其中，郑松岩相信，贸易融资将是本港银行第二个应用区块链应用的范畴，他透露，中银香港与另外三至四家银行合作，由金管局统筹研究区块链于贸易融资的应用，相信在半年内可完成初步框架及运作流程。 经济明显复苏后，市场对业绩弹性的偏好上升，导致物管行业的估值有所承压。 在国内卫生事件逐步得到控制后，2020年5月末起，10年期国债利率持续回升，流动性环境回归常态化。 在此环境下，未来分红的折现率上升，因而相对分红的永续性和确定性而言，更短期的业绩弹性对股价更为关键。
- 运营服务能力对外拓竞标，增值服务收入，利润率有很大作用，目前头部公司还是以拼爹为主，外拓数据暂时没有统计，增值服务占比，利润率详细见物业系列10篇文章。
- 据悉，除了现时已经参与计划的两家估价行之外，另有3家估价行将于今年第一季加入；今年上半年，将有4家银行参与。
- 综上，对于这样一门几乎没有资本性支出、每年净利润和现金流稳健增长、现金极度充裕、公司治理良好、几乎无重大经营风险，只是受限于流动性和业绩增速不及同行但绝对增速仍然高达20%以上、现金回本周期不到4年的生意，风险收益比一算便知。
- 郑松岩回应指，银行定价与成本有关，相信区块链技术将令客户受惠。
不过，如果死亡事件已经是久远之事，中间单位已经过成交，估价的影响程度或较低。 不少新手买家其中一个难题，是当业主开价时，不知有何方法可以还价。 其实免费网上银行估价是一个很好的还价理据，例如当业主开价900万，但网上银行估价查到只是800万时，买家便可大胆展示有关估价还价，增加议价空间的机会。 从今年开始，物业行业的并购会越来越多，越来越大，并购市场竞争会异常激烈，行业将加速整合，将来头部物业公司配股也会越来越频繁。 B、目前平均管理费单价0.5元/平/月，新住宅一般管理费2元以上，随着每年15亿平的新住宅上市，未来管理平均管理单价预计会大幅上涨。
中银物业估值: 按揭優惠
与2014年第一支物业股彩生活上市时的形单影只相比，如今的港股物业板块大中小型物业公司梯队分明，还有多家正在排队或筹划上市的物企摩拳擦掌，“资本”无疑是当下物业管理行业最热的词。 买房人士可以在购买物业前，可以找银行客户经理为心仪的单位进行估价，并计出可负担之首期金额。 另外，购买楼花物业之业主，也可以选择即供付款方式尽快取得按揭，避免楼市波动以致估价不足而需要提高按揭成数或增加首付成本。 其中，开发商背景作为影响物业公司管理规模增长与稳定性预期的重要因素，市场一般给予具有强大开发商背景的物业公司较高估值。
至于早前在中环永安集团大厦分行试验推行“指静脉认证”技术，郑松岩说，经过大约3个月时间的试验，效果良好，中银香港计划将这项新技术推广至全港大约200间分行，并已经提交香港金融管理局审批。 据悉，除了现时已经参与计划的两家估价行之外，另有3家估价行将于今年第一季加入；今年上半年，将有4家银行参与。 郑松岩解释，由于部分估价工作是由小型公司处理，故年内透过区块链处理的案例未必可达100%。
中银物业估值: 规模变动
为了推动行业健康发展，应深化改革，大力推动物业行业的市场化。 李茂顺：目前我国绝大部分物业公司是背靠地产母公司发展起来的。 这种依靠地产母公司资源输入性的发展模式，导致物业行业市场化程度不够深入，也间接造成物业行业市场竞争不公平的现象，影响了行业健康发展。 从有利的方面说，可以使企业的管理面积、营收有一个快速增长。 弊端则体现在被并购的企业标的物存在良莠不齐现象，有些好，有些不好。 一般而言，非上市的物业企业在内部管理的合规性、劳动用工的合规性、社保缴纳的合规性、税务的合规性、楼盘管理的品质等方面或多或少都可能存在问题，给企业发展带来一定程度的风险。
他称，目前银行进行物业估值通常以人手处理文件，物业估值公司以传真或电邮将估价资料传送给银行，而银行就以人手将资料输入电脑数据库，不但非常费时，增加了银行工作量，亦不能做到百分百准确。 目前银行进行物业估值通常以人手处理文件，物业估值公司以传真或电邮将估价资料传送给银行，而银行就以人手将资料输入电脑数据库，不但非常费时，增加了银行工作量，亦不能做到百分百准确。 中银香港除了把区块链技术应用于物业估值，郑松岩提到，期望区块链技术可联繫到信贷纪录资料库、物业业权资料等。
