【Now新聞臺】本地發展商華懋集團以約31.1億元，獨資投得觀塘安達臣道住宅地，每平方呎樓面地價約1.2萬元，有測量師預計，日後落成單位每平方呎售價逾2萬元，意味旁邊首個港人首置上車盤訂價或不會低於每平方呎1.5萬元。 【明報專訊】備受市場關注的觀塘安達臣道港人首置上車盤地，上周五收到9份標書，終由本港龍頭發展商長實（1113）以49.51億元爆冷奪標，每方樓面地價4546元，屬市場估值下限。 若撇除2018年港鐵（0066）黃竹坑站3期商住項目，是次為長實自2016年9月以19.53億元投得沙田九肚山麗坪路地皮，近4年來首奪官地。
與此同時，觀塘區議會交通及運輸委員會於2012年9月27日舉行會議討論，因應安達臣道石礦場發展而所帶來的交通問題。 安達臣道發展計劃（Development at Anderson Road），在安達臣道與秀茂坪道之間開闢約20公頃土地，用作發展公共租住房屋。 地盤平整及相關基礎設施工程基本工程於2008年1月31日展開。 牛年新盤頭炮，有機會是華懋在觀塘安達臣道的新盤「安峯」，樓盤共由四座住宅組成，一座為九層高住宅，而餘下三座則為20層高，合共提供334個單位，而其關鍵日期則為2023年7月15日，樓花期長達29。 這遍原屬「安達臣石礦場」的住宅發展項目，現時四野沒有任何建築，但實情地皮平整後，未來會劃作不同程度的住宅發展，對「安峯」有沒有影響?
安達臣道長實: 觀塘安秀苑入伙前擬新設4條巴士線
對於「安秀苑」的買家來說，要留意鄰近學校的上下課時的鐘聲會否有影響；而且一校用地之隔已經是長實的首置上車盤，所以對景觀也不要有太大期望。 安達臣石礦場屬於全新開發的地區，數到最近的居屋，已經是挨近「順利邨」的「順緻苑」，物業鄰近飛鵝山一帶，四周環境相當清幽，屬於第一期居屋。 「順緻苑」共由六座組成，合共提供1,539個單位，開則上採用十字型設計，實用面積由 呎之間。 這個項目也為現時唯一有頂層複式的居屋，而業主也無需要補地價便可自由買賣的項目。 不過，萊坊執行董事林浩文指，項目首置單位多、地區配套不足，投資額大等都影響出價。
出價最高的長實集團以49.51億元，擊退其餘8間財團投得地皮，以最高可建樓面近109萬平方呎計，每呎樓面地價4500多元，較市場埸預期下限低近一成，與兩年前批出的同區私樓地每呎樓面地價1.2萬元比較，有逾六成折讓。 據了解，項目料可建1,700伙，包括不少於1,000伙作為首置項目單位。 【now.com財經】前身是安達臣道石礦場一帶土地，將成為住宅土地供應重鎮。 安達臣道長實 長實地產去年斥資49.51億元，投得安達臣道首置上車盤，計畫興建私人住宅和政府資助的首置房屋，項目最近獲屋宇署批出建築圖則，項目包括住宅大樓，以及4棟獨立屋。 時任特首林鄭月娥在2018年公布，將啟德及安達臣道9幅私樓地改劃興建資助出售房屋，視作短中期市區居屋主要供應來源，其中一個就是R2-2地盤，項目已於去年9月開展工程。 項目將興建5座樓，包括2座21層高及3座15層高住宅大廈，總共1,403個單位；1所2層高幼稚園，以及1層提供165個車位的地庫停車場。
安達臣道長實: 觀塘安秀苑售價
長實對上一次在港投得官地，要數2016年9月的沙田九肚山麗坪路地皮；另外集團在2018年亦中標港鐵黃竹坑站項目。 長實執行董事吳佳慶表示，對投得地皮感欣喜，冀透過有關發展項目為香港房屋供應作貢獻。 安達臣道項目去年5月截標，長實子公司「博藝投資有限公司」以49.5億投得，發展商須於在出售單位前，須提交估價報告，列明所有「首置」單位的評估市值供政府參考，惟運房局強調，政府對單位的公開市值有唯一和絕對決定權。 政府隨後會從中隨機揀選不少於1,000個「首置」單位，發展商須以市價八折將之出售給合資格申請人，當中包括200個開放式單位、250個一房單位及550個兩房單位，涉及單位的總樓面面積不得少於617,708平方呎，才能達到賣地條款的最低要求。
