2013年3月，九龍城市區更新地區諮詢平台經過研究後，提出將現有屬於「綜合發展區」的十三街分拆成為3個地段進行重建，而「五街」則可能分拆為「南北」用地，並且建議將南面用地的地積比率由5倍增至6.5倍，以增加重建的誘因及動力。 九龍城市區更新地區諮詢平台於3月25日通過初稿後，將會於4月月底展開第二階段諮詢，期間會舉行社區工作坊、專題討論、公眾論壇、簡介會、巡迴及流動展覽等。 津匯位於九龍城道6號及8號、浙江街44號，由寶聲集團、其士國際及市區重建局合作發展的土瓜灣樓盤項目，已於2017年5月入伙。 土瓜灣舊區重建 樓高28層，共提供175個單位，單位實用面積為221至1,551平方呎，採開放式至3房設計。 大廈3樓設有住客會所，包括戶外泳池、健身室、燒烤庭園及多用途活動空間等多項設施；另有園林式空中花園連兒童遊樂場。
根據2014年《九龍城市區更新計劃》建議，五街指被馬頭角道、土瓜灣道、翔龍灣及土瓜灣避風塘包圍範圍，規劃意向是把涵蓋範圍綜合發展、重建作住宅及商業用途，並會提供海濱長廊、休憩用地及其它配套設施等。 土瓜灣舊區重建 十三街則指被木廠街、九龍城道、馬頭角道以及土瓜灣道包圍範圍，規劃意向是要促使舊區重整，並淘汰互不協調的土地用途，以及解決工業與住宅用途為鄰的問題。 80年代開始，香港經濟急速增長，土地需求增加，加上戰後興建的建築物開始老化，本港較早發展的地區出現更新需要。
土瓜灣舊區重建: 「規劃主導」提升重建成效
其中，市建局在該更新計劃的範圍先後開展了九個重建項目（註三）。 部分建議亦陸續透過不同政府部門的發展項目落實，例如海心公園延伸部分的工程已在進行中，鄰近九龍城渡輪碼頭的海濱地段將透過中九龍幹線的發展項目進行優化，以及土瓜灣基本污水處理廠的臨海地段將透過渠務署的小型工程發展為海濱長廊。 至於土瓜灣五街及十三街如何進行重建，基於市場敏感性，政府現階段不便評論，市建局亦須就其重建發展業務計劃遵守保密原則，只會在其啓動重建項目時才透過刊憲等方式對外公布項目細節，包括重建位置及範圍等資料。 關於重建項目的海濱發展及地區連繫，市建局及政府部門會於籌備相關項目時詳細考慮，並適時諮詢海濱事務委員會。
區內車房又多，坊間認為舊車、廢車零件聚集之處，亦會是陰魂棲息之地。 仲量聯行近月曾指，以往土瓜灣區居民倚賴其他陸上交通工具進出，屯馬綫 (土瓜灣站及宋皇臺站) 實為期待已久的鐵路交通服務。 尤其至明年沙中綫全面落成，現有東鐵綫延伸過海至灣仔及金鐘，預期將帶動區內住屋需求，因此土瓜灣住宅樓價將可望進一步上升，甚至跑贏大市。 隱身於馬頭角明倫街與忠信街交界一帶，走過一家又一家的車房，你會看到斑駁的牆上居然出現了一代影星阮玲玉的身影。 阮玲玉是30年代上海著名演員，演技出色，作品無數，可是在25歲時自尋短見，香消玉殞。
土瓜灣舊區重建: 土瓜灣道 / 榮光街發展計劃 (KC-
近年，由於十三街樓宇連年失修，居民促請政府盡快成立業主立案法團，以解決維修問題，但未能成功。 翰畋是由高譽投資發展的土瓜灣樓盤項目，位於九龍土瓜灣美善同道80號，距離港鐵屯馬綫土瓜灣站約2分鐘步行路程，於2019年12月入伙。 隨着觀塘裕民坊大型重建項目正進行得如火如荼，區內標誌性新盤「凱滙」已賣個滿堂紅，加上該項目其他期數將發展更多住宅及商廈，估計會以該處為核心，帶動整個觀塘舊區的重建，並輻射到區內二線街道，其他舊樓群未來或有機會成為收購目標。 若投資者有意買入單位，在收租的同時等待收購，可關注同區舊樓較多的街道如恆安街、宜安街及輔仁街等。 根據《土地(為重新發展而強制售賣)條例》，目前啟動收購門檻為8成，社會上有意見認為有需要降低門檻。
