業主可以將原先銀行的非套現高成數按揭轉按至另一銀行的高成數按揭。 申請轉按時沒有套現成分的話，1200萬物業可以借最多80%按揭。 例如黃先生擁有一層價值800萬物業尚有按揭100萬未還清，黃先生在收入允許的情況下可以申請轉按為上限480萬的按揭 （800萬x60%），業主最後還可以額外套現380萬。 工商舖物業包括工廈單位、商舖、地舖、車位等等一律最多只能夠借50%按揭。
但近年公司改制下月入大不如前，只有$38,000，最多只能借貸416萬，需要384萬首期。 家庭的資助其實也有還款責任，這個例子中，客人便提到要向家人每月還款1萬元，而416萬的30年期按揭也需要每月供款$15,690。 這很明顯每月債務已經佔人工的68%， 一定不能通過壓力測試。 除了供款與收入比率之外，金管局在早年引入壓力測試收緊銀行按揭批核門檻。 拿首次置業人士為例，供款與收入比率不但不能超過50%，亦要假設在現時按揭利息加多3%(2022年9月更新為加2%)後，供款與收入比率不能超過60%。
樓按計算機壓力測試: 壓力測試點計？儲到首期但按揭唔批！人工最少要31,000元起跳先買到400萬元樓
為了讓大家一目了然，經絡按揭今次兩個簡單的「樓價、首期、壓力測試對照表」，方便大家置業前計計數。 雖然居屋有房委會擔保承做高成數按揭，審批普遍較私樓寬鬆，但不等於按揭申請是100%批核。 銀行在批核居屋的按揭申請時仍會評估風險，決定最終貸款額及貸款年期，甚或是否批核貸款。 因此，居屋準買家的供款能力、財政狀況及信貸評分等亦屬重要的考慮因素。 若有其他按揭在身，相關按揭的每月供款須計入 DTI 及壓力測試中。 如果其他按揭是聯名，可以只計一半，但需要提供另一半的入息證明。
以同樣月入3.4萬計算，申請人最高能買入約400萬的物業，首期更大幅下降至40萬。 但如果想買入更高樓價，基於受壓力測試限制，申請人未必符合資格。 因此，部份大銀行如滙豐銀行，則因應新政策發出內部指引，提出若壓測下之供款佔入息比率已超出65%，即使基本供款佔入息比率不超於50%，亦需因應個案作審批，批核條件包括借款人須為固定受薪人士。 至於不計算按揭保險部分，一般為六成按揭，申請人仍需符合壓力測試下的供款與入息原有要求。
樓按計算機壓力測試: 什麼是「壓力測試」?（Stress Test）
綠置居2021年5月21日起派發申請表，5月28日起接受申請，為抽不中心水居屋的綠表買家，提供多一個上車選擇。 今次綠置居2021首個項目，更是位於鑽石山、坐落居屋2020啟翔苑旁邊的啟鑽苑！ 項目提供2,112伙介乎 平方呎的單位，入場費HK$118萬，雖然單位較細，但勝在位於鑽石山黃金地段，交通方便，為綠表上車客及小家庭提供一個好選擇。 另外，有準業主是透過Bitcoin出糧，但不能當入息或資產申請按揭，原因是加密貨幣或虛擬貨幣並不是法定貨幣。 兼職如是自僱，如有專業資格，例如的士證、鋼琴證書等，兼職收入可計作入息。 如果從事的行業不需要專業資格，例如網購，敍做高成數按揭時，便需要有會計師樓核證財務報表及利得稅表才可計作入息。
一般視乎物業種類，通常村屋或唐樓較有機會需要驗樓，即使已經有租客入住，銀行可能還是會視察物業周邊環境。 買樓出租申請按揭的確有許多大大小小的注意事項，弄清楚後就可以放心，挑選好合適樓盤再向銀行申請按揭，即上千居搜尋各區筍盤。 更何況現時買樓需求龐大，經濟大環境不明朗，各大銀行按揭批核較以前審慎。 如果您符合政府「租者置其屋計劃」、「居者有其屋計劃」或「居屋第二市場計劃」的申請資格，滙豐可以助您置業。 使用滙豐流動應用程式及網上理財服務，即可安坐家中，輕鬆理財。
樓按計算機壓力測試: 獨家A.I.按揭評估
