是買家是首置或是非首置身份。 樓換樓過渡貸款 如果是首置身份，則可以透過按揭保險公司，為800萬以下物業，免壓測申請超過9成按揭；非首置人士，則最高可造8成按揭。 第二步就係在簽署臨時買賣合約（包括現有及新買物業）後，最遲於新物業成交前1個月，正式申請換樓貸款及新物業按揭貸款。
樓換樓過渡貸款: 貸款特點
該計劃主要適用於住宅物業，同時接受現按於任何銀行之現有物業申請，而且貸款期內只需繳付利息而無須供本，相信可解業主燃眉之急。 這類換樓貸款只屬於短期過渡性質，銀行很多時只是為着吸納新按揭客戶才會提供過渡貸款；而市場上只有部分銀行提供此類貸款。 銀行一般只會接納現有按揭客戶申請過渡貸款，借款人亦需同時於該銀行申請新購物業的按揭。 換樓貸款的還款期一般是不可超於三至六個月，當原有居所買賣完成，借款人便需清還全數換樓貸款金額。
- 選擇簽署臨約的日子是勝負關鍵，將決定一旦對方撻訂時，對自身現金流的影響。
- 然而，這種交易方式在香港並不常見，宜先向您的地產代理查詢詳情。
- 因此，申索人必須是一名個人，有關物業必須以其個人名義購買及用作其居住地方。
- 假如雙方都有信心完成交易，任何物業均可選用此方法。
- 至於該行推低息換樓過渡貸款會否引同業仿效，她只稱，要視乎同業本身的決定。
- 不過，按法例規定，如果在買入新物業後6個月內，出售其舊有物業，則可以申請退還部分印花稅項，以稅務局批核為準。
因為他可以利用舊居租金補貼新居的租金，但同時也可因應自己的資金及自身需要，盤算是否連約賣樓套現；又或者是否選擇加按去增持多一個物業，變相業主不必在心急搵樓租的情況下而倉促沽貨，感覺上較實在一點。 反之，若樓價下跌，應該找時機賣出原有單位，待樓價進一步下跌再入市。 想知道同類型屋苑最新放盤價及成交價，可到千居查閱。 屬於無抵押私人貸款，不受金管局按揭貸款要求所限，對象為業主，貸款手續較加按簡易，視乎不同的貸款機構，對申請者的物業類型或樓齡有不同要求。 通常貸款人為發展商旗下的金融財務機構，可借出的按揭成數不受金管局約束，亦不用壓力測試，申請條件寬鬆，讓買家借盡一按及二按上會，但一按加二按會設上限 (例如最高80%)。 加按等於再向銀行申請按揭，但一般不用訂立新的按揭契，只須簽署一份「提供貸款通知書」，確認加按的貸款條件。
樓換樓過渡貸款: 新聞專題
有關按揭需要符合（1）固定受薪人士、（2）首次置業，及（3）已落成的住宅物業，是次措施毋須壓力測試，只須符合供款與入息比率50%便能過關。 樓換樓過渡貸款 一般而言，若樓換樓人士，原有單位之交吉日較新購入單位遲，便有需要向銀行借此類貸款作短暫之現金周轉，待原有單位成功交易後，便向銀行清還欠款。 貸款方法多不勝數，置業人士亦可選擇過渡性貸款，惟本地銀行近年並不積極推廣，部分銀行更已取消提供此服務。 以永隆銀行為例，經客戶熱線查詢獲悉，現時申請該行過渡性貸款為最優惠利率5.25厘，還款期最長只達六個月，貸款額最多為新樓買入價的兩成。 如按揭申請人希望申請超過6成的按揭成數，就需要先向大銀行購買相關按揭保險計劃，保費以貸款額計算，可一次過支付，或計算在貸款額內分期付款。
