樓花按揭可選「建期」或「即供」付款計劃，建期買家可待至收樓前才上會，以付清樓盤尾數；至於即供，則需於買樓後短期內上會找清尾數。 為加快資金回籠，發展商通常提供較大樓價折扣予即供買家。 事實上，如今有預售樓花同意書制度，並有一手住宅銷售條例等多方監管，香港出現「爛尾樓」的機會已微乎其微。 多個發展商為旗下新盤安排一、二按吸引買家入市，市場反應似乎亦頗為理想。 指的當然不是沒有供款壓力，而是沒有類似銀行按揭的壓力測試。 沒有壓力測試，會令買家較易借取樓按，但也意味未來利率回升時，供款壓力可能大增。
星之谷帶您品味英倫，飽覽藍籌發展商Berkeley Group一系列優質樓盤，並透過 “Virtual Tour” 恍如置身到精品公寓及獨立屋睇樓，歡迎登記預約查詢。 宏亞按揭風險 作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。 「即供」意味樓花期已經可以申請按揭，惟不適用於政府去年10月推出的按揭「新制」，而只能基於「舊制」進行。 按 揭 計 劃 」 ， 進 攻 二 手 市 場 ， 令 二 手 市 場 與 一 手 市 場 看 齊 ， 買 家 同 樣 可 享 變 相 「 零 首 期 」 的 置 業 優 惠 。 例子2：買600萬新樓，做9成按揭，借540萬，屬舊成數不適用，但新成數適用範圍，因此只能選擇建期。
宏亞按揭風險: 發展商二按因有quota，因此申請要快
多年來，宏亞都是以聯合貸款人（Co-Lender）方式與本地銀行共同推出按揭；借款人都是達到正規按揭高標準的授信要求、通過壓力測試、還款紀錄良好、自用為主的優質客戶。 有意「上車」嘅你，了解完按揭計算、成數及壓力測試之後，是時候比較按揭計劃了。 建議大家可先透過MoneyHero.com.hk，比較更多不同嘅按揭產品！ 你可以一次過比較晒各大銀行及財務機構的按揭貸款利息差別，或者直接睇睇匯豐HSBC、東亞BEA、中銀、渣打、宏亞、大眾等財務機構嘅按揭計劃。 選定心水計劃後，更會有專家與你跟進按揭申請的每一步。
2018年9月更新：上面提及的二按公司近期已停止600萬以上二手樓二按，只提供一手樓二按或600萬以下二手樓二按，讀者請留意。 如果遇到銀行按揭唔批，不必擔心，大部份情況都可解決的。 筆者過去兩年遇到的「銀行按揭唔批」求助，最終都能解決得到。 下一步，你就要自己跌入「保險範圍(根據按揭成數)」及「按揭年期」哪一個範圍，再選擇是「一次過找清」或是「逐年繳交」保費就會知實質所繳交的保費。 先說第一欄，「按揭種類」會分為「浮息按揭」及「定息按揭」。 宏亞按揭風險 「定息按揭」的波動性較「浮息按揭」為低，故所繳交的按揭保費略低，但始終因現時息口低企，故市面上仍是「浮息按揭」為大多數。
宏亞按揭風險: 按揭保險計劃
不過，樓花期內其實是不能轉按的，要待成為現樓後才可以轉按。 另一方面，許多時由於律師樓會等入伙紙、公契等等文件齊備才會一次性的把整個項目的文件進行登記及轉契，所以一般預算收樓後一個多月時間，才能夠正式在土地註冊紀錄上成為「現樓」並進行轉按。 就以早前一個新盤的繳款期及按揭計劃來說，發展商提供了首3年2.5%的一按計劃，無論選擇240日即供或建期的客戶均可申請。 例如買家以600萬元購入單位，以發展商一按9成上會，借了540萬元，在兩年後收樓後欠款約515萬元，樓價升至700萬元，按揭欠款 / 樓價比率是73.5%，他到時便可以新制按揭保險轉按至傳統銀行。
按揭中介既然不收取申請客戶任何費用，收入就來自放貸的銀行，簡單而言，按揭中介是為銀行爭取生意，為準業主提供格價服務。 現時市場上銀行一般提供予按揭中介的佣金為貸款額的0.2%至0.3%。 宏亞按揭風險 最後，準買家也要留意，如果選用「建築期」付款，而付款安排涉及發展商財務安排，當物業落成期間，如遇上樓市調整，即使入息、審批等都沒有問題，也可能出現按揭估價不足的風險。 當估價不足時，買家可獲的樓按成數不變但額度減少，便需要另行籌措資金，以完成交易。
宏亞按揭風險: 【銀行按揭 VS 發展商按揭】成數＋利率大比拼！新樓按揭2022
目的除了控制風險，也在於保障客戶可以承擔樓按負債；加上合作銀行的雙重審批機制，由宏亞取得貸款的客戶，質素自然更有保證。 宏亞按證與香港多家銀行攜手提供獨具創意的SuperFirst住宅按揭計劃；透過此計劃，宏亞按證為自住用家提供一個按息合理、可承擔的借貸選項，協助他們完成置業夢想。 而SuperFirst按揭，亦會置於一個經審慎設計的信託架構之中。 宏亞按證的專業團隊由銀行及金融專才組成，為市場提供評級優良、擁有頂級保障的按揭資產組合。 在重構過程中，我們先敘做高質按揭，再將有關資產於金融市場證券化出售。 按計劃為客戶提供一站式按揭轉介服務，由協助客戶分析個案、遞交申請表、整理文件至取用按揭，為您跟進按揭申請的每一步，為客戶度身訂造最合適的按揭方案。
