買樓花，除了可付首期後找銀行敘造按揭，也可因應情況使用發展商按揭 (如有一按、二按)，但記得要先了解清楚可借按揭成數上限、供款年期及利率變化、轉按及罰息期、以及可否使用按揭保險。 另外，亦要承擔樓價下調的風險，因市況難料，有機會在正式上會時銀行估不到價，屆時買家就需要補回差價了，另外銀行取態時有改變，「建期」後的批核準則、息率、罰息及其他優惠都是未知之數。 因此按揭保費將會在首期以外，按揭人士最大一筆的買樓開支。
這是因為在現時的政策規定之下，新按揭保險「波叔Plan」只適用於「已落成住宅物業按揭」，因此即供樓花不符合相關規定，無辦法做到9成的高成數按揭。 賣家在購入樓花時，因為未能參觀真實的單位，又未能即時入住，因些發展商往往會提供各種優惠如即供折扣，鼓勵買家購入「樓花」。 另外發展商一般會跟財務公司合作提供較優惠的按揭計劃，以吸引市民入市。 事實上，如今有預售樓花同意書制度，並有一手住宅銷售條例等多方監管，香港出現「爛尾樓」的機會已微乎其微。 值得留意，由於樓花期可以為期1至3年，若期間遇上樓市調整，銀行有機會因樓市調整而估價不足，若銀行估價低於買入價格，買家或須額外籌集資金才能完成交易。
即供建期分別: 選擇建期的風險
另外，要留意想申請二按需先得到銀行同意，而銀行會要求借貸人的一按及二按供款同時通過壓力測試，二按會用還款期中最高息口再加上3%做壓測，一般只可做25年，因此要求買家有很高的供款能力。 假如你認為不能通過壓力測試或入息審查，你仍可選擇發展商按揭。 發展商為了鼓勵買家入市，與財務公司推出發展商按揭，這並不受金管局限制，可借出更高成數的樓花按揭，變相令買家以較少資金入市。
最新按揭保險的規例，若樓盤仍在樓花階段，物業還未落成，成交金額600萬以上，而買家選擇用即供方式購買樓花，便不能透過新按保上會。 發展商在興建新樓或是開始新的項目時就開始以預售方式發售，這種預售的物業也就是我們日常所理解的「樓花」。 這篇文章我地 28 Mortgage會講解入手樓花的程序、樓花按揭申請、樓花最高按揭成數、樓花按揭需要注意事項等等。 這種方法成交期超長，當買家簽署買賣合約時，需要先付訂金，剩餘樓價款額需於指定期過後繳付，讓買家不用即時供款，就可以入住物業。 新界北區樓盤高爾夫‧御苑採用這種優惠，買家先付樓價5%的臨時訂金，其後分段支付樓價10%，先住後付738日兼送3.75%釐印費。 這類優惠可包括釐印費、傢俬等，甚至個別新盤也為某部分單位贈送車位。
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不過在樓花期時，發展商亦有機會要求買家分期支付部分首期；另外亦要待物業有入伙紙，買家才可向銀行申請按揭。 好處方面，建築期付款適用新按保政策，即買家可以敘造高成數按揭，為買家的資金調動提供靈活性。 此外，與即供付款比較，買家在換樓或租樓時毋須負擔雙重開銷；同時樓花期也可抵銷額外印花稅禁售期，假如買家收樓後樓價有升值欲轉售，也毋須等太長時間。 因此，建築期付款或較適合首期資金有限，本身正在租樓的人士。 一般而言，一手新盤的付款方法，可以分為「即供」付款及「建期」付款，兩種付款方法的最大不同之處，在於買家向發展商支付尾數的時間，而這會直接影響買家「上會」(向銀行申請按揭)的時間。
- 準買家要同時選擇付款辦法、決定是否申請發展商貸款、以及要否進行拆名及加名程序，事關重大，準買家必須於買樓前有全盤方案，以免因心急而作出不利決定。
- 自恒大財困後，有不少人會擔心香港的樓花會否爛尾，事實上，根據現有機制，樓花爛尾的機率較低，有興趣者可按以下連結跳往閱讀。
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- 由於發展商會入伙後先收到錢，所以折扣一定會比即供計劃少。
- 如果買家選用即供付款，申請按揭不能選用2022年按揭保險放寬的措施「波叔Plan」，但如果符合樓價，仍可以選用按揭保險舊例，即600萬以下可申請最高八成按揭，400萬以下最高九成按揭。
