﹝3﹞區分所有建物情況特殊致依第一項計算之基地權利價值顯失公平者，得依第一百二十六條之二計算之基地權利價值予以調整。 無買賣實例者，得比較其與毗鄰土地使用分區及使用強度差異，及土地價值減損情況，並斟酌毗鄰土地平均價格為基礎推算之。 ﹝1﹞對以進行開發為前提之宗地，得採土地開發分析法進行估價，並參酌比較法或收益法之評估結果決定其估價額。 ﹝1﹞收益法估價應蒐集勘估標的及與其特性相同或相似之比較標的最近三年間總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料。 ﹝1﹞比較標的有下列情況，應先作適當之調整；該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用。
﹝1﹞經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，始得作為決定比較價格之基礎。 ﹝4﹞因行政執行或強制執行委託估價案件，其報告書格式及應附必要之圖說資料，依其相關規定辦理，不受前二項之限制。 ﹝2﹞以契約約定租金作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者，折現現金流量分析之收益價格應視前項情形賦予相對較大之權重。 火災保險費：應已勘估標的實際發生之保險費為依據，若委託單位無法提供實際資料，估價師得參酌各產物保險公司之計算方式推估之。 台灣不動產交易屬於公開市場，一般買賣物件皆可於各大房仲網供人瀏覽、比價，而內政部地政司及部分房仲業網站亦有提供區域成交行情可茲參考，未來透過「實價登錄」之實施，不動產交易愈透明，市場價格亦趨於健全、合理。
不動產估價技術規則: 第二章 估價作業程序
對於中古屋的估價，建物估價部分還要考慮折舊，如果是預售或新成屋，則不需考量折舊的問題。 ﹝2﹞勘估標的資本利息負擔特殊，或土地取得未立即營造施工者，資本利息綜合利率得再就前項規定之二分之一部分調整計算，並於估價報告書中敘明。 但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限。 ﹝1﹞不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額顯著差異者重新檢討。 並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格，並將決定理由詳予敘明。 在理性、公開市場上，買賣雙方在資訊充分、不受脅迫利誘的情況下經正常交易時間而願意成交的價格為市場價格。
不動產估價概要是國家不動產經紀人考試科目中唯一非純法規的科目，本科內容除了不動產估價技術規則外，更涵蓋了不動產估價學理。 因此，本書主要章節內容分十二章，主題式分析該科重點，並且逐一擊破。 淨計法於工料分析後需加計管理費、稅捐、資本利息、利潤，該四項費用於實務上見解於單位工程法中可一併於工程單價中反應，故無需另加。
不動產估價技術規則: 【歷屆試題解答】不動產經紀人 103年 不動產估價概要(二)
「比較法」是一般大眾以及專業估價人員最常使用的估價法，顧名思義，也就是利用條件相當的物件來評估標的之合理價位。 不動產估價技術規則 不動產估價師的主要業務範圍，包括：金融機構抵押放款擔保品估價、法拍屋底價訂定之估價、證券化不動產估價、都市更新權利變換價值評估、會計財務公報10號、35號以時價認定資產價值、銀行不良資產評價…等。 固定資產之折舊，應按不短於固定資產耐用年數表規定之耐用年數，逐年依率提列不得間斷，其未提列者，應於應提列之年度予以調整補列。
- 二、價格日期調整：比較標的之價格日期與勘估標的之價格日期因時間之差異，致價格水準發生變動，應以適當之變動率或變動金額，將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格。
- 而建物設備部分，其耐用年數15年，經歷年數9年，剩餘耐用年數6年。
- 台灣不動產交易屬於公開市場，一般買賣物件皆可於各大房仲網供人瀏覽、比價，而內政部地政司及部分房仲業網站亦有提供區域成交行情可茲參考，未來透過「實價登錄」之實施，不動產交易愈透明，市場價格亦趨於健全、合理。
折舊之計算需要許多客觀的估計，目前行政院已有頒佈「固定資產耐用年數表」商業參考，因此為大多數人採用。 固定資產因係供營業使用，所以要將其成本加以分攤由預估的使用年度來負擔，會計上稱為「提列折舊」，並以固定資產之成本扣除已提列累計折舊之淨額為固定資產之帳面價值並列示於資產負債表中。 按不動產估價技術規則於九十年十月十七日台（九十）內地字第九 七七六九二號令發布施行，共計一百十六條，隨著原不動產鑑定公司或商號於九十四年十月辦理解散或變更登記停止經營是項業務，不動產估價師制度進入另一個階段，不動產估價技術規 … 公寓大廈管理條例規定應設立公共基金者，應列於管理費項下，並得提高管理費用率為百分之四至百分之五。 ﹝1﹞都市更新權利變換估價，其評估項目應依都市更新條例及都市更新權利變換實施辦法等相關法令規定辦理。
