因應通過的《2021年水務設施（水務設施規例）（修訂）條例》，經修訂後的《水務設施規例》第47條規定水務署的註冊用戶（通常為業主）就供水方面只可向其處所的佔用人（通常為租客）收回繳交給水務署的水費。 根據英國樞密院（即一九九七年七月一日前香港法制中的最高上訴法庭）在一九八六年所作的一項判決，業主就歸還按金所作的承諾，乃屬個人承諾，所以只對該業主（即舊業主）有效，對新業主並無約束力。 所以，除非立約各方早有安排或協議，否則新業主可能毋須就租客繳交予的按金負上責任。 在普通法下，租客的確可能有權將進行維修的費用與應繳的租金對沖，但若且唯若業主應負上的維修責任清晰明確，而且所涉金額合理又沒有爭議。 業主亦可查閱政府租契（包括任何批地條件）、佔用許可證（由屋宇署發出）、核准建築圖則（由屋宇署核准）及/或分區計劃大綱圖（由城市規劃委員會審批）以核實法律准許的用途。
充作遵從署長發出的要求，而知道或罔顧所提供的詳情或參考文件、說出的言語或陳述等等在要項上屬虛假或具誤導性，即屬犯罪。 一經定罪，可處第3級罰款(HK$10,000)及監禁3個月。 也就是說，租契各方須在一式兩份的租契上簽名、在簽名旁蓋上小紅章（通常為一小片紅色貼紙）及互相交換該租契。 租賃按金付還：租賃按金須在租客於租期屆滿時或租期提早終止時向業主交還單位後7天內，在扣除應繳款項後，免息退回予租客(參閱第120AAZC 大廈公契法律基礎 條 )。 在署長就任何處所發出主要用途證明書之前，署長須為決定該處所的主要用途的目的，對該處所進行視察。 如處長信納所得的關於該處所的主要用途的證據，須發出主要用途證明書，證明在視察當日該處所的主要用途，及向業主及租客送達該證明書。
大廈公契法律基礎: 是否必須有律師代表，方可訂立租賃文件？
當時現任管理公司馮先生向前任管理公司代表查詢其代表姓名以作紀錄，但前任管理公司代表不願提供姓名。 在被拒絕的狀況下，馮先生只可以表示即場將每一份文件進行紀錄及核對，然後進行簽收，但前任管理公司代表也拒絕此建議，並將該5至6箱文件推走。 住戶守則會列明請顧及其他業戶的需要，將聲浪降低，特別是晚上至早上期間，避免製造過大噪音對他人造成滋擾。 倘大廈公契並無禁止飼養寵物，各業戶仍應小心控制其寵物，以免對其他業戶造成滋擾。
根據法團的證供，申請人的工人不小心讓水泥從6樓跌落該大廈的裝飾牆線上，破壞了該大廈外觀，法團於是要求申請人清除牆線上已乾硬的水泥和加補白漆，申請人當時一口答應。 黎先生否認曾經要求申請人做該大廈單邊的三角防水線工程，他指出該大廈四邊都有牆線，他沒有理由只要求申請人做單邊的牆線，而且他認為三角線只有裝飾用途，並沒有防水功能。 區域法院民事訴訟2011年第1423號個案，申請人劉先生以興大利工程公司商號跟英皇道614至628號的業主立案法團簽約，為該大廈天台及頂層8個單位內外牆做防漏工程。 答辯人是該大廈業主立案法團和黎先生，黎先生是當時法團副主席及防漏小組組長，負責代表法團與申請人聯絡，跟進工程進展。
大廈公契法律基礎: 業主與租客均同意為現有租約績期。除租金外，雙方已就所有其他條款達成協議。有甚麼方法可友好地解決有關租金的問題？
香港經常有新建樓宇動工，及舊樓拆卸和裝修工程，噪音的產生乃在所難免。 環保署近年已實施多項措施限制高噪音工程的施工時間和規定建造商盡量使用低噪音設備，然而建築工程噪音仍對許多市民造成滋擾， 我們未來的挑戰是如何平衡市民對寧靜環境的要求和經濟發展的需要。 本港市民普遍居於高層大廈，不少住宅大廈門前車輛熙來攘往，有些則與工廠商店項背相接，耳根沒有一刻清靜，難怪當局每年接獲的噪音投訴高逾1萬宗。
