不過，規則是這樣寫，我就如實說給你聽，真實運作是否如此，我可沒有證實過。 不過至今為止我尚未聽過很嚴重的低價強搶民產個案，反聽過小業主獅子開大口嫌賺得不夠多。 原本發展商是需要集齊九成或以上的業權才有機會申請強製售賣命令。
【本報訊】土地審裁處最新錄得1宗強拍申請，申請地點位於鴨脷洲山明街16至24號及新市街41至43號新明大樓，其現況市值逾2.6億元，據悉，收購財團為新世界（00017）。 據城規會文件顯示，上述項目現時屬「住宅(甲類)6」地帶，擬議辦公室及商店及服務行業發展；地盤面積約1498方呎，擬議地積比15倍發展，以重建一幢樓高23層(包括3層平台)的商廈，涉及可建總樓面22475方呎。 我個人認為，強拍的門檻可以因樓齡有別，40年以下的樓，可要求發展商自行全面收購；40至49年，非收購足九成不可。
強拍: 新聞專題
發言人說，律政司按基本法第六十三條主管刑事檢控工作，不受任何干涉，檢控人員嚴格按照行之已久的國際慣例履行職責，在作出檢控決定時，只會根據適用法律以及可獲接納以充分支持提出法律程序的證據。 指在該地段擁有業權份數及並非在《條例》下向土地審裁處提出強制售賣申請的小業主，而提出該地段強制售賣申請的大業主則稱為多數份數擁有人。 政府下周發表新一份《施政報告》，報道引消息指，政府有意修訂俗稱「強拍條例」的《土地（為重新發展而強制售賣）條例》，降低樓齡達50年或以上的舊樓強拍門檻，由現時須集齊80%業權降至75%，甚至70%。 多年來，香港測量師學會的會員積極推動市區重建工作，亦提供專業服務予受影響人士。 我們發現，絕大部分強拍個案的爭拗點在於賠償金額，以及各方對法例下賠償金額的計算方式存有誤解。
第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理陳超國在東方產經專欄「名家筆陣」中表示，年初至今強拍申請只有十宗，對比高峰期的近百宗大幅回落。 司法機構發言人承認，強拍個案增加，難免對土地審裁處人手資源造成壓力，已作出臨時安排，在去年從區域法院暫時調配一位暫委法官負責審理案件，未來這些調配都會常規化，又會開設新職位增加人手。 此文本只作一般參考用途，不應被視為法律或法院常規的詳盡或具權威性的說明。 雖然我們已盡力確保所提供的資料準確無誤，但本文本的內容並非法律或專業意見。
強拍: 樓宇維修命令花費鉅 老業主負重擔
民建聯九龍城支部於去年12月下旬向區內居民進行問卷調查，成功收集275份意見，發現有30.5%受訪者居於50年至69年樓齡的樓宇，17.1%住在70年或以上舊樓。 六成受訪者的居所有僭建、56%天花牆身滲水、56%水渠老化、及55%出現石屎剝落。 疫情持續緩和，整體市場氣氛亦見好轉，在兩地通關效應下，加上本港未有跟隨美國加息步伐，令市場買家入市信心大增，發展商亦把握近日旺勢，紛紛推盤開價應市。 繼日前市區藍田新盤率先以低市價搶攻後，位於新界屯門大型新盤亦於昨日緊接開價，該盤以每呎1.32萬推出，與去年7月開價時每呎1.31萬相若，今次首批推出146伙，最低入場價約425萬，由於開價明… 測量師應當運用專業知識，加大力度扮演更重要的角色，讓受影響人士明白甚麼才是合理賠償，筆者亦希望非牟利組織及專業學會，可以從政府獲得更多資源進行公共教育，讓公眾更加了解強拍條例及賣買雙方的權益。
中原測量師行可以為獨立人士或集體客戶提供聯合及全幢物業出售、併購及收購等服務，同時為顧客研究物業嘅重建潛力，解決及調和業主之間嘅紛爭，爭取業主全體參與，透過招標或私人邀約方式，為業主尋求合適買家。 發展商併購住宅舊樓必須用公司名義，須付百分之三十各樣印花稅。 雖這筆稅項可於完成併購並啟動建築工程時獲發還，但有三成的額外支出對現金流影響不少，且併購完成日期難料，辣招稅項帶來的額外利息成本可大可小。 惟併購舊樓未必一定成功，即使可完成收購，所花時間可能很長，申請強拍又涉及訴訟風險和費用。 若收購成本超越發展商可承受水平時，發展商惟有放棄併購計劃。 資料顯示，是次申請者為「威德勝有限公司」，其擁有新明大廈現時80%業權，該公司董事鄭慧儀等人，同為新世界發展附屬公司之董事。
強拍: 強拍門檻或降低 舊樓業主重拾改建希望