中银物业估值: 基金投资风格
2019年10月11日，历经半年上市历程，鑫苑物业成功在港交所挂牌，就在几天前，9月26日雅生活公告拟总价20亿元收购中民物业和新中民物业分别60%的股权，成为物业行业最大收并购事件，同一天中海物业也发布公告以466万元100%收购武汉中建捷诚物业。 同期，时代中国也不甘落后，宣布拟独立拆分物业公司“时代邻里”于香港上市。 而此前，四川蓝光嘉宝物业公司为代表的新三板物业上市公司，纷纷向港交所发起冲击。 不过，基本上这类物管服务的管理协议一经签署就很少会有变更，从结果来说，客观上提升了物管公司业务和收入的稳定性。 国家一直在推动实施城市建设管理体制改革，希望实现“建管分离”。
网上银行方便又快捷，但有时候银行未必能即时更新物业估价，导致网上估价与真正的银行估价出现落差，网上银行估价可作为初步参考，下一步可直接向按揭转介公司查询银行估价。 C、拼爹：头部地产公司已售楼盘和土地储备巨大，可直接输送给物业公司，且当前来看很难更换物业管理方，具备半垄断性特征。 在此就戴德梁行提供的任何物业数据及估值，仅供参考之用，对本行并无约束力。
中银物业估值: 业绩评价
疫情期间，物业APP、业主群、物业企业开设的便利店等，在出行受限时期，解决了业主物资采购的难题。 这种消费习惯和生态在培育完成之后，物业管理板块的增长将更加值得期待。 中银物业估值 郑松岩谈到该话题时表示，虽然此举会加快该技术的普及和发展速度，不过若银行业界各自为政，各自建立其特有的区块链技术，届时客户使用区块链交易可能要收取手续费，且可分享的资料范围亦因不同银行而各有不同，未能达到网络共享。 因此，他认为，最有效的做法是金管局作为中间人，统一所有区块链技术，令银行业界只沿用一个模式的区块链，如此便能令区块链技术更快普及全港。
- 2019年通过IPO上市的物业服务企业中，绝大多数企业都将募集的资金用于收并购等战略扩张，且使用资金的比例基本在50%以上。
- 当前市场上最普遍的对标参照是美股两家住宅物管企业FirstService 和ServiceMaster。
- 物业公司盈利能力的成长性来自于规模的持续增长、物业费的提升、成本的控制能力以及新业务增长以上4个因素的综合结果。
- 其次，物业费水平看，彩生活收购的中小型物业公司物业费水平较低，彩生活的物业费水平以及盈利能力在持续下降。
- 而金开德弘的有限合伙人王明旺是欣旺达的实际控制人之一，杰锐思自2017年起与欣旺达开始业务合作，欣旺达是杰锐思锂电生产设备主要客户之一。
- 物业公司定量分析+估值系列总共写了10篇，今天终于要把总结补上了，大概的内容前两周在雪球直播上已经包含了，但我觉得有必要写篇文章，一是文章更方便大家快速阅读，二是直播覆盖内容和用户有限。
通过信息化、机器替代人工等智慧化手段，提升并巩固管理和运营的标准化，进一步强化管理，提高劳动效率，增加收益。 然而，根据Bequant的研究主管Martha Reyes的说法，加密货币可以解决这个问题。 成交量：物业的成交价持续上升，银行估价通常较好；相反地，如果成交价持续下滑，银行估价通常较差。
中银物业估值: 物业股价值分析&未来预测【物业分析+估值系列总结】
此即时物业估值服务由中国银行(香港)有限公司委托第叁方提供，仅供参考。 物业费收入将出现新的收取模式，比如通过增值消费抵扣物业费。 个人觉得随着物业公司增值服务的慢慢探索和完善，这种情况在未来是完全可能发生的。 根據香港金融管理局 (「金管局」) 的指引，須對按揭申請人之還款能力進行壓力測試，壓力測試指假設按揭利率上升至少3厘，申請人須符合金管局規定下不可超過供款與入息比率上限要求。 此計算機所顯示的計算結果僅供參考，及根據閣下所提供之資料計算。 渣打銀行(香港)有限公司(「本行」)會不時更新此計算機，使其盡量符合現行之監管指引，唯可能有些差異。