須繳納的稅率按物業持有期而定，稅率約為10-20%不等。 由於金管局2014年起，要求銀行批出私人貸款時「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）不可超過70％，年期亦宜在60個月內。 樓換樓過渡貸款 為新購物業申請按揭時，不少銀行接受換樓客於取得按揭貸款後，才在短期內完成出售原有單位的手續，計壓測可豁免計算原有單位的按揭欠款。 置業落訂，銀行批核成數不足，可申請英皇財務巨額『私人貸款』或業主可把現有其他物業向英皇財務申請『二按』應急，以免物業撻訂，即使客戶日後再轉按往銀行或提早還款亦毋需罰息。 業主不論是生意週轉或擴充業務、投資創富、清還咭數及債務、子女升學、搬遷裝修等均可申請。
樓換樓過渡貸款: 獨家A.I.按揭評估
賣方在賣樓時，除了傾樓價、成交期外，資金較緊絀的換樓客更加需要注意大、細訂的交付日期。 以下收入流程表，假設賣方可在簽臨約日收取細訂，及在簽正式買賣合約時收取大訂餘額。 而在制度上，如果你先買後賣，而你的物業在一年內就會賣出，其實也是可以向稅局申請退回印花稅差價。 不過，應該要是先買後賣還是先賣後買，就要視乎你本身是否有足夠流動現金，先支付高昂印花稅再退錢，還是比較傾向先賣樓後買樓。
銀行亦有換樓過渡貸款，借埋舊有物業未供完按揭貸款餘額予換樓客，用以支付新物業首期，而且過渡貸款期間唔使供本金，只係需要比利息。 銀行並不是有生意唔想做，而是金管局對於銀行放貸，有嚴密的指引，每一條數都要計清計楚，換樓客在未完成出售原有物業之前，銀行都不會在計算供款能力時撇除現有的按揭供款，變相令到業主難以通過壓力測試。 銀行亦不會輕易用「過橋貸款」借出款項以備作為下手物業的首期。 最後要注意的是，借貸人如果在過渡性貸款的還款期內（即6個月）未能成功出售原有單位，則會有可能同一時間負擔兩個物業之按揭及過渡性貸款之還款，並且需要冒被銀行Call Loan（收回貸款）的風險了。 ，若然在換樓期間，新居的成交期早於舊居交樓收款日期，導致置業人士未能運用已賣出單位的資金支付新居首期或樓價尾數，這種短期性質的換樓過渡貸款便可解決新舊居交易銜接上資金周轉的難關。 若果換樓人士的舊有物業未有按揭保險，並想為新買入的物業申請按揭保險，銀行會先批出最高八成按揭保險。
樓換樓過渡貸款: 還款計劃
信貸評級分為 10 級由 A 為最高 J 為最低，普遍評級低過 H 的申請人都較難取得銀行的貸款批核。 另須留意，部分買賣協議中或列明數日寛限期，容許對方於某日子前支付尾數及完成交易。 賣方需等有關文件註冊及終止交易的條款正式生效後，才可以把單位重售。 壞處是只偷到10天的成交期，由簽署售出單位臨約至新購單位臨約，時間超過一個月，期間要面對樓價上升的風險。 樓換樓過渡貸款 以600萬元住宅換1000萬元住宅為例，在收取售樓細訂時只有60萬元，不足以支付購入大單位，簽正約時所需約140萬元資金。
樓換樓過渡貸款: 按揭利率hibor不可不看攻略
如手頭上有足夠的現金，可於成交日找齊所有尾數，可用「即賣即買」的方式購入新單位，以避免樓價飆升的風險。 不過，相關操作有附帶條款，例如需要用同一間律師樓處理兩宗買賣，銀行亦可能與律師樓確認賣出單位的交易狀況。 於目前壓力測試下，沒有其他按揭的申請人，若購買1000萬元物業自住，借取8成按揭，供款期30年，每月需要最少76,800元入息，才能通過壓力測試。 於按揭新制下，只要有260萬元，便足以支付1000萬物業的首期、印花稅(以第2標準稅率計算)、經紀佣金及雜費等。