一邊申請，另一邊彷如用刀仔架在小業主的頸，繼續與你談收購。 要了解強拍，你先要了解何謂「不可分割業權份數」( Undivided Share of 強拍 A Lot.) 一般而言，多層建築物的業權是以不可分割業權份數來表達。 當業主購買一個多層建築物內面的一個單位時，他不但擁有自己單位的獨有管有權，即是說他有權只是他一個人使用該單位，亦與其他業主共同擁有建築物的公用部分。 舖位估價時需要知道，由於公用部分是由所有業主共同擁有， 建築物的業權份數因此是不可分割的。 而該地段的業權是以份數形式分配給各單位（樓宇及商舖）的業主。 大部份情況下，業主所需繳交的維修費、管理費、甚至乎業主大會上的投票權均取決於他所擁有的「不可分割業權份數」。
- 【本報訊】深水埗醫局街163至169號（單號）舊樓昨進行強拍，並由青建國際（01240）以底價2.6億元投得，成功統一業權。
- 本章一連幾篇文章剖析，如果你有一間舖，無論喜歡與否，當市建局、私人發展商或被申請強拍來收購，會出現什麼狀況。
- 在現行法例下，業權人或收購者必須擁有相關地段不少於90%業權份數（即不分割份數）後，才可向土地審裁處申請強制售賣令。
- 上述舊樓項目估值約為2.606億元，當中住宅部份估值佔逾2.04億元。
(星島日報報道)近年港島區地皮供應罕有，區內舊樓物業頻獲財團併購，由財團申請強拍的西營盤保德街1至7號舊樓，最新獲土地審裁處頒下強制售賣令，底價約3.77億，對比2019年9月申請強拍時市場估值逾2.37億，高出1.4億或59%。 然而，香港舊區重建的進度十分緩慢，樓宇老化遠快過樓宇更新的速度。 出現這種情況的原因主要有兩個方面：一是這類樓宇的地積比率大多已用盡，重建亦沒法建出更多的面積，導致參與重建的地產商缺乏利潤誘因。 二是香港的物業業權分散，若要發展商收購齊所有的業權才可以重建的話，難度極高。
強拍: 調查指逾四成受訪照顧者睡眠時間只有3至5小時 協會籲提供晚上上門照顧服務
而發展局接受查詢時表示，有計劃加設職位處理強拍個案，但要等候立法會通過。 美國商務部周四（2日）表示，將30多間企業及個人列入貿易黑名單，指控其活動包括為俄羅斯軍隊提供幫助、向伊朗受制裁方供應、獲取或意圖獲取美國產品以支持中國軍事現化，以及在緬甸和中國協助或參與侵犯人權的活動，違反美國國家安全和外交政策利益。 中國知名大型基因公司華大基因（BGI）旗下兩間子公司、中國雲端計算及伺服器企業浪潮集團（Inspur Group Co.）等28個內地企業及個人、以及一間台灣企業均榜上有名。 民建聯引用發展局數字預計，2040年有超過2萬幢樓齡超過50年的舊樓，顯然舊樓重建效率追不上樓宇老化的速度，有需要降低強拍門檻、加快重建。 九龍城區議員林德成表示，當區不少舊樓結構性老化，漏水滲水等問題普遍，逾半單位被間隔成劏房分租，令建築物狀態惡化情況更嚴重。
有見及此，工作小組建議政府設立機制，為受影響的小業主墊支有關費用，並修改法律援助（legal aid）的申請條件，將被強拍物業從資產審查表列中剔除；申請人須於案件審結時，向法律援助署付清相關的墊支及款項，至於付款安排方面，則仍須有關政府部門進行深入探討。 【本報訊】由新世界（00017）或有關人士等收購的尖沙咀漢口大廈，最新獲土地審裁處批出強拍令，物業底價約21.3億元。 上述項目位於漢口道43至49A號，鄰近國際廣場（i 強拍 Square）。 由伯恩光學創辦人楊建文等持有大多數業權的觀塘巧明街119至121號年運工業大廈，去年底獲土地審裁處批出強拍令，項目今早進行拍賣，底價11.28億元，最終由伯恩光學的代表以底價投得項目。
強拍: 服務對象
至於按現值的比例亦不是由發展商自行訂出，而是由測量師作出的專業估價，小業主若不認同，還有公平的上訴機制。 對第二個問題，現時的做法是：發展商先得自行向個別小業主洽購，待收購夠八成或以上的業權後，才可以透過公開拍賣整塊地皮所獲得的價錢，按現值的比例分配給原先不願出售的業主，法例規定小業主不可拒絕這個經公開拍賣所得出來的價錢。 2008 年曾準確預測金融海嘯的「末日博士」羅比尼 表示，今年一場「完美風暴」正在醞釀當中，市場將遭受經濟衰退、債務危機和失控通膨所衝擊。 強拍 在上述眾多原因下，加上樓價已經摸頂和加息周期重臨，發展風險及成本大增，發展商自然對併購舊樓意欲大幅下降，如市場沒重大波動，估計未來三、兩年的併購申請仍是寥寥可數。 事實上，市場估算，鄧成波家族近期沽出物業已套現逾70億元，當中較大宗個案，包括以9億元沽出葵涌打磚坪街57至61號中央工業大廈，及以約13億元售出葵涌安蔭商場和荃灣石圍角商場，以及兩項附設的停車場等物業。 上述家族成員、陞域集團創始人鄧耀昇昨亦有到場，但未有出價參與競投。
