樓花是指以預售形式發售的項目，需要一至兩年才會落成。 售樓說明書「發展項目的資料」顯示出的預計關鍵日期，為項目的預計完成時間，雖然並非正式收樓… 买家如按时付清每一期楼款及余款，可获成交楼价8.5%的现金回赠。 近日有两名买家放弃交易，根据两个单位3,769.2万及3,586.5万元成交价计，买家迄今理应已付楼价28.25%，即分别损失1,064.8万元及1,013.2万元。 现时在3年内放售物业，需要支付额外印花税（SSD），买入6个月内要收取20%，6至12个月内要收取15%，12至36个月内要收取10%。
「呼吸plan」被塑造為「容易借錢」的按揭，往往令準業主忽略當中的風險，也沒有機制保障一旦發展商財政出現變數時，準買家如何「逃生」。 方案明顯較財務公司創盈所提供的嚴謹，按揭成數也明顯低10%。 發展商於上月宣布，睿峰已成功獲批滿意紙，預計將於今年5月發信通知買家收樓入伙，而項目尚餘單位亦準備以現樓形式推售。 其中一位苦主陳小姐稱，2019年底購買睿峰時，銷售樓盤的人士以輕鬆口吻表示按揭安排屬「呼吸Plan ，只要有呼吸就借畀你」，更明言不需壓力測試。 以她所知，當時有約160位買家採用相關包借按揭，惟至今僅得18位業主成功申請相關包借九成按揭，其餘大部分業主需要面對被殺訂風險。
呼吸plan陷阱: 申請呼吸plan要想清想楚！
報告相信，只有整個行業，即從零售商至消費電子公司，再到半導體設計和生產等環節均完成清理庫存後，市場對半導體的需求才會回升，而中國的消費者可能支持半導體銷售較快速復甦。 報告指，中國作為全球電子設備工廠，亦是全球最大的智能手機及第二大電腦消費市場，這兩板塊將受惠於中國經濟重開及中國消費者數以萬億計的超額儲蓄，將有助緩解受高通脹打擊購買力的歐洲和北美市場銷售下滑的影響。 呼吸plan陷阱 報告指，佔全球75%半導體製造能力及90%半導體出口的亞太區，正經歷當前經濟衰退帶來的最大不利，當中以台灣、南韓、新加坡、馬來西亞、菲律賓及日本面臨的風險最大。 報告指，半導體價格下跌及晶片供應增加對中國是好消息，將在一定程度上減輕出口值逾4600億美元的電腦及智能手機的製造商負擔，尋求更換或升級IT設備的企業和消費者也將感受到。
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- 有些財務公司甚至不須要買家提供入息證明，一切取決于財務公司的要求。
不過租金多寡視乎租務市場反應，租金未必能完全覆蓋供樓開支。 根據月入7萬的例子，假設他轉用20年定息計劃，每月還款額為32,659元，但如果租金收入只有25,000元，他仍要承擔7,659元供樓開支。 另外，如果業主當初打算買入單位自住，放租後要考慮自己往後的暫住地方，有需要先和家人同住。 不過選擇計劃的人士要注意，轉換按揭計劃除了要考慮利息開支，要留意其他開支也會出現轉變，以上個案借款人不論選擇轉按或是使用定息計劃，均需使用按揭保險及支付保費。 追本溯源，「呼吸PLAN」的稱呼源於一家發展商開售新盤時，提供的按揭安排不設審批準則，只要求「申請人有呼吸」即可。
呼吸plan陷阱: 【一手按揭】「呼吸Plan」慳息全攻略
因此，在用「呼吸Plan」入市後，買家要在開頭的兩三年內，積極儲首期，以便日後能順利轉按。 同時如果使用9成的呼吸Plan按揭，由於轉按至按保最高只能到8成按揭，借款人或需要有一筆現金去補差價。 「呼吸Plan」是指按揭計劃像呼吸一樣容易，發展商為即供付款買家提供八成一按計劃，最高為樓價的80%。 好處是無須提供任何證明文件，年期為3年，期內供息不供本，利率為定息2%，並無須通過壓力測試。 假設折實價為1,200萬，貸款額能高達八成，只需支付240萬便能置業，其後3年內每月還息約數千元，由於使用即供計劃，能享受高達21%折扣。 買家多倚賴發展商高成數按揭「上會」兼「上車」，其中有兩個主要陷阱。