- 假如採用「90天即供 / 不用一、二按」組合的話，加上早鳥優惠，便可獲最高11%折扣(未計居民優惠)。
（2）利率上升亦是風險之一，如果建期時利息大幅上升，便要捱貴息上會，而且如利息上升因而每月還款上升的話，入息有機會不夠，選擇建期的買家宜計清計楚以上風險。 送釐印費較多新盤採用，如大埔天鑽，發展商提供「印花稅津貼」優惠，可獲額外8.5%折扣優惠。 目前一手住宅新盤分為樓花和現樓，通常推售的新盤大部分是樓花，樓花是指未落成的住宅物業。 為了回籠資金，發展商推售樓花，並會推出多項付款優惠，吸引準買家入市。
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與二手樓不同，由於新盤受一手住宅銷售監管局規範，故必須遵照條例披露相關資訊，包括清楚列明物業平面圖、價單必須列明銀碼與折扣。 購買新盤與樓花的好處是，一般新盤已在交樓時附設裝修，基本上購買傢俬便能入住，省掉一筆裝修費，而且付款辦法具彈性，發展商間中亦會提供按揭計劃，為不能透過傳統銀行上會的準買家的另類選擇。 即供建期分別 發展商為了加速收回資金，往往會吸引樓花買家愈早付款愈好；相反，買家為了風險管理，又總希望付款前愈能看見現樓愈好。 兩者拉鋸之下，發展商便推出了各種樓花期優惠，愈早付款及繳付全數的買家，往往能獲得更多優惠。 「樓花」即是在一手樓宇落成之前，已從發展商處購入的擁有權。 要興建一座新樓宇，動輒需要3至5年，甚至更長時間，發展商為了盡早斬獲資金，便發展出「樓花」的買賣方式。
現時新盤一般有兩種方式出售，分別為「入票」及「招標」，絕大部份新盤以入票出售，招標通常以豪宅居多。 如果項目屬於入票形式出售，準買家要留意發展商銷售詳情，包括示範單位位置、入票時間、金額及地點，要了解詳情，可以瀏覽地監局一手銷售網的「銷售安排資料」。 為了吸引買家入票，發展商通常會在旗下酒店或商場展示示範單位。 即供建期分別 根據指引，發展商除了展示美崙美奐的單位外，要同時展示未經改動的清水房，讓準買家度尺及計數，了解單位設計是否實用。 結論是選擇建期的新盤買家比例有所提升，並不單單是因為政府放寬按揭成數，亦與其他因素有關比如折扣優惠、樓花期、發展商按揭選擇、入息證明文件、以及預期銀行offer等。 成交期越短，折扣優惠越多，180天即供付款計劃的優惠比210天即供計劃多，因發展商可早些從買家手中取得資金。
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400萬以下物業最多可以借足9成，即 360 萬按揭，買家只需要 40 萬首期就可以上會。 如果買家選用即供付款，申請按揭不能選用「林鄭PLAN」（按揭保險新例，即800萬以下可承造九成按揭），但仍可以選用按揭保險舊例，600萬以下可申請最高八成按揭，400萬以下最高九成按揭。 如須購買按保敘造高成數按揭，按保公司容許於物業成交前180日申請。 但高成數按揭需要經銀行及按保雙重批核，按保接受提早申請，不代表銀行同樣接受。 發展商二按涉及多項條件，首先第二按揭最高貸款額不得高於淨樓價的若干百分比，其次二按與一按的總貸款金額一般不能超過若干成數。
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以最高折扣15%計算，單位的折實售價為425.51萬至947.32萬元，折實呎價由12,780元至14,196元。 作為買家及申請人，臨時買賣合約、自己和擔保人香港身份證副本、最近三個月內發出之住址證明文件、最近三個月的收入證明，以及工作證明如現職合約等文… 近年來不少一手樓都有不同的付款方式，迎合不同買家需要，不過，整體上大致都是分為「即供」及「建期」兩大類別。 不論是新舊按揭保險計劃也好，最高按揭成數一律都是借足九成，不過當中涉及的條件則有所不同。 高成數按揭放寬至1,000萬元物業後廣受歡迎，但根據金管局指引，倘若選擇即供付款，將不能申請樓價600萬元以上的高成數按揭；至於600萬元或以下物業，根據舊例仍可申請高成數按揭。
即供建期分別: 選用即供還是建築期付款?
