但如果你是老闆級人物，要入手非住宅物業，只要花點心思，一樣可以做到高成數按揭。 可以找28 Mortgage，除了保證有最高回贈，還有專人做好比較及跟進個案之餘，即使非住宅物業要做到高成數按揭不是夢！ 另外有兩點要留意，如果政府擔保期已屆滿，按揭成數上限就會一下子直線下跌到60%。 另外，2002 年之前落成的居屋，或2007年或之前落成的公屋，還款期會少於25年，申請人也不能透過按揭保險提高按揭成數，因此申請人在計算還款能力時要多留意一下。 若申請人要用非固定收入部分作壓力測試計算借高成數按揭的話，銀行需要申請人提交6個月的收入證明然後取6個月的收入平均數來計算。
發展商容許買家免卻「壓力測試」，是因為提供按揭的機構，並不屬於受金管局規管的銀行，而是不受規管的財務公司。 當然也有部份由財務公司批出付款辧法，也跟從銀行審批般進行「壓力測試」。 所以在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 很多時，銀行為利誘買家申請按揭貸款，會提供一定「現金回贈」給買家。 但由於金管局規定，現金回贈最高只能佔貸款額1%；但如果「現金回贈」超出1%，則需要在貸款額上扣減。
壓力測試計算方法: 情況二: 自住物業，沒有未供完的按揭 :
選擇按揭年期時，你應全盤考慮自己的財務狀況和供款能力。 一般而言，若供款年期愈長，每月供款愈低，全期利息開支愈高；反之按揭年期愈短，每月供款愈高，全期利息開支愈低。 在樓市不斷破新高的時間，我們作為按揭從業者見到一些市場的真實情況，寫這篇文章是有感而發。 從進行積體電路塑封製程開始，水氣便會通過環氧樹脂滲入引起鋁金屬導線産生腐蝕進而産生開路現象，成爲品質管理最爲頭痛的問題。 用ESPI方法，用光學干涉測量法測量表面附近的位移。 這些方法通常分為非破壞性、半破壞性和破壞性或基於衍射、基於應變鬆弛和其他方法。
- 至於既有「壓力測試」的原理，是必須將有意選用的銀行按揭計劃，加3％去計算。
- 由於鋁和鋁合金價格便宜，加工工藝簡單，因此通常被使用爲積體電路的金屬線。
- 如果1,000萬以上物業，銀行理應銀行批出按揭成數為50%，但收入並不是來自香港，會先收緊一成至40%。
- 在向銀行申請按揭前，應清楚了解貸款的條款及細則，包括供款年期、供款期數、每月供款額、利率、利息的計算方法及其他收費。
查閱環聯信貸資料時，若有其他按揭（樓按、車位按、擔保按等），環聯內的mortgage count便會顯示目前的按揭數目。 若mortgage count不是零，申請按揭時，供款與入息比率的要求將會調整，詳情請參考下表。 資料僅供參考，一概以銀行最終批核、金管局、按揭證券公司及税務局最新公佈為準。 如需更精確計算及進一步瞭解詳情，歡迎與我們的專業按揭顧問聯絡。 隨著香港開始跟隨美國加息，金管局公佈2022年9月23日起放寬按揭「壓力測試」要求，假定升幅要求由3厘減至2厘，最低入息要求現時計降低約1成，入巿門檻即時降低，對樓市起正面推動作用。 同時，負責承造高成數按揭保險的按揭保險公司，亦表示此類個案須額外繳交15％的按揭保險，及不需符合舊有「加3厘」的壓力測試規定。
壓力測試計算方法: 壓力測試計算機
銀行亦有可能要求按揭申請人符合「供款入息比率」不超過50％的限制。 以上所講的是針對8成或以下按揭，如按揭是做9成，那麼，壓力測試便不能計算佣金和花紅的部份，很多從事保險行業的客戶都預到這問題，因保險從業員的入息主要來自佣金。 但留意，如果bonus 是每天都一定派，並且是少過3個月底薪，bonus 可以當作底薪（除12計算），並適用於9成按揭。 即「供款與入息比率」），以及按揭利率的變化將如何影響供款。
