油尖旺社團聯會會長楊子熙表示，以「築地市場」市場為發展方向是好，但仍需考慮水果批發的運作，懷疑將來於巧翔街地皮的商業大廈，能否提供足夠空間給水果批發工作，「本身水果批發要用到大量馬路上落貨， 要俾足夠營運空間佢哋先得，但睇依家個計劃擔心俾唔到足夠土地果商」。 （圖片來源：新傳媒資料室）住宅樓面面積約217.88萬平方呎，平均實用面積約400平方呎，共4,350伙單位。 主地盤位處九龍城街市所在的九龍城市政大樓一帶，距離港鐵屯馬線宋皇臺站B3出口，亦只有一街之隔。 以佐敦渡船角的「八文樓」（八幢名字以「文」字為首的樓宇）為例，在上世紀60年代興建，發展密度已達17.6倍，超過現時規劃標準的九倍，重建後可建約2200個單位，較現時3286個單位，減少1000個，因此重建無人問津。
- 巿建局將利用「住宅和非住宅地積比互換」新規劃工具，將住宅及非住宅准許地積比上限由7.5：1.5，調整為8：1，通過適量減少商業樓面面積及體積，避免蛋糕式商業基座設計，營造「臨街小舖」布局。
- 總部設於加州、專注初創企業的矽谷銀行，因為資不抵債被監管機構勒令關閉，由聯邦存款保險公司接管。
- 圖：在新的規劃機制及規劃工具下，「八文樓」用地建議改為綜合式發展，與西九龍站及柯士甸站附近地皮、文昌街公園合併發展，成為「西九龍門戶綜合發展節點」。
- 地積比（Plot Ratios）指樓宇准許發展的總建築面積與地盤面積的比例，比率愈高，可興建的樓宇總面積愈大。
- 市區重建局宣布啟動九龍城區巨型發展計劃，把該區核心地帶逾3.7公頃土地重新整合發展，預計重新興建約4,350伙住宅單位，料為市建局歷來提供最多單位的重建項目，單計收購成本，估計將逾100億元。
- 放寬地積比的用處有幾個，其中較多人支持放寬的原因，便是可以增加住宅供應。
- 市建局建議透過「連繫地盤」概念，進行地積比率轉移，即是將一些會被降低規劃價值的地點，例如擬改建為休憩空間，或為了保育舊建築等地點的地積比率，轉移到位於策略性位置的大型重建地盤，例如發展節點及活動節點。
針對交通擠塞和違例泊車的情況，市建局將地盤整合，以創造條件拓展具規模的地下空間，興建地下停車場。 KC-017項目將提供360個公眾泊車位，連同KC-015項目擬建的停車場，兩個項目合共提供約660個公眾泊車位，相當於現時小區路邊泊車位總數約2倍。 楊子熙說，八文樓本身屬於密集住宅，建造時亦用盡地積比率，重建價值不高。 若政府有重建方案，重建高樓齡舊樓是好事，但要滿足賠償要求，亦盡量安排老人，在鄰近社區安置。 有油尖旺區地區人士表示，關注果欄搬遷到新大樓營運的安排，能否配合欄商批發工作需要；又認為當局有計劃重建高樓齡舊樓是好事，但要滿足賠償要求，亦應盡量安排老人，在鄰近社區安置。 地積比互換 地積比互換 若开发者能在其开发土地中为公众提供便利而让出部分利益，例如将底层架空作为公共活动空间，政府规划部门就会提高該土地的容積率上限，幅度根据法规、城市总体规划和项目具体情况而定。
地積比互換: 地積轉移
黃偉綸稱，研究建議把油旺分為5個「市區更新潛力地區」，另也提出5個發展節點，成為區內重點發展，盼帶動四周的市區更新，其中一個節點是「旺角東水渠道城市水道」。 地積比（Plot 地積比互換 Ratios）指樓宇准許發展的總建築面積與地盤面積的比例，比率愈高，可興建的樓宇總面積愈大。 消息指，政府正研究提高部分舊區的地積比，為市區重建創造有利條件，增加發展密度興建更多住宅。 研究並建議在整合街區發展範圍，尋找合適地盤，以港人首置形式興建資助房屋，實際供應量將按資源情況、技術可行性和政府政策而定。