其中一個賣點是，不用通過壓力測試，申請人只要在入息符合供款與入息比率便能符合資格。 不過選擇計劃的人士要注意，使用定息計劃需支付保費。 銀行按揭計劃受金管局規管，要成功承做銀行按揭絕非易事。 2,000萬的物業基本按揭成數只為五成，換句話說你銀行戶口需要1000萬閒錢。
呼吸plan陷阱: 最新專欄文章
有見及此，今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 2022香港各大銀行按揭利率及按揭回贈優惠 ! 「呼吸Plan」泛指只要買家是「有呼吸」的，無須通過壓力測試或提交入息證明，都可獲發展商批出高成數一按及二按貸款優惠，現時也有要求買家提供入息證明的，即所謂「半呼吸Plan」，讓手頭緊絀的買家近乎「零首期上車」。 呼吸plan陷阱 這些付款辦法，一般開始的兩三年是極低息甚至免息，這個「蜜月期」過後，息率可大幅提高至P+2厘甚至P+3厘（視乎不同新盤價單而定），利息支出幾何級數上升，而市場正常的銀行按揭利率一般是P-2.5厘。
業主可考慮由「呼吸Plan」轉按至其他銀行慳稅。 假如以利率2.5%及30年還款期計算，月供降至31,609元，較「呼吸Plan」少11,336元。 但轉按必留留意，轉按要通過壓力測試、近期銀行轉按優惠不斷收窄，但總蝕讓沽貨好。 呼吸plan陷阱 2015年九建推出「開心直通車計劃」，買家無須入息證明，畀樓價5%就能做業主，三個月後再以「滴滴金」方式，每月供樓價0.35%直至入伙為止，期內免息。
呼吸plan陷阱: 拆解「呼吸Plan」危機
现时在3年内放售物业，需要支付额外印花税（SSD），买入6个月内要收取10%，6至12个月内要收取15%，12至36个月内要收取20%。 呼吸plan陷阱 有时候过分坚持训练计划，会忽视适应当天（或更长时间）的压力，忽视适应训练中外部的压力，或者忽视优化恢复的需要，从而可能让训练计划失败。 環境好就無需推呼吸plan，呢類計劃非常危險，通常只有兩三年平息，之後就非常高息，如果樓價一回，要抬錢轉按，轉唔到就要捱貴息，無實力的還要焗賣。
除非買家能夠轉按至傳統銀行，否則會面對沉重的供款壓力。 在這個情況下，買家可選擇繳交額外保費，並採用供款佔入息一半來計算，他需要繳交的按揭保費為39.6萬元，貸款額連按保一併上會，總額相當於759.6萬元，每月供款就是30,013元，月入只要有60,026元便可以獲批按揭。 還有一個著眼點就是免壓力測試，壓力測試的原意是測試借款人對加息三厘的抵禦能力，但由於定息按揭不會加息，故不存在壓力測試，只須符合供款不超過入息50%的原則就可以；相反，浮息按揭則需要壓力測試。
呼吸plan陷阱: 什麼是「呼吸PLAN」?
租寫字樓的缺點 租用辦公室的弊端通常源於業主，例如： 被收取高昂的管理費。 業主可能拖延很久才安排維修辦公室損壞地方（或需要自行修理）。 香港最頂級的金融和商業區集中在港島，中環、銅鑼灣和金鐘的辦公室都因優越的地理位置和便利度而令寫字樓成交價和租金高企。 較為相宜的選擇是北角，不少辦公室都坐擁維多利亞港海景。 九龍區則豐儉由人，例如尖沙咀和紅磡價錢較高，但勝在交通方便甚至有開揚海景；至於長沙灣、荔枝角等地的辦公室則適合需要地方舒適、價格合理和地點相對方便的公司。
畢竟，參考幾年前樓價大升的歷史，不少看好後市的人根本不介意多付幾個百分點的利息支出。 此類「呼吸PLAN」在過去數年曾有少量新盤提供，但近兩年已絕跡市場。 多年來，不少人提及過此類按揭產品的風險──發展商往往在開始供樓初期設有利率優惠。 當2、3年後優惠期一過，供款利率恢復正常的時候，借款人必須要以較高利率(一般為最優惠利率或最優惠利率+)供樓。 借款人在申請按揭時，如果只着眼於優惠期的供款較便宜，便可能跌入供款在優惠期後突然增加的陷阱。
呼吸plan陷阱: 注意「蜜月期」後按揭利息大升
