正因為持有多於一層物業會受影響，選擇「先買後賣」的換樓客就首當其衝。 由於同一時間持有兩層物業，銀行有機會視作第二套房來計算按揭，按揭成數下調至最高五成外，供款佔入息也不能超過40%，以及加息兩厘後的壓力測試下，供款不得多於入息50%。 一般來說，我們向銀行承造按揭時，銀行會計算借款人的「供款佔入息比率」 DEBT TO INCOME RATIO，亦即借貸人每月總債務有幾多，並對照他們入息而定。
政府早前考慮到市場環境、未來供應情況、首置人士及計劃樓換樓自用家庭的需要，宣布進一步放寬按揭保險成數。 在新按保下，首置人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限由$800萬提升至$1,000萬；可申請最高八成按揭貸款的樓價上限則由$1,000萬提升至$1,200萬。 整體來說，對申請按揭時，所有申請人（包括借款人、擔保人）都沒有為其他物業負擔的話，樓價1,000萬元以下的住宅，一般按揭成數上限是6成，貸款額上限500萬元，即樓價833萬元以下，一般銀行按揭可借足6成樓按。 但樓價833萬元以上至1,000萬元的住宅，樓按上限便是500萬元，1,000萬元以上的住宅，一般按揭成數便是5成。 較有置業經驗的買家應會記得，多年前不論甚麼物業，一般按揭成數均為7成。
壓力測試按揭: 加息三厘後 供款額須低於月入六成
對於非固定收入的計算，各銀行都有自已計算準則，要在申請按揭時商討。 很多申請者都可以很輕易過到第一關，但到第二關就遇到問題。 按揭利率多以香港銀行同業拆息（HIBOR）或最優惠利率（P）為定價参考，兩者均為浮動息率。
- 如果你本身是首置客，而樓價在1,000萬元以下，你可以嘗試申請「按揭保險」，而免卻壓力測試外，而只用供款佔入息一半作為審批準則。
- 金管局會根據各個幾個審核條件比如市場利率、物業價格、物業情況、壓力測試、準業主的財務情況等去規定銀行可以為物業借出幾多錢。
- 若以首張價單最細一房售價500.6萬元，折實樓價為425.5萬，40%首期、60%按揭，月供11,287元，印花稅連首期的起始資金為176.58萬元。
- 正因H按息率浮動難以計算壓測，所以銀行計算壓測時，會以上述的「封頂位」（或「鎖息上限」）以作計算。
《胡．說樓市》希望透過本文解釋居屋市場按揭，並羅列各銀行的現金回贈及息率。 因為得到房委會作擔保，可免卻壓力測試及免交按保的情況下，承造最高九成至九成半按揭；綠置居也有政府作擔保，最高可做九成半按揭，而白居二買家，最高亦能借九成按揭。 至於換樓人士，九成按揭申請人不能未成交原先持有物業便向銀行申請第二層物業，或被視為投資物業，故此申請人須先賣出手上原有物業；何謂沽出物業，按證公司是以轉讓契約作準則，不能以臨時買賣合約及正式買賣合約作準。
壓力測試按揭: 每月供款額
以800萬樓為例，假設借9成、30年、按息為2.5%，如不需要壓測最低入息要求為每月5.89萬港元。 如果需要壓測，最低入息要求為7.16萬元，置業前務必自行計算清楚。 若本來已有一間物業，買第二間物業時敍做高成數按揭，將需要申請按揭保險，並如實申報已持有物業。 由此按保將得悉申請人非首置客，按揭申請便需要壓力測試。 如果借款人買樓申請按揭時，已有其他住宅按揭、車位按揭、工商鋪按揭，或擔保按揭，將要進行壓力測試。 一旦入息不足而需要加擔保人，該擔保人有按揭在身的話，申請按揭亦需要壓力測試。
經過計算後，壓力測試前比率為35%，壓力測試後比率為58.4%，兩者都低於供款與入息比率上限50/60，故申請人通過壓力測試，獲批按揭。 壓力測試按揭 是假設在現水平按息上升3厘後，供款佔申請人月入不多於60%。 在第二關的計算中，銀行假定按揭利率上調，在「加3厘」的加壓情況下，再測試借款人是否有充裕的供款能力，這就是「壓力測試」。 壓力測試要計「供款與入息比率」，當中所指的「按揭供款」，在大部分的情況下，會根據申請人想借的整筆貸款額，來計算月供款項。
壓力測試按揭: 問題1: 究竟我要有多少「收入」才可通過壓力測試?