韋志成表示，將整合KC-017和鄰近市建局的啟德道／沙浦道（KC-015）兩個項目，對舊區土地進行更具高效益的規劃重整，並協助政府興建新的社區和基建設施，提升居民生活質素和已建設環境。 因應「龍城」區市區更新計劃的規模和工作範疇遠超一般重建項目，市建局將預留超過150億元，在未來10年推行這項計劃。 在重建發展工作方面，將整合KC-017和鄰近市建局的啟德道／沙浦道（KC-015）兩個項目，發揮協同效應，對舊區土地進行更具高效益的規劃重整，並協助政府興建新的社區和基建設施，提升居民生活質素和已建設環境。
地積比互換: 九龍城重建｜衙前圍道/賈炳達道項目料提供4300單位 建新大樓重置九龍城街市
此外，局方亦將地盤整合，拓展地下停車場空間，料可增加最少1,020個公眾泊車位，數量為區內現時路邊泊車位約2倍。 故今次巿建局利用「住宅和非住宅地積比互換」新規劃工具，將住宅及非住宅准許地積比上限由7.5：1.5，調整為8：1。 至於屬高爾夫球場體育及會所設施的C地盤，樓面近19萬方呎增加至34.5萬方呎，補地價金額約3044萬元，按新增樓面約15.67萬呎計算，每方呎補價約194元。 我相信大家都會感受到，水道公園將令花墟及其周邊地帶煥然一新，在旺角煩囂的環境中，提供一個消閒康樂好去處。 發展商更應父親節加開一場41名校網升學攻略講座，為家長分享選校心得、攻略，以及面試技巧等，並邀請前喇沙書院副校長趙榮德，親臨瓏碧示範單位及展廳為一眾家長解說如何加分考進入心儀名牌小學，分享住址對分配學校的重要性及面試叩門秘訣等。 他指，局方針對這個情況，已聯絡專責物業管理的專業組織，研究如何應用「聯廈聯管」的概念及科技，控制成本，例如應用5G網絡，將閉路電視、大閘門鎖和對講機系統連結至雲端平台，方便遠程監控，減少管理員長駐大廈的需要。
周松崗則認為，市建區的角色是市區更新，並非負責執行政府的房策，故稱在首置盤上要「量力而為」。 捷克首都布拉格有反政府示威，要求解決高通脹問題，並終止對烏克蘭的軍事援助。 抗議活動由一個新政黨發起，幾千人聚集瓦茨拉夫廣場，有示威者批評政府關心烏克蘭多於飽受貧困的捷克民眾利益，要求總理菲亞拉領導的中右翼政府下台。 人口1050萬的捷克是歐盟和北約成員國，近年不斷受高通脹困擾，上月通脹率高達16.7%，自俄烏戰事去年2月爆發以來，捷克向烏克蘭提供了大量軍事和人道主義援助。 周松崗透露，2021/22財政年度市建局的重建項目步入「收成期」，成功推出7個招標項目並帶來約200億元的前期款項收入。 在減去數個收購中項目的收購業權及補償支出之後，至今年3月底財政年度結束時，市建局的現金儲備增至270億元，按年增加約170億元。
地積比互換: 土地註冊處遺失72份待註冊文書 涉及21名公眾人士個人資料 至今仍未尋獲
），大陸、台灣、日本、韓國稱容積率，是指總建築面積與建築用地面積的比值。 例如，在1萬平方米的土地上，有3000平方米的建築總面積，其地積比率為0.3。 他憶述，當年居於明渠附近，會有異味傳至屋內，對於市建局的重建規劃建議，在區內重設水道，笑言會對現時工程技術有信心，「應該唔會以前咁臭」。 油麻地果欄將活化成為旅遊景點，同時在毗鄰的巧翔街地皮中興建多層商業大廈，用作重置果欄的批發作業，成為港版「築地市場」，至於現時果欄的建築群則保留作水果零售和其他與旅遊相關的用途。 容积率是城市规划中的一个重要技术指标，它间接反映了单位土地上所承载的各种人为功能的使用量，即土地的开发强度。