土地審裁處2012年第134號個案，申請人是大埔道140號某大廈的業主立案法團，答辯人是該大廈B座1樓的業主。 法團指答辯人在大廈走廊牆壁開鑿出入口，以及在該單位毗鄰的平台建築僭建物，並在外牆開鑿出入口，把平台的公用部分圍封改作自用，違反【建築物管理條例】及該大廈公契，法團申請強制令，要求答辯人清拆僭建物並還原受影響部分。 法團在反對通知書提出，鐵棚支架並不是固定在有關天台圍牆上或圍牆外，或佔用任何公用部分，而該天台屬私人物業，並不是公用地方。 管理公司已將有關單位搭建鐵棚的投訴交給屋宇署跟進，屋宇署已在2010年9月21日向有關物業擁有人發出清拆通知，並在2011年7月8日發信給申請人，指出有關僭建物整體結構仍是安全，而屋宇署會按程序向有關僭建物的擁有人發出清拆命令。 法官認為上述大會使用的委任代表文書，已於過往十年在多次業主大會中使用，一直沒有任何人士(包括申請人)反對或投訴。 盧先生指出所用文書與表格2不同之處，只是字眼上的差異，並不影響實質內容。
大廈公契法律基礎: 違反公契後果
法團於2009年9月份與答辯人以合約形式訂立另一份管理合約，1年死約及1年生約，繼續管理該屋苑。 根據【建築物條例】第123章的規定，任何人士如要在大廈外牆進行建築工程，必須事先向屋宇署呈交圖則，並獲得建築事務監督批准後，才可展開工程。 佔用人須由認可人士或註冊結構工程師向屋宇署申請入則，在未獲批核前，使用未經註冊的位置懸掛廣告招牌即屬僭建物，大廈全體業主都得不到風險保險的保障。 答辯人在法團多番要求下，仍未將違規部分修復，在這情況下，頒禁制令是適當的，亦不會對答辯人造成任何不公。 但法官認為，第一及第二申請人作為業主，應該對屋苑的公契及補充公契知悉，亦默許了多付的維修費，法官亦認為如果要法團退還多付的款額，會對法團構成不利及不合情理。 2006年至現在已相隔多年，有關的工程已一早完工，工程費用亦已支付給承建商，法團不可能將多收的款項退還申請人，如果要其他業主再次為2006年的工程重新集資，其他業主一樣可以以法團放棄權利為理由拒絕支付款項。
- 如果業主執行與《業主與租客（綜合）條例》(第7章)抵觸或不一致的條款，視條款而定，除了有機會觸犯刑事罪行(例如收取高於法例規定的水、電、雜費)，其衍生的爭議也可能以民事訴訟裁決。
- 不過，前任主席在2009年5 月26日發出的業主大會通告中，刻意加入「商討」一詞，法官認為，業主要求召開會議的議程並沒有「商討」一詞，因此不接受該些議程只局限於「商討」，而不包括「決議」。
- 調整租金條款的目的當然是不時將租金調整至與市值相同的水平。
- 但36名地下商舖的業主，包括本案的答辯人，並不同意預算案的內容，要求土地審裁處就2008年第6號個案，頒布有關預算案無效。
- 比如：大厦外墙脱落击伤行人或砸坏车辆、电梯困人造成第三者受伤、坐拥车被盗等情况发生，而管理公司被控并证明确有职责疏忽时，保险公司须对受害者依法例作出赔偿。
- 在這方面，這涉及高度複雜和技術方面的考慮，必須諮詢律師和其他專業人員。
