如現有居屋單位的估值為500萬，當年以市值6折發售，補地價金額便是 200萬 (500萬 x 40％)。 限期內賣不出，可以轉名當買賣：若遇撻訂又賣不出，可以「轉名」方式轉讓給近親。 如何樓換樓 由於「轉名」也是視一樁買賣，所以即使沒有實際金錢交易，簽紙並交了轉名印花稅後，便當是賣了樓可以申請退稅。 但要注意，轉名時仍要支付印花稅，需要計清計楚金額是否大過退稅的金額。 聲明﹕ROOTS上會致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。
另須留意，部分買賣協議中或列明數日寛限期，容許對方於某日子前支付尾數及完成交易。 賣方需等有關文件註冊及終止交易的條款正式生效後，才可以把單位重售。 一賣（600萬元住宅）、一買（1000萬元住宅）的換樓計劃，即使資金充足，對於現金流方面仍要好好安排。 選擇簽署臨約的日子是勝負關鍵，將決定一旦對方撻訂時，對自身現金流的影響。 簽訂正約的日子沒有明文規定，但一般在兩星期內簽訂，能「走盞」的日子就只剩成交日。
如何樓換樓: 印花稅遲交會有罰款嗎？
如果為首置人士置業（即置業時未持有任何物業），則可以按「第二標準」稅率繳交印花稅即可，屬於較為優惠的稅率，以「分段式」計算。 如下表所見，400萬以下物業，印花稅即為樓價的2.25%，最高至逾二千萬物業，首置人士的從價印花稅率亦只為4.25%。 自 2022 年 2月起放寬按揭成數，$1,200 萬以下的樓最高敘造 8 成，很多業主有意樓換樓，一嚐細屋搬大屋滋味。 當中值得考慮的是換樓方式，到底「先賣後買」與「先買後賣」，哪一個比較著數？ 對於申請按揭、繳付印花稅等問題，又是否有影響？ 千居整合了樓換樓須知，行動前記得先了解清楚。
市建局在釐定非住宅物業的收購建議時，是委托兩家獨立的專業測量師行，為物業的市場價進行估值。 有關測量師會參考估值當日前後近似地區同類物業的市場資料。 一般來說，評估方式包括比較同類物業的售賣交易，再就各種因素，如地點、環境、物業狀況、樓齡、交通方便程度、交易日期、面積等因素作出調整。
如何樓換樓: 政府房屋計劃
業主賣樓心態不同，只要識得「捉路」，鋤價一樣事半功倍。 過去兩個月，市場出現不少業主趕移民而減價賣樓的個案，如遇上此類單位，準買家不妨嘗試還價。 此外，經濟前景不明朗，部份持單位作收租用途的業主先行「減磅」離場，他們的出貨意欲也較強。
「先買後賣」可以確保在「買入」和「賣出」之間唔會存在一段冇屋可住的「空窗期」，但需要考慮萬一在買入新單位後遇上市況下調，原有物業可能有人問津，那麼新買物業的按揭成數就要面臨扣減一成。 該網友本身擁有兩個物業，一個為市區兩房，市值一千多萬元，作自住。 如何樓換樓 若換樓，會先賣出自住那間，套現後再買入三房單位，然後再賣掉收租那間。
如何樓換樓: 樓市亮話．湯文亮樓市是否健康？由買樓人士財政說起
居屋申請人按現有資產限額計算，理應為首置客，因此需要以居屋原價價值，按首置從價印花稅第二標準以計算。 三、交易性質：如果是非首置客持有多於一項物業，即需要繳交15％印花稅；如果只是先買後賣的換樓客，則可以按機制退回部份印花稅。 若正式買賣合約在簽訂臨時買賣合約後超過14天才簽訂，則印花稅須於簽訂臨時買賣合約後30天內繳付。 必須留意的是，由於首置客購買物業，同樣需要繳付從價印花稅，只是稅率較底，因此並無法完全退回全數15％，而是會扣取新一筆首置從價印花稅後，再補回差價。 而買家印花稅，則是針對境外投資人士及公司客，在從價印花稅和額外印花稅之上徵收，稅率統一為樓價的15%。 假若你不是「首置」人士，買樓時便要繳付「非首置」印花稅，亦稱雙倍印花稅（DSD），這是政府為要遏制炒風而設，2016年11月5日起稅率一律為物業價值的15%。