不動產估價技術規則: 不動產估價技術規則 – 泛亞資產鑑定股份有限公司/泛亞不動產估價師事務所
社會住宅包租代管的政策讓不動產經紀人投入租賃仲介，根據不動產估價技術規則規定，不動產經紀人要如何提供租戶租金估計建議？ 、人為哄抬之交易等因素」使交易價格發生偏差，估價時，應先作適當之調整；該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用。 針對直接資本化法之計算公式、各項因子估計原則、估價報告書中應揭露事項及方法運用之限制說明，作為不動產估價師運用收益法之直接資本化法估價之參考。 不動產估價技術規則 部分建築物尚未適用第四號公報者，如：旅館、飯店、餐廳、遊樂場所、大型商場、電視臺、醫院、百貨公司、超級市場、工廠（廠房）、倉庫及其他公共建築物，不動產估價師公會全國聯合會將另訂營造或施工費標準表公告。 未公告前依直轄市或縣(市)政府發布地價調查用建築改良物標準單價表為準。 不動產估價師應經常蒐集與不動產價格有關之房地供需、環境災變、人口、居民習性、公共與公用設施、交通運輸、所得水準、產業結構、金融市場、房地產經營利潤、土地規劃、管制與使用現況、未來發展趨勢及其他必要資料，作為掌握不動產價格水準之基礎。
不動產估價技術規則第68條第一項規定，建物累積折舊額之計算，應視建物特性及市場動態，選擇屬於等速折舊、初期加速折舊、或初期減速折舊路徑之折舊方法。 其中觀察法之運用，仍以調整耐用年數之方式處理，與林英彥老師之不動產估價一書中所採直接對重建(置)成本減價修正方式略有不同。 如同上述之例釋所呈現，建物組成之設備部分，與建物主體結構本就同屬建物重置(建)成本所需計算之一部，差異僅在兩者耐用年數不同。
不動產估價技術規則: 第六章 土地改良物估價
依公寓大廈管理條例規定設立公共基金者，應列於管理費項下，並得提高費率為百分之四至百分之五。 樓層淨高：樓層淨高愈高，則使用空間效益愈大，樓層別效用比自然也愈高，例如採樓中樓或複式樓板設計，或挑高3.6M或4.2M設計，將因樓層高度之不同，而使價格產生差異。 可居性：可居性指建物因樓層別不同所產生的不同視野及寧適度而言，隨樓高而遞增。
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不動產估價技術規則: 不動產資訊平台
可銷售面積中如各部分之銷售單價不同時，應詳列各部分之面積及適用之單價。 不動產為對象，由專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程式，選用適宜的估價方法，在綜合分析影響不動產價格因素的基礎上，對不動產在估價時的客觀合理價格或價值進行估算或判定的活動。 建物累積折舊額之計算，除考量物理與功能因素外，並得按個別建物之實際構成部分與使用狀態，考量經濟因素，觀察維修及整建情形，推估建物之賸餘經濟耐用年數，加計已經歷年數，求算耐用年數，並於估價報告書中敘明。 勘估標的總費用之推算，除推算勘估標的之各項費用外，勘估標的包含建物者，應加計建物之折舊提存費，或於計算收益價格時，除考量建物收益資本化率或折現率外，應加計建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率。 以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則。
四、各區分所有建物調整後基地權利價值＝區分所有建物坐落基地之素地總價值×各區分所有建物基地權利價值比率。 不動產估價技術規則 不動產役權估價，應考慮需役不動產與供役不動產之使用情況、權利存續期間、不動產役權使用性質、民間習俗等因素估計之。 農育權估價，應考慮設定目的、約定方法、權利存續期間、支付地租之有無及高低、權利讓與之限制、民間習俗、得為增加土地生產力或使用便利之特別改良等因素估計之。 但委託人要求評估其價值，並就合法建物及違建部分於估價報告書中分別標示各該部分之價格者，不在此限。 勘估標的之土地價值比率及建物價值比率已知者，以勘估標的之房地價格推估其建物價格時，得以房地價格乘以建物價值比率計算之。 林地之估價，得視林木之成長情形而分別採取比較法、收益法及成本法估計之。
不動產估價技術規則: 使用權資產價值評估
受有土壤及地下水污染之建物，應先估算其未受污染之正常價格，再依據委託人提供之土壤污染檢測資料，考量該土壤及地下水污染之影響，並計算其減損額後，從正常價格中扣除之，以其餘額為該建物之價格。 建物原核定用途與現行土地使用管制不符之合法建物，應以現行土地使用分區管制允許之建物用途估價，並就其與建物法定用途估價之差額於估價報告書中敘明。 不動產估價技術規則 實際建築使用之容積率超過法定容積率之房地估價，應以實際建築使用合法部分之現況估價，並敘明法定容積對估值之影響。 受有土壤或地下水污染之土地，應先估算其未受污染之正常價格，再依據委託人提供之土壤污染檢測資料，考量該土壤或地下水污染之影響，並計算其地價減損額後，從正常價格中扣除之，以其餘額為該宗地之價格。 土地之上下因有其他設施通過，致使用受限制之宗地，應先估算其正常價格，再考量該設施通過造成土地利用之影響，並計算其地價減損額後，從正常價格中扣除之，以其餘額為該宗地之價格。