待行人設施連接後，日後安達臣石礦場的住宅項目，生活配套可依賴「安泰邨」、「安達邨」及「寶達邨」一帶。 安達臣道長實 「安泰邨」內設濕貨街市，還設有16間商舖，佔地約25,834呎；「安達邨」則有天橋連接鄰近「秀茂坪商場」和「寶達商場」，而邨內則設有28間商店，包括中式酒樓、超市等。 至於社福設施方面，在「安泰邨」附近設有服務設施大樓，內設展能中心、安老院舍、殘疾護理院等。
安達臣道長實: 安達臣道新居屋 沙塵滾滾 慘過充軍
定價方面，安秀苑以市價51折發售，售價定為153萬至325萬元，平均呎價6,590元。 雖然項目另外有700個單位可作私人住宅用途，但由於項目由政府隨機抽選單位作為首置單位，上述的面積限制變相涵蓋整個項目。 而發展商須就單位的市值委託測量師撰寫估值報告提交予政府參考，運房局亦有權決定市價。 項目上周五收到9份標書，除長實，還包括中海外、信置、嘉華國際、佳明集團、會德豐地產，而恒地與遠東發展及帝國集團合資參與，但最終由長實以最高價中標，意味其他多間大孖沙與合組財團的出價更低。 第4834號公告：〈道路交通 (公共服務車輛) 規例 (第374D章)–九龍及新界的公共小巴 (專線) 路線組別〉，《香港特別行政區政府憲報》第19卷第27期，2015年7月3日。
由於針對部份付款辦法，發展商也提供了高成數按揭，以及免息免供安排，因此連同選擇建築期搭配新按保的上會，可以產生出約五至六種上會方式。 報告當時指出，初步建議落實時間為2019年至2025年，但因地勢斜，2020年7月，運房局局長陳帆表示要港鐵研究技術上能否突破，克服山勢問題才決定是否興建。 如果前往官塘或藍田一帶，則有較大型的住宅屋苑，當中最大規模為「麗港城」，屬於全港的十大藍籌屋苑。 安達臣道長實 項目由1990年至1994年之間入伙，項目前身是「油庫及臨時房屋區」，共分四期發展，合共提供38座物業，提供8,072個單位。
安達臣道長實: 景觀
發展商「備用按揭」的最大好處是1,300萬元以下物業，可以承造最高90%按揭；1,300萬元以上則最高85%，其息率及按揭年期也貼近銀行的水平。 整筆貸款年期最長30年，當中首五年的息率為2.5厘，第6-30年則6厘水平；且在首五年贖樓沒有任何罰息，其後才需要罰息，意味計劃鼓勵準買家在五年後，當本金已供到一定水平時，透過轉按至傳統銀行。 這個計劃對換樓人士，尤其是選擇「先買後賣」的業主特別有利，雖然怎樣也要繳付劃一15%的從價印花稅，但卻可避過因同時持有兩層物業，而被銀行收緊按揭成數。 在衡量及歸納各項因素後，我們《胡．說樓市》編輯團隊均認為，位置上較吊腳，現時交通並不算方便，故只能給予1分；景觀也可能受阻擋，但山勢較高，故給予2分。 間隔方面，單位洗手間設有通風窗，而非黑廁設計，而且連一房單位也設有梗廚，開則上頗得一讚，但開則的類型上卻較少一點。 樓盤東南面有兩幅用地預留作學校發展，其中較扭向南一幅「E2」用地，已分配合直資學校「保良局陸慶濤小學」作重之用，預計在2025年落成；但以較捱向以北的一幅地，則因未能覓得合適辦學團體，而撤回中學用地。
- 以往寶琳路尚未通往秀茂坪時，車輛必須取道清水灣道與安達臣道方可往返牛池灣與調景嶺。
- 2021年3月8日，九巴把11X線由上秀茂坪延長至安泰（北），安達臣道發展區終有全日公共交通往返觀塘市中心。
- 據悉，政府預計2023年落成單位將回落至約1.99萬伙，但2024年料會大爆發，預測大增至約2.7萬伙，勢創22年新高。
- 七除八扣後，全個「安達臣石礦場」僅餘下兩幅私樓住宅用地，跟原先計劃完全不同。
- 其中「文娛核心區」會興建一些低層商業及政府設施、休憩用地、廣場，以及興建室內運動場館。