在当前阶段，物管公司增值服务的想象空间仍然充足，但物管公司的线上平台尚未完全实现互联网+模式，流量由线下向线上发展的模式为物管公司迈向互联网+的进程带来了一定的限制。 展望未来，龙头物管公司在城市空间的布局和对线上平台建设的投入或将成为物管行业迈向互联网+的重要突破口。 中银物业估值 【今日时报网讯】记者林德芬、邝伟轩报道：中银香港与香港应用科技研究院共同研发、用于按揭业务估价的区块链系统，昨日正式启用。
中银物业估值: 银行服务及支付
“虽然当前已经错过了物企上市的最佳时机，但是相比于往后，当前也还是最佳的上市时机，因为之后的上市机会以及估值将会走低。 在公司股本未完全明晰的基础上，即使仅计算公司已发行股本，中梁百悦智佳服务的估值就已经高达38.39亿港元，按5月7日实时汇率计算，约31.93亿元。 得益于此，2016年中梁下沉业务，在吃了一波三四五线城市政策红利后冲击千亿房企、挂牌上市，并在江湖上留下销售额“3年5倍”的传说。 截至11月6日，本周11个主要城市可售面积（库存）环比下降1%；平均去化周期9.6个月，平均环比下降16%。 不过，这一部分，毕竟只是从高估和低估这个定性的角度来评估金融街物业，相信不少投资者对于其的合理市值更感兴趣，这即是下一部分试图谈论的核心问题了。
凭借在人民币业务的优势，透过与母行中国银行的紧密联动，为跨国公司、跨境客户、内地「走出去」企业，以及各地央行和超主权机构客户提供全方位及优质的跨境服务。 以刚过去的2019年为例，各家上市物业企业取得了40%的平均营收增幅。 这些高增长，目前来看主要是由中国城镇化发展进程及物管公司间的收并购驱动。 根据国家统计局的数据，2019年全国住宅的施工面积是60多亿平方米，按照1～2年建设周期假设，每月每平方米2元的物管单价推算，未来1～2年内能释放出千亿级别的市场增量。
中银物业估值: 数据公布
他续说，该行正研究扩大区块链技术的应用范围，例如贸易融资、电子证件管理及跨境支付等。 中银香港除了把区块链技术应用于物业估值，郑松岩提到，期望区块链技术可联系到信贷纪录资料库、物业业权资料等。 ②恒大物业可以在存量业务的基础上，独立拓展新增业务，逐步降低对母公司的依赖，主要通过并购其它的物业公司能增加在管面积、为第三方地产服务、开拓商业写字楼业务、开拓城市服务业务；提升社区增值服务价值等，通过这些手段来维持它的成长性。 服务已打造向中小型物管企业输出智能化升级方案的物业行业数字化平台。 物管公司的规模扩张和线上平台的建设或有望使物管公司在未来更接近互联网+的范畴，亦将为届时物管公司的估值水平提供有力的支撑。 近年在管的旭辉项目及第三方项目的物业费均有所提升，综合平均单价由2017年的2.09元/平/月提升至2019年的3.12元/平/月。
嘉和家业物业服务研究院执行院长唐卓向观察者网表示，截止到2020年，中梁在管面积约为2000万方，签约面积6000万方，在整个已上市的物企当中，规模并不是很大。 中指研究数据显示，2020年，百强企业管理项目数量均值为244个，同比增长15.09%。 对比来看，截至2020年底，中梁百悦智佳在管项目178个，低于百强企业管理项目数量均值。 这很大程度上是因为，中梁百悦智佳在2016年之前选择委聘其他物业公司为其开发的物业提供物业管理服务，直到当年12月，上海中梁才正式接手中梁控股旗下的物业服务工作，也正是这个从无到有的过程，让中梁百悦智佳有了一个成绩上的“大跃进”。 本周，关于放宽房企融资监管的传闻对板块表现带来了一定提振。 行业基本面仍保持复苏态势，42个主要城市的新房成交累计面积已与去年同期基本持平。
中银物业估值: 投资课程101
不过资本市场给予一个行业较高的估值溢价必然有其逻辑，物业板块的高估值一方面因为当前物业管理行业正处于一个黄金发展期。 中银物业估值 中银物业估值 智能分行网络是中银香港另一个发展方向，当中部分服务例如视像柜员机（VTM），背后有赖客户服务中心（call centre）提供支援。 郑松岩说，中心现时若要确认客户身份，程序比较麻烦，故现时正研究引入声音辨识技术，估计可于7月份投入服务。 物业管理强“属地”特性，使得行业的规模经济的临界值较低，意味着突破一定规模后，管理难度、管理成本将指数增长迅速覆盖规模效应，规模不经济迅速凸显。 尽管信息化技术带来管理半径的增大、组织的扁平化减少对人力成本的依赖，从而对冲部分规模不经济，但毫无疑问，规模的简单叠加并不能实现真正的规模经济。 陈铭杰：在疫情最严峻的时期，我们仍然观察到在港股市场，物管企业的平均市盈率保持在30倍左右，而其关联的房地产兄弟公司平均市盈率仅有7倍不到的水平。
