有評論表示興建郵輪碼頭是社會共識，只是政府作風過慢，除了工程進展緩慢，當局率先在該處興建廉價出租公共房屋，而不是將這片極貴重的優質市區土地推出市場拍賣，帶來巨額收入，再將這些賣地收入另外選擇土地建公共房屋，令到更多人受惠，亦可以免公屋居民做開荒牛及忍受工地噪音及環境污染。 2019年11月13日，地政總署公布九龍倉、中國海外發展及嘉華國際恒基地產的合資公司瑞建控股有限公司以159.529億元投得啟德第4A區2號地盤的（新九龍內地段第6554號用地），地盤面積約197552平方呎，以最高樓面面積為 平方呎計，平均樓面呎價约13238元，發展商需預留8%樓面面積作社福用途。 珒溋（Upper RiverBank），由2座雙子住宅、1座低密度河畔洋房組成，提供667伙1至4房單位，預計2021年11月15日入伙。
由於啟德用地發展荒廢多時，地政總署以臨時租約型式出租土地至發展方案落實，分別用作草地滾球場和臨時賽車場。 2018年9月，颱風山竹襲港，全港多處塌樹，啟德用地亦曾用作設立臨時木料廢物收集處。 啟德北部以屯馬綫和啟德明渠為軸綫，一條反C形的承啟道-協調道圍繞，並在啟德站車站廣場、啟德明渠（又稱「啟德河」）及「興建中」宋皇臺站及兩旁以魚骨形的坊里街道連接承啟道，部分坊里為步行街設計，不准汽車使用。 由於設計上以鐵路為主導，只有承啟道跨越屯馬綫及啟德明渠，中間被啟德明渠及屯馬綫上方綠化空間阻隔，幾個坊里之間互不相通。
啟德改劃: 商業
特首在2018年公布，將啟德及安達臣道9幅私樓地改劃興建資助出售房屋，視作短中期市區居屋主要供應來源，外界期望政府更新建屋時間表時，會詳細着墨。 麗新發展高級副總裁潘銳民稱，始終就去年的情況，商業地招標情況亦不理想，不時出現流標，假如今年再有商業地流標收場，預期對商業市場衝擊甚大，認為政府把五幅啟德商業地轉作住宅，可進一步滿足市場需求，畢竟剛性置業需求持續。 回看2021年底，港鐵東涌牽引配電站物業發展項目一度流標，然而在下調補地價金額及調整招標條款後，2022年7月重推時已由華懋集團成功投得。 現時港鐵確定來年便會重推小蠔灣第一期項目，觀塘市中心第四及第五發展區項目儘管未列入清單，但市建局行政總監韋志成亦表示會考慮為該項目加入住宅元素以重新推出。 大埔白石角科進路、青衣細山路、元朗凹頭這幾個項目，皆於初次流標後不足一年內成功重推出售；較晚的山頂文輝道項目，也能夠在兩年後分拆成兩個地盤批出。 唯一勉強稱得上兩度流標的例子，只有下一年度即將重推的九龍啟德第4C區4號地盤。
2013年3月20日，立法會通過有關盡快落實《啟德發展計劃》以配合九龍東發展的無約束力議案。 發展局局長陳茂波表示，發展局正在研究啟德體育園區的採購及融資安排，將會繼續與持份者商量及討論，預計於7年後落成啟用。 香港政府亦預留了3幅土地作為醫療用途，醫管局將會因應啟德發展區的規劃，重新檢視九龍半島的醫療設施，並且考慮興建醫院。
啟德改劃: 需要優化項目安排條款
另外，在九龍灣連接與觀塘繞道平行的東南九龍T2主幹道，直達茶果嶺與將軍澳－藍田隧道連接。 東南九龍發展修訂計劃的整理可行性研究（於1999年11月展開，於2002年完成）計劃將啟德發展為「環保城」，為回應香港市民對填海工程的意見，填海面積大幅減少至133公頃，總面積縮減至460公頃，容納人口亦縮減至260,000。 都會公園面積減至24公頃，但是海濱長廊則延長至5.4公里，同時首次建議興建郵輪碼頭，並且提出以鐵路為本、環保連接系統、區域性中央水冷系統等環境保護建議。