雙糧是除以12個月放入月薪，假設月薪為20,000元兼有雙糧，每月收入便增加1,666元至21,666元。 壓力測試計算方法 壓力測試計算方法 為了證明入息，申請人需要帶備出雙糧月份的糧單、僱傭合約及銀行月結單證明。 佣金則以6個月的平均值計算，但個別銀行有機會打折。 壓力測試計算方法 花紅則以2年平均值計計算，個別銀行會有折讓，申請人需要出示該月花紅糧單、兩年稅單及僱傭合約。 假如借款人是首置客，透過按揭保險計劃借高成數按揭，理論上是唔需要通過壓力測試。 但只要銀行對借款人供款能力存疑，就可能要求加按揭擔保人。
壓力測試計算方法: 什麼是「壓力測試」？
舉個例子，比如2按部份一開始是2％，兩年後利息加至P (即 5.25%)，還款期30年。 當然，這種計算方法得出的每月還款和2按的實際每月還款有出入，但銀行是用這計算方法去進行壓力測試。 很多人買新買會採用發展商二按，尢其即供樓花，又或樓價超過1000萬。 到銀行承造按揭時，利率根據貸款人的TU和入息等個別情況而定，曾有申請人的實際利率達6.5厘以上。 雖然未補地價居屋套現極難，但轉按是無任歡迎，亦可賺取現金回贈，詳情可觀看我們的短片。 於政府擔保期內，政府就是擔保人，毋須壓力測試，亦不需要另找擔保人。
擁 5 年以上按揭轉介經驗，精通各類按揭疑難雜症。 從英國大學畢業後回港後，在金融機構（AIA）和金融產品比較平台MoneySmart任職客戶經理。 其後2019年創立「28Mortgage」，專注為為大眾提供免費按揭解決方案和銀行按揭轉介服務。 其後，更因二手樓價不跌反升，再於 2013 年 2 月，將門檻進一步提升，需假設按息由二厘上升至三厘，而供款佔申請人月入不多於 6 成水平，這就是近年地產新聞常出現的壓力測試。 值得留意的是業主的年紀不會影響居屋的按揭批核，按揭成數和還款期主要取決於擔保期；擔保期已過則以一般私樓準則，以80歲減去業主年紀決定供款期。
壓力測試計算方法: 壓力測試如何計算入息：OT、雙糧、津貼、約滿酬金、無薪假
「先賣後買」- 這類型的換樓客只要在成交期釋出所持物業，銀行方便還是有可能以首置人士的身份申請到最高9成按揭成數上車。 「先買後賣型」- 在這樣的情況下承造按揭的換樓客在銀行眼中就等於是購買第二個物業，銀行很大可能就會把這份按揭申請當作是投資物業看待。 這種情況下的換樓客，銀行一般只能批出最高50%按揭。 只要申請人符合以上首置人士的條件，購入物業為自住，就有資格申請9成按揭。
再輸入按揭利率、供款年期及每月收入，便會計算出「供款與入息比率」及「壓力測試」數值，藍色代表合格，紅色則代表不合格。 不過，經絡按揭轉介首席副總裁曹德明提醒， 雖然壓力測試要求降低，但現時處於加息周期，置業人士申請貸款額前，最好仍以原先3厘的壓力測試計算，如果計算後覺得供得起，就會較為安全。 他建議，如果置業人士現金鬆動的話，可以預留首期金額多一成，但若果持有的錢不多，可縮短供款年期。 本港處於加息周期，金管局放寬壓力測試貸款利率的要求，想買樓會較易申請按揭。 本文列出7類物業壓測新舊計算分別，說明如何降低買樓的入息門檻要求。 星之谷按揭行政總裁莊錦輝指，非固定收入人士以6個月收入計算平均每月入息，工作時間不足6個月亦會除6計算。
壓力測試計算方法: 按揭保險費退保的實際操作用法
原理與「P按」相同，HIBOR利率不等於H按，「H按」是於HIBOR加上一個利率，如「H+1.1％」而得出實際按揭利率。 壓力測試計算方法 如目前一個月HIBOR是0.9，「H+1.1%」即是2%。 壓力測試計算方法 【新手教學】父「按」買樓實戰指南 正所謂「成功靠父幹」，尤其是樓價高企下，年青人上車負擔很大。 不少廿四孝父母都會出手相助，不惜「加按」甚至「抵押」自住物業，資助子女置業。 此外，在填充階段之後，零件在壓力下的物理變形可能會繼續，因此確保該過程在測試階段開始之前完成是有益的。