同樣地，如果本身已跌入「新按保」計劃，你要視乎購入物業的原按揭成數是多少。 根據現行按揭政策，傳統銀行最高可承造最高60%按揭成數，但金管局逆周期措施下，卻會出現幾個特殊情景。 第二，如果本身屬於「投資物業」的話，銀行也最高只能承造50%按揭。 所以如果你本身持有一層物業、或為其他人進行擔保的話，而你再購入一層物業，銀行很大可能會視為「投資物業」，而按揭成數會收緊至最高50%。 捉著這個前設去想像，你就會區分應選用「表1」或「表2」；以至「表3」或「表4」。
宏亞按揭風險: 置業按揭貸款知多少？ 拆解各按揭計劃利與弊
不過當考慮收租物業時，入息比率上限只能以40/50計算，而且，如果單位未正式出租，而只以估計租值計算的話，租金收入亦將由7折減少為6折。 除掉其他貸款 – 換樓客在申請轉按時，如賣掉原來的物業便可即時減少供款，又或者除去他人物業的擔保人身份亦可大大減低名義上的供款額。 要留意的一點，假如是賣樓的話，只要簽了出售物業的臨約後，部份銀行已接受以較寛鬆的50/60 供款與入息比率審批轉按物業的申請。 假如出售物業的成交期不遠，更有可能在出售物業成交前已放出轉按物業的貸款，其後再確認有關物業已行售出。 宏亞按揭風險 宏亞按揭風險 當然，在這情況下申請按揭保險，仍然需要支付按揭保險費，假如按揭比率已接近六成的話，也可以嘗試多找幾間銀行估價；補錢上會；或等樓價再升一點時進行轉按。 在按揭成數方面，由於2019施政報告放寛按揭保險的原因，樓價範圍上限提高至1000萬元。
而以同一個物業作為抵押品，取得另一份按揭的，便稱為「二按」。 而正式的第二按揭，不但要一按銀行同意；提供二按的貸款人，權益亦較一按銀行為次。 例如，一旦借款人拖欠貸款，銀行行使止贖權，收回單位拍賣；會在一按銀行收回應收貸款本金、利息後，如有餘額，提供二按機構才可收回相關款項。 正式的按揭，借貸雙方會簽訂按揭契Mortgage Deed，按揭契會清楚列明貸款機構對於抵押物業的權益。 一般銀行的按揭（俗稱一按），契約中列明銀行的主要權益，借款人一旦違反按揭契約條文（包括， 而不止於逾期還款），銀行可收回物業（止贖權），拍賣後收回貸款。
宏亞按揭風險: (IV) – 選擇繳款期及按揭計劃
因此，按揭保險計劃除了可以促進市民安居置業之外，亦有助維持本港銀行體系的穩定性。 按揭保險計劃於1999年3月由香港按揭證券有限公司（按揭證券公司）推出，以協助市民在香港安居置業。 按揭保險計劃之業務已於2018年5月1日起轉移至香港按證保險有限公司 ﹙按證保險公司） 並由其經營。 按證保險公司為一所由按揭證券公司全資擁有之附屬公司。 如果借款人有另一套仍在供款的物業，壓力測試的要求更高，在當前利率下，所有按揭供款的總額會被限制在月入35%以下。
- 在這種情況下，傳統銀行會將你的按揭成數起碼下調一成。
- 選定了「表1」至「表4」後，每一張表裡面也會分五個欄目，分別是「按揭種類」，「保險範圍(根據按揭成數)」、「按揭年期」、「一次付清保險費」及「每年支付保險費」，都會決定你所繳交按揭保費的高低。
- 而且在三年內退保，在按揭還款年期內沒有拖欠貸款紀錄，還可以獲保費回贈。
- 如想增加發展商二按的批核機會，簽了臨約後要盡快申請。
- 銀行批准一按后，業主就可以正式向發展商提交二按申請。
要解答這些疑問，首先就要知道按揭中介負責甚麼，以及如何運作。 以上超卓的紀錄，歸功於我們的信貸批核及風險管理嚴緊程序，以及自2002年以來應用於負資產轉按計劃的信貸風險模型。 SMP按揭於2002年推出市場，當時香港剛經歷2001年科網股爆破、2003年沙士疫情，經濟環境脆弱，亦是數十年最差的經濟衰退期，而物業價格亦大幅調整。 宏亞按揭風險 要轉按至傳統銀行，物業估值必須累積一定升幅、或者過去幾年已償還了一定本金。
宏亞按揭風險: 壓力測試所須月入 (假設加息兩厘)
以往由於600萬以上樓價銀行按揭只能借6成，因此如果買樓花時是做了8成（銀行六成，發展商二按兩成），除非樓價升了很多，否則很難全筆貸款轉按到銀行。 宏亞按揭風險 申請發展商二按需要銀行一按部份成功批出，並且銀行出了offer letter，貸款人才能入紙申請二按。 選擇較易較快批的銀行，銀行一出信後便馬上申請二按，便能增加二按的批核機會。 因此準買家需要抽新樓前，要向發展商詳細查詢二按的壓測標準是怎樣，才好落注。 700平方呎的標準型村屋（以市面上佔大多數的丁屋為例），如經按保「上車」，HK$600萬樓下自住可借八成；HK$450萬樓下首置可借八成半（上限HK$360萬）。