觀塘安達臣道首個「港人首置上車盤」地皮，去年由長江實業投得，據屋宇署批出的發展計劃，發展商除了建6座高層住宅外，還有4座僅得一層高洋房，長實證實該批洋房亦屬首次置業抽籤計劃的一部分，相信「抽中購買獨立屋的買家會非常高興」。 安達臣道長實 喺安達臣道石礦場發展計劃臨開展之前，安達臣道係連接清水灣道同寶琳路，由近清水灣道同新清水灣道交接之處，向東南走，兜兜轉轉去到蕉欄樹。 長實執行董事吳佳慶回應查詢時指，集團對投得安達臣道地皮感欣喜，冀透過有關發展項目為香港房屋供應作出貢獻。
安達臣道長實: 地盤設限呎條款 最大單位面積約500呎
他又提到，地皮有指標作用，亦了解發展商對發展首置盤的反應正面，相信政府會在未來一些合適的地皮（如東北發展區）出售上加入相關首置條款，以私人發展商的力量去加快公共房屋的興建。 2018年開始，隨住安達臣道上方嘅安達臣道石礦場發展計劃開展，安達臣道由安泰邨對上至靈實恩光學校一段已經冇咗，而剩低由安達臣道9號起嘅路段將喺安泰總站對上位置新設迴旋處畀人掉頭用。 華懋旗下觀塘安達臣道新盤安峯，成為安達臣道發展區首個公布價錢的新盤。 【Now財經台】今個季度政府推出唯一一幅商業用地，位於觀塘安達臣道對出，已於中午截標，暫時接獲4份標書，有測量師認為，反應屬市場預期之內。
行政長官李家超已就意外作出指示，要求勞工處全面檢視全港的天秤安全；勞工及福利局局長孫玉菡則指出，初步調查顯示事故涉及天秤基座問題，已向地盤發出暫時停工通知書，而房協亦會向死傷者親屬發放撫恤金及援助金，助他們解決燃眉之急。 安秀道公園建於此計劃用地中部的蓄洪池上方，設有足球場、兒童遊樂場等設施，由房委會代建，已於2020年尾交付並啟用。 長實發言人表示，確認圖則所顯示之為獨立洋房，屬於首次置業抽籤計劃的一部分，相信抽中的買家會非常高興。 去年新盤交投量大幅萎縮，不少財團現金流受阻，投地意欲減弱，但新地（0016）愈戰愈勇，短短三個月內多次「執平貨」，包括以「筍價」奪得兩幅市區商業地皮，涉額約50億元，兩幅商業地的中標價，均較估價下限低約16％至20%。
安達臣道長實: 路線資料
整個復修工程原擬在2013年完成，但其後政府跟營運商再簽訂協議容許延期，終於復修工程在2016年完成。 完工後的石礦場設一個可供發展40公頃的平台(也是現在計劃興建住宅的部份)、還有岩壁上的坡台。 上述項目由長實於去年5月以49.51億投得，每方呎樓面地價約4546元。 據賣地條款，中標發展商須以市價8折出售政府選定的首置單位，出售對象資格由政府決定；受不同的限呎及條款「捆綁」，單位面積限制於約250至500方呎；戶型方面，當中20%為開放式戶、25%為1房單位，而餘下55%則為2房戶型。 據賣地條款，發展商取得入伙紙後，政府會從住宅單位中隨機選定千個首置盤，發展商須以市價八折出售，出售對象的資格由政府規定，亦意味項目不可預售樓花。
- 2012年年初，房屋署因應公屋輪候冊申請人數高企，決定增加公屋樓高以提高單位供應。
- 他認為地皮有指標作用，了解發展商對「首置盤」反應正面，估計總投資約90億至95億元，落成後每方呎可賣1.5萬元起。
- 除了警車、消防車出入可能會產生噪音，前方道路也會有車聲影響，且鄰近垃圾收集站也未必人人喜愛，故這個方位的低層買家要特別留意。
- 至於「R2-3」及「R2-4」項目則分別興建3座及4座住宅，共提供420個及960個單位，最快於2025年後才落成。
- 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。
- 1956年，位於大上托的安達臣道石礦場投入營運，而石礦場開採經營權由嘉華集團於1964年成功投得，成為本港首間擁有採礦牌照的公司。
