以近日最普遍的新造按揭計劃H+1.3%計算，實際按息降至1.916%。 以貸款額400萬及貸款期30年為例，現時每月供款額為14,617元，每月供款已經比年初節省1,187元，一年已節省逾1.4萬元。 在樓市上升時，業主所擁有的物業價值上升，因此重新加按，銀行也能獲得更高的估價，從而現金周轉。 另一種情況是當業主家中突然遇上經濟困難、家人生病 樓按回贈 ，由於已經供一段時間的按揭貸款，餘下的本金較少，便能透過加按物業，套現一筆現金周轉。 當業主決定申請「加按」時，等於申請多一次按揭貸款，因此所涉及的手續和程序，跟之前申請物業貸款是一樣，需要跟銀行提交個人資料、入息證明，同時也需要通過金管局之下的按揭供款壓力測驗的要求，因此審批時間較長。 加按比較常見於當物業升價的時候，因為物業的估價已經高過買入時的價格，當重新申請按揭時，新批的按揭便可以提高，而業主便可以透過加按，套現新的按揭貸款部份，成為現金周轉。
當然，由於每次都要$6,000律師費，以及所需時間，若果金額太少，例如250萬元以下的物業，那就未必值得做，同時當還款期到尾段時，亦不太值得這樣做。 樓按回贈 樓按回贈 即是說，當我在銀行A做了按揭後，2年後可轉到銀行B，而關鍵位是在每次轉按的時候，一般都能獲得1%的現金回贈（以前更多）；再加上其他的送贈物品，以前減息期時更可因轉按而有較低的按揭利息。 此優惠適用於2023年1月1日至2023年6月30日 (「推廣期」) 内成功遞交按揭貸款申請及於其後成功提取按揭貸款達指定金額並符合下述條款及細則之客戶（「合資格客戶」）。
樓按回贈: 業主放盤
把物業送贈他人看似簡單，但涉及不少法律風險，如果下一手業主打算買入的單位屬於送贈物業，要密切注意土地註冊日期上的送贈日期。 根據《破產條例》，如果贈予人在5年內有把物業以低於市價形式送贈他人，債權人有機會把向法庭要求追回有關物業。 即使5年內物業已經賣給另一名買家，法庭可以裁決交易無效，並由破產管理署接管物業。
熟知銀行的審批程序、準確計算客戶的入息及壓力測試，比專業更專業。 如果需要申請「按揭保險」的房協白居二、或房協第二市場，必須採用房協指定的標準按揭契約文件完成交易，否則相關按揭契據必須交予房協的指定律師行審批，費用需由買家負責。 同時在申請按保時，需在提交「購買資格證明書」副本予銀行。 因此，若選購的是19年樓齡以上的物業，則銀行可能要求較嚴格，可能要求增加首期、不能做到90%按揭，而是80%或更低，甚至乎類似私樓般只做60%。 如果此時，買家未能證實「供得起」與否，是否能尋找其他親人作「擔保人」呢?
樓按回贈: 轉按原因2.一手盤供款「蜜月期」後轉按
在計算按揭成數時，其貸款額要包括全數回贈（銀行和中介回贈）需要扣減在按揭總額。 例如100萬按揭金額，2%現金回贈，實際到手會有100萬貸款，而剩餘供款會變成98萬。 B.業主申請時，亦需要通過供款壓力測試才能加按，在壓力測試的要求上，同樣是加3厘計算，供款與入息比率不超過50%。 「加按」是趁樓價上升時，把原先已抵押給銀行作按揭的物業，重新向同一間銀行申請按揭，藉此增加按揭貸款額，多了額外款額。 舉例說，物業樓價500萬元，承做六成按揭，貸款額300萬元，現時尚餘未償還貸款額280萬元。 （2）樓價上升，借款人可透過轉按獲得額外貸款額，但若果樓價升幅不高，甚至下跌，令銀行對物業估價不足，轉按不會有太多着數。
一手物業價值由發展商決定，二手物業則由物業的估價而決定。 樓按回贈 你需要按個人情況申請不同按揭，或有機會需要按揭擔保人。 借貸人每月清還按揭貸款，當中包括每月還款額、利息和其他費用。 借貸人所選擇的按揭利息計算種類，對將來的還款額有莫大影響。
樓按回贈: 【財技】連銀行職員都未必知, 計算入息秘技大公開 – 陳健文
特別是近三年，受到社會事件和疫情影響，本港樓價未見得有很大升幅，若果在這段時間想做轉按，就要三思。 要留意，申請轉按人士亦需符合壓力測試，特別是原先購買一手樓盤的買家，當時選用發展商付款方法時可能無需接受壓力測試，但之後選擇轉按時，便必須符合金融管理局的壓力測試要求。 轉按套現：在物業升值下，把物業轉至另一間銀行，由這間銀行重新物業估價及承造按揭，批出貸款額增加，可提取額外款項，情況跟上述第三個原因相若，不贅。 若果樓價上升，借款人可以透過轉按套現，額外款額用作其他用途。 假設先前以600萬元購入物業，承做六成按揭，貸款額360萬元。
