最後，筆者提醒由於唐樓大部份的樓齡較高，牽涉維修問題，如要避免購買單位後，再額外支付昂貴的維修費用，就要在購入前留意該物業是否被屋宇署發出修葺令，或購買已經翻新的唐樓。 另外，必須在此一提的時唐樓舊樓經常性會遇到遺失樓契、釘契等等的問題，這些狀況一定會對批核機會有負面影響。 一些銀行會直接拒絕申請，而一些則會向買家解釋批核有困難的原因。 如果想以按揭保險借高成數按揭的話，這些問題樓宇就當然是避之則吉，而如果是非買不可的話，也建議在買樓之前要求業主解決與單位有關的法庭命令才去簽臨約，以保障買家的自身利益。
假設一個唐樓物業為500萬，首期預算便需要250萬，但如果正在收租，可把租金計算入壓力測試，如果租約有打釐印，可以把租金七成計入壓力測試，租約倘沒有打釐印，則只能計算租金六成入壓力測試。 唐樓樓齡普遍較高，而且僭建改動較為常見，令按揭申請難度較高，但只要了解銀行審批要求，申請仍能暢通無阻！ 唐樓勝在入場費較低，同時可敍做高達八至九成按揭，吸引不少買家入市。 唐樓按揭 本文以Q&A形式全面剖析唐樓按揭，包括按揭成數、最新利率回贈、拒批伏位等，助你提高唐樓按揭申請勝算。 唐樓按揭 在沒有按揭保險的情況下，1,000萬以下最高可做六成按揭（最高貸款額為500萬）。
唐樓按揭: 唐樓置抵P按推介
经络按揭一次过为大家拆解唐楼的按揭成数、还款年期等按揭注意事项，让大家买入唐楼更一目了然。 在此就戴德梁行提供的任何物業資料及估值，僅供參考之用，對本行並無約束力。 本行並不保證任何該等資料及估值的準確性、及時性或完整性，或其是否適合作任何用途。 如於首次售出日起計五年之後才轉售，業主可以於公開市場或白居二市場出售單位。
- 【最齊．置業懶人包】買樓
- 香港樓價處於歷史高位，如果早年透過按揭保險計劃借9成按揭上車又想把單位放租，可以轉按到5成兼賺取現金回贈2%。
- 如果想以按揭保險借高成數按揭的話，這些問題樓宇就當然是避之則吉，而如果是非買不可的話，也建議在買樓之前要求業主解決與單位有關的法庭命令才去簽臨約，以保障買家的自身利益。
- 同時需向銀行遞交「住宅發售計劃第二市場」附加文件，例如「購買資格證明書」副本及申請按保文件，同時銀行必須採用房協規定標準按揭契據文件。
- 大部分銀行均接受香港按揭證券有限公司（HKMC）提供的按揭保險。
香港唐樓的一大特色是騎樓，並很多時候被直接歸納為「廣州式騎樓」，但建築歷史學者對於香港騎樓建築是否源自於廣州仍未有定論。 房間間隔唐樓和洋樓建築上的最大分別，中文大學建築文化遺產研究中心項目主任吳韻怡指出，大部份唐樓間隔不多，自由度較大，而洋樓興建時多數已間好廳房，又設多一條樓梯供工人使用的「妹仔梯」。 衛生方面，唐樓多數沒有廁所而依賴倒夜香服務，相反洋樓就有抽水馬桶。 地契條款「洋樓」定義上相對唐樓的分別在於地契條款：洋樓只供獨立住客或租客，而且只能作住宅純用途；而唐樓就可以分拆出租，亦同時可以作為住宅和商業混合的用途。
唐樓按揭: 申請非高成數按揭