韋志成交代最新計劃時，透露市建局擬重開現時位於花墟徑、已被蓋封的一段明渠，再改建成露天水道。 至於水道旁邊的界限街多座體育館將重置，整幅地將改建大型水道公園，地庫附設停車場，可容納逾300部車。 至於水道就會沿花墟徑，一路往太子道西延伸往彌敦道，兩旁設商業和住宅發展，包括興建高層建築和低層精品商業街。
地積比互換: 九龍城舊區重建 市建局：預留逾150億元
同時市建局已聘請保育建築師，對區內所有唐樓作初步評估，包括數幢位於主地盤、目前未有歷史建築評級的唐樓，將在項目獲批後作較深入的建築評估，研究如何修復和活化。 項目總計牽涉3.7公頃土地範圍內123個街號的樓宇，預計受影響業權及住戶數量分別約為1,007個與820伙。 圖：在新的規劃機制及規劃工具下，「八文樓」用地建議改為綜合式發展，與西九龍站及柯士甸站附近地皮、文昌街公園合併發展，成為「西九龍門戶綜合發展節點」。 即使是港島、九龍地區，一開始的配套設施也跟不上城市發展速度，一旦新界地區的發展強度增加，政府必需要加建對應的基礎建設。 就開展荃灣及深水埗地區研究，黃偉綸稱市建局管理層會盡快呈請董事會，在獲得其支持後盡快開展研究，期望可在兩年內相繼完成。
另外，荃灣屬於香港第一代新市鎮，發展自1970年代開始，區內不少樓宇樓齡已超過50年。 韋總監說，當年新市鎮訂定的住用地積比率一般較市區為低，荃灣的最高住用地積比率現時僅為五倍，因此現時是合適時候，在荃灣開展類似研究，並審視提高荃灣區地積比的可行性，同時檢視土地用途，改善這個舊區的整體環境。 同時，發展局正連同相關部門與市建局密鑼緊鼓，就建議的規劃工具制訂執行細節，如透過更新一些指引落實措施，並期望明年完成相關工作。 韋總監說，市建局會將合適的項目納入市建局未來五年的業務綱領內，盡快開展一些起動項目，並率先試用建議的新規劃工具，為私人主導的重建項目應用新規劃工具提供經驗參考。 市建局4年前展開「油旺研究」，探討如何提升兩區的土地使用效益，以至重建潛力，今年9月底公布研究結果。 黃偉綸發表網誌，市建局行政總監韋志成也亮相，二人結伴落區到訪花墟一帶，討論市區更新策略。
地積比互換: 規劃主導 克服挑戰
市建局主席周松崗昨日會見傳媒時表示，特首李家超視發展土地房屋為施政的「重中之重」，市區更新雖然未必會增加很多房屋供應，但市建局會配合新班子做好重建工作，包括簡化程序、做好社區規劃等，做到「提速、提效、提量」的效果。 另一方面，在目前九龍城的規劃大綱圖下，住宅和非住宅的准許地積比上限分別是7.5和1.5。 為保留「龍城區」小街小舖的特色，我們亦應用「住宅和非住宅地積比互換」這新的規劃工具，將兩者的地積比上限調整成8和1，適量減少商業樓面面積及體積，並避免「蛋糕式」的商業基座設計，以營造臨街小舖的佈局，強化特色店舖林立的地區形象。 團隊在制定規劃藍圖時，應用在早前完成的油旺地區研究中提出並得到政府支持的新規劃工具，提升市區更新方案的執行彈性，實現規劃效益。 若開發者能在其開發土地中為公眾提供便利而讓出部分利益，例如將底層架空作為公共活動空間，政府規劃部門就會提高該土地的地積比率上限，幅度根據法規、城市總體規劃和項目具體情況而定。 地積比互換 然而由於權責規劃不清，容積經常有應供公眾使用的部分被不肖建商當作社區排他使用作為話術而誤導買屋方，例如林口的竹城松賀就曾因此被檢舉。
