1.本實例乃座落於甲不動產西南邊之三樓透天厝，一般條件相似，基地面積200平方公尺，總樓地板面積260平方公尺。 2.建築改良物部分：為加強磚造之三層樓透天厝，於民國90年8月8日建築完成，建物登記面積250平方公尺，現作住宅使用中。 依據委託者提供勘估標的房屋稅資料，勘估標的民國96年之房屋現值400萬元。 根據委託者提供資料指出，在出租期間其房屋現值將依據民國96年資料計算房屋稅費用，且於出租4年期間房屋稅將是固定支出費用，不需要按年調整。 4.本更新案業經審核通過其都市更新事業計畫，加計核准之都市更新容積獎勵值，更新後可銷售建坪面積為1980坪（共計規劃36戶住宅單元）及70個地下停車位（坡道式）。 (一)最有效使用分析：開發為地上四層之透天住宅，梯廳及附屬建物面積以總樓地板面積× 1/8.計，屋頂突出物面積以建築面積× 1/8計。
該區分所有建物之地價分配率＝該區分所有建物之樓層別效用比－平均樓層別效用比× 全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率。 無買賣實例者，得以附近土地價格為基礎，考慮位置、形狀、利用狀況等差異，比較推估之。 無買賣實例者，得以附近土地價格為基礎，考慮其日照、通風、位置及形狀等差異，比較推估之。
樓層別效用比計算: 不同樓層價差多少才合理？一張圖表秒懂
六、差額法：指將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差額進行價格調整之法。 其基地面積2,500平方公尺，總樓地板面積1,250平方公尺，法定建蔽率為50%，容積率為100%。 F 不動產為所有權人單獨所有，其於民國九十一年二月一日以設定20年地上權方式，與承租人訂定租賃契約在案，餘無地上權以外他項權利之設定。 建築開發成本：營造施工費用以3萬元/坪計，規劃設計費用為營造施工費用之2%，廣告銷售費用為總銷售金額之4%，管理費用為總銷售金額之3%，稅捐費用為總銷售金額之1%，資本利息綜合利率依自有資金（利率即2%）四成、外借資金（利率6.5%）六成計，施工年期1年。 比較標的一位於近鄰地區之商業大樓，該實例為地面層，登記及使用現況為商業用，面積共310坪（含車位）。
一、工程造價比較法：指按工程概算項目逐項比較勘估標的與比較標的或標準建物之差異，並依工程價格及工程數量比率進行調整，以求取勘估標的營造或施工費。 樓層別效用比計算 二、間接法：指就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中選擇與勘估標的類似之比較標的或標準建物，經比較與勘估標的營造或施工費之條件差異並作價格調整，以求取勘估標的營造或施工費。 以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則。
樓層別效用比計算: 房屋屋齡
我國對於區分所有建物之土地持份採用面積持份制，面積大小並未能反應所有權人因持有建物不同樓層而產生價值上的差異，進而產生地價稅或工程受益費課徵的不合理情況（許文昌，1982），而土地持份面積相同，理論上樓層價值不同背後即代表土地持份價值應有所不同。 樓層別效用比計算 因此，進行都市更新必須採用一套適合的區分建物土地持份地價立體化的評估模式。 政府為獎勵都市更新而給予更新獎勵容積，而容積獎勵之內容包括：1.實施容積管制前已興建完成之合法建築物，其原建築容積高於法定容積者，得依原建築容積建築。