2013年6月，市區重建局為了解決十三街逾200家車房成為重建最大阻力的問題，擬定於鄰近地區物色一幢工廠大廈，及將整幢大廈改裝成為汽車維修中心，及將全數受到影響的車房遷入經營，以避免車房結業而影響近千人的生計。 此外，市區重建局又聯絡香港房屋協會及房屋委員會等協助安置十三街的天台住戶，希望促成十三街重建。 其中的「土瓜灣十三街重建項目」，香港政府提議撥出10億港元協助，惟只資助區內已經成立業主立案法團的樓宇，故此引發其餘業主不滿意。 恒基無對手下以底價12.134億統一土瓜灣道68A至70C號舊樓業權，恒基執行董事黃浩明表示，是次收購項目預計日後將主力提供中小型單位，集團在土瓜灣有兩大主要項目，包括是次項目及市建局土瓜灣庇利街/榮光街重建項目。 而集團在土瓜灣道、下鄉道，以及落山道一帶地段合共有4個發展項目，目前已收購3個項目，地盤面積共約32220方呎，餘下1個未完成收購的項目，地盤面積約1萬方呎。 他又說，當4個項目收購完成，將考慮共同重建發展，亦有機會因為發展時間不同，分為兩個項目。
土瓜灣舊區重建: 馬頭角十三街
近年不少荷里活電影在土瓜灣取景，其中《世紀戰疫》、《變形金剛4》、《斯諾登風暴》等在益豐大廈取景。 而啟明街、美景街及十三街附近的工廠大廈曾為香港電視劇集取景地，如《大時代》拍攝美景街的甘露甜品店和鄭保瑞的《狗咬狗》。 自1998年啟德機場關閉後，有不少新私人屋苑在土瓜灣落成，也有不少工業租戶陸續遷往九龍東之新蒲崗、九龍灣、觀塘和油塘等。
今日（10日），他出席慈善酒會活動，再被追問陪同女友到韓國出庭時，他表示：「我都有呢個意願，但始終都要同佢哋屋企人溝通，會尊重佢屋企人嘅決定，暫時就未有安排。」另外，談到於記錄片中女友提及被人跟蹤，方力申表示在香港暫時未見有。 與其餘十條街一樣，一律位於木廠街和馬頭角道之間，亦同為單線單程街道。 龍圖街為一北行街道，全長約100米，闊約10米，數據亦與其餘十條直街一樣。
土瓜灣舊區重建: 重建遇技術挑戰 土瓜灣舊區難變天
相對紅磡、九龍城等地而言，土瓜灣早年發展較慢，村落至1920年代才隨市區的擴展而消失，同一時期拆卸的還有附近九龍寨的馬頭圍、馬頭角和二王殿村等。 二次大戰之後的 年代，九龍城區的土瓜灣更被發展成為一個工業區。 其中香港元興電機織染廠就是其中一例，另外是製造燈塔牌手電筒的香港捷和製造廠（1947）有限公司、專業漂染各種布匹的禎昌染布廠、製造火水燈的立泰製造廠有限公司和製造機器的新聯機器廠等等。 重建舊區有其迫切性，但在不同的方案下，不同的持份者未能達到共識，令到大部分私營和公營的收購計劃都停滯不前。
[琴姐] 你唔好話呀，你叫政府呀，有一個問題呀，你嚟睇下我哋個天井呀，如果你睇到個天井呀，如果天熱或者咩時候，你嚟巡一巡個天井呀，啲衛生呀，根本上講老實，唔發病就假。 好犀利呀啲老鼠曱甴，真係臭到呀如果熱天好似六七八月嗰時呀，直情臭到呢「淵」架。 中大商學院高級講師李兆波亦指，土瓜灣舊區有不少地積比未用盡，而屯馬線的確帶來便利，預料當區租值上升。
土瓜灣舊區重建: 土瓜灣蛻變 市區重建重鎮
綜合報道，目前全香港約有逾5,000幢「三無大廈」，政府當局曾協助業主成立業主立案法團，從而加快舊樓重建的強拍條例。 事實上，土瓜灣重建進度持續加快，特別是沙中綫開通後，區內住宅規劃備受市場關注。 除了市建局一直以「小區模式」進行重建，不少私人財團和地產商亦部署在區內併購，尋找具重建潛力凡舊樓項目。 土瓜灣翔龍灣以北5條街道俗稱「五街」，由多幢逾60年的舊唐樓和地舖車房組成，居住環境欠佳。 市建局昨啟動重建五街及比鄰新寶工商中心，兩者會一併規劃發展，但由於住宅和工廈收購安排有異，市建區將其分2個發展計劃處理。