基於同樣理由，租客負有隱含的法律責任，須以合乎租客身分的方式使用出租物業，並不可對其作出損毁。 一般的做法是，業主負責有關外部及結構性的維修，租客則負責內部及非結構性的部分。 大廈公契法律基礎 所謂內部、外部、結構性、非結構性等這些詞語在不同的情況下可以有不同的解釋。
大廈公契法律基礎: IX. 業主將有租約之物業出售
有拍賣行提醒買家，拍賣物業與一般物業買賣不同，拍賣前買家應先了解合約細節並徵詢法律意見。 法律界指，拍賣合約會列出限制買家利益的條款，故拍賣物業的買家存在風險，隨時須承擔前業主欠交的差餉或管理費等費用，亦不能向原業主追討。 在過往兩年，互委會及其他熱心業主先後徵詢兩名獨立和專業的律師意見，才獲悉該大廈各單位應攤分開支的比例，應按照公契的條款釐定。 土地審裁處2012年第252、265及275號個案，這三宗個案都涉及屯門石排頭道15號某屋苑的業主立案法團與業主之間的訴訟。
事實上，就租務事項來說，很多人在簽署一些標準租賃文件時，不但沒有獲取法律意見，甚至沒有細閱其內容。 常用的租賃文件包括租賃協議（tenancy agreement）及租契（lease）。 雖然租賃協議及租契兩詞經常被當作同義詞使用（亦經常被統稱為「租約」），其實技術上來說，兩者並不相同。 租賃文件的內容一般都會包括租期、租金、付款日期、按金、用途（例如住宅、辦公室、工廠等）及其他將於本文其餘部分討論的常見條款。 筆者知悉，深水埗區一個大型屋苑的法團，每年籌備屋苑管理帳目預算時，會將部份帳目盈餘，調撥到為非經常性維修工程而設的儲備金，待日後業主通過進行大型維修工程，便可動用基金款項，而無須一次性徵收大筆維修款項。 另一個沙田區的大型屋苑，在2015年開始亦設立大型工程儲備基金，由業主以每月供款形式連管理費一併繳付，為期七年，目標為基金籌集資金，應付日後進行的大型維修項目，有關做法值得其他業主借鏡。
大廈公契法律基礎: XVI. 租約到期／終止的交收事宜
如 入 伙 紙 沒 有 註 冊 ( 即 本 處 沒 大廈公契法律基礎 有 有 關 紀 錄 ) ， 可 向 屋 宇 署 申 請 副 本 。 業主切勿將現金交託他人代交管理費或維修費，避免發生錢銀瓜葛，業主須保存所有繳費收據，以便証明已繳交管理費。 自有關訴訟權在官方方面產生的日期起計滿60年後，官方不得提出收回土地的訴訟；如該訴訟權最初在某人方面產生而官方是透過該某人而申索的，則官方亦不得在該訴訟權在該人方面產生的日期起計滿60年後提出收回土地的訴訟。 政府於2008年12月13日啟用「三色分類回收桶」，去處理廢紙、金屬及塑膠等三類家居廢物，並鼓勵屋苑住戶將廢物源頭分類，以推動環保計劃。 環境局局長邱騰華在啟用儀式上表示，「分類回收桶」適合不同建築物和地點的需要，並會派發至指定的回收點。
- 因此，政府由１９８６年起，在土地契約中訂明所有公契必須經由地政總署審批，並符合該署所發出的《大廈公契指引》。
- 根據法團的記錄，自2014年1月開始，無論是答辯人或是其工人、代理人、佔用人等霸佔了L舖對出的行人管理區，非法佔用了該大廈的公用部分。
- 僑發在1994年6月8日將整個地下下層樓層、地下樓層、一樓及二樓樓層轉讓了，在這份轉讓契內夾附了各樓層的平面圖「轉讓契圖則」，原有通道不再存在，由新建通道取代。
- 各物業公契內容不盡相同，經理人必須按照公契內有關條例管理物業。
- 然而，如分租客在指明法律程序中，以瑣屑無聊或無理取鬧的方式進行訴訟，或就分租客在以上程序中作出反申索的訟費，此規定並不適用。
