重建後的總樓面積約7.97萬平方米，住宅樓面面積約6.82萬平米，大約提供1,280個中小型住宅單位，估計2033年完成。 市建局於2016年3月宣佈為土瓜灣庇利街／榮光街（即俗稱「環字八街」部分範圍）展開大型重建項目，初步估計涉及約二千伙，數目為歷來最多。 估計收購及重建過程長達10年，最快預料2025至26年完工，提供約1150個中小型單位。
土瓜灣道╱馬頭角道發展計劃，則佔地約8, 759平方米，涉及新寶工商中心。 土瓜灣道╱馬頭角道發展計劃 地盤界線大概東面毗連馬頭角海濱，南面毗連馬頭角道， 西面毗連土瓜灣道，及北面毗連房協的專用安置屋邨預留用地。 市區重建局今日（7日）公布土瓜灣兩個重建計劃，分別是明倫街╱馬頭角道發展計劃，即俗稱土瓜灣「五街」；以及土瓜灣道╱馬頭角道的重建計劃。
土瓜灣道╱馬頭角道發展計劃: 土瓜灣道馬頭角道重建項目 業主參與發展 冀探索針對工廈先導計劃 加快收購
他指出，參與發展的小業主，權衡自身的需要和市場情況等不同因素後，傾向選擇盡早得到現金補償購置新居所改善居住環境，或利用相關資金作另外的投資計劃，而不願等待漫長的回報期。 明倫街／馬頭角道項目毗鄰當區私人豪宅屋苑翔龍灣，測量師學會房屋政策小組主席林家輝評價，該區域距離啟德碼頭較近，亦有海景，環境很好，惟附近無地鐵站，步行至土瓜灣地鐵站需約十幾分鐘。 根據市建局資料，「五街」項目涉及820個業權，估計居住約1400個家庭，有約100間地舖，樓宇普遍樓齡超過60年，樓高8層，而且無升降機設施，狀況普遍失修。 然而，整個發展計劃一直延遲至2008年才動工，以提供土地興建安泰邨、安達邨、4間學校及此公園。 當中，兩條屋邨於 年間入伙，而此公園地底的蓄洪池亦於2015年啟用。
由於西環邨規模較小，約有600個單位，預計可一次性遷置受重建影響的居民。 至於馬頭圍邨，我們現時擬用鄰近的土瓜灣道公營房屋發展項目作遷置受重建影響的馬頭圍邨居民，鑑於馬頭圍邨約有2,000個單位，初步預計分期遷置受重建影響的居民。 當遷置安排有具體方案時，房委會會適時與相關政府部門及持份者溝通。 總括而言，我們會按照每個重建項目的情況考慮合適的遷置安排，而清拆通知會在不少於30個月前發出。 市建局早前公布啟動兩個土瓜灣海濱重建項目，包括研究讓擁有指定數目物業並符合條件的工廈業主參與發展，被外界質疑無視小業主權益。 【有線新聞】市建局公布土瓜灣馬頭角道兩個毗鄰重建項目，共佔地超過2萬平方米，預計收購成本超過一百億元，重建後提供2,230個住宅單位，2033年完工。
土瓜灣道╱馬頭角道發展計劃: 計劃行程
土瓜灣道/馬頭角道項目，則涵蓋兩棟工業樓宇，涉及約110個業權，90個用戶。 土瓜灣道╱馬頭角道發展計劃 市建局表示，不少業權的數目由幾位業主持有，或者由一些發展商持有，他們意願是自用或自行重建。 一街之隔的土瓜灣道／馬頭角道重建項目，即新寶工商中心，佔地約8,760平方米，北面是預留給房協的租置屋邨用地，重建後可提供約950個500呎單位，受影響用戶約90個。 至於「土瓜灣道/馬頭角道」項目的地盤面積約8,760平方米，地盤界線大概東面毗連馬頭角海濱，南面毗連馬頭角道，西面毗連土瓜灣道，及北面毗連香港房屋協會的專用安置屋邨預留用地。 估計涉及110個業權，現有樓高6層，樓齡40多歲，約90位用戶受影響。
地盤總面積約8840平方米，樓齡逾50年，估計發展成本需100億港元。 預計2025/26年完成後，會提供1360個中小型單位，設12,200多平方米商業/零售樓面面積，市建局聲稱日後不會引入大型商場，將以小店為主，同時優化區內交通。 當中最為街坊不捨的是有20年歷史被稱為「街坊食堂」 的潮汕美食。