很多申請者都可以很輕易過到第一關，但到第二關就遇到問題。 計算供款與入息比率時，供款除了計算申請的按揭的預期每月供款外，銀行還會計算借款人和擔保人的其他現有供款，包括信用卡、私貸、循環貸款，和槓桿產品等。 已過30年擔保期的二手未補價居屋，最多只能造六成按揭，還款期最長25年。 通常發展商二按，一開始是低息，但低息蜜月期過後，會變高息。 當銀行計算壓測時，二按部份的每月還款會全期用高息去計算。
壓力測試計算方法: 九成按揭 入息不能計算佣金或花紅
簡單來説，轉按是指將現有的按揭貸款由目前的A銀行轉移到B銀行。 業主需要注意的是申請轉按時，確保按揭已過罰息期，不然就需要向銀行繳付費用，那轉按就沒有意義了。 至於購入車位又要做按揭，單做按揭就最高只做到50%按揭，但如果按揭申請人如在同一地方有單位，部分銀行會接受將車位做6成按揭。 香港最高按揭成數的物業一定是綠表的居屋按揭，只要在政府擔保期內，大多數銀行都可做95%按揭。 但當然不是個個人都可以有綠表，一般來說，綠表大部分都是來自公屋住戶或是初級公務員。
近年不少將結婚的年輕情侶要置業，銀行也可能接受正式兩人的正式聲明，以伴侶形式作為按揭擔保人。 特別是申請高成數按揭情況下，銀行會更嚴格要申請人提交與保擔人之間的關係證明。 要計算買樓首期，首先要「反求諸己」，知道自己置業人士身份以及可承造的按揭成數。
壓力測試計算方法: 按揭計算機及評估工具
但值得注意，部份物業，如「居屋」、「白居二」、「村屋」及「唐樓」等，因物業質素較參差、以及樓齡較高，銀行未必願意批出30年期，有可能會短一點。 假如你選擇供款年期為30年，你只需如下圖般，在「按揭年期」中的橙色活動欄， 移至「30年」便可以。 由於部份買家未必有充足的首期，所以在銀行提供按揭外，買家還可透過加借「按揭保險」，去承造更高的按揭成數。 如果有意借「按揭保險」的話，則1,000萬以下物業可做最高80%按揭，而800萬元以下則最高可以90%按揭。 以現時我們的例子，樓價「600萬元」，原本銀行只肯借60%，即360萬元，但因為我們選擇借「按揭保險」，所以最高才可多加借30%，變相可借取90%按揭。 根據金管局按揭指引，按揭申請人的每月供款不得高於月薪50%，壓力測試是當利率上升3厘下，每月供款不得高於月薪60%。
香港滿多自僱人士、現金收入人士或佣金收入人士因爲大家現在都自己出來創業、做生意。 壓力測試計算方法 這類型的申請人在銀行的指引裡是屬于收入非固定人士。 申請人如向銀行申請按揭，銀行最基本是需要衡量按揭申請人的供款入息比率和壓力測試結果。 這個部分申請人需要兩個部分來了解分別是 【入息】和【壓力測試】。 看過了以上香港政府逐年更新的政策規定， 接下來我們一一剖析影響【按揭成數】審批的因素，如買家的身份、買家的入息方式、不同物業類型、轉按的按揭成數、還有我們所收集大量現實中的一些特殊申請情況供讀者參考。 有意「上車」嘅你，了解完按揭計算、成數及壓力測試之後，是時候比較按揭計劃了。
壓力測試計算方法: 問題4: 如果我本身已經持有多於一套物業，計算「壓力測試」上會有什麼不同?
若透過按揭保險計劃，450萬元以下物業最多可高達九成（按揭金額上限360萬元）；450萬元至600萬元物業則最高八成。 樓市瘋狂上升唔可怕，可怕的是未來3，5年看不到大回調的機會。 壓力測試計算方法 當然，這只是以事論事，樓市大跌的機會永遠存在，只是機會率的問題。
壓力測試計算方法: 壓力測試常見問題：申請人壓測不過關三個原因
選擇按揭計劃時，應仔細計算自己的負擔能力，除了首期和每月供款金額外，也應計算其他開支，例如按揭行政費、律師費、保險費用、估價報告費用等。 答：供款與入息比率（Debt to income ratio）（DTI）不得高於50%。 假設在現水平按息再加2厘利率後，供款佔申請人月入不多於60%。