樓價破頂，不少業主開始考慮是否是個放賣的好時機。 但當中流程並不比買樓來得簡單，仍然有不少竅門或者伏位需要打醒十二分精神。 今天我們來了解一下，放賣二手樓的整個流程及注意事項。 成為雙租族， 比單純的樓換樓的好處是在於， 業主能將得到的價值最大化。
如何樓換樓: 樓宇轉名的做法
每天上班， 他只需要花個20分鐘， 便能到達自己在側魚涌的公司。 在這樣的情況下， 很明顯， 他把單位出租， 再另行租住另一單位， 得到的回報會更高。 換樓時，選擇「先賣後買」或「先買後賣」各有利弊，換樓客可以按自身需要決定採用那一個方法，如有需要亦可尋找專業人士的諮詢及協助，避免兩頭不到岸。 值得留意一點，一旦樓價急升，業主在售出舊有物業後，未必能夠無縫接合地購買及入住新的單位，屆時換樓客或要「售後租回」原有單位，或遷至短租住所，屆時租金成本亦會大增。 Even 就算係喺一手市場買入大单位， 好多都會等36個月左右先會沽番自住单位出來， 依家會觀望住先。
- 按當前的市值租金16,000元計，未扣除管理費前的收租回報只有2.4厘，暫跑輸大市，因為把同一資金投放在二手樓，大市平均回報2.96厘。
- 【按揭上會】收樓及建築期付款4大注意事項…
- 雖然原先一方已回復首置身份，但如果再買樓，舊物業每月供款仍會計入供款入息比率（DSR）。
- 遠勝於兩房、一房、甚至套室單位，換言之三房單位可以承受更大的家庭變遷及需求。
除自住單位，我希望將來可以買入1個類似第一城細位收租，再加2車位（1自用，1放租），現時我地家庭2人收入7萬左右，1個3歲幾小朋友，扣除所有開支，每月只有11000左右儲蓄，想問問你意見。 新單位唔會升值，只會隨樓齡繼續下跌，現時已下跌10%（同近年經濟都有關係），但相反舊單位同車位反而各升5-20%，雖然有居住需要。 但2018年因為有小朋友2歲幾加工人姐姐，唔夠地方用，考慮到升學，面積，家人等問題，把心一橫，2018年賣哂單位同車位。 上述個案的居屋業主賣樓後，大約套現200萬元，與高昂的樓價比較，金額其實不多。
如何樓換樓: 按揭計劃
要加強政策引導，推動傳統產業及中小企業數字化轉型。 要深化金融體制改革，引導金融機構更好服務小微企業和創新發展。 要促進房地產業平穩健康發展，推動房地產業向新發展模式轉型。 【彭博】– 儘管因入侵烏克蘭而受到限制，但俄羅斯的能源收入顯示出企穩跡象，該國將減少到4月初計畫出售的外匯規模。 俄羅斯財政部周五表示，按照旨在讓經濟免受油價漲跌影響的預算機制，在3月7日至4月6日期間，該機構將出售1,198億盧布（16億美元）的外匯。 由於俄羅斯的國際儲備大量被美國和歐洲的制裁所凍結，人民幣成為俄羅斯仍可從其財富基金中出售以覆蓋支出的主要資產。
假使款額遠低於當時樓價，亦有機會被視作送契樓。 額外印花稅（Special 如何樓換樓 Stamp Duty，SSD）則為打擊短線炒風，目前規定在36個月內交易同一項物業，即必須要繳交劃15％印花稅。 買賣香港樓宇的文件須被徵稅，否則有關文件將不具法律效力。
如何樓換樓: 申請信用卡