指勘估標的未來一年期間之平均客觀淨收益（a），依照當時價格日期的適當之收益資本化率r（也就是年收租金投報率）推算勘估標的價格之方法，例如：台北目前普遍的收益資本化率為2～3%，在桃園大樓收益資本化率為3～5%。 就三種估價法來說，成本法是最容易理解的，所有商品的價格，都是透過成本計算，再加上適當利潤而定出最終的售價。 而不動產商品也一樣可以用「成本法」來做估價，不動產當中最大的兩個成本為土地及建物，故而使用「成本法」估價，也可分為土地及建物兩部份。 前款小客車如於使用後出售，或毀滅、廢棄時，其收益或損失之計算，仍應以依所得稅法規定正常折舊方法計算之未折減餘額為基礎。 第60條因特殊狀況致土地或建物投資無法產生相對正常報酬之成本，於成本估價時得不予計入或於折舊中扣除，並應於估價報告書中敘明。
不動產估價技術規則: 第三章 估價方法 第二節 收 益 法
不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額顯著差異者重新檢討。 ﹝1﹞土地開發分析法，指根據土地法定用途及使用強度進行開發及改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地價格之方法。 ﹝2﹞前項土地價格之求取有困難者，得以比較法或收益法計算之，並於估價報告書中敘明。 以比較法或收益法計算土地價格者，並需考量土地部分之廣告費、銷售費、管理費、稅捐、資本利息及利潤之合理性。 依不動產估價技術規則第五十條規定勘估標的之營造或施工費標準表應依直轄市或縣（市）政府發布地價調查用建築改良物標準單價表為準。 前項土地價格之求取有困難者，得以比較法或收益法計算之，並於估價報告書中敘明。
二、農作改良物接近孳息成熟期者，應估計其收穫量及市場價格，必要時得扣減價格日期至作物孳息成熟期間收成所應投入之費用。 農作改良物之估價，應依其類別，考量其生產環境、農業災害、生產技術、生產期間、樹齡大小、生長情形、結果習性、管理狀況及農業設施等因素估計之。 該區分所有建物之地價分配率＝該區分所有建物之樓層別效用比－平均樓層別效用比× 全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率。 無買賣實例者，得以附近土地價格為基礎，考慮其日照、通風、位置及形狀等差異，比較推估之。 無買賣實例者，得以附近土地價格為基礎，考慮其位置、形狀、地形、土壤特性及利用狀況等差異，比較推估之。 數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價，應以合併後土地估價，並以合併前各筆土地價值比例分算其土地價格。
不動產估價技術規則: 相關活動
另外比較標的有下列情況，應先作適當之調整；該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用。 根據估價目的、遵循估價原則，按照估價程式，選用適宜的估價方法，併在綜合分析影響不動產價格因素的基礎上，對不動產在估價時點的客 觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。 需把握兩點：（1）不動產估價是科學與藝術的有機結合；（2）不動產估價是把客觀存在的不動產價格揭示、顯現出來。
不動產估價技術規則: :::相關網站
三、農作改良物距成熟期一年以上，且有期待收穫價值者，得以產地價格為基礎，推估未來收穫價格後，折算為價格日期之價格。 依本規則辦理估價所稱之面積，已辦理登記者，以登記之面積為準；其未辦理登記或以部分面積為估價者，應調查註明之。 （四）土地法與土地相關稅法概要（包括土地法、平均地權條例及其施行細則、土地徵收條例、土地稅法及其施行細則、契稅條例、房屋稅條例）。 曾老師以及各位估價師學分班的同學大家好，老師要我分享一下不動產經紀人考試的準備及心得，所以我大概整理了一些我的準備方式及應試心得跟大家分享，希望能對大家有點幫助。
不動產估價技術規則: 第三章 估價方法 第一節 比 較 法
一宗土地內有數種不同法定用途時，應考量其最有效使用及各種用途之相關性及分割之難易度後，決定分別估價或依主要用途估價。 未完工之建物應依實際完成部分估價，或以標準建物之營造或施工費標準表為基礎，參考建物工程進度營造費用比例表估算之。 勘估標的為建物時，規劃設計費按內政部所定建築師酬金標準表及直轄市或縣（市）政府發布之建造執照工程造價表計算之，或按實際營造施工費之百分之二至百分之三推估之。 前項營造或施工費標準表應由不動產估價師公會全國聯合會（以下簡稱全聯會）按不同主體構造種類及地區公告之。