我們更首次應用從油旺地區研究得出的新規劃工具，包括應用轉移地積比和「住宅與非住宅地積比互換」，以騰出地面作綠化空間，並營造小街小舖佈局，同時釋放土地的發展潛力，增加住宅單位的供應。 他指，在開展日下午前往項目場地了解凍結人口調查工作的情況，留意到居民和地區持分者對重建項目反應正面，支持通過重建解決困擾地區多年的問題。 這類單幢式項目的地盤面積細，大部份少於1,000平方米，沒有空間設置停車位，加劇區內缺乏公眾車位的問題，令違例泊車及路面擠塞問題愈趨嚴重。 個別發展項目的樓宇佈局缺乏協調，難以透過更佳的規劃，擴闊樓宇間距、提供綠化休憩空間和擴闊行人路，以及增設社區設施等的社區裨益。 這類私人主導的單幢式項目只會以「見縫插針」式出現，加劇「龍城」區規劃「碎片化」的情況，將對整個小區造成不能逆轉的規劃限制，日後再難以進行具規模和效益的市區更新工作。
地積比互換: 市建局指「龍城區」更新計劃規模超一般項目 預留逾150億推行
另外，我們將衙前塱道和南角道這兩段街道納入主地盤的範圍，連同搬遷社區設施後騰出的土地，進行大範圍的土地重整和重新規劃。 主地盤將適度放寛地盤的高度限制，增加建築設計上的彈性及建築物的間距，以騰出寬闊的地面空間，將衙前塱道及南角道改劃成綠化行人步道和市集廣場等。 行人步道兩旁將提供臨街商舖，重塑特色商店和食肆林立的街道氛圍，而廣場及綠化步道更可用作舉辦傳統節慶及富地區文化特色的活動，強化地區特色，促進傳承該區的非物質文化遺產。
在香港，住宅物業最大價值，就是位置及交通配套，如果是市區樓，價值一定不會低；如果是位處鐵路沿線，更一定有價有市。 譬如一個1,000平方呎的地盤，地積比率是10倍，最多便可建1萬平方呎。 目前台灣都市地區已經實施容積移轉制度，但數筆土地之間的容積移轉須在同一計劃區內方可為之。
地積比互換: 重建九龍城「龍城」區 市建局︰留150億十年推行
他又形容，研究範圍內有接近30幢年長而未有物業管理公司管理的「單幢式樓宇」，每幢的單位數目只有十多伙，並不足夠支付保安、清潔、保養等等日常管理支出，以及管理公司行政成本。 市建局又提到，為防止樓宇過早老化，未來五年將投放更多資源，協助業主自行組織樓宇維修，亦會加大力度推廣預防性維修工作。 至於是否需要就樓宇維修立法，韋志成認為，若透過行政手段未見成效，社會需要討論就解決樓宇老化問題上，是否要透過立法處理。 至於一些近年剛完成復修或未有即時復修需要的樓宇，例如近幾年才建成的單幢式宅項目，我們留意到這些樓宇已成立業主組織和聘請管理公司，負責大廈維修和保養，然而，這些大廈或許欠缺針對大廈的全面預防性保養計劃。 地積比互換 因此，市建局將向這類樓宇推廣預防性維修的各項措施，例如協助業主制訂定期保養計劃，詳細列出大廈未來5至10年有需要進行的檢查及維修工程項目、所涉及的工程費用估算等，讓業主為日後的維修作好計劃及財政儲備。
- 局方會為有關樓宇業主提供適度的財政資助和技術支援，協助業主為樓宇公用部分進行檢驗及修葺工程，更會為業主提供外牆設計，鼓勵業主為外牆飾面進行更新。
- 研究亦提出五個發展節點，為區內的重點發展，設計上各具獨特性，將有助帶動四周的更新。