價格之計算結果，四捨五入至千位數，並於千位數及百萬位數，以逗點標示之（例如100,000,000）。 價格之計算結果，四捨五入至千位數，並於千位數及百萬位數，以逗點標示之（例如100,000,000）。 (七)我方所收取報酬，係基於專業勞務之正當報酬，不為正當之競價、不因刻意滿足客戶需要、達成特定估價結果或促成其他事件的發生而有所不同。 (四)本報告書提供之估價金額，僅作為受託人在報告書所載之估價前提下參考，估價前提變更可能使該估價金額發生改變。 有趣的是，一般購屋者認為「四」與「死」發音相近，在購屋習慣上，較傾向避免購買4樓，但房價實證發現，4樓的價格無論在大樓、華廈或是公寓皆非最低，反倒公寓產品因沒有電梯，買5樓得「爬好爬滿」，房價最低。 這幾天全台的天氣都偏涼，不過這一波冷氣團在明天終於要逐漸減弱影響了，白天的高溫都會回升，但是北部及東半部地區局部還是有些短暫陣雨，中南部則是提醒要特別留意日夜溫差較大的情況。
樓層別效用比計算: 市場反了！新竹量縮7成、房價倒噴4成 專家預期這現象將現…
台北市屋頂既存違建使用年期多數已達30年以上，其使用之電力管線已趨老舊、存有發生火災風險，為避免造成重大公安事件，建管處要求頂樓加蓋既存違建須加裝「住宅用火災警報器」，避免火災造成之公共安全問題。 為推動社區節能減碳，台北市建管處針對屋齡5年以上既有建築物，提供綠能智慧建築(綠屋頂、綠建築及綠能設施..等)免費評估診斷作業，並補助工程改善經費。 有趣的是，因為華人社會傳統文化，「4」與「死」發音相近，在購屋習慣上，較傾向避免購買4樓，價格也因此受影響。 至於2樓以上的樓層，公寓從2樓開始往上遞減，到5樓最低98.5；大樓、華廈，則是2樓往上遞增，其中大樓的頂樓（30樓）約比4樓高1成，華廈的頂樓（10樓）則只比4樓高2％。
不動產之租金估計應考慮契約內容、租期長短、使用目的、稅費負擔、租金水準、變遷狀態、租約更新、變更條件及其他相關因素估計之。 一、該基地所有權人持有之土地持分可確認其對應之區分所有建物者，依第一百二十五條或第一百二十六條計算其對應區分所有建物之基地權利價值，再扣除該合法區分所有建物權利價值。 權利變換前為非屬區分所有之建物者，應以該建物之房地總價乘以基地價值比率計算基地權利價值。
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近年來政府極力於推動都市更新政策，希望更新的機制得使老舊市區的窳陋景觀與環境獲得改善，進而復甦都市再生機能。 民國八十七年十一月十一日通過都市更新條例（以下簡稱更新條例），將稅賦優惠【註1】及容積獎勵策略【註2】、多數決【註3】及權利變換【註4】的機制訂定於條例內，以提升更新推動的誘因。 且而多數決的運用在兼顧少數人利益下設計了權利變換機制，希望透過立體重劃（金家禾，1999）及「等價交換」（黃監國，1987）概念來解決更新地區複雜的產權問題。 而基於等價交換的需要，更新條例引進了不動產估價機制【註5】，希望透過公正第三人的權利價值評估作為權利變換依據，更新前後權利價值的評估成為權利變換機制的核心。 而從條例公佈至今運用權利變換方式進行都市更新的個案超過60個以上，說明了以權利變換方式推動都市更新有其成效。 不過，細究這些個案百分之九十以上屬九二一地震災區重建案，這些重建個案除了以更新條例為基礎推動社區重建外，九二一震災重建暫行條例較為簡便的行政規範及九二一重建基金提供融資貸款的協助使得災區的社區重建得以順利推展。
- 從臺南市的資料發現，總樓高5樓之公寓其樓層愈高樓層別效用愈低，總樓高7到12樓之建物，各樓層別效用無明顯差異，反觀14樓以上之高層大樓有較明顯的樓層別效用差異，樓層愈高，樓層別效用愈高；次頂樓又高於頂樓，顯示臺南人對住宅型態的偏好與過往已大不相同。
- 二、價格日期調整：比較標的之交易日期與勘估標的之價格日期因時間之差異，致價格水準發生變動，應以適當之變動率或變動金額，將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格。
- 以各單位主建物面積求算合理土地持分比例後，檢驗各單位土地持份土地比例是否合理，增減之土地持份比例以5%內為正常情況，與標準土地持份比例差距在5%以上之土地面積價格，應以全棟單元平均土地貢獻價值的30%以內計算。