按揭利率多以香港銀行同業拆息（HIBOR）或最優惠利率（P）為定價参考，兩者均為浮動息率。 HIBOR變動較多，以HIBOR計算的按揭利率亦多設有上限；P的變動較少，但各家銀行提供的P頗為不同。 繼續用前述例子，申請人為了通過壓測，可把所申請貸款金額由原本的262萬元降至約210萬元，令每月還款額減至約8000元，屆時就算加息3厘，每月供款額僅升至約11574元，DSR無超出60%。 若不想減少貸款金額，申請人亦可看一看自己還有沒有一些非固定收入可計算進去，如之前的例子，申請人若果可以把收入提高至不少於24200元的水平，就可順利通過壓測。
近年不少將結婚的年輕情侶要置業，銀行也可能接受正式兩人的正式聲明，以伴侶形式作為按揭擔保人。 特別是申請高成數按揭情況下，銀行會更嚴格要申請人提交與保擔人之間的關係證明。 「供款與入息比率」（DSR、Debt Servicing Ratio）是一種審核水平，規定按揭申請人的供款，不可高於入息的某一上限。 例如，首置按揭人申請的供款，不可以佔有入息的一半。 例如，每月供款為$15,000，申請人的入息必須高於$30,000。 如果按揭成數及壓力測試情況有別，因應所需要的首期也自然有別。
樓按計算機壓力測試: 壓力測試常見問題：申請人壓測不過關三個原因
另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 【按揭成數】最新按揭成數懶人包，話你知買樓要幾多首期！ 【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好？
- 你可考慮向銀行職員要求以模擬借貸金額計算供款額及其他費用。
- 由於同一時間持有兩層物業，銀行有機會視作第二套房來計算按揭，按揭成數下調至最高五成外，供款佔入息也不能超過40%，以及加息兩厘後的壓力測試下，供款不得多於入息50%。
- 兼職收入如是受僱，只要能提供入息證明，可計作入息。
- 正因為持有多於一層物業會受影響，選擇「先買後賣」的換樓客就首當其衝。
- 雖然「按揭計算機」看似可為準買家準確計算供款支出，但實情背後也有一些變數，未必可全部反映出來。
- 例如買家購買了一層價值600萬元的連租約物業，同樣地在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。
如果1,000萬以上物業，銀行理應銀行批出按揭成數為50%，但收入並不是來自香港，卻會收緊一成至40%。 樓按計算機壓力測試 因此，在填寫「單位樓價」上會填寫「10,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「40」而非「50」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 其次，物業的樓齡及質素也會影響「按揭年期」的長。 由於在目前的按揭政策上，容許買家在傳統銀行上，可以透過按揭證券公司加借高成數按揭上會，但前提卻需要支付一筆「按揭保費」。
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【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別，教你慳到盡！ 樓按計算機壓力測試 【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門，內部轉讓如何慳盡印花稅！ 【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費，教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險？