- 面對更新「龍城」區的挑戰，市建局引用「規劃主導」的模式，宏觀地作地區規劃、重整布局，克服規劃上的挑戰。
- 至於新政府綜合大樓的建造、推廣復修及保育和活化等，額外超過50億元開支。
- 另一民建聯議員劉國勳表示，政府已覓得330公頃土地作未來10年建公營房屋之用，其中約240公頃土地仍處於規劃及設計階段，仍有空間向城規會提出申請提高地積比。
市區重建局完成油麻地及旺角地區研究，計劃「重塑油旺成為一個宜居、可持續、多元化 及具活力的都市核心圈，並加強其作為代表本港潮流文化和傳承特色的地區」。 另一被納入發展範圍的渡船角八文樓，有近50年歷史，建築保養尚算得宜，外牆油漆未有剝落痕迹。 對於八文樓被納入相關研究範圍當中，有居民及商戶都表示期待，認為八文樓樓齡高，即使重建亦是好事。 他又認為，水道公園及城市水道的計劃，可令附近一帶變得更美觀，亦加多一個休憩的地方。 至於長期的工程食否造成困擾，曾伯則表示不會擔心，「工程都係日頭啫，夜晚唔會嘈架嘛」，而即使公園封閉進行工程，亦可到其他公園休息，所以不會擔心。
地積比互換: 市建局預留逾150億元 重建九龍城衙前圍道一帶
分析指管理層團隊希望避免因矽谷銀行倒閉，而令矽谷銀行證券失去大量人才，自身價值受挫。 知情人士又說目前難以確定能否達成交易協議，相關努力可能落空，亦有可能出現其他潛在買家。 矽谷及金融界人士就公開呼籲聯邦政府，推動由另一家銀行，承擔矽谷銀行的資產及債務責任。 報道指美國聯邦存款保險公司，將為每名儲戶提供高達25萬美元的保險，但矽谷銀行的儲戶，大部分擁有超過該款額的存款，當中包括大量初創公司，矽谷銀行倒閉可能引發科技行業大規模倒閉及裁員潮。 總部設於加州、專注初創企業的矽谷銀行，因為資不抵債被監管機構勒令關閉，由聯邦存款保險公司接管。
地積比互換: 市建局預留逾150億元推行首個「融合策略」市區更新項目
有人調侃道「中國憲法直接把美國包含進去不是更讚」，也有人指出中國大陸和台灣是「一邊一國，互不從屬」。 地積比互換 藝人方力申早前認愛韓國邪教領袖性侵受害人Maple（葉萱），並力撐女友表示願意陪她到韓國出庭作證。 今日（10日），他出席慈善酒會活動，再被追問陪同女友到韓國出庭時，他表示：「我都有呢個意願，但始終都要同佢哋屋企人溝通，會尊重佢屋企人嘅決定，暫時就未有安排。」另外，談到於記錄片中女友提及被人跟蹤，方力申表示在香港暫時未見有。
地積比互換: 荃灣深水埗規劃研究冀兩年內完成
根據規劃署資料，現時港島區的住用地積比率最高為8至10倍、九龍及新九龍最高為7.5倍，但部分舊區如荃灣只得5倍，難獲發展商青睞收購重建。 市建局並建議，透過整合街區，將零碎的小型街區整合成為較大和較完整的發展地盤，涉及封閉多餘道路，提供休憩用地，而發展商應為有關整合街區提供財務資助，作為增加地積比率的回饋。 研究範圍內亦有接近30幢年長而未有物業管理公司管理的「單幢式樓宇」，每幢的單位數目只有十多伙，即使每戶業主每月願意負擔數百元管理費，加起來亦只得數千元，不足夠支付保安、清潔、保養等日常管理支出和管理公司的行政成本。 就地積比轉移，操作方法是把受規劃限制或重建潛力非常有限的「送出地盤」的樓面面積，轉移到策略性位置的大型重建「接收地盤」，以增加重建潛力。
