甲先生申索扣除所支付的利息總額 $100,000。 在 2021 年 4 月 1 日所獲得的貸款並非用於購買現在的住宅﹐所以申索的居所貸款利息不獲扣除 —- 第 26E﹑26E 和 26E 條【「居所貸款」和「居所貸款利息」的定義】。 甲先生於 2020年 9 月 1 日從發展商購買一所仍在興建中的物業。 在 2020 年 11 月 1 日﹐他向銀行借取按揭貸款以繳付部分買價。 該筆貸款自 2020 年 12 月 1 日起﹐按月分期償還﹐為期 10 年。 不少人都會有多於一個居所，不時轉換居住環境，提升生活質素。
信貸評級分為 10 級由 A 為最高 J 為最低，普遍評級低過 H 的申請人都較難取得銀行的貸款批核。 貸款人早在申請按揭時要選好使用P按或者H按，不過一般銀行都允許貸款人在合約期間轉換一次，不會徵收任何費用。 顧名思義，罰息期是指貸款人不可以在規定的時間内一次過還清貸款或做轉按否則需要繳付手續費、額外費用或被要求退回現金回贈。 首先説明如果業主想要使用供樓的利息扣稅，物業必須是納稅人的主要居所。 如果是還未完全落成、還未入住或買來非自住用途的供樓利息是不可以用來扣稅的。
居屋供樓利息: 按揭保險費退保的實際操作用法
購買市面上的私人樓宇，買家可選擇敍做P按或H按，但購買居屋則只能選P按。 不要以為兩者分別不大，事實上，以現時利率計，H按最平為1.7厘（以H+1.3厘計），跟P按約2.15厘（P-3.1厘），兩者相差約45點子。 居屋供樓利息 以敍做9成按揭、供款年期25年的300萬港元居屋計，H按與P按每月供款相差逾500元。 由於在低息環境下，銀行同業拆息通常較低，使用H按的實際按息會較為便宜，因此大部份人士均會選用H按。
如果你擁有多於一個居住地方，你只可以就你主要居住地方申索扣除。 同樣地，若你及你配偶各自擁有一所住宅，只有其中一方可以就你們共同視為主要居住地方的住宅申索扣除。 人行行長易綱昨日主持召開部分金融機構貨幣形勢分析座談會，會議指出，主要金融機構特別是國有大型銀行要保持貸款總量增長的穩定性；要保障房地產合理融資需求。
居屋供樓利息: 按揭工具
至於已補地價居屋及綠置居單位只可於購入單位15年後才可於公開市場售出。 二手居屋按揭銀行通常採用「30年減去樓齡」來衡量批出按揭的標準。 例如樓齡達20年的物業，銀行只能批出「30年-20年」即最高10年按揭。 須按照甲先生擁有的1/4業權比例計算他可獲扣除的款額，即已支付利息的1/4。 億元的按揭金額，反映普遍按揭客戶一般可承造到之最新實際按息水平，成為業主承造按揭時的按息重要參考指標，回看MMI的歷史數據，原來在90年代，供樓利率曾經達11、12%。
實際按息由2.375%，調升至2.475%，再調升到2.625%。 即時評估貸款能力及置業預算, 助您為置業作好準備。 此外，您還可以了解存款掛鈎按揭能夠為您節省多少利息開支。 居屋供樓利息 雖然不需要加擔保人，但是如果業主本身沒有收入 / 收入不夠供款，便有機會需要提供同住家人的收入，證明有足夠能力供款。 未補地價的居屋毋需繳付按揭保費便可借95%或90%高成數按揭，但購買房協居屋則要通過壓力測試。 而房協二手居屋或者已補地價居屋便要通過壓力測試並要繳交按揭保費才可借高成數按揭。
居屋供樓利息: 個人入息課税