- 除私人自管的物業外，一般的房屋管理都要人代理一切管業事務。
拍賣行於2012年4月公開拍賣該物業前門及後門的樓梯底位置，開價9萬元，其後每口叫價加1萬元，惟無人承價，物業最終被收回。 赤柱大街某40年樓齡的大廈，有業主自2005年起欠交管理費，至2011年仍拖欠約25萬元，法團多年追討不果而入稟法院，法庭判決將該欠債公司所持有前門及後門的樓梯底公開拍賣以抵債務。 答辯人於2003年買入該單位後，屢次接到命令要清拆僭建物，她每次都遵從命令將僭建物拆掉，但拆掉後又重施故技，再次搭建僭建物，導致建築事務監督其後的執法行動，這就解釋為何外牆有多組入牆螺絲釘，有這麼多洞和破損。 2012年5月本案展開時，答辯人還未有拆掉平台僭建物，當時，建築事務監督於2010年發出的清拆命令仍然生效，命令所針對的事項與法團開案時的投訴原則上一樣。
大廈公契法律基礎: 在簽署正式租約之前，業主有時會要求租客簽署一份類似臨時租約的文件（可能會被稱為「租契協議」或「租約確定書」）。簽署這份文件有甚麽後果？
業主通常只需遵守屈指可數的責任，例如讓租客安寧地管用物業、要修理屋頂和外牆和繳交地租等。 租賃的法律效果就是把物業的權益從業主轉移到租客手中，所以維修及保養該物業的責任也可能同時轉移到租客身上。 因此，縱使一份租賃文件乃經雙方律師交涉才達致共識，仍可能會把很多責任加諸租客。 由於在租賃期內，租客已等同於物業的佔用人或「負責人」，所以這種表面不公平的現象，其實是相當合理的。
這類較小型的管理公司現時約有數百間，服務對象主要是舊唐樓。 它們一般也是以較相宜的價錢，為大廈提供一些最基本的管理服務。 如果這類較小規模的管理公司在發牌制度下被淘汰，市場上可能會出現被大型物業管理公司壟斷的情況。 舊式樓宇的業主便可能在缺乏選擇之下，被迫轉而委聘大型物業管理公司，並因此而付出較為昂貴的管理費用。 在日常用語中，「裝修」一詞，含有改善、裝璜及美化物業的含意，但未必會包括因使用物業而引致的維修及保養問題，例如修補出現裂縫的牆壁或天花板。 除此之外，一般租約都會列明物業乃以現有的狀況「「現狀」」 出租，即租客在租賃期開始時已知悉有關物業的狀況，故除非租約另有所指，D 先生並無權利要求業主裝修物業。
大廈公契法律基礎: 業委會 VS 業主立案法團
其後，民政處、當時該屋苑業委會代表律師及答辯人等，均寄信給前任管理公司代表律師，要求盡快將2012年至2018年1月份該屋苑的財務文件送回給答辯人保存。 答辯人及該屋苑的業主委員會已多次向前任管理公司提出要求，需要額外轉移相關文件，可是前任管理公司只在2018年2月20日才移交管理費按金港幣4,803,960.00元，而其他按金則表示會計師正在核數中。 經答辯人及業主委員會多次催促後，前任管理公司在2018年5月18日才再次轉移港幣6,783,341.57元為各項按金及結餘，但所有帳簿、帳項紀錄、文據、文件仍沒有轉交予答辯人處理及保存。 答辯人遂向民政事務處求助，該處也有發信給前任管理公司，並要求前任管理公司盡快轉移該屋苑所有財務文件給答辯人。