至於有關放寬高度限制及地積比率的建議，發展局回覆指，法定規劃圖則為個別土地用途地帶，加入可略為放寬建築物高度或地積比率限制的條款。 土瓜灣舊區重建 城規會接獲相關規劃申請時，會根據申請人提交的理據及按個別情況，考慮是否略為放寬有關地盤的建築物高度或地積比率限制，規劃署亦會在可行情況下給予彈性。 2012年8月，九龍城市區更新地區諮詢平台就市區重建的初步方案諮詢公眾後，所聘請的顧問公司在參考所收集得來的意見及社會影響評估的結果，以及與相關香港政府部門或者機構商量及討論後，調整了地區重建的初步方案。 2006年，市區重建局發言人表示，前稱土地發展公司的香港市區重建局於1998年宣布的25個重建項目列為5年內優先執行，不過該25個項目不包括馬頭角十三街。 十三街附近一帶的馬頭角街道，多見車房的存在，以及一系列工廠大廈。
土瓜灣舊區重建: 社區環境
他環看四周，在這塊爛地上甜滋滋地想像他未來的安樂窩是何模樣。 50多年後， 這片荒蕪地帶已被公務員合作社發展成完整的社區，現已86歲的梁伯功不可沒：他興建了自己的樓宇，出資開發了附近路段。 首先，在油旺區內轉移地積比的可行性頗低，葉毅明指出油旺區有不少六十年代興建的舊樓，而當時的地積比已被用盡，即使這個方法能夠增加房屋供應，但技術上難度甚高。 而且，轉移地積比是否有利於當區居民，陳劍青對此亦有所保留，他認為如果將地積比轉移到單一地盤，會令樓宇「愈起愈高」，造成「屏風效應」，堵塞由西九龍吹來的海風，令旺角的空氣更為不流通。 單位業主原女士意外後亦有到單位了解情況，她指該幢大廈已有64年樓齡，日久失修，而單位約一年多前曾經裝修仍未能改善問題，又直言滲水及漏水問題已持續十多年均未能解決；而居住該區多年的街坊林先生亦指，馬頭角一帶經常發生類似意外，希望當局能盡快安排重建。 搞地產要睇長線，當發展商積極去庫存、待批預售項目達19486伙之時，長和已部署「製造」新社區，將青衣聯合船塢發展為大型公私型住宅項目，提供1.5萬伙單位。
- 牙籤式舊樓重建模式一直為人詬病，市區重建局擬改變重建模式，研究在舊區集中重建，加快舊區更新。
- 市建局行政總監韋志成今日（24日）表示，6個土瓜灣項目已經推出招標，其前期款項收入為市建局帶來超過200億元的流動資金；附近的土瓜灣道項目和九龍城沙浦道項目亦已分別進入收購和清場階段，預計在未來兩至三年招標。
- 好景不常，三年前丈夫因中風過身，店內的重擔一下子落在自己身上。
- 更甚者，市建局拆樓是用房委會及房協的公營房屋單位去安置居民，但收回的所有重建地皮卻全部是興建私人豪宅，與發展商分紅圖利，過去十多年以來開展的重建項目已經有64個，卻無須交還任何一處的重建地皮給房委會或者房協興建公營房屋。
- 「軸物行者」在土瓜灣這個面對重建的區域，創作不同的單車裝置，讓街坊感受社區久違的活力，不再天天只被營營役役的生活，以及政府擲來的重建文件折騰。
- 區內車房又多，坊間認為舊車、廢車零件聚集之處，亦會是陰魂棲息之地。
該局指，招標遴選小組將評審收到的標書，並於稍後就批出本項目的發展向市建局董事會提交建議，由董事會作最終決定。 屯馬線土瓜灣站開通後，除了該區新盤備受關注之外，同區單幢式半新盤也吸引準買家物色放盤單位。 土瓜灣半新盤項目在生活配套上有兩大賣點，就是附近有多條巴士及小巴路線途經，來往港九多處地方十分便利；區內民生商店、食肆林立，還有多個購物商場，滿足住戶日常生活所需。
土瓜灣舊區重建: 重建項目
他從規劃層面解釋，五街和十三街的發展密度非常高，其私人土地的現有地積比率，已接近現行規劃和法規所准許的發展密度，現時剩餘可准許興建的樓面面積，只佔總准許發展的面積不足一成。 他又指，與同樣亦是巨型建築群的兼善里重建項目不同，兩個範圍的舊樓群附近，並沒有未發展的政府土地和老舊設施可以整合，故在重整及重新規劃時，挑戰甚大。 建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉銓認為，政府可考慮容許發展商彈性分配或轉移地積比。 例如九龍區一般住宅用地的地積比上限為9倍，當中住用和非住用的上限為7.5倍和1.5倍。