常見的情況例如是買家購入預售物業，即是物業仍然在建築期間，但是已經需要開始繳交貸款利息，此情況將不符合扣稅要求。 居屋供樓利息 P按及H按為兩種不同的按揭計劃，P按與H按一樣，息率並不是固定的，但在使用按揭計算機時，只需要輸入年利率及年期，即可計算每月按揭供款。 例如：如以樓價HK5,000,000計算，如按揭成數為60%，假設供款年期為30年，只要將上述資料輸入按揭計算機，再選定銀行，你就可以即時知道你的每月供款/ 最低每月入息要求和首期等資訊。 (過往於2018年9月，當銀行結餘降至千億元以下水平以及1個月拆息顯著升至1.8厘，港P開始上調)。 於早兩年，大部分按揭申請人均會選擇H按，原因是銀行體系結餘豐厚，銀行拆息較低，而且「最優惠利率」長期維持不變，封頂位穩定，令H按相較P按，更為優惠。
因為整個「居所貸款利息」扣稅共有20個年度，以一層供款30年期的住宅計算，都已經佔了當中三分二的年期。 利得稅、薪俸稅、個人入息課稅仍維持百分百的稅務寬減，但上限卻由10,000元縮減至6,000元。 稅務寬減並非代表不用交稅，而是扣除所有免稅額後，若入息仍有餘款，就要按累進稅方式計算稅項，如果得出的稅項少於6,000元，你便不用交稅。
居屋供樓利息: 物業連車位可以獲得扣稅嗎？
準業主在打算置業時，一定要了解按揭利率，畢竟每個貸款最少都要供20年，所以馬虎不得。 除了按揭利率，不同銀行也有不同的按揭回贈，準業主可以貨比三家，選一個最優惠的按揭計劃開心上車。 這邊文章我地28 Mortgage帶您直擊和比較香港銀行最優惠按揭利率與按揭回贈。 2023年無論您有沒有在供房貸或投資，您都一定一直聽到 “美國通脹”、“美聯儲加息”、“銀行升息”等新聞。
- 不過，如他將其住宅出租予僱主，而僱主將之當作他的宿舍（以代替發給他「房屋津貼」），該納税人則不可享有居所貸款利息扣除，原因是有關物業已變為出租物業。
- 罰息期間，假使其他銀行推出更多優惠，業主仍然不能轉按，要硬食原有按揭的高息。
- 例如：若貸款額為港幣400萬，回贈1.2%（港幣4.8萬），銀行不能夠將港幣4.8萬現金一筆過給業主或按揭申請人。
- 人民銀行公開市場開展150億元人民幣逆回購操作，全屬7天期，利率維持2厘。
- 金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。
- 可能你會說，各人處境不同，加上有其他「個人進修開支」、「認可慈善捐款」等扣稅額度，我又可以怎為自己評估?
由於發展商推出「高成數按揭」計劃，二按息口往往較市價為高，理應扣稅時可用得更盡。 但根據稅局規定，要「自住」物業才可申請，而「自住」界線就以入伙一刻計起。 很多人業主都會問，究竟應否等到加息周期重臨才使用，但實情由於按揭供款是「息除本減」，所以更關鍵的問題是，息口上升較急、抑或本金遞減速度較快。 我們以一百萬貸款額做例子，若以息口2.375厘，拉到最長30年期供款，若供樓起首五年已採用「居所貸款扣稅」，累計有111,777元利息可申索扣減，拉勻平均一年22,355元。 去到第六年，剩餘本金供剩87.8萬，所以利息支出也有所遞減。
居屋供樓利息: 按揭成數
在這個情況下，這9萬港元的按揭回扣是要從貸款額中扣除。 看好的一面，雖然沒有直接拿到現金，不過供款的本金少了，利息也省下了。 居屋供樓利息 H按的利息相對浮動，升跌完全是視乎本地銀行體系的資金多寡。 H按計算的按揭計劃是以拆息利率為基礎，然後銀行會再加上指定的百分點，「H + 銀行特定百分點 （x%）」，例如滙豐銀行現時的H按年利率是 H+1.3%。 在個人入息課稅中，「租金收入」扣減之前幾個細項後，出租物業利息支出也可以扣減，但物業稅則不可以。 跟「居所利息貸款利息」不同，這裡沒有年期限制，而且沒有上限，扣減後作為入息一部份被政府評稅。