此招針對非香港永久居民及公司買家，他們於購買住宅物業時，除了要繳付一般印花稅，亦要再繳付樓價15%的買家印花稅。 自從政府實施辣招調控樓市後，「先買後賣」 多了幾重考慮。 首先，採取「先買後賣」的換樓客，由於在購入新物業後，舊有物業尚待沽出，變相等於同一時間會持有兩層樓。 因此，稅局會要求換樓客在購買第二層物業時，需預繳15%「雙倍印花稅」。 但一旦業主未能在限期內售出舊居，就未能夠取回稅項，所以屆時會否被迫要減價賣樓呢？ 若本身物業仍有按揭在身，由於業主將自住物業出租，理論上需通知銀行，銀行會視乎情況為物業重新作按揭審批。
若簽訂臨時買賣合約後14天內便簽訂正式買賣合約，需要簽訂正式買賣合約後30天內繳付印花稅。 一旦簽訂臨時買賣合約後逾14天才簽訂正式買賣合約，則需要於簽訂臨時買賣合約後30天內支付印花稅。 不少聯名業主會透過「甩名」方式，使另一半重新享有首置身份，買第二層物業時，便可避開15%印花稅。 分名各持有新舊物業，即使其中一人有按揭在身，也不會影響另一人申請新按揭的按揭成數或入息供款比例。 近年在種種遏抑樓市措施推出後，此種操作會較為麻煩，問題有兩方面，在印花稅上，未售出舊居，業主購入新居，會被視為購入第二個住宅物業，稅局會徵收新居樓價15%的從價印花稅。
如何樓換樓: 即供VS建期 按揭申請次序
當樓市真係爆發出嚟，就準備好連串招數連環出招重擊，請問到時奌招架。 此外，消息續指， 北角健威花園極高層3室連天台特色戶，實用面積456方呎，建築面積534方呎，2房間隔，獲一名用家斥資以613.8萬元承接，創屋苑同類型單位新高價，實用呎價13,461元。 如何樓換樓 原業主早期於2011年6月以426萬元低價入貨，持貨2年多帳面獲利187.8萬元離場，物業升值接近44%。 我有兩個單位，一個兩房自住，一個迷你單位多年前買來收租。
至於先買後賣的換樓人士，政府規定換樓人士如購買新物業後，12個月內賣出舊有物業，將可退回已付的15%標準印花稅減去首置印花稅多繳付的印花稅。 須注意的是，15%標準印花稅需先支付，後退回，因此先買後賣的換樓人士仍需預先準備好相關資金。 在簽署正式轉讓契前，市建局職員會再到收購物業單位內拍照、覆核有關租約及所有居住資料。 市建局交付收購價餘款及與業主進行交收鑰匙等手續後，物業的收購工作便正式完成。 在進行簽署物業買賣合約前，市建局職員會到收購物業單位內拍照、繪畫物業單位草圖、核實有關租約及所有居住者資料。
如何樓換樓: 按揭
此外，換樓客亦要尋找地方安置舊有物業的傢俬。 在樓換樓的過程中，賣樓套現是非常重要的環節。 作為賣家，在整個流程上基本上和當初買樓的角色剛好調轉。
如何樓換樓: 保險
先賣後買的最大好處就是可以在出售現有物業，恢復“首置人士“的身份，再充分利用這中間縫隙的“首置人士“的優勢購入新物業。 在2022年3月政府進一步放寬住宅物業的按揭成數後，首置人士可以通過新按揭保險，做到最高90%按揭成數置入1000萬以下的物業。 表1顯示不同物業價格可以通過最新按揭保險計劃借到的最高按揭成數。 另外要留意，即使換樓客計劃先賣後買，但如果本身現金儲備不足，需要售出舊居套現以支付首期，最好是在放售舊居，買方了簽署必買必賣的「正式買賣合約」後，才落實購入新居。 否則一旦舊有物業買家因故撻訂，自己購入的新物業也可能受拖累，未能完成交易，結果撻訂收場。
如何樓換樓: 樓市亮話．湯文亮大通脹即將來臨，如何自保
從符合一定專業經驗要求及有興趣向市建局提供專業服務估價顧問公司的名單中，抽籤聘用七間獨立的專業估價顧問公司。 空置住宅物業的業主可獲得其物業的市值交吉價和補助津貼；而出租物業的業主則可獲得其物業的市值不交吉價和補助津貼。 補助津貼一般為自置居所津貼的百分之二十五至七十五，視乎業主擁有多少物業及其佔用狀況。 【個案分析】簽臨約前業主反口不賣 可否要求賠訂？ 首次買樓的陳先生，經過半年時間睇樓後，終於看到一個心儀物業。 睇樓時業主也在現場，陳先生與業主言談甚歡，最後業主願意減價20萬元買給陳先生。