在申請按揭時，銀行對入息的要求和審查有個別的標準，更重要一點是準業主往往忽略了現有的負債，因為銀行計算申請人的還款能力時，亦會一併計算申請人的其他負債和每月的還款能力，來評估申請人的可償還貸款能力。 因此，計算申請人的供款與收入比率時，亦會加上每月的所有債務負擔。 銀行承造按揭時，我們總聽到「壓力測試」及「供款佔入息比率」等詞彙。 2008年金融海嘯後，本港樓市隨全球量化寬鬆政策下而產生泡沫問題，金管局為防泡沫過熱，推出了逆周期措施，「壓力測試」就是其中之一。
樓按計算機壓力測試: 最高貸款額 (HK$)
現時，一些置業客是通過發展商按揭呼吸Plan上車。 樓按計算機壓力測試 這類型的業主想要由發展商按揭呼吸plan利用按揭保險高成數按揭轉至銀行按揭是辦得到的，不過須注意的是業主不能夠得到任何現金套現。 樓按計算機壓力測試 若業主是屬於情況B，他可以直接透過按揭保險申請高成數按揭轉按。
不論月薪或日薪，銀行重視的是申請人的收入是否穩定。 一般佣金收入不計算在内因爲佣金不算是固定的收入來源。 有時候準買家在申請按揭時沒有足夠的財務能力或因爲年齡比較高就需要擔保人。 銀行在審批擔保人這一塊也會較嚴謹但如果擔保人本身是還沒有任何按揭在身，一切就會依照正常程序。
樓按計算機壓力測試: 按揭資料
因此，如果首置人士申請8成以至9成按揭，銀行名義上只會承擔樓價6成貸款，其餘貸款則由按揭保險公司提供。 申請人需要根據按揭年期及按揭計劃，一次性或分期繳交按揭保費。 雖然政府取消了首置人士必須通過壓力測試的規定，但首置人士仍然需要符合「供款與入息比例」（Debt Servicing Ratio, DSR）不超出50％的規定。 如你選擇的按揭計劃每月預計供款為$15,000，按揭申請人的總收入必須高於$30,000。 舉個例子：陳生首置購入一個$800萬單位自住，借6成，即$480萬，還款期30年。 從下圖表可見，「供款佔入息比率」和「壓力測試」的最低入息要求不同，分別是$37,932和 $45,423。
假如你選擇供款年期為30年，你只需如下圖般，在「按揭年期」中的橙色活動欄， 移至「30年」便可以。 最低每月入息要求是根據香港金融管理局指引所要求的壓力測試而釐訂。 壓力測試以現行利率加計算，而每月供款額必須低於其每月入息之水平。 按揭的監管機構主要是金管局，其政策目標只是針對個人貸款者，保護個人貸款者和銀行體系。 如果準業主是有一盤生意，在用盡個人的按揭成數後，是可以再運用公司的借貸能力。 大部分銀行在按揭申請時是會統一結算個人和公司債務的，但也有一間主流大銀行是不考慮公司已有的債務。
樓按計算機壓力測試: 什麼是「壓力測試」？
壓測是金管局為避免按揭申請者過度借貸的政策，局方要求銀行於借出按揭時要就借款人的綜合財力及還款能力、進行模擬息口急升後的測試，從而防止因樓市轉向而令金融體系出現危機。 可見銀行對首次置業人士的壓測條件較非首置人士寬鬆一些。 壓力測試所得的供款與入息比率愈低，反映銀行要求愈嚴格，比方物業用作投資，經過壓力測試，獲批的按揭成數未必高。
樓按計算機壓力測試: (今年-首次發售年期)=居屋按揭年期， 上限是25年。不過也有例外。
另外，如果業主申請高成數按揭時，的確目的是為了自住，但一段時間後轉為出租用途，並沒有通知銀行辦理甩保手續，已經屬於違約行為，一旦被銀行發現，就會被追收貸款。 參考上表，申請人可以參照供款與入息比例要求，考慮清楚自己的借還能力，不要做任何讓自己後悔的決定，買樓後才發現供得吃力。 其中一樣最值得關注的事項，就是放租按揭的成數，與自住單位申請按揭的成數有所不同。 根據金管局現時規定，樓價1,000萬以下的單位，如果將單位申報為自住用途，按揭成數可高達6成，而如果單位申報為出租用途，按揭成數最高只有5成。 另外，如果單位樓價為1,000萬以上，無論自住還是出租用途，按揭最高都只有5成。 1 「香港銀行同業拆息」就任何日子而言，指由香港上海滙豐銀行有限公司當日上午約11時（香港時間）公佈的1個月利息期的港元香港銀行同業拆息。