中银物业估值: 按揭优惠
如前所述，虽然案场服务等业务具备顺周期属性，但物管公司的业务仍以基础物管服务为主，受经济波动影响较小，在卫生事件防控成效显现、经济复苏过程中的业绩弹性弱于休闲服务、交通运输等行业。 市场对业绩弹性的偏好上升，为物管公司估值的持续提升带来了一定压力；相对地，休闲服务、交通运输等行业的估值自4月末起明显提升，申万行业估值（TTM）分别由4月末的32.6倍和16.0倍上升至11月初的128.8倍和23.7倍。 物企在管与合约面积规模是企业的基本盘，分别决定了企业的收入基数和未来高确定性的增长规模。 而项目质量决定了企业的盈利能力，物业管理费单价越高，单项目所获取的收入与利润也越大。 物业管理行业是一个几乎没有有息负债与应收账款的行业，这源自于物业企业现金收费，提供服务的业务模式，而轻资产的特性决定了物业企业没有重大的资本支出，体现在上市公司报表上则是稳健的盈利质量与极佳的现金流状况。
中银物业估值: 中银推物业估值区块链 首宗个案完成研扩技术应用范围【香港大公报】
FX168财经报社(香港)讯 中银物业估值 中银香港(02388.HK)周一(11月28日)表示，已经在周一完成首宗物业估价，下一步料可应用于贸易融资。 这也是导致金融街物业股价下跌的核心原因——投资者不看好其未来业绩增长，叠加物管企业其他公司的未来业绩增长确定性远超金融街物业。 郑重声明：以上信息（包括但不限于文字、视频、音频、数据及图表）均基于公开信息采集，相关信息并未经过本公司证实，本公司不保证该信息全部或者部分内容的准确性、真实性、完整性，不构成本公司任何推荐或保证。 投资者投资前需仔细阅读《基金合同》、《招募说明书》等法律文件，了解产品收益与风险特征。 这种联系的好处在于，地产类母公司能够为他们的物业管理公司输送新的业务资源，使得物业管理公司获得稳定收入。
中银物业估值: 中银香港：已完成首宗区块链物业估价 将拓展至贸易融资应用 …
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中梁百悦智佳表示，收益的增加主要受三条业务线的快速增长所驱动，主要和中梁控股集团的扩张一致。 招股书显示，截至2018年、2019及2020年十二月三十一日，中梁百悦智佳在管总建筑面积中100.0%、76.2%及66.3%是由中梁控股集团开发。 如果将时间线再度拉长，2018年4月，杨剑对旗下公司实行了一次集团重组计划，将物业管理从中梁控股中分离出来，转让予上海良中也就是杨剑的私人公司，总代价不过500万元。 综上，三种估值方法计算出来的金融街物业股权价值分别是40.80亿港币、44.71亿港币和90.66亿港币，三者平均为58.72亿港币，远超当前市值。
如前所述，宏观经济环境对权益资产价格的折现率造成影响，使市场在不同的利率环境下拥有不同的投资偏好。 基础物管业务的内容和特性与公用事业较为类似，但其所处的行业发展阶段较公用事业成长性更强，因而估值水平亦相对更高。 增值服务的想象空间仍然充足，实际落地为互联网+的过程在当前仍有一定阻碍，需物管公司进行进一步的探索和突破。 从业务内容上看，物管公司当前收入仍以基础物管服务为主，而基础物管服务在业务模式、收入确定性、现金流稳定性等方面更接近公用事业的水务等板块：1）基础物管及供水、污水处理等业务模式均为向用户提供生活必需服务，并收取一定费用，受经济波动影响较小。 3）基础物管服务收取的物业费、水务企业收取的水费均较为稳定，因而相应公司拥有健康的现金流表现。 增值服务的互联网+属性当前受到线下管理规模的限制，但该限制并非不可突破。