- 此於進行都市更新權利變換時更新前價值以土地權利價值為基礎時發生對於權利價值認定基礎的疑問？
- 實價登錄網站可以查詢到完整的地號、門牌交易資料，預售屋也全面納管，在購屋前可先至實價登錄平台，查詢附近的交易狀況，作為出價的參考。
農作改良物之估價，應依其類別，考量其生產環境、農業災害、生產技術、生產期間、樹齡大小、生長情形、結果習性、管理狀況及農業設施等因素估計之。 實際建築使用之容積率超過法定容積率之房地估價，應以實際建築使用合法部分之現況估價，並敘明法定容積對估值之影響。 受有土壤或地下水污染之土地，應先估算其未受污染之正常價格，再依據委託人提供之土壤污染檢測資料，考量該土壤或地下水污染之影響，並計算其地價減損額後，從正常價格中扣除之，以其餘額為該宗地之價格。 土地之上下因有其他設施通過，致使用受限制之宗地，應先估算其正常價格，再考量該設施通過造成土地利用之影響，並計算其地價減損額後，從正常價格中扣除之，以其餘額為該宗地之價格。
樓層別效用比計算: 房屋移轉申報契稅可以電話查詢現值嗎？
依更新條例第三十一條規定：權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。 更新後不動產價值為權利人依權利比率分配之標的，其代表參與更新者投入更新所獲得的報酬。 不動產估價者在進行更新後不動產價值評估時必須取得實施者提供之更新後建築設計方案，包括建築規劃設計圖、建材設備、預期建物及土地登記面積等資訊，以進行更新後不動產價值評估。 對於更新前存在建物之所有權人，上述條文似乎說明了建物價值可為更新前權利價值之一部份。 這與更新條例三十一條條文之精神，權利變換前之權利比率的基礎為各宗土地更新前價值似乎有所衝突。 但若將建物價值另行獨立評估於土地權利價值外，則原則上瀕臨老舊須拆除的建物有了一定的價值，也使得建物所有權人另得依更新條例第三十六條：「權利變換範圍內…。前項因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，應補償其價值或建築物之殘餘價值，其補償金額由實施者查定之…。」規定領得建物殘值的補償，得到重複的報酬。
政府立法讓投資客在預售屋市場沒有炒作空間，對於年輕人而言，不被哄抬價格，甚至更多的議價空間，應該是美事一樁，希望大家都能夠善用預售屋這個撲滿，慢慢的存錢，買到喜歡的房子。 未完工之建物應依實際完成部分估價，或以標準建物之營造或施工費標準表為基礎，參考建物工程進度營造費用比例表估算之。 勘估標的之資本利息應依分期投入資本數額及資本使用年數，按自有資金與借貸資金分別計息，其自有資金與借貸資金比例，應依銀行一般放款成數定之。
樓層別效用比計算: 房屋部分供營業，可「按比例」適用地價優惠稅率
4.綜合判斷分析，實例C 為商業大樓使用，大樓維護管理較差，該項因素使本大樓與勘估標的比較，需向下修正8%。 7.綜合判斷分析，實例B 為商業辦公大樓混合使用，維護管理情況略差，其個別條件比勘估標的為差，修正率為4%。 請儘量使用試題內所提供之資料，如提供之資料仍有所欠缺，以致無法進行評估時，貴考生得進一步界定估價條件，唯應於不動產估價報告書詳為敘明之。 比較標的七為類似地區商業大樓之第六層，登記及使用現況為商業用，面積共230坪（含三個車位），第六層面積200坪，每個車位各10坪。 於民國93年2月1日簽訂買賣契約，成交金額為新台幣61,000,000元，其中車位每個為新台幣1,000,000元。
本規則所稱農作改良物之估價，指附著於土地之果樹、茶樹、竹類、觀賞花木、造林木及其他各種農作物之估價。 全聯會依第五十六條、第六十條、第六十一條、第六十三條、第六十六條、第六十七條及第七十七條公告之資料，應先報請中央主管機關備查。 依本規則辦理估價所稱之面積，已辦理登記者，以登記之面積為準；其未辦理登記或以部分面積為估價者，應調查註明之。 二、價格之計算結果，四捨五入為個位整數，並於千位數及百萬位數以逗點標示之（例如10,000,000元）。