樓按計算機壓力測試: 最新專欄文章
所以雖然大致來說，銀行可以讓買家按揭年期30年，但也會以75年扣減樓齡作準則，兩者取其短者為準。 雖然「按揭計算機」看似可為準買家準確計算供款支出，但實情背後也有一些變數，未必可全部反映出來。 雖然上述「月入」的資料，你可以選擇不填寫，但銀行會批出相關貸款，很大程度還取決於你能否通過「壓力測試」。 樓按計算機壓力測試 根據金管局規定，借貸人的財政實力必須抵禦加息兩厘的「壓力測試」，意即在加息兩厘後，供款佔入息不得多於六成。 以剛才的例子為例，以2.5厘的基礎上加3厘，每月供款自然會上調，待輸入相關資料後，下圖便顯示月入有51,101元便可通過壓力測試。 下一步，你便需要計算一下，你打算向銀行申請的借貸年期長短。
樓按計算機壓力測試: 7 按揭成數 -車位
銀行壓力測試的方法是在接到按揭申請時查TU信貸報告。 然後批出申請到提供貸款的真空期是不會再去查信貸報告的。 這個真空期一般有2個月或視乎物業成交日，以低者為準。
樓按計算機壓力測試: 壓力測試全攻略
若按揭申請人已有其他物業按揭在身，或者已為其他人任按揭擔保人，按揭成數上限就會減至40%。 最新修訂的按揭保險計劃對象為以自住用途的首置客為目標，因此非自住單位未能受惠。 不論投資收租用途的住宅單位、工商物業，還是車位，按揭成數都各異。 不過只要唐樓素質不算太差的情況下是有可能借到90%按揭。 年期方面，銀行一般都可以用75減去計算的，樓齡不太舊的唐樓都可以借出20年按揭左右。
樓按計算機壓力測試: 情況二: 自住物業，沒有未供完的按揭 :
香港上海滙豐銀行有限公司公佈的香港銀行同業拆息並不一定與香港銀行公會所公佈的港元利息結算利率相同。 樓按計算機壓力測試 而簡單計算每100萬元貸款額，以同樣供款年期30年及最新利率2.625%為計算，每100萬元貸款額的最低月入要求，將由9,594元降至8,569元，減幅同為10.7%。 由於很多二手居屋就算政府的承保期後，只有能做到非常短的按揭年期，在今時今日的高樓價現實下，供款壓力會非常大。 所以部分銀行針對上述曉麗苑9年按揭年期能夠批出21年的按揭年期。 居屋按揭統一用P按，P-2.85%，實際是2.15%的年息。
以佣金為例，銀行職員多會回答以及6個月、或是12個月的平均值計算，可是如果佣金的表情「大起大落」，銀行於審核時為風險管理，亦可能會剔走最高或是最低的月份，盡量平均計算供款人每月實際的供款能力。 如果最終無法通過壓力測試，又無法負擔壓外首期，可以考慮增加擔保人，讓對方的月薪一併加入壓力測試計算。 樓按計算機壓力測試 如果申請人的收入不來自香港可是依然想借高成數按揭的話，申請人必須在提交按揭申請時證明本身與香港有密切關係。
樓按計算機壓力測試: 「按揭息率」可加可減
如果借款人直接坦誠單位出租，通常也是被追收貸款，補差價至五成按揭，亦有機會根據情況酌情處理。 雖然被追收貸款也有機會被徵收罰款，但是總比干犯詐騙罪要好，切勿因一時之貪以身試法。 根據以上的表，純自住物業的壓力測試通常是50/60比率，但自住物業有按揭、出租物業所得的比率較低。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，壓力測試所得的供款與入息比率愈低，反映銀行要求愈嚴格，比方物業用作投資，經過壓力測試，獲批的按揭成數未必高。