他反駁法團及管業處不作出維修的話，他一定不會支付所欠的管理費，而該些管理費用正是構成訴訟的主因。 他與法團於2006年7至8月間曾經達成和解方案，因此他在當時有支付管理費，法團及管業處亦有替他的物業天台作出維修，但修補工序未能制止天花漏水，因漏水持續，被告人因此停止支付管理費。 法團已多次口頭及書面勸喻及警告答辯人，但答辯人仍然一直非法佔用該大廈公用部分。 申請人指出匡倫在該24小時公眾行人路上裝置銀行自動提款機，客戶服務台，固定展銷車位，逐漸擴大佔用該24小時公眾行人路 。 唐先生在陳詞時指自己從來沒有滋擾別人，反而是政府各部門在接獲投訴後作出調查時對他造成了很多滋擾。 此外，由於該棚架在搭建完成後已取得安全紙，所以屋宇署不應該提出本申請。
大廈公契法律基礎: 為何必須確定物業的主要用途，例如「住宅」或「非住宅」用途，以及如何確定？
申請人認為有關消防工程只是針對地庫車場及商場舖位的擁有人或佔用人，而與住用單位業主無關，不應由其他住用單位業主承擔，包括申請人去負責分攤有關的費用。 法官認為申請人的理據完全不能成立，這些消防設施，不論是位於該大廈的公用部分或私人物業之內，也屬於該大廈的公用設施，絕非為個別業主而設。 若果該大廈有火警發生的話，不論火警發生的位置，這些消防設施都是為了保障整幢大廈及所有業主的安全及利益而設，因此，申請人不能以這些消防設施裝置的位置去劃分誰要負責有關的費用。 根據該大廈的公契第3及段的規定，該大廈的業主是有責任支付有關費用，因此，法團有權根據公契的條文向業主收取分攤費用。 基於上述押記錯誤及多年後才採取追討欠款不被接受，法官裁定法團須解除押記及不能追討欠款。 法官指申請人作為一名業主，要求法團作進一步行動，以保障公共利益，是合理的要求。
大廈公契法律基礎: 租約到期／終止的交收事宜
土地審裁處乃負責處理有關租賃糾紛的主要機構，尤其是涉及收回出租物業。 審裁處與高級法庭不同，審裁處處理一般人之間的糾紛，審訊過程比較簡單/不拘形式，法律費用相對較低。 它必須以中立的方式行事，並且不會就其案件的案情擔任當事人的法律顧問。 簽訂合約的一方，乃受該合約的條款所約束，故除非租約包括中斷租期條款，容許租客在租期完結前的特定時間內提前通知終止該租賃（例如租約開始一年後），或雙方達成提前終止租賃的協議，否則租客仍受租約的約束，不能單方面終止租賃。
大廈公契法律基礎: 水龍頭損壞了。業主拒絕維修，單位沒有用水供應。業主是否有違反「物業適合居住」的承諾？
業主若以現金存入法團或受委託管理人戶口，業主須將銀行入數紙交回司庫登記，確認已繳交管理費。 住戶可將狀況良好的家具捐贈給慈善機構，讓其安排轉贈給有需要的家庭，既減少浪費又對社會作出貢獻。 住戶可上國際十字路 會網頁，了解捐贈的安排，該會收到通知後會安排義工上門，搬走狀況良好的家具，送給有需要的機構或家庭。 初步甄選：第一輪投票完成後，在所有方案當中甄選出兩個獲得最多票的方案，然後進行下一輪投票，在該兩個方案中選出「過半數票」通過的方案。 逐步淘汰：每一輪投票完成後，淘汰得票最少的方案，然後進行下一輪投票，直至其中一個方案取得「過半數票」通過為止。
法團於2012年9月20日，再次會同律師及警務人員嘗試進入該天台進行維修工程，仍然遭到答辯人的抗拒，所以未能進行維修。 法團現向土地審裁處作出申請，要求頒下禁制令，使維修工程能順利進行，並向答辯人追討申請手令所牽涉的費用。 聆案官分析，在擬提交抗辯書中，法團沒有否認大廈天台或外墻為15B單位的滲水源頭，顯然法團有理由相信滲水源自天台，否則無需事後在大廈天台進行防漏工程。
大廈公契法律基礎: 香港大廈管理案例選集