買家簽下合約買下物業後，除非是以「full 居屋供樓利息 pay」買樓，否則都需要向銀行申請按揭貸款。 一般而言，在私人市場買入二手住宅物業，可以做的最高按… 供樓利息扣稅，即政府所指的「居所貸款利息扣稅」，納稅人只要在報稅表中，填妥物業資料，即可申請。
居屋供樓利息: 銀行按揭回贈
如果採用漸進式按揭，先承造樓價一半按揭，即182萬元，首期18.2萬元，較現有按揭首期減一半；首10年每月供款僅6473元，亦較現有按揭減8224元，減幅近六成。 更重要的是，兩者在首10年月供金額會較現時按揭月供金額低，做到上車易供樓易效果。 以居屋2022新一期居屋土瓜灣冠山苑最貴單位為例，可以說明現有居屋按揭跟漸進式按揭兩者的差異。 林鄭月娥早前接受傳媒訪問時透露，以置業為主導，是今屆政府房策理念。
至於供樓利息是否能貼近10萬扣稅額，還要視乎當時按揭息率、按揭餘額、貸款年期等因素。 近年來全球處於加息周期，香港銀行也一樣，這也造成供樓利息上調，供樓利息很有可能超過10萬扣稅額尤其是按揭金額較大的業主。 在香港，業主自住的物業的供樓利息的扣稅年期為20個課稅年度及扣稅最高限額為每年10萬港元。 業主/納稅人可以選擇連續使用20年的扣稅年期或是中斷式使用都可以，這方面是沒有任何强制性的限制條例。 如果本身事主還有額外年薪500,000元，連同480,000元合併報「個人入息課稅」，在扣減利息免稅額、及基本免稅額後，評稅基準已高達798,000元。 按累進稅稅階計算，以及稅務寬免，也要繳交97,660元稅項。
居屋供樓利息: 居所貸款利息扣除如何計算？
惟專家建議，購買任何類型的物業，均須預留一筆流動資金。 定息按揭現時一般泛指香港按揭證券有限公司推出的定息按揭試驗計劃，為置業人士提供提供10年、15年及20年期的定息按揭選擇。 【9成按揭懶人包】一次過掌握9成按揭買樓條件… 根據新的按揭保險計劃，買家只要在香港買入800萬元或以下的物業，就可以透過按揭保險，申請9成按揭，意味800萬元物業，首期只需要80萬元。
不過要留意，Mortgage Link存款上限最高是按揭貸款餘額的60%。 這代表業主可採用H按或者P按，而實際利率就會視乎那一個較低，銀行會取低者作當刻計算利率。 現時，HIBOR處於低位，銀行會取低者，所以大部分按揭都會採用「H按」利率結算。 就算HIBOR上升超過1.2%都不用擔心，按揭利率不斷攀升都好，銀行提供的按揭利率都會設有封頂位。 根據以上例子，無論HIBOR或PRIME升到幾高都好，2.5%就是封頂位。 其利率能夠做到跟貸款計劃相同的利率，作為供樓利息支出的對沖，也可以為貸款人保持流動資金。
居屋供樓利息: 按揭利率 2022〡P按 VS H按有咩分別？教你比較按息及回贈優惠
有關的居所貸款利息須視為由各聯權共有人以人數按比例繳付，或視為由各分權共有人以所佔擁有權按比例繳付。 如果你是該住宅的聯權共有人或分權共有人，你可申請扣除指定比例的居所貸款利息款額。 新居屋以「清水樓」形式交收，看似沒有甚麼可驗，但您亦要留意是否有玻璃崩花、鋁窗是否穩固、地台是否過份傾斜等情況，並盡快要求房委會跟進。 居屋供樓利息 如您自問缺乏驗樓相關知識，可聘請驗樓師為您驗收居屋及撰寫報告。 近年居屋多以樓花形式發售，當您選購的居屋居苑獲發入伙紙後，房委會便會通過律師，通知買家於指定日期前支付餘下的樓價及雜費。