以上情況，客人選擇1.8%現金回贈即$9萬的話，回贈逾1%須扣減貸款額至$491萬。 由於扣減貸款額，客人需要準備額外$9萬現金流以作成交物業，客人首期預算會由$500萬增加至$509萬。 當完成成交後，$9萬（1.8%）現金回贈便會到手，所以客人實際付出$991萬就買到$1000萬物業。 而日後按揭還款及利息計算亦會以$491萬為基準計算。
樓按回贈: 申請按揭常見問題
若匯豐銀行需要向恆生銀行借錢營運業務，當中的借貸就會用HIBOR作這筆貸款的利率。 當銀行資金多唔需要借貸HIBOR便會下跌，相反就會升。 由於定息按揭沒有加息風險，故不須申請人進行加息三厘的壓力測試，供款不超過入息一半便可，故在相同月入下，申請定息按揭可借得更多，實際運用如何，請按我跳往。 定息按揭能鎖合約期內的息率，10年、15年及20年期息率分別為2.55厘、2.65厘、2.75厘。 若與P按或H按比較，看似沒有吸引力，但此計劃除可鎖定合約期內的加息風險外，還適合部分人士選用，包括已選用呼吸Plan或月入不足的業主。
1 「香港銀行同業拆息」就任何日子而言，指由香港上海滙豐銀行有限公司當日上午約11時（香港時間）公佈的1個月利息期的港元香港銀行同業拆息。 香港上海滙豐銀行有限公司公佈的香港銀行同業拆息並不一定與香港銀行公會所公佈的港元利息結算利率相同。 銀行為爭取更多客戶，會為轉按提供現金回贈，可佔貸款額的1%至 2%，以匯豐為例，最高的現金回贈為貸款額的1.6%；恒年為1.9%；渣打為1.6%；東亞為1.9%（註：實際回贈因應當的情況）。
樓按回贈: 利率資料
除此之外，轉按後，新銀行一般會送一年火險、甚至家保，而由於轉按完成後舊銀行的火險計劃依然存在，故可向舊銀行申請舊火險保費退款。 轉按成數的上限為八成，只限於價值600萬元以內物業，600萬至834萬元的最高轉按成數為六成（上限500萬元），834萬至1000萬元的轉按貸款上限為500萬元，1000萬元以上的轉按上限成數為五成。 有客人問，若果新居屋以家庭成員計算總入息，會否在環聯信貸上顯示，影響家庭成員日後再買樓？
所謂轉按，其實是將在買入物業時選用的銀行按揭貸款轉移至由另一間銀行承按，除了因為想由高息樓按息率轉至低息樓按息率而慳息外，若物業升值後轉按可減低按揭成數，退掉按揭保險而獲取退回保費，當然還有的是賺取銀行的現金回贈。 銀行數年前為搶佔樓供市場，按揭現金回贈能高達2%，如果貸款額為500萬，現金回贈高達10萬，當時不少置業人士會把現金回贈用作裝修開支，亦吸引業主密密轉按。 然而，近月新冠肺炎疫情對全球經濟構成打擊，失業率持續攀升及企業信貸需求增加，在金融風險升溫情況下，銀行對樓按市場趨向保守。 銀行的現金回贈普遍已跌至0.5%至1%，個別銀行更跌至0.2%。 地產代理協助處理物業交易時，如果發現物業以送贈形式交易，會提醒準買家法律及按揭風險。 與樓按相關的一個月期港元拆息（HIBOR）連升3日，至0.2676厘，續創逾兩個月以來最高。
樓按回贈: MoneySmart 按揭工具
如果最後物業估價不足，較常見的做法是手執最佳估價，詢問不同銀行的估價部。 說到底銀行要做生意，如果估價只有微小差距，有機會能輕微調高估價。 車位按揭不論在按揭成數、息口和還款年期，均有別於住宅物業按揭。
不過，如果B銀行的新一套按揭計劃細節有變，或遇上加息，那麼日後，仍有機會支付較貴的利息。 例如新計劃以P按計算的H按封頂位較原有計劃高，如按息急升，或遇上香港銀行加息，就會有機會要支付更多錢供數。 另外，如轉按時現金回贈較低，即使配合mortgage link對沖，亦可能得不償失，因此必須留意的一環。
樓按回贈: 置業手冊
如果大家不想逐家逐戶格價，可以跟貼著我們《胡．說樓市》網站，因為我們會不斷更新居屋按揭的息率、及現金回贈走勢(截至2021年1月20日)。 由於房協旗下新居屋按揭申請，房協不會替買家進行「按揭貸款擔保」，而是透過指定銀行直接批出90%按揭。 買家雖然不用繳交「按揭保險」，但審批上會較嚴謹一點，有可能需要進行壓力測試，而非單純供得起便會獲批貸款；或有需要時可能需要加擔保人上會，但按揭成數則會跟私樓般收緊一成。 雖然銀行審批寬鬆，但業主(即貸款人)又怎可證明「供得起」? 如果本身沒有財力、或沒有足夠入息證明，找親人作「擔保人」又是否可行?