土瓜灣道╱馬頭角道發展計劃: 交通安排
就住宅收購，市建局預計1年半後，按「同區7年樓」門檻向業主出價收購，亦有樓換樓選項。 就工廈收購，市建局指過去已有2次失敗收購經驗，今次會考慮邀請擁有多個業權的業主參與發展，減少收購率不足，導致重建失敗的機會。 土瓜灣道╱馬頭角道發展計劃 另外，項目會將重建後的建築物後移，騰出地面空間，預計可提供約20米闊的海濱長廊，並與啟德海濱長廊接駁。 因應政府擴闊現時土瓜灣道，由目前四線行車提升至六線行車的規劃意向，重建項目後移，亦有助推動相關規劃。
- 有關大廈普遍樓齡超過60年、無電梯且失修情況嚴重，個別單位常年受水浸困擾，甚至有石屎跌落風險，涉逾千四個家庭。
- 工聯會社區幹事胡銘泰一直要求政府交出重建時間表，「不要只說不做！」他又指十年前當局曾將該處重建項目定為優先處理，但至今未有任何進展。
- 作為一名居住當區近30年的老街坊，一方面憧憬近年奉行「小區發展」、「規劃主導」模式的市建局，能夠再接再厲，繼續大刀闊斧地重建土瓜灣餘下的舊樓群;另一方面也期望市建局能夠在重建過程中，適當保留當區人情與文化元素。
- 虧損減少乃主要由於期內其他收入以及其他收益及虧損較2021年同期增加；年度的客戶貸款之預期信貸虧損之虧損撥備提撥錄得約490萬元，由於上市權益投資確認未變現虧損，去年度錄得透過損益按公平值列賬之金融資產之公平值虧損約860萬元等。
- 重建後，大樓會後移，以騰出地面空間，供政府進行由4線拓展至6線路段的工程。
- 相對紅磡、九龍城等地而言，土瓜灣早年發展較慢，村落至1920年代才隨市區的擴展而消失，同一時期拆卸的還有附近九龍寨的馬頭圍、馬頭角和二王殿村等。
溢利減少主要由於電子商務履行服務及空運貨運代理服務的毛利減少；及截至2021年12月31日止年度不再獲得非政府機構補助，導致其他收益及虧損淨額減少。 儘管如此，截至2022年12月31日止年度，集團海運貨運代理服務以及物流及倉儲服務的毛利；及中國香港特別行政區政府按照「防疫抗疫基金」下的「保就業計劃」向集團提供補助而產生的其他收入仍有所增加。 2006年市建局發言人表示，市區重建局前身土地發展公司曾於1998年宣佈的25個重建項目，列為5年內優先執行，不過該25個項目並不包括土瓜灣北部十三街。 土瓜灣道╱馬頭角道發展計劃 2009年，隨着啟德發展工程動工，多個政黨要求重新啟動重建計劃，但市建局表示已進行了多項復修計劃，至於會否重建暫時言之尚早。 土瓜灣道╱馬頭角道發展計劃 據知收購十三街共2000多個單位成本逾100億元，但該處地積比率僅6倍，重建新樓面積與現時相若，利潤不高。 市區重建局今日宣布，啟動「明倫街╱馬頭角道發展計劃」和「土瓜灣道╱馬頭角道發展計劃」，即日起開展凍結人口調查，將斥資逾百億元收購約930個業權，約1,410個住戶、100間地舖、約90個工廈用戶受影響。
土瓜灣道╱馬頭角道發展計劃: 交通
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根據沙中缐土瓜灣站的考古發掘，證實唐宋年間土瓜灣地區已經有村落和墟鎮，清朝起與紅磡、鶴園角創立「紅磡三約公所」。 「冠山苑」地盤面積約32,292呎，預計住宅部份採用7.5倍地積比率發展，住宅可建樓面242,195呎；另再以9倍地積比率發展非住宅部份，共提供48,439呎。 項目最高高度130米，會興建一座合共約450個單位，容納人口1,260人。 根據規劃大綱，項目內會按香港規劃標準與準則，每一人就需設一平方米的原則下，提供13,568呎的公共空間；以及1,087呎的兒童嬉戲設施；同時亦會按準則提供30個住客車位、4個電單車位、1個上落客車位、以及3個訪客車位。