協會的註冊社工團隊在跨專業顧問的支援下，協助小業主在面對物業收購或強制售賣時，作出適合其個人需要的選擇。 恒基地產近期推出的紅磡「必嘉坊」重建發展項目，就是一個正面例子。 發展商申請強制售賣令的時候，需要向土地審裁處建議拍賣底價。 理論上土地審裁處在考慮拍賣底價的時候，會審視相關估值報告的內容及細節，包括估價師所採用的估值方法、基準、參數，以及假設的適用性和合理性。
強拍: 舊樓強拍｜財團申強拍鴨脷洲舊樓 市場估值2.6億
施政報告將「強拍」的「龍門」加闊，業主們也重燃重建希望，並建議這類有結構問題的特殊個案，政府可進一步「落重藥」，將強拍門檻進一步降至60%或50%。 如果你持有一間商舖，你需弄清楚，發展商並非將它拿出來作商舖買賣，而是把整棟大廈100%業權拿出來拍賣，再將錢分攤給各小業主。 當然發展商需要證明曾經提出的收購價屬於商舖估價市價或以上 。 醒目的業主，大抵都會如本書前文般，聘用幾個測量師來估價，從中取最高的商舖估價，這樣才能心裡有數跟發展商議價還價。 宏安地產今年初申請強拍的鴨脷洲南德大樓，火速在11個月內便獲批強拍令，拍賣底價約1.06億元，若果以底價成交每呎樓面地價約7,171元。 相信「636」這個數字應該對不少工廈業主不陌生，而且每當提起這數字都會感到非常頭痛。
【Now新聞台】香港民意研究所公布特首及政府最新民望，特首李家超獲59.2分，創5年多以來的新高。 民研2月初訪問了逾千名市民，當中有7%受訪者給予李家超0分，他的支持率為52%，較1月上升2個百分點。 政府民望方面，特區政府的滿意率淨值是正20個百分點，是近15年以來新高。
強拍: 項目地段業主不乏大財團
學會又認為測量師可發揮主導諮詢角色，提議政府資助小業主尋求估價及法律等專業意見。 故此，工作小組的另一項建議，是呼籲政府檢討地段申請限制，提供更多誘因吸引發展商收購老化樓宇，參與舊區重建。 例如，政府可修訂平均業權的計算標準，並確立是否容許發展商將其擁有100%業權的大廈納入強拍申請。 此舉將有利發展商整合地盤，為更具規模的地段進行更完善的重建規劃，減少興建「牙籤樓」，而受影響的小業主也因為有關地段具有更高的重建價值，而得到更可觀的賠償，達至雙贏局面。
過去 21宗強拍個案， 18宗以底價成交，多數只得發展商一人競投。 西營盤高街120至122號翠樺樓舊樓地盤，最新獲財團以底價5.25億元投得，成功統一業權。 她希望在社區中找到丈夫的日間暫托服務，讓他可進行物理治療訓練及認識朋友。 另外，她也希望政府提供晚上上門照顧服務，讓她有短暫的喘息空間多作休息，以便減輕她的照顧壓力。
強拍: 強拍資訊
他稱，集團會適時因應成本和效益作出考慮，是次純屬商業決定，集團對香港物業市場仍樂觀，因應各種情況而作出不同決定。 獲申強拍的新明大廈位於鴨脷洲山明街16至24號(雙號)、新市街41及43號(單號)，早於1966年落成，樓齡達57年。 該址現為一幢八層高的商住大廈，地下設六個舖位，樓上七層則設42個住宅單位，目前未被收購的包括部份地舖、樓上及天台的單位。 隨後於過去數年來，新世界相繼收購該廈鋪位及住宅，最新已擁有逾98.2456%業權，只餘下兩個住宅單位未收購，最新就持有的業權，獲批出底價21.34億。 強拍 第六，學會認為測量師可發揮主導諮詢的角色，提議政府提供更多資源，讓公眾容易尋找有經驗的測量顧問名單。
強拍: | 調解為先創造雙贏
香港要保持大都會的風貌，應加快舊區重建，以讓香港人可以住得安全些，住得體面些，住得健康些。 民建聯引用發展局數字預計，2040年有超過2萬幢樓齡超過50年的舊樓，指舊樓重建遠遠追不上樓宇老化的速度。 重要聲明：本討論區是以即時上載留言的方式運作，香港討論區對所有留言的真實性、完整性及立場等，不負任何法律責任。