如投訴個案涉及觸犯條例訂明的罪行，估價署會徵詢律政司的法律意見，並因應實際情況(包括所收集的資料及證據等)就個別個案考慮是否需要採取法律行動。 大廈公契法律基礎 如經調查後認為投訴個案不涉觸犯條例下的罪行，估價署會向投訴人解釋，並按情況提供免費的諮詢或調解服務。 估價署會先向投訴人查詢投訴個案實情及收集有關資料(例如：若投訴規管租賃的業主濫收水電費，估價署會收集包括相關業主要求租客付還水電收費的資料)。 租約加蓋印花：如業主未能在收到租客已簽署的租約30天內交回加蓋印花的租賃協議對應本，租客可將租金扣起，暫不繳付，直至業主交回該對應本為止。 在沒有合理辯解下，未有在規管租賃租期開始後的60日內向差餉物業估價署(估價署)提交租賃通知書(表格AR2)。
大廈公契法律基礎: 大廈公契批核
雖然該單位業主其後於2009年3月已將閉路攝錄系統及掛牆燈拆除，但該單位業主未有將受損的牆面及天花恢復原狀，在法團提交的相片中明顯見到牆磚及天花出現多個釘錘刮花及破損部分，法團要求該單位業主必須將牆磚及天花恢復原狀。 為確保市民能聘用合資格的承建商公司或個別從業員進行小型工程，屋宇署已於2009年12月30日開始接受小型工程承建商公司申請，而個別從業員亦可申請註冊成為第三級別的小型工程承建商。 除了交由清潔服務公司去處理大廈的清潔項目外，住戶仍須經常保持個人的居住環境衛生，不隨地吐痰，不亂丟垃圾，法團亦有責任監督清潔服務水平，使大廈有理想的衛生環境。 區域法院傷亡訴訟2010年第1580號個案，原告人是旅行社東主，被告人是灣仔軒尼詩道427至429號某大廈業主立案法團及管理公司。 2008年3月18日原告人在該大廈17樓離開辦公室乘升降機時，升降機下降至13樓突然急墜，至1樓與閣樓之間停止，原告人被困升降機內20分鐘，由消防員救出送院，其後證實頸及膝部受傷。
大廈公契法律基礎: D 先生終於清繳所有欠租。此時，ABC公司有意出售該物業，並向他保證會通知準買家有關現有的租賃。ABC公司亦要求他容許準買家進入及查看該物業。D 先生可否拒絕？
年進行升降機更換工程前已如此，而該更換工程及繼續原來的使用習慣的安排，亦為當時該法團所召開的業主大會所通過，無論如何，該項安排是法團的決定，不是主席或法團的其他個別委員的決定。 在大廈正式訂立公契開始，地產發展商須就未售出的單位繳付管理費，如同個別業主一樣，須共同承擔大廈有關份數的管理開支。 管理費是按大廈公契的業權份數計算，所有業主包括未售清所有單位的地產發展商，都須依時繳交所佔業權份數的管理費。 法官相信前任主席以為當日會議無效，才繼續以主席身分發出會議議程及通告，而現時並沒有證據顯示前任主席和司庫在本案裁決後，會拒絕交出所有屬於該法團的文件和物品，以及會繼續以主席身分發出會議議程和通告。
從廣的角度看，房屋管理更正確的說是房地產管理；這是一門與房屋地產有關的一種專業的學問。 [ 房 ] 是居住的房屋，而 [地產]便是房子上面的地罷。 當然這答案是對的，不過 ，在房地產的立場，這類解釋卻未能符合要求。 【上車指南】連租約盤入巿攻略 連租約單位大多都無樓睇，買家最怕內櫳不似預期，不妨請代理在樓上樓下、左鄰右里找個類似間隔單位作參考，或者要求業主提供內櫳相片，大概了解間隔、… 買樓無非是想有一個安樂窩，但有沒有想過，大家買入單位後，除了會付上大廈維修的責任外，還有機會要付上大廈以外的維修責任，例如隔音屏、斜坡等等。 一旦買家買下具有產權負擔的單位後，則需承擔該單位所附帶的法律責任。