由於兩個項目位處策略性的海濱地點，市建局在為該地區進行規劃研究時，已將政府優化海濱環境的規劃願景，一併納入考慮。 ）為十三街街區北面外圍的主要道路，亦為馬頭角的主要街道，西起馬頭涌道，東接土瓜灣道，為一條雙線單程的街道。 街道規劃可分作兩部分：九龍城道以西為住宅區，以東則為工業區，座落著一些傳統工業大廈。 土瓜灣舊區重建 十三街的最大特色亦在於當中11條全直街道，可見每條街的字首均為中國傳統有吉祥兆頭之動物（龍、鳳、鹿、麒麟（麟）、鷹、鵬、雁（鴻）、蟬、燕、馬（駿）及鶴）。
土瓜灣舊區重建: 五十年代難民湧港 合作社解住屋需求
土瓜灣舊區重建工程進行得如火如荼，不過位於木廠街一帶，前身為被評為三級歷史建築物的東方紗廠早年被拆，發展商卻遲遲未動工，約6.75萬方呎的地盤面積地皮丟空近7年，雜草橫生。 長春社批評，發展商當年急於拆除評級建築物，卻任由地皮丟空，拖延之後發展，浪費土地資源又餘，又令一代歷史建築毀於一旦。 因此，政府就失修情況，向業主發出各式各樣的法定命令，要求業主修葺樓宇外牆、消防、天台等設施，需要業主自費，費用往往要大約4至6萬元。
土瓜灣舊區重建: 香港人‧語
他說，市建局重建後的商舖租金，一定會較現時貴，料小店未能繼續以低廉價格經營，「全部咪變連鎖，先抵得住租金」，區內物價上升。 「織織團」和藝術家一道，組織街坊編織出了「海龍船袋」，小手袋的背後是香港工業變遷的滄桑。 市建局目前在土瓜灣有七個毗鄰相近的重建項目，範圍由庇利街去到銀漢街和祟安街一帶，總面積超過兩公頃，佔地比不少公屋邨用地更大，如近年由填海而來的東涌第一百零三區及東涌第一百零九區，用地面積也分別只有1.73公頃和1.2公頃。 他亦提到合作社單位方正，空間實用，900多呎的單位甚至改動成四房兩廁的格局也不覺狹窄。
土瓜灣舊區重建: 市區重建局社區空間
庇利街與馬頭圍道交界的路口，拐進去多走幾步，便是街坊食堂 －潮汕美食。 人生如夢，無人能料，店主林太廿年前抵得過金融風暴，但抵不過市建局的重建計劃。 紗廠在2010年被評為三級歷史建築物，古物諮詢委員會當年亦曾向業主商討「寓保育於發展」的方案。 長春社高級公共事務經理李少文憶述，當時古諮會提議業主保留紗廠最有歷史價值的麻石外牆，可惜最後無法達成共識，紗廠在兩年後獲屋宇署批准下全幢清拆，業主只保留了平房的一小部分外牆。
咁能夠搞掂呢幾眼釘嘅呢，可能就淨返田生啦，咁即係話，你哋嘅選擇就好少喇，喺私營發展商嗰邊呢，選擇就少咗好多，因為都比人「呀」住咗個地盤。 無綫新聞的節目《講清講楚》在2014年12月初訪問了市建局行政總監譚小瑩，她回應了現時重建的情況，並指市建局出現虧蝕，原因與市場有關。 [陳生] 其實有好多舊區呢，居住嘅環境呀、好多N無嗰啲大廈啦，無街燈，無鐵閘，無信箱，係咪先？ 翻查市建局資料，在土瓜灣站約400米的範圍內，已有10個市建局發展項目，當中有兩個已建成，其中早於2008年2月已刊憲的浙江街/下鄉道發展項目，新樓盤「津匯」已落成，2018年起開售，今年3月仍有少量貨尾樓花賣出，最新價單中呎價最高近3萬元。 Woody用極為矛盾的語氣向記者解釋道，目前他已從街坊手中搜集超過一百件諸如玻璃、金屬、木料等類別的生活物件。 「搜集的材料越多，說明越多的街坊搬走了，土瓜灣未來的變化也就會越大。」Woody無法以簡單的語言去描述自己面對重建的心情。