唐樓按揭的批刻時間一般會較私樓長為長，因銀行需要派人員實地驗樓，因此購買唐樓最好預算兩個半月以上成交期，讓銀行有足夠時間處理按揭申請。 唐樓成交量沒有像二手市場般興旺，而且質素差距較大，所以銀行較常出現唐樓估價不足的情況，買家最好找多2 – 3間銀行作估價，找出最高估價的銀行。 銀行入屋睇樓主要目的為視察單位是否有僭建問題以及有無出現結構改動，若出現結構改動有機會影響批出按揭。 另外，唐樓是否有升降機亦會影響按揭申請，因為有部分銀行只接受有升降機嘅唐樓申請，部分則沒有升降機亦可以。 【压力测试】上车之三大收入增值法 金管局要求置业人士申请按揭时须要通过压力测试，银行会以现时按揭息率再加3%作为评估，申请人必须同时通过供款与入息比率及压力测试两重难关，才可… 承造按揭時，銀行會為物業進行估價，過程會參考多間第三方估價行的物業評估數據。
與普通私樓一樣，如果借款人有按揭在身或收入來自非香港，按揭成數要下調一成。 另外，如果唐樓的管理比較理想，也會有助提借到較高成數的機會。 唐樓按揭 例如一些唐樓會有業主立案法團，並且對於物業的修葺管理較為著緊，這些物業對比起較舊式而無人打理、四處垃圾的唐樓也會有較高機會借到較高成數的按揭。 理想狀況之下，是你先去找多家銀行做好估價的步驟，了解到哪一家銀行估價會估得較足一點才出手入市，避免上述估不足價而借不到足夠按揭的尷尬情況。
唐樓按揭: More in 按揭指南:
一直去到2020年，疫症打擊工商舖市場，金管局才首次放寬。 自住物業、出租物業、以及非住宅物業會有什麼不同? 不過，在2019年度施政報告後，政府已撤銷首置人士必須通過壓力測試規定，如申請人未能通過壓力測試，仍然可以透過支付較昂費的按揭保險，以通過按揭審查，承造按揭。 如果是非首置人士，則依然需要通過加三厘壓力測試。 唐樓的入場費較私樓低，約二百多萬就可以上車，而且唐樓按揭亦同樣受惠於新按揭保險。 不過，申請唐樓按揭一般比較複雜，由於有估價不足的問題或潛在違規(包括僭建或劏房)的情況。
查冊時需要看清層樓有沒有「釘」（即維修令或清拆令）。 同時也要留意有沒有送契之嫌，送契樓在唐樓比新樓常見，可能因很多唐樓的現任業主都是年長父母把層樓送贈給他們。 而收入方面，如果是要借20年的話，你的月收入要有 $27,600；而借30年的話，收入則要有 $23,000。
唐樓按揭: 住宅物業估價
人龄方面，像普通私楼一样，银行一般会以「75减人龄」处理，如果借款人为45岁以下，仍能借取长达30年按揭，但如果在借款人已达65岁，最长还款年期只有10年，需要增加担保人延长按揭还款期。 有打釐印的話，租金收入可計七成，如月租7000元單位可把其中4900元計算收入，否則只能計六成，即4200元計算收入。 必須好好評估是否負擔得來，否則難以應付突如其來的經濟環境轉變。 樓價1920萬以內，最高可敍做8成按揭或借960萬，同樣以較低者為準。 年期方面，工廈按揭的最長年期為20年，不過，如申請人的人齡太大或樓齡太高，就難以做足20年按揭年期。
- 如你申請9成按按，即6成來自銀行，而3成來自按揭保險。
- 如果是非首置人士，則依然需要通過加三厘壓力測試。
- 一般而言，銀行接受客戶提供擔保人，但就個人借戶而言，借款人與擔保人必須為直系親屬，並須提供擔保人的身分證明文件及個人財務資料。
- 這是香港第二次世界大戰後的少有的同類事件，使政府及社會都關注全港同類約50年樓齡的唐樓的安全問題。
- 如果二手未補地價居屋樓齡超過了30年，那最多只能承造6成按揭，買家需要準備4成首期或以上的流動資金。
- 顧名思義，「二按」是指第二次按揭，即是在原有的按揭貸款下，另外再申請多一次按揭，涉及的是兩間不同的財務機構。