早於1998年啟德舊機場搬遷後，政府推動《啟德發展計劃》，將鄰近海面填海並連同機場用地重新發展，現在啟德一帶已經陸續有新樓落成。 啟德改劃 是次介紹設計單位為啟德龍譽1B座高層D室的1房單位，實用面積358平方呎… 【屋苑前身】啟德前身為香港啟德國際機場，經過政府規劃後，現已變成啟德新發展區。
啟德改劃: 中國「新威脅」VS 美國「一鑊泡」
新一代的電系統速度及載客量固然能夠提升，媲美一般路面大型公交工具，亦沒有輕鐵佔用路面的問題，可與其他車輛共享使用路面，變化或修訂走綫設計亦更有彈性。 按兩個機構3年前估算，這批項目2024至26年分階段落成；繼房協早前承認，可享維港煙花海景的安達臣道R2-2項目，需延遲1年到2025年才落成後，TOPick接獲最新消息，毗鄰宋皇臺站A出口有兩個啟德項目，也要押後一年到2026/27年度才落成，屬於2B3及2B4地盤，單位供應總數也微跌。 啟德改劃 政府慣例於每年第四季，公布未來5年公營房屋建設計劃，也更新未來十年房屋供應目標。
【本報訊】城規會今日審議一批申請，其中早前房協於啟德的第2B區1號地盤，申請興建2幢資助出售房屋，料提供約1,790伙。 城規會早前對《啟德分區計劃大綱草圖》作出修訂，將於周五（25日）截收意見。 啟德改劃 修訂主要涉及改劃啟德5幅商業地為住宅地等，有團體對修訂提出申述，香港地產建設商會反對有關將啟德5幅商業地改劃為住宅。 「起動九龍東」計劃早於2011年《施政報告》提出，目標是將九龍東建構成香港第二個核心商業區（CBD2），而在計劃帶動下，九龍東一帶的發展潛力進一步釋放，單計啟德區，未來兩年已經新增約400萬平方呎商業…
啟德改劃: 最高瀏覽
新一份財政預算案內容一如市場預期，聚焦企業及民生紓困措施，沒有為住宅物業市場加減辣招，而房屋及土地政策雖然以長遠發展為主，短期內供應難以大幅增加。 他相信踏入2021年，未來私人住宅供應依然匱乏，樓市會更熾熱，相信套股換樓活動增加，部分資金將流向樓市。 預期整體樓市升約15%，預期豪宅市場將會率先跑出，預計年底前CCL可突破200點，再度突破歷史新高。 今年財爺陳茂波在財政預算案上特別提出，研究將5幅商業地改為住宅用途，的確是急市民所急、想市民所想的又一舉措。 市區土地儲備幾近見底，未來可供興建住宅的用地有限，商業用地早前反應平平，相信轉換用途可以更有效善用土地資源。 資料顯示，四幅新曝光用地本來亦是規劃發展私樓，政府在2016/17年度改撥為公營房屋用地。
主席，啟德一帶的規劃經歷了20多年的演變，目前是落實階段，有關發展已逐漸成型。 我們現正集中力量全力落實啟德發展的其他建議，積極展開餘下基建工程，有序地出售住宅及商業用地。 因此，如果我們在現階段再對啟德規劃作大幅度修改和重新進行某些規劃，包括議案中所提出於觀塘避風塘填海的構思，恐怕反而會令現時進行得如火如荼的工作有所延誤，阻礙啟德發展區的土地及房屋供應。 而為滿足對安置房屋的需求，政府亦擬議將一幅位於馬頭角土瓜灣道的用地改劃為「住宅 (甲類)」地帶以發展專用安置屋邨。
啟德改劃: 啟德改劃住宅地「縮水」 跑道2商地保留