土瓜灣道╱馬頭角道發展計劃: 海濱事務委員會
房委會自2005年開始，透過全面結構勘察計劃為樓齡接近或超過40年的公共屋邨進行詳細勘察，以確定樓宇結構安全，並評估持續保存該些樓宇所需的修葺方案和其成本效益。 第二輪勘察計劃已展開，除確保經第一輪勘察計劃評估的公共屋邨仍然結構安全及修葺符合成本效益外，亦會為未被納入第一輪勘察計劃，但其樓齡會於2018年至2032年間滿40年的公共屋邨進行首次全面結構勘察，以確定結構安全及修葺符合成本效益。 第二輪勘察計劃涵蓋的公共屋邨一共有71個，預計於2032年前分階段完成。 白田邨（較舊部分）、美東邨（較舊部分）兩個項目預計於2027至28年度完成，重建後將分別提供約6,600個單位及約2,800個單位。 華富邨的重建項目將分階段進行，重建後將提供約12,200個單位。
重建後，料前者可提供1280伙，後者則可提供950伙中小型單位，估計在2033年完成。 市區重建局（市建局）已根據《市區重建局條例》第25條的規定，呈交一份發展計劃草圖予城市規劃委員會（城規會）考慮。 市建局已於2022年10月10日呈交該項目的發展計劃草圖，包括第一階段社會影響評估報告予城規會及已於2022年11月23日將第二階段社會影響評估報告呈交城規會。 市建局回覆《星島申訴王》查詢指，因「十三街」發展密度高，若要重建預計將面對龐大收購開支等挑戰，制定市區更新方案時要就項目多個因素作考慮，就「十三街」樓宇狀況而言，建議業主應繼續主動為樓宇進行維修，以確保樓宇安全。 市區重建局總經理(規劃及設計)麥中傑表示，兩個項目依據「規劃主導、地區為本」的市區更新模式。 市區重建局總經理(收購及遷置)鍾建強表示，若KC-018及KC-019計劃最終獲得行政長官及行政會議批准，市建局會根據屆時政策，展開物業收購工作和補償及安置符合資格租戶。
土瓜灣道╱馬頭角道發展計劃: 馬頭角 / 土瓜灣 / 紅磡 / 九龍城
位於常樂街1號的「冠暉苑」是房委會重建計劃中的居屋，原為「何文田邨」公屋，及後才轉作公屋發售，故密度也相對高一點。 兩座物業之中，A座一層14單單位，而B座則一層24伙，合共有300個單位，面積由 呎。 居屋2022之中，位於馬頭角的「冠山苑」，屬於單幢項目共有495個單位，單位面積介乎281至447間，初步建議售價為188萬至364萬元，平均呎價7,680元。 經發展商點算已簽合約共有593.5份（已包括尚未補簽合約61個單位），佔全幢大廈78.09%業權份數。 規劃圖顯示，重建後的新社區將無縫銜接啟德體育園，整個社區煥然一新。 作為一名居住當區近30年的老街坊，一方面憧憬近年奉行「小區發展」、「規劃主導」模式的市建局，能夠再接再厲，繼續大刀闊斧地重建土瓜灣餘下的舊樓群;另一方面也期望市建局能夠在重建過程中，適當保留當區人情與文化元素。
這些工作包括藉屋邨改善計劃翻新大廈外牆及公共地方，以及提升邨內設施；經全方位維修計劃主動為邨民檢查室內設施，並作出適當跟進。 此外，還有日常家居維修服務、提供無障礙通道、升降機現代化工程等，讓住戶有一個長幼傷健共融的社區。 我們在計劃重建樓齡較舊屋邨的同時，亦十分關注公共屋邨的結構安全。
土瓜灣道╱馬頭角道發展計劃: 住宅分佈