地積比率是城市規劃中的一個重要技術指標，它間接反映了單位土地上所承載的各種人為功能的使用量，即土地的開發強度。 地積比率越高表示土地的利用率也就越高，但是對周邊的城市基礎設施的壓力也越大，因此不可能無限制的提高地積比率，所以世界大部分地區對於城市的建築地積比率均有管制。 區內亦有不少舊樓，韋志成稱，市建局會在龍城區首度試行「小區規劃復修」模式，為南角道至打鼓嶺道一帶大廈，從驗樓、公用地方維修和外牆飾面更新等提出解決方案。 另外，未有物業管理公司管理的「單幢式樓宇」，局方研究如何應用「聯廈聯管」概念，幫助不同的單幢樓業主共聘一間物業管理公司，減省管理員長駐大廈的需要，共同分擔成本。 市建局正研究鼓勵樓宇業主設立「維修儲備基金」，其中一個方向是在業主供款初期，由市建局提供額外存款利息，增加業主設立基金的積極性。 韋志成發表網誌指，「龍城」區礙於網格式的街道設計及部分舊樓涉「One-house」限制性契約等問題，過住私人發展商多以「見縫插針」式單幢式樓宇主導，令區內規劃「碎片化」，當局單靠拆樓重建，無法達到居民想改善街道環境提升新舊區的連接等願景。
地積比互換: 香港高鐵長途重啟 省力省時還省錢
市建局團隊根據「融合策略」模式，日前宣布啟動首個以該策略推動的市區更新項目—九龍城「龍城」區衙前圍道／賈炳達道發展計劃（KC-017項目）。 市建局行政總監韋志成在網誌中表示，因應「龍城」區市區更新計劃的規模和工作範疇遠超一般重建項目，市建局將預留超過150億元，在未來10年推行這項計劃，又提到市區更新與發展重建有根本性分別。 韋總監介紹，計劃中，現時位於花墟徑已被蓋封的明渠會重開，改建成水道，旁邊的界限街一號體育館、二號體育館及界限街運動場，整幅土地上會興建大型水道公園。
地積比互換: 土地面積與價值的關係(二)
訂明土地的最高地積比率，是要確保發展時，除能有效使用土地密度，善用土地資源，亦要平衡維持合適生活空間的需求，及考慮交通及其他基礎設施的配套。 與此同時，我們鼓勵現有樓宇的業主設立維修儲備基金，為維修及改善工程未雨綢繆，其中一個研究方向，是提供財政誘因，包括在業主為維修儲備基金作供款的初期，由市建局提供額外的基金存款利息，增加業主為樓宇保養儲錢的積極性。 市建局會在龍城區將首度試行「小區規劃復修」模式，為南角道至打鼓嶺道一帶不同樓齡、不同樓宇狀況的樓宇，從驗樓、公用地方維修和外牆飾面更新，以至日後的預防性保養安排等，提出全面而針對性的解決方案，提升這一帶樓宇狀況的保養、延長樓宇壽命。 至於保育工作，市建局已聘請保育建築師，就小區內所有唐樓作初步評估，當中數幢唐樓建築位於主地盤內，目前未有歷史建築評級，我們待項目獲得批准後，會為這些建築物進行較深入的建築評估，研究如何修復和活化，以保留其建築特色，並融入周邊的行人步道及商舖。
他們對舊區更新抱著多項願景，包括改善街道環境、增加地區設施，強化原有的地區文化特色，以至提升新舊區的連接等。 但在實踐這些願景時，我們必須面對區內已建設環境對進行更新的局限，並就此作整全的規劃和執行方案，方能將居民的願景實現。 韋志成提到，「油旺研究」建議的概念藍圖為規劃願景，指研究亦提出多項新規劃工具，例如地積比率轉移、街道整合、住用及非住用地積比互換等，令推動市區更新，更具效率和效益。 他指，深水埗和荃灣均屬舊區，很適合運用「油麻地及旺角地區研究」一些概念和工具，進行更深入及廣泛的研究，提出規劃及重整藍圖。 項目將衙前塱道和南角道納入主地盤，連同搬遷社區設施後騰出的土地，料上址一帶可改劃成綠化行人步道和市集廣場等。