影響按揭批核的因素還有很多，例如申請者的財務質素是否良好，像公務員、專業人士等有穩定收入的人士，一般也較易申請到長年期按揭。 例如一個45年樓齡的物業，銀行按「70減」做按揭指引，那獲批的按揭年期最多是25年，如果樓齡屬55年的舊年，獲批最高按揭年期更縮短至15年。 但如果用「75減」，45年樓齡的物業還可以做到最長30年按揭年期。 無論你是否已有心儀銀行，仍建議向兩至三間銀行遞交按揭申請，原因是您遞交的申請越多時，您能夠比較不同銀行的offer，讓您能夠得到較好的待遇；如果A銀行批核不如心水時，也能夠轉向B銀行查詢。 稅項方面，新政策下買家無須繳交額外印花稅以及買家印花稅，只需要繳付從價印花稅（AVD）（第一標準稅率），稅率最高達物業價格之4.25%。
唐樓按揭: 按揭攻略
現時不少唐樓已經改建為劏房，現時大部份銀行批核較為嚴謹，如果單位出現僭建，可能已經在土地註冊處註冊（俗稱「釘契」）。 為了保障利益，最好先為物業進行初步查冊，了解物業是否有「命令」（order）在身。 對於一些有管理及已經進行大維修的唐樓，會較受唐樓歡迎。 上面曾經有略提過唐樓樓齡對於借按揭成數的影響，在此也值得一提有關「人齡」的問題。 首先，樓齡上的情況就如上面所說，按揭年期通常都以75減去樓齡計算，換句話說，樓齡超過45年的物業就開始無法借足30年按揭，導致每月還款額增加。 唐樓在借按揭的另一個「蝕底」位，在於其估價會比私樓或大型屋苑不穩定。
如你申請9成按按，即6成來自銀行，而3成來自按揭保險。 唐樓按揭 唐樓因成交少，估價一向偏低，因此很多時業主的叫價都比銀行估價高。 一般如簽了臨約，如成交價跟估價不是相差太遠，銀行都能批足。 向銀行查詢唐樓估價時要準備物業的實用面積和樓齡。 他們一般在各銀行都有相熟 banker，能幫手拉估價。 人齡方面，像普通私樓一樣，銀行一般會以「75減人齡」處理，如果借款人為45歲以下，仍能借取長達30年按揭，但如果在借款人已達65歲，最長還款年期只有10年，需要增加擔保人延長按揭還款期。
唐樓按揭: 網上按揭申請
但計劃只適用於首置人士和樓價HK$10,000,000以下的物業。 雖然村屋樓價較私樓便宜，但村屋大都由個別業主自行興建，因此質素參差不齊。 而且由於村屋量有限，因此銀行在村屋估價上往往出現估價不足的情況。 你亦可以透過按保，為樓價HK$8,000,000以下村屋申請最高八成半按揭，而樓價HK$10,000,000以下亦可借最高八成。 村屋按揭計劃與私樓一樣，均有H按 、 P按或定息按揭供款，可供借貸人選擇。
事實上，買樓要繳交首期外，更大筆預算就是印花稅。 主要稅項包括「額外印花稅」、「買家印花稅」及「雙倍印花稅」，而住宅及非住宅市場的印花稅也各有不同、以至首置客所繳交的稅項，會比起非首置客為少。 MoneyHero遵從《個人資料（隱私）條例 2013 》致力保障你的個人資料。
唐樓按揭: 唐樓僭建被釘契，如何可恢復審批按揭？
如申請人擁有非住宅物業，如車位及工商舖等，而該物業的按揭尚未供完，又或是該按揭計劃的擔保人，仍然可借足 9 成，但供款就要低於按揭申請人或家庭入息之 35% 或 40%，並且要通過壓力測試。 大部分保險代理的收入都是來自簽單後的佣金，因此銀行會考慮申請人供樓能力會否不穩定，從而加大按揭申請難度。 「固定入息人士」做按揭，一般只需提供3個月糧單以證明還款能力，但保險代理屬「自僱人士」，則需提供過去6個月佣金收入作證明。 如果只是輕微問題，未影響到樓宇結構，一般都會批按揭。 你要及時清拆僭建物後，再申請取消釘契及獲取滿意紙，以獲得按揭批核。