屋宇署6月批出的建築圖則包括觀塘安達臣道項目，該項目獲批建3座32層高、3座24層高、4座1層高住宅（single family house），另設住客會所，合共涉及108.88萬方呎樓面。 長實證實，獨立洋房為首置抽籤計劃的一部分，「相信抽中購買獨立屋的買家會非常高興」。 根據賣地條款，發展商須在該幅住宅地興建的單位面積介乎23至46平方米，即約為250至500平方呎，其中20%須為開放式單位﹑25%為一房單位，餘下55%為兩房單位。 根據賣地條款，發展商在該幅用地上興建的所有住宅單位的實用面積須介乎23至46平方米(約250至500平方呎)，當中20%為開放式單位、25%為一房單位，而餘下55%為兩房單位。 當中不少於1000個單位會作為政府「首置」項目，出售對象的資格由政府規定。 屋宇署6月共批出18份建築圖則;其中,長實旗下的港人首次置業先導計劃(下稱首置計劃)項目的觀塘安達臣道住宅地,獲批出建築圖則,將興建6幢最多32層高分層住宅,以及4幢1層高獨立屋,總樓面約108.9萬方呎。
安達臣道長實: 最高瀏覽
根據房委會公布的《安達臣道石礦場RS-1用地公營房屋發展計劃》的資料顯示，未來該區將會建設小學、中學、警署、消防區、室內運動場及人工蓄水湖等社區設施。 萊坊執行董事林浩文認為，疫情肆虐下，項目賣地條款複雜，加上首置單位比例較多，令地皮價值下降。 但他認為今次地皮帶有指標作用，發展商對發展首置盤態度亦正面，相信政府會在未來一些合適地皮（如東北發展區）出售上加入相關首置條款，以私人發展商力量去加快公共房屋的興建。 安達臣道發展區屬觀塘區，入伙以來卻一度沒有巴士或專綫小巴來往觀塘市中心，只能經行人天橋乘升降機到秀茂坪或四順乘車，或乘九巴213M或213S線到寶達邨或藍田站轉乘其他路線。 2019年，九巴開辦213B線直達觀塘市中心，惟僅於星期一至五上午繁忙時間服務。 直到2021年，11X線延長至安泰（北），此區才有來往觀塘市中心的全日路線。
新道路於2014年3月28日刊憲命名為安秀道，並於2016年1月開放給公眾使用。 規劃署亦建議於秀茂坪道、連德道及將軍澳道交界興建行車天橋，並且擴闊連德道康華苑及新清水灣道近順利邨道一段，以增加容車量。 安達臣道長實 除了九巴90線外，安達臣道在1982年至1990年間尚有專綫小巴10線前往現時寶琳南路的舊調景嶺總站；而於1988年6月1日至約1990年間，另有12線前往寶林。 巴士與小巴公司同樣不在安達臣道沿途設置站牌，乘客可在沿途任何地方上落車。
安達臣道長實: 安峰 位置地圖
中原測量師行張競達指，中標價僅預計下限相信與地皮發展條款複雜有關，亦反映發展商睇淡後市，亦不排除有「執死雞」心態，幸地皮未流標，反映政府致力增供應。 地政總署指，九龍觀塘安達臣道對出的測量約份第3約地段第1069號的用地，以49.51億元批予博藝投資有限公司，母公司為長江實業，批租期為50年。 地政總署公布安達臣道首置地招標結果，最終由長實集團（1113）以49.51億元投得，每呎樓面地價4,550元，接近市場估值下限。 華懋集團銷售部總監吳崇武透露，項目預計約在20日作首輪銷售，料開售前將有一至兩次加推。
安達臣道長實: 觀塘安秀苑交通
政府正在「安達臣道石礦場」用地內的北端，正在興建「公共運輸總站」，以容納專營巴士及專線小巴服務，承諾會會因應各個新發展的工程進度及落成日期，適時計劃及作出相應公共交通安排。 房委會也表明，兩條連接「安達臣道石礦場」用地及「安達邨」的行人連繫設施，預期在2023年完成以配合「安秀苑」的入伙期。 因應安達臣道石礦場發展區未來人口將會逾7萬人，勢將會加劇對區內交通的需求。 安達臣道發展將會提供20公頃用地作為出租公屋，可容納48,300人，而安達臣道石礦場場內亦會興建逾8,000個住宅單位，可容納23,000人。 此外，規劃署亦建議於交通飽和的秀茂坪道、連德道及將軍澳道路口，興建一條新的行車天橋；並且擴闊連德道康華苑及新清水灣道近順利邨道一段，以增加車流量。
安達臣道長實: 安達臣道石礦場發展計劃