- 但要留意，現金回贈率若多於貸款額1%，需要在貸款額中扣減，達到「借少還少」效果。
- 有見及此，今日ROOTS 上會帶大家直擊比較 2023最優惠按揭利率及按揭回贈!
- 以上按揭優惠由中原按揭轉介予相關銀行/貸款機構提供，僅供參考，備有其他各式計劃予客户選擇，需受有關條款及細則約束，銀行/貸款機構有權隨時調整按揭計劃之權利，一概以有關銀行/貸款機構最終批核作準。
- 傳統按揭轉介只會提供銀行按揭部職員聯絡資料給客戶。
- 上文我們已提出，香港提供居屋的機構分為「房委會」及「房協」。
- 如遇升市，使用按保的業主或想解除按揭保險(「甩按保」)，取回部份保費退款。
扣減這筆現金回贈後，貸款額將降至約371萬元，刻下業主須預備較多首期，但當物業成交後，該筆現金回贈將會到業主手裏，最終是首期不變，但還少9.3萬元貸款，業主現金流顯得更加充裕。 【個案分析】4招解決「呼吸Plan」危機 樓按回贈 「呼吸Plan」可豁免壓力測試及短期低息，但經過蜜月期後若未能經過壓測轉按，有可能要捱高息。 要解決危機，可使用轉按、定息按揭、賣樓及出租物業…
樓按回贈: 申請轉按需不需要通知原有銀行？
不是所有銀行的ML戶口都受存款保障計劃保障，所以業主在使用ML戶口存款前要避免這項Mortgage Link 風險，應先向銀行查詢。 轉按即由A銀行的一套按揭計劃，轉至B銀行的另一種套按揭計劃，一般業主為賺取現回贈，即使轉按的計劃無升跌，照樣可以做到「平手轉按」。 舉例，如果按揭貸款額上限原本為 $500 萬，回贈是 1.5%，即是 $7.5 萬。
樓按回贈: 投資優惠
第三，部份銀行則會在擔保期內，仍用「30年扣減樓齡」批出90%按揭，但擔保期過後則採用60%按揭作供款。 舉例，如果物業樓齡已是25年，則銀行可以批出5年期的90%按揭，而6-25年則需要回復60%按揭計算，此時買家需要補足差價。 由於房委會已為買家作出「按揭貸款擔保」，故買家並不需繳付「按揭保費」，卻可申請到高成數按揭。 審批上，銀行傾向較寬鬆，買家不需經過壓力測試，純粹證明能夠「供得起」便會批出貸款。 業主可以存錢入Mortgage link戶口，一方面可以賺取更多按揭現金回贈，另一方面可賺利息，增加流動資金和對沖利息支出。
樓按回贈: 投資課程101
瑞士寶盛私人銀行亞洲區股票研究部麥豪冠表示，踏入下半年，美國聯儲局或於未來兩次會議上各加息0.5厘，預料利率上升將對銀行帶來更顯著的正面影響。 一個關鍵因素是港元利率何時跟加，這是由於一個月期HIBOR還是保持在0.25厘左右的低位，而一個月美元利率則已達1.16厘。 此外，如果香港樓價和成交量弱勢進一步加劇，更大的撥備壓力將會拖累銀行股。
曹德明說，現時各銀行息率及優惠不一，新造按揭客戶傾向選擇息率較低或優惠較多的銀行承造按揭，預料四大銀行及中小型銀行市佔率的差距會進一步收窄。 經絡按揭轉介表示，市傳有中小型銀行增加現金回贈來吸納按揭業務，當中按揭貸款額500萬至800萬元以下，回贈高達2.3%；貸款額800萬至1000萬元以下，回贈有2.4%；貸款額1000萬元或以上則享2.5%回贈。 按揭轉介不單是提供優惠，不少人自己到銀行被拒批按揭，但經利嘉閣按揭卻成功申請，特別是非固定收入、信貸評級較低、有私貸等奇難雜症，我們都可免費提供專業分析，經我們申請按揭較你自己去銀行申請可取得更多的優惠。 美聯儲本月放慢加息步伐，近月港元拆息見回落，早前已有中小型銀行推出P按息率低至3.225厘吸客。 擁 5 樓按回贈 年以上按揭轉介經驗，精通各類按揭疑難雜症。 從英國大學畢業後回港後，在金融機構（AIA）和金融產品比較平台MoneySmart任職客戶經理。