至於不計算按揭保險部分，一般為六成按揭，申請人仍需符合壓力測試下的供款與入息原有要求。 第一，在申請按揭保險時、提取貸款時及其後指定時間，均要簽署自住聲明及提供證明文件，未能符合自住要求，有可能會被要求清還全部按揭貸款。 唐樓按揭 第二，如果購多於一人購入單位，按揭證券公司也要求在物業成交後，單位必須為借款人、抵押人、擔保人的主要居所。
唐樓按揭: 業主、聯名申請人、擔保人資料
當大部分銀行出現「估唔足」的情況，按保公司有機會自行對物業進行估價，並以此估價作為批出按之基準。 但需注意，發展商所提供的按揭方案只屬短期方案，通常首兩三年，利息很低，其後急升！ 所以申請人需計算好未來幾年的收入，做好轉按準備。 浮息按揭分P按（最優惠利率按揭）及H按（銀行同業拆息按揭）兩種。 P按又稱為「最優惠利率按揭」，分大P及細P，各有銀行選用。 P按是受著美國加息影響，倘美國儲局加息，P按的利率可能提高。
唐樓按揭: 物業「偷雞出租」爆恐慌 業主自保手冊【星之谷專欄 – 東方日報】
另外唐樓成交量疏落，導致經常出現估價與放盤價出現較大落差的情況，建議最好預留較多流動資金來應付首期開支，以防萬一，並同時找3-4間銀行申請按揭較為理想。 而由於「加按」是以物業作抵押的貸款，所以當樓價急跌時，亦即是抵押品價值大幅貶值，這個影響到銀行下調對物業的估價，亦有機會向你追回之前多借出了的貸款。 由於物業升值，而你的負債比例亦經有所下降，所以即使是以同一個物業作押抵，可作按揭貸款的金額亦相對提升，所以提供了「加按」這個選擇。 如果是聯名物業的話，「加按」時需要得到各個業主的同意，並一同申請。
唐樓按揭: 樓宇按揭是什麼意思？
因熟悉各類型地產買賣，按揭財技及各大銀行批核準則，現協助公司提供專業知識及解決客人按揭上困難。 樓按俠今次為你拆解唐樓申請按揭前的5個重要事項，有意投資唐樓或打算做唐樓買賣的你敬請留意，減低中伏機會。 雖然隨著美國加息，本港按揭利率已較早幾年的歷史低位有所回升，但目前普遍仍處於3%以下，利率較市場上大部分私人貸款為低，這個低息原因亦是大多數選用「加按」的原因。 以上例子說明，透過「加按」套現資金的話，貸款額多少就視乎你持有的物業價值，以及你已經清還了多少原有的按揭貸款，所以這對有特定金額要求的借貸人來說，有一定的限制。 唐樓按揭 由於「加按」亦即是申請多一次按揭貸款，所以貸款年期與一般按揭相若，可以長達25至30年(要視乎物業樓齡及貸款人年齡)，而由於「加按」是以物業作抵押的貸款，所以貸款金額主要受物業價值而定。 正如上文所說，「加按」是按揭貸款的一種，所以申請的手續及程序，大致與申請樓宇按揭相若，都要滿足金管局的指引。
由於舊樓有不少潛在問題，樓齡都比較高，並考慮到折舊率，因此銀行為客戶提供的舊樓按揭的成數未必有八成或以上。 鑑於近年政經局勢不穩定，近年也有一批香港人萌生移民念頭，特別是英國落實「BNO通道」後，吸引大批港人湧往倫敦、曼徹斯特等熱門城市置業。 香港人購置海外物業，除了是透過把現有香港物業加按釋出資金，部份也會選擇前往英國按揭承造，但手續、息率、年期及申請程序，跟香港按揭卻是截然不同。 鑑於政府實施「額外印花稅」，二手樓的流轉較慢，刺激不少港人轉投新盤市場。 新盤的買賣流程跟二手樓略有不同，例如買家需入票認購，並預先準備本票，還會視乎認購數目而跌入「A組」、「B組」，背後流程實在值得買家了解後才入市。