如何樓換樓: 成交期 – 現金流
政府放寬按揭成數，令一眾業主終於可圓換樓夢。 把自住果層賣出，取回首期，新買果層如1000萬或以下，也可以做8-9成按揭。 不過要留意，如新買果層想做9成按揭，時間要拿揑得好，否則會中按揭陷阱。 因為作為香港的居屋業主，最大優勢是以大約30%至50%的折扣率購入這種資助房屋，以將軍澳站旁邊的居屋寶盈花園為例，其折扣率是39%，因此持有綠表或白表的買家，等同以61折購入屋苑單位。 如何樓換樓 大家留意居屋單位放盤時，會否了解該屋苑的「折扣率」？ 不過，當上述居屋單位售予綠表或白表持有人時，則可以無需補地價，以單位補地價前的市值售出。
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印花稅可算是樓宇買賣的必需成本，不論物業是住宅或是商廈，你是首置或是換樓，一律都要繳交相關印花稅。 「柏傲莊」七組物業、合共3,090個單位，二期位於較挨近「名城」方向的第5、6、7座，合共提供1,415個單位，今期會首度提供開放戶型，但仍以兩三房為主打。 今次編輯部抽中驗樓的單位為「7B座中高層C室」，為一個實用330呎的一房。 驗樓單位業主當日以800.6萬元買入，平均呎價24,260元。 按當前的市值租金16,000元計，未扣除管理費前的收租回報只有2.4厘，暫跑輸大市，因為把同一資金投放在二手樓，大市平均回報2.96厘。
建議定價時先參考各銀行的估價，盡量不要定太低。 不算，雖然遺產繼承不涉及「代價」，但因為是由法院判令，因此業權得到保障。 即使業主生前欠下巨債，而有關債務沒有登記於物業上，日後有關債主都不能將債登記在物業業權上。
如何樓換樓: 物業估價遭「彈弓手」調低 轉按觸礁 業主3招【星之谷專欄 &…
雖然地產代理或買方可以透過土地查冊獲得以上資訊（如產權負擔已在土地註冊處登記），不過，為確保出售過程順利，以及避免日後出現糾紛，賣方最好預先跟買方披露有關資料，保障自己的利益。 所選擇委託代理只代表你，還是同時代表你和置業人士，若是後者，該代理須如實告知雙方，並向雙方披露從另一方收取的傭金數額或比例。 假設舊果層8月成交，預一個月上TU，TU註銷後預1個月做按揭，即新買果層最早要10月才好成交。
由於兩個計劃均是業主自發（即由下而上），故應該由業主自行組織以取得足夠業主支持，由市建局以此種方式介入以啟動申請程序並不合適。 如果樓價升值，轉名可能需要付利得稅，稅率為物業升幅的15％。 如果物業買入的時間很短，比如1-2年内轉名，稅局追討利得稅的機會便很大。 業主的遺囑除了要寫明資產如何分配外，也應該要寫清楚執行人權限，例如正式轉名前不能變賣物業，以保障受益人。
如何樓換樓: 印花稅幾時交
雙方經律師進行簽署正式買賣合約後，市建局會交付訂金。 市建局在收購業主自住的住宅物業時，除了會給予業主其物業的市值交吉價外，並會加上一筆自置居所津貼，以協助他們重新購置物業。 自置居所津貼的計算，是以假設單位價值為基礎。
在稅局的角度是不理會甚麼時候完成轉讓契，訂立臨約當天便是轉名之日。 有一點須提醒業主的是，一旦向律師樓提出申請物業甩名，便算是「開了file」，如果日後改變想法決定取消甩名，亦要支付部份律師費。 相反，如果業主是先到銀行辦理按揭，萬一按揭不批或批出來的按揭成數不符合業主的當初的想法，業主可以隨時取消甩名，可節省額外支出。