市區重建局公布兩個土瓜灣重建項目，分別是「明倫街/馬頭角道」（俗稱土瓜灣「五街」）以及「土瓜灣道/馬頭角道」發展計劃。 兩個項目成本預料約100億，將興建2,200多個中小型住宅單位。 韋志成續說，因應項目與俗稱「五街」的明倫街/馬頭角道發展計劃合併作一體化規劃及設計的特殊性，認為現金補償外，若能夠探索一套特別針對工業樓宇項目的「業主參與發展」先導計劃，將可能有助項目順利推行。 由於「屯馬線」概念，市場對今次推售的居屋「冠山苑」有憧憬外，就連私人發展商密密出擊。 若要數在「高山劇場」附近的私樓項目，定必會數到新地、信德合作發展的「昇御門」；以及毗鄰由宏安發展的「薈點」及遠東的「寶御」。
你就當作凸出的石屎外牆吧，也是減音措施之一，但兩邊都有牆圍著，意味太陽很難照射入屋，屆時單位只會陰陰沉沉。 至於「俊民苑」則屬於一期居屋，共由12座組成，合共1,800個單位，面積由 呎之間，由於屬於早年未訂明補地價政策下落成的居屋，故「俊民苑」樓齡40年，但好處是其無需補價，便可在自由市場轉售。 其中位於何文田常樂街3號的「冠熹苑」是其中之一，皆因在2000年落成的居屋，雖則屬於單幢居屋，一層二十個單位，卻提供了最細212呎的迷你戶型，包括「1、10、11及20室」都屬於這一類，餘下還有421呎的兩房，一直去到最大601呎的三房戶也有提供。
土瓜灣道╱馬頭角道發展計劃: 時間：2022-10-08 04:24:00來源：大公报
項目亦採用「小區重建」原則，不建大型商場，反利用地面空間作有街舖的「行人街」，營造社區特色。 不過無可否認，向東南方向的單位，其景觀會相對較開揚一點，特別是因樓盤最高可以興建130米，從初步的規劃樓層來看，估計提供約33層，會否能遠到維港海景呢? 雖然按大綱圖顯示，樓盤對面的「添馬大廈」其核准高度最高120米，而再遠一點則為舊式唐樓，但實情沿著榮光街一帶的唐樓已經屬市建局重建範圍，短期內會有重建計劃。 位於紅磡區的「高山道」，樓盤位於公屋「樂民新邨」旁，附近為「高山劇場」，也是房委會在區內首個屋屋項目。 如果要找最近的居屋作比較，必定在2019年推售的何田文「冠德苑」，共由三座組成，合共提供603個單位。
土瓜灣道╱馬頭角道發展計劃: 物業編號: H011157 (代理提供)
有關減少主要由於2021年度錄得交還土地收回項下投資物業之收益5382.7萬元人民幣，而該年度則並無錄得有關收益。 擬議的海濱長廊將連接毗鄰已規劃的海濱長廊及啟德發展區的海濱發展，冀能在九龍東一帶提供一條無間斷的海濱長廊。 城市規劃委員會（城規會）今日（三月三日）公布市區重建局（市建局）土瓜灣道／馬頭角道發展計劃草圖編號S／K22／URA2／1。 「五街」早於2014年提交政府的「九龍城市區更新計劃」中，已納入優先重建範圍。 《大公報》今年7月曾報道「五街」的居住環境極差，但一直未有重建安排，有居民覺得居所危機四伏，唯有遷出，有居民住所不斷漏水，無奈蝸居「水簾洞」，更有長者未等到重建便帶着遺憾離世。 土瓜灣道╱馬頭角道發展計劃 除了確保所有樓宇的整體結構均屬安全，房委會會繼續推行各種計劃及措施，維持和改善樓宇狀況，為居民提供安全適切的居住環境。
土瓜灣道╱馬頭角道發展計劃: 重建公共屋邨 增加房屋供應
市建局在九龍城展開重建計畫之際，區內有舊樓項目隨即推出市場招標。 大華物業表示，由於是次收購未能達至80%業權份數，因此意味收購告吹，通告其後列出3點收購失敗原因，當中用字令網民大開眼界。 翻查《星島日報》今年5月報道，土瓜灣約58年樓齡的美景樓第，數月前曾獲財團提出收購，據報當時住宅單位每平方呎收購價約1.6萬元，有指當時相關財團已收集項目約7成業權。 事實上，土瓜灣重建進度持續加快，特別是沙中綫開通後，區內住宅規劃備受市場關注。 除了市建局一直以「小區模式」進行重建，不少私人財團和地產商亦部署在區內併購，尋找具重建潛力凡舊樓項目。