樓層別效用比計算: 樓層越高越貴？4樓最便宜？內行人揭價差潛規則：CP值最高樓層這樣找
本文內容資料取自「林英彥 不動產估價（第九版）」及「江穎慧 建立立體地價評估制度之研究89年政大地政碩論」作重點整理。 盧秀燕表示，市府加速培育相關產業人才，除學校教育之外，市府各局處暑期時也有帶薪實習工作計畫，這是對大學生、年輕人的養成教育，但這計畫需透過一定管道、有條件徵選且名額有限。 高雄陳其邁市長2023年2月14日主持市政會議審議通過修正「高雄市社會住宅與公益出租人地價稅及房屋稅優惠自治條例」草案，放寬社會住宅與公益出租人租稅優惠適用條件及作業程序，以照顧弱勢及青年居住需求，並落實簡政便民。 台北捷運局表示，該局因應美河市聯開宅租期屆滿，於2022年間檢討續租租金，經北市府核定，自2023年起調整為優惠單價856元/坪。
三、勘估標的土地所在地區，各類土地使用持續開發，基礎公共建設包括道路、鄰里公園、國中及小學均開發完成，地區人口逐漸成長。 一、土地使用：第一期發展地區第一種商業區，建蔽率60%，容積率240%。 2.本案興建RC 結構的建築物，其營造施工費為每平方公尺14,000 元，規劃設計費為營造施工費的2%，廣告銷售費為4%，管理費為3%，稅捐及其他負擔為2%，預計施工年期為一年。 (二)如就現有題目所給條件與資料發現評估有所困難時，得進一步自行界定必要之估價條件，同時務必於估價報告書中詳細說明（提醒請勿自行任意變更或添加任何非必要之估價條件）。
樓層別效用比計算: 房屋抗性（風水）
透過數據分析平台，本次研究更產製南市各行政區之樓層別效用比，可作為地價人員於年度地價調查過程中，計算拆分房屋及土地價格時之客觀參考資料。 從臺南市的資料發現，總樓高5樓之公寓其樓層愈高樓層別效用愈低，總樓高7到12樓之建物，各樓層別效用無明顯差異，反觀14樓以上之高層大樓有較明顯的樓層別效用差異，樓層愈高，樓層別效用愈高；次頂樓又高於頂樓，顯示臺南人對住宅型態的偏好與過往已大不相同。 從台南市的資料發現，總樓高5樓之公寓其樓層愈高樓層別效用愈低，總樓高7到12樓之建物，各樓層別效用無明顯差異，反觀14樓以上之高層大樓有較明顯的樓層別效用差異，樓層愈高，樓層別效用愈高；次頂樓又高於頂樓，顯示台南人對住宅型態的偏好與過往已大不相同。 土地價格以全棟各單位平均土地貢獻價值的30%以內計算，此30%內的差異視不動產價格水準及屋齡長短而不同，此差異由估價師自行判定。 估價師應參酌土地及建物利用現況、土地所有人收取租金數額、雙方對不動產價值之貢獻情況評定之。
樓層別效用比計算: 不動產估價是什麼？ 房屋鑑價管道有哪些？影響房屋鑑價的因素有哪些？
本次勘估標的位於已實施細部計畫之住宅區土地，面積500m2，目前作為農業使用，其上並無建物，附近多為農舍及透天住宅，亦有少部分五樓公寓，環境寧適；勘估標的北側接鄰農業區，東側面臨10公尺道路，西側鄰接已建築完成之土地，地勢平坦。 某甲擬購買該筆土地興建住宅，於民國九十三年八月二十一日委託估價師某乙進行評估，價格日期同委託日期，勘察日期為民國九十三年九月一日，以作為買賣參考之依據。 勘估標的所屬地區為發展成熟且已高度利用之市街地，附近多為住宅大樓及公寓，有一公有停車場，鄰近里鄰公園、綜合中學、超級市場，金融服務設施便利，地上有一層之建築物，目前為低度使用，單面臨8公尺道路，平均深度20公尺，地勢平坦，呈長方形。 今年不動產市場之推案量增加，供給略大於需求，產品以中、高級住宅大樓為主，新建住宅價位在15萬元/坪～20萬元/坪。 價格日期為93年11月1日，勘察日期為93年10月25日，估價種類為正常價格。
樓層別效用比計算: 估價技術規則對地價分配率之規定
區分所有建物常存在於舊都市區，由於地價昂貴，土地開發以立體利用方式創造更高效益。 此於進行都市更新權利變換時更新前價值以土地權利價值為基礎時發生對於權利價值認定基礎的疑問？ 尤其大樓面臨更新時，建物必須拆除而僅剩餘土地，建物存在時之立體價值便消失，對於權利變換以「等價交換」的基本觀念形成挑戰。