若非首置客，購入單位作自住用途，最高只可申請八成按揭，但這情況有機會被視為非自用看待，投資物業只能承造最高五成按揭。 如果因息口飆升，你選擇在罰息期提前還款，之後轉按至其他銀行，這就屬於全數還款。 若在兩年定息期內提前還清全部貸款，例如轉按至其他銀行，則要賠償原貸款額1%外，也要把銀行全數現金回贈退還；若過了定息期後，但又不想依賴滙豐銀行的浮息按揭，也要退還當日銀行提供的現金回贈。 未補地價的居屋毋需繳付按揭保費便可借95%或90%高成數按揭，但購買房協居屋則要通過壓力測試。
其後因為樓價不斷攀升，壓測要求一度由加兩厘變成加三厘，直到2022年9月才重新放寬至加兩厘。 至於這個DTI上限，以首次置業的一般買樓新手來說，購入自住物業、樓價為1,920萬元以下：按照現行按揭利率計算，DTI上限是50%；以再加3%計算，DTI上限是60%。 決定買樓一刻，首先需評估自己的財務狀況，比較一下當下市場上物業的價錢、銀行上會的要求，以及其他費用。 壓力測試按揭 了解供款比率、壓力測試、認識自己、看清市場，新手亦可輕鬆上車。
壓力測試按揭: 壓力測試銀行批核兩大準則
近年較為熱門的村屋因業權在法律上比一般私樓較為複雜故在銀行審批角度一般較為審慎。 若申請人是首置業人士加上有固定收入，凡是物業價格是800萬或以下，村屋按揭可以透過按揭保險申請最高85%按揭或上限為800萬的貸款數目；而如果物業價格1000萬的村屋就只可以借最多80%按揭。 申請人如果是通過按揭保險借高成數按揭，按保公司只會用55減樓齡計算按揭年期，但如果並非使用按揭保險的話，一般上銀行都會用75減樓齡算出還款年期。
如果按揭申請人本身已持有或擔保其他按揭物業，一般按揭成數便下調一成，樓價1,000萬元以下物業，一般按揭成數便是5成，貸款上限400萬元。 壓力測試按揭 其供款與入息比率上限是4成，而假設利率上升3厘的壓力測試下，供款不可逾月入5成。 要留意，此情況下的供款與入息比率、壓力測試的計算是新、舊按一併計算。 同樣由於各銀行的處理方法不相同，申請人要個別向銀行進行確認。 壓測前後都有2種DTI上限情況，萬一申請人的DTI超過上限，有機會拒批或只批低貸款額。
壓力測試按揭: 首置壓測不合格 需付額外 10% 保費
如果借貸人的總收入有50%不是來自香港，按揭成數會較原先扣減一成。 比如物業價格600萬港元，原本銀行可承造最高60%按揭，但由於申請人收入不來自香港，申請人的按揭成數會收緊至50%。 銀行也會看申請人有無其他按揭在身，這也會造成按揭成數持續下調。 壓力測試按揭 根據金管局、銀行和按揭證券公司的明文規定，要借到最高的9成按揭，申請人一定要是固定收入人士。 申請人必須出示入息證明過去3至6個月的收入是固定的。 收入屬於【月薪】的申請人比較簡單直接上交月薪單而【日薪】的申請人，只要日薪裏面沒有佣金成分同樣可以視爲固定收入人士。
- 如果其他按揭是聯名，可以只計一半，但需要提供另一半的入息證明。
- 近年不少將結婚的年輕情侶要置業，銀行也可能接受正式兩人的正式聲明，以伴侶形式作為按揭擔保人。
- 兼職如是自僱，如有專業資格，例如的士證、鋼琴證書等，兼職收入可計作入息。
- 一般而言，不論新居屋/ 二手未補價居屋，綠表均可承造最高95%按揭；而白表則可承造最高90%按揭。
- 白表人士只須符合指定入息及資產限額便可，綠表人士更可以免除限額要求。
- 非首置人士的八成按揭，亦由最高600萬，提高至800萬。
即假如申請人壓測前DTI為50%，壓測後超過了60%，銀行都不會因此不批按揭，但都有權調整成數，未必批足。 當首置人士經按揭保險計劃置業，但壓測後超過了上限，有關按保都會增至原先保費約1成。 壓力測試按揭 申請九成按揭的人士也需要通過壓力測試，假如無法通過，銀行如認為供款與入息比率不超出上限，一樣可批9成按揭，不過保費要加一成。
壓力測試按揭: 按揭證券公司 (舊按揭保險計劃)
想了解更多申請居屋按揭的資訊的話，可參閱居屋按揭全攻略。 當業主想甩發展商二按、物業升值想套現，或希望將現有按揭轉到其他更低息的按揭計劃，順便賺取銀行及按揭轉介公司現金回贈時，就會用上轉按，而申請轉按時，業主是必須通過壓測的。 壓力測試按揭 如以供款利率按息為2.375厘計算，分30年供款。 第一次置業自住而且有固定收入，年紀唔係太大在40歲以下，所買單位又唔算太舊，最好在40年以下，最高可以按到90%。 在香港置業至少要七位數字，絕大部份買樓人士均需申請按揭才能上車，但壓力測試成為不少借貸人士最大的難關。 自2019年首次放寬按揭保險措施後，首次置業人士自住做高成數按揭，可以不需通過壓力測試，但DTI不可高於50%。
一些自僱人士，如保險從業員，可能沒有固定入息，銀行一般便會以6個月的平均入息作計算。 但有時銀行亦會對非固定收入人士審查更嚴謹，如在疫情之下，一些銀行便對非固定收入人士的入息以 壓力測試按揭 8 折計算，令部分人壓測卡關。 在這情況下，他們或需找有固定收入的人士作為聯名借款人或擔保人，以提高申請人的收入水平，從而幫助通過壓測。 例如平均每月入息為 HK$20,000，擔保人月入為 HK$30,000，那麼合拼計算收入便會增加至 HK$50,000。 銀行在批核按揭時，會考慮你的入息水平來判斷你有沒有能負擔。