市建局行政總監韋志成在網誌稱，市建局前身為土發公司，曾在3個住宅重建項目試行「業主參與發展」計劃，包括尖沙咀河內道重建項目（K11）。 由1998年向業主出價收購，至2009年建成及出售單位，歷時11年，期間143個業權中，約半數業權持有人參加「業主參與發展」，惟不足3年，全部參與的小業主決定退出。 市區重建局今日（7日）宣布啟動「明倫街╱馬頭角道發展計劃」和「土瓜灣道╱馬頭角道發展計劃」。 其中「明倫街╱馬頭角道發展計劃」項目地盤面積約1.14萬平方米，「土瓜灣道╱馬頭角道發展計劃」項目地盤面積則約8, 759平方米。 土瓜灣「五街」和「十三街」的重建計劃討論多時，市建局行政總監韋志成日前透露，相關收購成本高達400億元，局方要「儲夠錢」才能進行重建工作，未交代任何實質時間表。
土瓜灣道╱馬頭角道發展計劃: 面積及設施
自1998年啟德機場關閉後，有不少新私人屋苑在土瓜灣落成，也有不少工業租戶陸續遷往九龍東之新蒲崗、九龍灣、觀塘和油塘等。 不過近年不停重建下，不少老街坊被迫搬走，老店亦難敵昂貴租而結業。 不過到1984年土瓜灣街市落成後，政府其後將橫街規劃成死胡同，人流開始大減。
土瓜灣道╱馬頭角道發展計劃: 項目詳情
而該降幅主要原因是：基於審慎原則，應收賬款及其他應收款減值準備增加，以及金融工具等資產減值增加；受中國房地產行業環境及疫情反復影響，公司收入增幅下降的同時成本上漲。 築友智造科技發盈警，預期截至2022年12月31日止年度公司擁有人應佔淨虧損約1.5億元，2021年同期淨溢利約1.39億元。 轉盈為虧，主要歸因於截至2022年12月31日止年度相比2021年同期，銷售預製裝配式建築組件與裝飾及園林服務的收入減少約20%，以及各業務活動產生的毛利率減少，原因是宏觀經濟整體衰退及房地產行業信貸風險升高等。 上海青浦消防發盈警，預期截至2022年12月31日止年度錄得該年度公司擁有人應佔溢利介乎約400萬至700萬元人民幣，2021年同期溢利約5975萬元人民幣。
土瓜灣道╱馬頭角道發展計劃: 土瓜灣道 / 馬頭角道發展計劃 (KC-
他補充，重建後建築物從海濱後移，騰出的地面空間，可提供約20米闊的海濱長廊，並與毗鄰啟德發展區內的海濱飲食廊、啟德體育園及海濱長廊等海濱發展連接，促進九龍東海濱整體發展。 土瓜灣道╱馬頭角道發展計劃 他又指，吸取K11項目早前試行「業主參與發展」計劃經驗及平衡現行法規要求後，傾向邀請項目內已擁有相當業權數目的業主參與，促成市建局取得他們擁有業權，加快統一業權進度，令項目收購工作提速、提效。 思捷環球發盈警，預期截至2022年12月31日止年度股東應佔虧損不超過7億元，2021年同期溢利約3.81億元。 期內錄得大額虧損主要由於收入下跌，導致集團毛利減至約28.78億元，相比相應年度集團毛利約為40.42億元。 在該發展計劃草圖得到行政長官會同行政會議批准及有關圖則刊憲後，市建局才會按既定政策向該項目內受影響業主及租客作出收購建議及補償安排。
根據沙中線土瓜灣站的考古發掘，證實唐宋年間土瓜灣地區已經有村落和墟鎮，清朝起與紅磡、鶴園角創立「紅磡三約公所」。 相對紅磡、九龍城等地而言，土瓜灣早年發展較慢，村落至1920年代才隨市區的擴展而消失，同一時期拆卸的還有附近九龍寨的馬頭圍、馬頭角和二王殿村等。 二次大戰之後的 年代，九龍城區的土瓜灣更被發展成為一個工業區。 其中香港元興電機織染廠就是其中一例，另外是製造燈塔牌手電筒的香港捷和製造廠（1947）有限公司、專業漂染各種布匹的禎昌染布廠、製造火水燈的立泰製造廠有限公司和製造機器的新聯機器廠等等。