樓層別效用比計算: 都市更新
但一般非自發性更新案，由開發商進行整合進行並充當實施者時，更新後整體價值的高低便成為主要的價值爭議點。 於更新條第三條第五款雖定義：「權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人…或實施者，提供土地…或資金，參與或實施都市更新事業…按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。」提供資金者可以依般合建概念參與都市更新。 樓層別效用比計算 但實務上，實施者投入資金進行更新推動時，其投入於共同負擔的資金是依更新條例三十一條以更新後不動產價值折價抵付【註21】。 如此方式僅將投入的建築開發商視為營造代工之角色，與一般合建方式有很大差異，其未能給予合理的開發利潤，如此做法似乎與引進民間力量推動都市更新美意悖離。 樓層別效用比計算 面對此問題，區域內一般民間更新案較多的台北市政府於九十三年十一月訂定之「臺北市都市更新審議作業相關規範彙編」中將共同負擔中認列的管理費增加一項風險管理費來作為開發商之合理報酬，其計算方式係以投入之共同負擔的12%為上限提列，此等做法當然有助於更新的推動。
二、勘估標的土地座落於○○特定區，土地使用分區為商業區，○○段○○小段，地號○○○，面積1,200平方公尺。 9.間接成本：規劃設計費以營造施工費之3%，廣告銷售費用以總銷售金額之4%，管理費用以總銷售金額之1.5%，稅捐及其他負擔以總銷售金額之1%計算。 網路估價平台「好時價」指出，學術名詞的「樓層別效用比」，意思是同一棟樓裡各個樓層的單價比率，例如把4樓設為100，若5樓是105，表示5樓的單價會比4樓高5％。 樓層淨高：樓層淨高愈高，則使用空間效益愈大，樓層別效用比自然也愈高，例如採樓中樓或複式樓板設計，或挑高3.6M或4.2M設計，將因樓層高度之不同，而使價格產生差異。
選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之。 由於市場交易資訊並不透明，比較標的淨收益推估，可能無法取得實際的年費用，因此估價師於推估比較案例之總費用時可以勘估標的之費用比率類推之，在估價師會未制訂費用比率表前，估價師應推算各細項費用，以決定最適的資本化率。 個別因素：比較以比較標的之價格為基礎，就比較標的與勘估標的因個別因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。 房市自2014年盤整至今，買房如何議價成為全民課題，高樓層與低樓層的價格差多少才合理是一門學問。 好時價分析，在學術界有個名詞叫「樓層別效用比」，意思是同一棟樓裡各個樓層的單價比率，例如把4樓設為100，若5樓是105，表示5樓的單價會比4樓高5%。
於採成本法估價時，其總費用之計算，應考量造林費、林地改良費及道路開挖費用。 溫泉地之估價，應考慮溫泉地之水權內容、開發成本、水量、水質、水溫、當地之交通情形、相關設施及遊客人數等影響溫泉地價格之因素。 樓層別效用比計算 二、單位面積（或體積）比較法：指以類似勘估標的之比較標的或標準建物之單位面積（或體積）營造或施工費單價為基礎，經比較並調整價格後，乘以勘估標的之面積（或體積）總數，以求取勘估標的營造或施工費。 一、淨計法：指就勘估標的所需要各種建築材料及人工之數量，逐一乘以價格日期當時該建築材料之單價及人工工資，並加計管理費、稅捐、資本利息及利潤。 一、直接法：指就勘估標的之構成部分或全體，調查其使用材料之種別、品級、數量及所需勞力種別、時間等，並以勘估標的所在地區於價格日期之各種單價為基礎，計算其營造或施工費。 一定期間終止後，有期末價值者，收益價格得加計該期末價值之現值，期末價值並得扣除處分不動產所需之相關費用。