區分所有建物情況特殊致依第一項計算之基地權利價值顯失公平者，得依第一百二十六條之二計算之基地權利價值予以調整。 不動產估價技術規則 二、單位面積（或體積）比較法：指以類似勘估標的之比較標的或標準建物之單位面積（或體積）營造或施工費單價為基礎，經比較並調整價格後，乘以勘估標的之面積（或體積）總數，以求取勘估標的營造或施工費。 二、間接法：指就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中選擇與勘估標的類似之比較標的或標準建物，經比較與勘估標的營造或施工費之條件差異並作價格調整，以求取勘估標的營造或施工費。
然重置提撥費在學理上，亦有同樣之情形，對於建物之構成成分中，有耐用年數較建物整體為短之部分，如電梯等，採取預先提列方式，以求該部分成分之耐用年數屆滿時，得以順利重置，繼續使用收益之效果。 故不論是重置提撥費或折舊提存費均係採取預先提列，以求將來順利重置(建)，繼續使用收益。 重置提撥費根據美國估價協會之定義，係針對屋頂、地毯、電梯、外部粉刷等組成項目低於建物主體耐用年數之而需定期重置(建)之設備，對此等資本支出項目以先提撥後支出方式預先提列之費用。 又依據中華民國不動產估價師全國聯合會制定發佈之不動產估價技術公報-第五號公報「收益法之直接資本化法」之內容提及，重置提撥費係建物構成中比建物結構折耗更快，必須在建物使用壽命期內定期更換重置之設備及零件所支出之費用。 收益法之運用，在總費用計算，對於折舊提存費與重置提撥費之提列，其實一直存有爭議。 惟因該土地存有地上權設定之情形，屬於有其他足以改變比較標的價格之情況存在，投標者會就該影響之情況，進行價格之情況調整修正，故應以正常價格評估，是屬妥適。
不動產估價技術規則 (民國 95 年 06 月 12 日 修正) 第 一 章 總則 第 1 條 本規則依不動產估價師法第十九條第一項規定訂定之。 第 2 條 本規則用詞定義如下： 一、正常價格：指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知 … 二、如未取得建造執照或土地開發許可文件時應按相關法令規定下最有效使用之狀況，根據土地之地形、地勢並參酌當地市場狀況等因素估算其可銷售面積。 一、工程造價比率法：指按工程概算項目逐項比較勘估標的與比較標的或標準建物之差異，並依工程價格及工程數量比率進行調整，以求取勘估標的營造或施工費。 一、情況調整：比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常交易情形而影響交易價格之約定，或有其他足以改變比較標的價格之情況存在時，就該影響部分所作之調整。 ﹝1﹞區分所有建物之估價，應就專有部分、共用部分之比例及基地權利合併估價，並考量其與比較標的之樓層別效用比及位置差異作適當之調整。
不動產估價技術規則: 第七章 權利估價
﹝2﹞以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析估價時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則。 情況補正：比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常交易情形而影響交易價格之約定，或有其他足以改變比較標的價格之情況存在時，就該影響部分所作之調整。 權利估價，應考慮契約內容、權利存續期間、權利登記狀況、相關法令規定、民間習俗及正常市場權利狀態等影響權利價值之因素估計之。 區分所有建物之估價，應就專有部分、共用部分之比例及基地權利合併估價，並考量其與比較標的之樓層別效用比及位置差異作適當之調整。 二、未取得建造執照或土地開發許可文件時應按相關法令規定下最有效使用之狀況，根據土地之地形、地勢並參酌當地市場狀況等因素估算其可銷售面積。 一、工程造價比較法：指按工程概算項目逐項比較勘估標的與比較標的或標準建物之差異，並依工程價格及工程數量比率進行調整，以求取勘估標的營造或施工費。
房屋稅：應已勘估標的實際發生之稅負為依據，若委託單位無法提供實際資料，估價師得依該縣市房屋評定現值為課稅稅基，依房屋稅法規定推估之。 地價稅：應已勘估標的實際發生之稅負為依據，若委託單位無法提供實際資料，估價師得依以當年度申報地價為課稅稅基，依土地稅法規定推估之。 若委託者無法提供實際之契約租金，估價師應提供適當的租金案例，並採用比較法評估勘估標的合理的出租租金以推算總收入。 其中，總收入指勘估標的無閒置情況下之可能總收入，該部分除標估標的出租租金收入外，尚應計算押金或保證金孳息，以為實際潛力總收入。 不動產分割後，其不若分割前之最有效利用，往往使分割後的不動產價值降低，且低於正常價格的水準，此時之評估價格為限定價格。 指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。