不過，他相信近年在九龍城啟動的重建項目，將有助於不同地區推展像這類土地狀況的大型項目，「將不可能變成可能」。 政府於2018年施政報告提出以一幅啟德用地興建安置屋邨，以重建土瓜灣兩個舊邨的計劃被轟僅屬零碎式重建，無助改善整個土瓜灣區的面貌。 土瓜灣舊區重建 東方報業集團第5度獻藍圖打造理想社區，提供完善社區配套，居民不用走出社區，亦能自給自足。
土瓜灣舊區重建: 市建局士丹頓街活化項目招營運機構 推「社區客廳」及「共居」新概念 令社區營造更具伸延性
有學者指，土瓜灣未來發展取決於重建進度，重建將無可避免拉高社區租金及物價，趕走原來居於當區的基層，商舖組合亦料有變化。 過去小商戶看準低廉租金遷入土瓜灣，在社會演變中，小店或難敵發展洪流。 「在土瓜灣，不同類型的店舖是聯結在一起的共同體：機械維修舖會從不遠處的五金舖買零件；不同舖頭的工人會聚集在附近的茶餐廳吃午餐。」Ah Tong將此種店舖聯動模式概括為「互惠互利的社區微觀經濟」。 但目前推行的市區重建，恰恰在壓縮這種「微觀經濟」：「當居民搬遷、細舖消失後，社區的本土聯結與平民氣質將會消失，最終摧毀的將是人與人的情感。」Ah Tong如是說。
土瓜灣舊區重建: 馬頭角道
他透露，市區重建局方於未來5年計畫投放250億港元進行重建發展及樓宇復修等，又會逐步接手香港房屋協會的樓宇復修工作，預計涉及6千7百幢樓宇，惠及約23萬個單位的業主。 （三）市建局透過進行、鼓勵、推廣及促進本港市區更新，應對市區老化問題，並改善舊區居民生活環境。 土瓜灣舊區重建 自從《九龍城市區更新計劃》於二○一四年公布後，市建局、私人土地業權人及不同政府部門逐步推展當中的建議。
土瓜灣舊區重建: 樓宇復修
市建局以「小區發展」模式，土瓜灣小區開展涵蓋本項目在內合共八個相連的發展項目，並在不同時間批出合作發展合約予發展商及財團，但各個項目之間將透過「總體設計要求」所訂立的標準，繼續發揮協同效應。 土瓜灣區內八個相連發展項目，將會以「小區發展」模式推展，整合為一個總面積達28,000平方米的社區。 單計去年九月至今，短短半年間市建局已成功標售三個土瓜灣大型項目，一律靠近土瓜灣道及馬頭圍道。
地盤界線大概東面毗連馬頭角海濱，南面毗連馬頭角道， 西面毗連土瓜灣道，及北面毗連房協的專用安置屋邨預留用地。 民建聯立法會議員李慧琼表示，港鐵屯馬線正式全面通車後，接通了土瓜灣、啟德、九龍城一帶的發展，令這些地區的市民在出行方面可以更加方便和快捷，凸顯了土瓜灣區的重建潛力。 她建議，市建局應盡快制定「十三街」及「五街」重建時間表及搬遷方案，特區政府應提高重建密度，增地積比添誘因，增加居住人口，提高財務可行性。 2017年12月5日，本土研究社指出，市建局過去十年預計總開支每年平均達271億，但翻看相關年報，實際總開支平均只有137億，遠低於當初估算，十年以來累積下來一共高估589億。
在深水埗東京街/福榮街重建項目，有居民等待了超過五年仍未有安置，而大廈樓宇由於長期沒有再做維修，外牆及單位內部均出現石屎剥落的情況，險釀成人命傷亡，但市建局仍然拒絕先對居民安置，被質疑是要「玩死居民」。 就此，市區重建局就此擬議改變模式，研究於集中重建，以加快更新舊區。 而土瓜灣則為列為新策略的試點；由於九龍城市區更新地區諮詢平台已經提出優先重建九龍城馬頭圍道十三街和五街、環字八街、九龍城道及落山道一帶，故此該三區有望成為區內的大型重建項目。 立法會發展事務委員會昨日開會，有議員關注重建土瓜灣「十三街」、「五街」及油麻地「八文樓」的時間表，並提到相關樓宇狀況惡劣。 出席會議的市建局行政總監韋志成表示，重建土瓜灣「五街」和「十三街」的收購成本大約要400億元，而現時巿建局的資金大約有260億元，他重申要「儲夠錢」才能夠進行類似的「超巨型項目」，在適當時候會啟動相關舊樓群的重建。