基於寫字樓供應明顯供過於求，無從說服眉精眼企的發展商斥資興建「純商廈」項目，潛在回報與風險不容易「計得掂數」。 所以港府早前已把啟德5幅商業地皮改劃為住宅用途，該區仍有大量空地用於商業規劃，料將繼續「曬太陽」一段時間。 既然如此，當局擬順手借其中一幅空地發展「簡約公屋」，提供逾萬伙單位，並承諾7年後「還地於區」，背後邏輯可以理解。
2020年5月11日，高銀金融和潘蘇通分別持有60%及40%權益的迅富國際有限公司啟德第4B區4號地盤，以70.4億元出售予一間名為Top Family Group的公司，並預期將錄25.7億元虧損。 但在7月24日公報取消交易，改與Agile World的公司交易，並收取對方25億元現金，並將提供不多11.42元貸款，以用一筆不少於24.26億元的新融資重續其現有銀行貸款。 7月30日，高銀金融再次公佈以35.77億元售予彥佑有限公司，並訂立30%及70%的分紅協議及由買方賠償28.72億元予Agile World。 2021年3月「證實」佳兆業集團入股持有地皮公司，按2020年年報顯示上述地皮於2020年11月購入及佔一半檳益。 都會公園環繞啟德明渠（啟德河）進口道兩岸，位於混合用途區南部及跑道北部，規劃面積為24公頃，是維多利亞公園（維園）的1.4倍，將是區內主要海濱活動的休閒設施。
啟德改劃: 發展商將管理營運地下街
另外，署方亦提到，茶果嶺海濱長廊發展是優化海濱重點項目之一，該海濱長廊將會納入在茶果嶺職業訓練局新校舍項目內一併發展。 觀塘偉業街及茶果嶺道的一幅海濱地則會由政府、機構或社區用地，改劃為休憩用地，發展成茶果嶺海濱長廊，納入職業訓練局新校舍項目內一併發展。 翻查資料，規劃署早前曾表明，會將有關用地規劃成茶果嶺公園，惟卻在2017年「彈弓手」，向城規會申請，將該用地的部分地方納入校舍範圍及興建道路，遭居民組織強烈反對。 第二個參觀單位位於D座的3樓及5樓A室，實用面積1543平方呎﹐是四房雙套連工作間及洗手間間隔，將會以招標形式發售。 參考之前類似單位的成交記錄，成交價都是5000多萬元左右，呎價是3萬多元，相信這個單位的意向價都差不多。 雖然九龍城區的甲級寫字樓空置率從2016年的高位35.7%，降至2019年的12.1%，但數據尚未反映疫情對營商環境的影響。
- 「起動九龍東」計劃早於2011年《施政報告》提出，目標是將九龍東建構成香港第二個核心商業區（CBD2），而在計劃帶動下，九龍東一帶的發展潛力進一步釋放，單計啟德區，未來兩年已經新增約400萬平方呎商業…
- 主席，啟德一帶的規劃經歷了20多年的演變，目前是落實階段，有關發展已逐漸成型。
- 同時，亞洲金融風暴的影響以及公眾強烈反對在維多利亞港再進行填海工程，以填海供應土地的發展方式受到限制，原來的都會計劃基本建議不再適用。
- 綜合市場最新估值介乎113.4億至148.89億，較10月底估值低約12.5%至18.39%。
- 我們經過一番努力，亦覺得目前已經找到足夠的理據，證明有關工程項目能夠符合條例下的要求。
- 香港無綫電視翡翠台於1999年播映的電視劇集《創世紀》將《啟德發展計劃》融入劇情之中。
為了回應公眾期望能夠在原址保存龍津石橋遺跡和享受海濱環保，《啟德分區計劃大鋼圖》經過多項改善修訂後，於2012年9月14日由城市規劃委員會批准。 發言人表示，當日行政長官會同行政會議核准了《啟德分區計劃大綱圖》，該核准圖提供了法定土地用途的規劃綱要，為啟德發展區的發展及重新興建提供指引：啟德規劃區的主題是發展為「香港文化體育和旅遊綠茵樞紐」，願景是「維港畔富有特色、朝氣蓬勃、優美動人及與民共享的社區」。 2003年2月27日，保護海港協會向法院提出司法覆核，認為城市規劃委員會通過的灣仔填海計劃第2期工程違反《保護海港條例》。