現時安達臣道正進行兩項大型發展計劃，包括「安達臣道發展計劃」與「安達臣道石礦場發展計劃」。 當局已建成一條全新平行道路，貫穿整個安達臣道發展區，稱為安秀道，取代了安達臣道連接清水灣道與寶琳路。 安達臣道（Anderson Road，前稱晏打臣道），位於觀塘區及西貢區的界線，大上托安達臣道石礦場西南面山腰，兩端分別連接寶琳路及安秀道。 目前安達臣道被分開為兩小段掘頭路，分別為北端連接安秀道交界及南端連接寶琳路交界兩段，中間路段已經消失，變成「安達臣道石礦場發展計劃」中的地盤道路。 安達臣道長實 選擇建築期付款(峯足輕鬆付款計劃)，打算搭配按揭保險也要留意貸款上限。
安達臣道長實: 觀塘安秀苑中學校網
新華社報道，劉鶴指出政府要制定符合國情及新形勢的集成電路產業政策，設定務實發展目標及發展思路；要在市場失靈的領域發揮好組織作用，引導長期投資，並幫助企業加快引進及培養人才。 他說，必須高度重視發揮市場力量及產業生態重要作用，建立企業為主體的攻關機制，依靠企業家實現集成電路產業健康發展，特別要善於發現及珍惜既懂技術又有很強組織能力的領軍人才，給予他們充份發揮空間。 劉鶴強調，必須始終堅持國際合作，廣交朋友，擴大開放，堅定維護全球產業鏈供應鏈穩定。
安達臣道長實: 公共交通
同時為了紓緩秀茂坪、寶達及興田區的公共運輸需求，政府將在將軍澳隧道收費廣場興建巴士轉乘站，解決新區發展對交通的影響。 以上的工程經已從2017年起開始動工，並將分階段在2020年至2022年完工。 另外，據土木工程拓展署的資料，該區將興建行人天橋、約3公里的行車道、行人路、單車徑等設施，連接安達臣道石礦場和毗鄰屋苑、乃至觀塘市中心。 資料顯示，是次招標的地皮規模頗大，佔地約217,078方呎，可建樓面約為108.9萬方呎。
安達臣道長實: 發展用地
普縉集團張聖典表示，是次地皮做價理想，反映發展商餓地，出價進取、志在必得，惟項目現時交通及日常生活配套措施有待加強，預計項目日後實用呎價可達2.3萬元。 美聯測量師行董事林子彬表示，雖然安達臣道項目位處市區，以及地勢較高，景觀開揚，但這幅首置地皮發展條款限制多，估計發展商出價已計算相關因素，是次成交價屬市場預期下限，相信政府在項目底價上亦按市況作出調整。 該地皮面積約為21.7萬平方呎，指定作私人住宅用途，將會分為A區及B區兩部分，當中A區最高可建樓面61.8萬平方呎，而B區則為47.1萬平方呎。 為推行港人首次置業先導項目，在該幅土地日後落成的住宅單位總數中，必須提供不少於1000個作為港人首次置業單位。 公共交通服務方面，政府計劃開辦6條全新巴士路線服務安達臣道發展區。
安達臣道長實: 項目顧問:
說實在手持相關銀碼，準買家大可進駐「KOKO HILLS」、或啟德區項目，而但該兩區也有鐵路效應，但「安峯」則暫時沒有。 安達臣道長實 因此，反應相對其他大盤冷淡也可以理解，唯一吸引買家，還看該盤付款辦法。 「安峯」共由四座物業組成，其中一至三座較貼向後排方向，而第五座樓高只有十層，排在第三座的前方，主要為長者而設。
安達臣道長實: 觀塘安秀苑已預留三幅「商業」 用地
區內家庭住戶每月收入中位數為HK$ 21,420，年齡中位數為 43.2歲。 另外，賣地條款亦規定項目發出入伙紙後，才可售樓，並需先安排首置單位出售，變相令樓花期大大縮短，影響發展商現金流安排，增加發展投資風險。 由於樓花期短，發展商更有機會面對空置稅的風險，增加投資風險，一定程度上增添變數及影響收益。 美聯測量師行董事林子彬表示，項目料以上車及換樓客市場為主要定位，賣地條款內所規定需提供不少於1000伙作首置單位，售價須訂為估價市值的八成，影響收益。
因為兩房單位可細分兩房連儲物室(67個)、以及兩房一套連儲物室(82個)。 分別為「2座D室」(561呎)、「2座E室」(611呎)及「3座D室」(561呎)及「3座E室」(611呎)。 二、三座的擺位也大致相同，同層單位(首張價單)開價也相同，故反而應比較選擇「D室」還是「E室」。