不論是準業主想了解最優惠按揭計劃，或業主想了解轉按或套現按揭計劃，都可以隨時查詢。 一按優惠計劃方面，發展商提供貸款額最高達樓價的8成半，一按利率條款跟以上二按優惠相同，計劃的好處是讓買家只需有樓價的15%作首期便足夠上車。 然而，在2019年公布的施政報告，林鄭月娥放寬了按揭保險，卻變相開啟了一道逃生門予高成數按揭的買家。 《施政報告》中，林鄭月娥落實了放寬按保，600萬至1,000萬元內的物業跌入受保範圍。 措施公布後，按揭證券公司即時表明，新按揭保險計劃只適合已落成住宅，且轉按時不能作出加按成份，但實情這個計劃對「呼吸PLAN」卻解決了樓價要大幅升值，以達至轉按門檻的尷尬問題。 在適用物業方面，「呼吸Plan」自由度最大，基本上發展商有提供的都可以選擇，但樓花一般要選擇即供期付款。
有些財務公司甚至不須要買家提供入息證明，一切取決于財務公司的要求。 一般而言，「呼吸Plan」的申請人只需提供簡單文件，如身份證和住址證明等，甚至有機會連入息證明都不必出示，便能成功獲批高成數按揭，幾乎只要申請人有呼吸便能獲批，所以這類計劃便被稱為「呼吸Plan」。 雖然借錢容易，但若遇上經濟逆轉，還款卻會更添吃力。 除了發展商按揭，還有一種呼吸plan是不須壓測、沒有入息要求、由銀行提供，而且更有政府擔保，那就是綠表人士的公屋按揭和居屋按揭。 部分發展商銷售新盤時，為增加樓盤的吸引力，會借旗下的財務公司，為準買家提供按揭貸款選擇。
呼吸plan陷阱: 「呼吸Plan」與 「二按」有何分別？
【個案分析】4招解決「呼吸Plan」危機 「呼吸Plan」可豁免壓力測試及短期低息，但經過蜜月期後若未能經過壓測轉按，有可能要捱高息。 要解決危機，可使用轉按、定息按揭、賣樓及出租物業… 另一苦主陳小姐則透過「呼吸Plan」計劃購入睿峰一個約700萬的單位，計及5%訂金和各類稅項，支付約40多萬元。 陳小姐今年6月15日收到新發展商的信件，需要她於21日內完成交易，否則殺訂。 陳小姐表示，一直未能聯絡發展商，現時感到無助，但認為發展商單方面更改條款是不合理，不打算放棄爭取退訂。
不過在呼吸plan下，本金不會佔很大筆數，如果物業有可觀升值，才有望做到理想的轉按，相反，就要硬食呼吸 plan下的高利息支出，那麼，業主往後的供款壓力就可想而知。 呼吸plan陷阱 近年來，香港樓市備受辣招及逆周期按揭措施所影響，額外印花稅三年禁售期的效應，導致本港二手樓盤源大幅減少的同時，二手成交量也跟隨萎縮。 為求吸引買家，發展商也各出奇謀推出各式各樣的付款計劃來吸引買家，當中屬於高成數按揭的「呼吸PLAN」是其中之一。 繼沙田大圍站新盤創下歷來首輪收票第三高，近日亦有發展商為催谷買家入市，向買家提供高達八成一的樓按計劃，甚至豁免繳交入息證明，是為新盤市場3年來首見。 儘管「呼吸Plan」可以減低買家置業的門檻和難度，但這糖衣毒藥風險不少。 若然市民為求快速上車而忽視負擔能力，「呼吸Plan」隨時會使人呼吸困難。
呼吸plan陷阱: 【香港樓市·行情】「呼吸plan」自救8招
早幾年盛行一時的呼吸Plan，確實吸引不少無足夠首期但又想入市的買家「篤手指」做業主。 這類由發展商提供的高成數按揭、免入息審查亦可獲批、超長成交期、更以三年白食白住作招徠，看起來很著數。 而息率方面一般是首兩年至首三年免息或相對低息，但優惠期過後利率會升至最優惠利率水平甚至更高，到時供款額便會顯著上升。
呼吸plan陷阱: 新按揭保險計劃 呼吸PLAN逃生門
至於二按，因為它的供款期限較短，只有 25 年，所以其息率也會逐漸上調。 在首兩年，二按的息率一般都跟一按相約；而從第三年起，息率就會增加至 5厘-6厘。 因此，置業人士應在申請二按前注意和考慮自身供款能力。 事實上，本港近5、6年的一手樓宇銷售充斥大量呼吸Plan作招徠，鄧指呼吸Plan對置業安居小市民構成巨大風險陷阱，包括錯估自身還款能力、「落訂」後不獲借款、欠缺金管局及證券按揭公司的監管保障。 另外，不少買家有錯覺以為高成數按揭易「上會」，但實情是發展商的高成數按揭審批嚴格，有時甚至較銀行更嚴謹，一樣要通過壓力測試。