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財政司司長陳茂波表示，今年度地價收入僅八百七十億元，較財政預算的一千一百八十億元，大跌三百一十億元，主要是價值貴重的中環海濱商業地延遲截標，相關地價收益將於撥入下年度，故預算下一個財政年度地價收入增加至九百七十六億元，按年上升逾一成。 他表示，因應最新的經濟情況和市場反應，正研究把東九龍區五幅商業用地改劃作住宅用途，如證實可行，計畫在今年啟動法定城規程序改劃用途，初步估計共可提供約五千八百個私人房屋單位。 根據文件，兩幅位於前北面停機坪用地改劃後，住用地積比率為6.5倍，而建築物需維持改劃前的梯級式高度外觀，預計改劃能增加共約3,000個住宅單位。
若區內缺乏酒店、商業等設施配套支援，將會影響啟德作為本港第二個核心商業區的定位，並「唔明規劃署喺點諗」，認為目前規劃有違當初規劃原意。 【Now新聞台】財政預算案提及，政府將會透過覓地改劃，增加私人土地及房屋供應，包括將五幅東九龍商業地皮，改劃為住宅用途，並預告下年度賣地計劃潛在土地供應，可提供16500個私樓單位。 2022年7月13日，華懋集團、中國海外、帝國集團、遠東發展、恒地、嘉華國際、新世界發展、新地及會德豐地產宣布成立「啟德跑道區私人發展有限公司」，表示將在跑道區的土地透過公私營協作模式，與不同持份者和政府部門配合及協商，發展為香港全新綜合多元化地段Park Peninsula。 有大型地產商高層指發展商過去投資逾千億投得該處地皮發展，但政府及相關部門多年來對跑道區完全不作推廣， 加上五幅商業地擬改作住宅和啟德單軌列車計畫被擱置下，認為地產商急切需要與政府商討替代方案。
啟德改劃: 口罩令撤銷真面目重現 網友期待：肯除口罩的女仔一定係……
在此條件之下，筆者認為將5幅商業用地改劃作住宅用途的決定是在衡量市場反應及經濟情況之後，較為理想的土地資源分配結果，一方面市區的住宅一直供不應求，另一方面，未來在九龍東核心商業區形成之後，當中穿插少量住宅區亦可讓整體區內配套規劃更為完善，為在附近商廈工作的人提供居住空間的選擇。 本港土地供應緊絀，一直被視為樓價高居不下的主因之一，新一份財政預算案提及，下年度賣地計劃推出15幅住宅地皮，可提供約6000個單位，較今個財政年度減少20%，連同鐵路發展及私人重建項目，預期潛在土地供應合共提供16500個單位。 近年陸續有啟德商業地流標，政府有意將區內5幅商業地改劃成住宅發展卻遇到阻礙，城規會上周否決其中2幅跑道區商業地的改劃建議，預計將減少逾1,700伙住宅供應。
啟德改劃: 發展時序
綜合市場對該幅啟德「地王」最新估值介乎113.4億至148.89億，每方呎估值約8000至10500元，較10月底時低出約12.5%至18.39%。 就增加土地供應而言，在政府來說，我們認為有更合適的多管齊下策略去持續穩定地增加本港的土地供應。 2019年初，政府宣布全面接納土地供應專責小組的建議，目前我們正全力推行，並且深化及豐富造地策略，以求加快土地供應。 這包括個別地塊的改劃、推展新發展區和新市鎮擴展、發展棕地、收回土地，以及填海造地等等，當中亦不乏社會上有相當爭議性的措施。
啟德改劃: 啟德5幅商業地擬改劃住宅用途 提供6000伙
其中以鄰近協調道的「綜合發展區」商業地皮面積達19.1萬平方呎，地積比率為10倍，提供逾190.5萬平方呎樓面，劃分為東西兩面地盤，將會興建1幢包括寫字樓、酒店及零售的綜合商業項目，將會成為地標式的建築。 園景平台將連接前啟德機場跑道北面的都會公園、啟德郵輪碼頭、旅遊中心及跑道公園。 土木工程拓展署計劃於同年上半年就擬建工程的道路及污水系統刊，預計於2015年完成有關法定程序。 同年10月月底，土木工程拓展署完成上述項目的初步概念設計，有關建築物將會融入多項航空元素，包括運用地面燈光及跑道標記等，以營造滑行道主題；預計於2015年年中動工，於2019年竣工。 該空中園景廊命名為Skygarden 1331，啟德空中花園已在2021年5月21日正式開放。
但市建局上周宣布，在全面考慮入標價格及市場數據等因素之後，決定不接納唯一一份標書，即是流標收場。 作為比較，在2019年風風雨雨刮起前，本港甲級寫字樓整體空置率長期低於4%，尤其是中環寫字樓極之搶手，影響到一些大企業擴張受限制，部分公司遂把總部或個別部門辦公室搬到港島東，隨後又進一步遷徙到九龍東。 正因如此，港府才在大約十年前提出CBD 2大計，擬把啟德新區至觀塘重建區一帶打造成本港第二核心商業區，為經濟活動提供更多空間。
消息指該5幅商用地不乏跑道區的海景靚地，其中3幅為早前曾招標但流標的用地，共涉逾365萬平方呎樓面，假設維持相若樓面、參考區內過往批地地價，估計市值達400億至500億元。 如本月中才以11.61億元中標市區重建區西營盤賢居里項目，每方呎樓面地價約9,554元，較市場預期下限1.03萬元低約7%；今年10月以46.01億元奪屯門大欖住宅地，每方呎樓面地價約3,522元，亦較市場預期下限3,700元，低近半成。 房委會建築小組主席陳志球稱，房委會已敲定3個項目試行「組裝合成」建屋，盼加快發展時間，但不會在啟德試行。 近日小蠔灣與啟德地皮都有呼聲希望可以分拆推售，市場亦對個別項目進程安排倉猝、招標條款要求繁多等事不無微言。 政府官員與「一鐵一局」的決策者，一方面固然要設法確保珍貴地皮不會低價賤賣，另一方面依然有責任盡力回應外界的其他訴求，好讓這些項目日後重推之時能更順利進行。
2B1、2B2號地盤將分別由房協及房委會興建資助出售房屋和居屋，各涉1800個單位、共四座住宅大樓。 房委會及房協向九龍城區議會遞交文件，簡介啟德發展區未來的公營房屋發展計劃，涉及七幅啟德站至宋皇臺站沿線地皮，面積1.14至1.71公頃，合共提供12570個單位，料包括資助出售房屋及出租公屋。 啟德改劃 啟德發展區內的街道將會相繼落成啟用，由長約10.5公里的街道連貫，包括4條環繞啟德的主要道路及12條街道。 政府建議斥資120億港元興建一條環保連接系統，全長9公里的高空架設單軌鐵路系統，設有12座車站，預計最快於2018年動工、2023年落成，至2031年每日載客量可以達乎200,000人次，佔九龍東發展區15%的公共運輸乘客量。 啟德改劃 九巴公司於2012年3月底向政府建議開設電動巴士路線，該路線全長5.1公里，共4個車站，為循環線，連接港鐵彩虹站與啟德發展區，估計整個項目投資額約2至4億港元。 如果獲得當局批准，最快將可以於2013年通車，趕及在啟德郵輪碼頭大樓及首座泊位竣工前啟用，以解決前兩者需要久時才竣工的問題。