選用即供期付款，好處是即供訂價較低，缺點是樓花物業未入夥便開始供樓，如果買家現時有住屋開支，會很吃力。 一般而言，香港新樓盤付款方式，尤其是樓花物業，通常有兩種最基本的付款安排。 在香港買樓，買家可以選擇「即供付款」或是「建期付款」方式支付費用。 發展商需在「最終的預計關鍵日期」兩星期內向屋宇署申請「入伙紙」，又稱佔用許可證，發展商獲發「入伙紙」後六個月內以書面通知買家收樓。 根據一手條例規定，發展商在推售新盤前必須先向地政總署申請「預售樓花同意書」，成功申請前不得收取任何訂金及留位費。 另外，開售前至少7日要向公眾發佈「售樓說明書」，開售前至少3日要向公眾展示「價單」，確保公眾有足夠時間研究物業資料及售價。
先住後付方法有利換樓人士，因他們可先付較少首期後入住新物業，之後讓他們有較多時間放售舊有物業。 不過，留意的是，買家要支付隱藏費用，如物業准用許證費用、佔用物業金、差餉、管理費等雜費。 「建築期付款」對於一些投資者來說特別吸引，因為只需放低少量訂金，在樓花期內完全不用供款，同時也可抵銷額外印花稅禁售期，待物業落成有升值時就差不多可以放售。 不過，樓價通常比即供期付款為高，而且物業落成後才申請按揭，銀行可能會因樓市調整而估價不足，導致買家需額外籌集資金以完成交易。
即供建期分別: 按揭計算機
以上述各類物業的標準金額計算，即工業/倉庫地皮改劃為商業/現代工業或住宅用地，每呎需要支付補地價分別為3,251.5元及8,361元。 在申請400萬以下的按揭可以通過按揭保險借到最高90%按揭；400萬以上至600萬以下的按揭同樣可以通過按揭保險借到最高80%按揭；600萬以上的樓花則不可透過即供計劃申請按揭保險計劃。 （1）不少新盤是以樓花形式開售，近月疫情延續，有機會導致有些新盤延遲收樓，讓買家失去預算。 買樓時選擇建築期付款的買家，有可能影響新樓的按揭申請。
而且，借發展商按揭批核不透明，未必批到，但HKMC透明度高，批核標準清晰，如入息符合資格，有完整入息證明，一般都批到。 當準業主購入樓花時，沒得看實體單位，還需要等待樓花期過了才能正式入住新屋。 這一切都因爲香港樓市的需求量一直都很穩定性的增加，港人個個都想擁有自己的物業。 除了香港本地的買家，其他地方如大陸或國外的買家更是紛紛往香港發展和置入物業。 在新盤樓花按揭最初期，可能是首二、三年，買家不需支付任何樓價和利息款額，但之後供款時利率會較高。 以西南九龍項目維港滙為例，發展商提供最高借貸80%，首兩年免供免息，第三年按揭利率P(最優惠利率)-2.5厘，即實際利率2.5厘。
即供建期分別: 住宅放寬按揭成數 (一) 至 (四)【星之谷專欄 ̵…
行業有發展，市場有週期；今年幣市進入熊市，是在市場狂熱之後的退潮，對於投資機會更需要理性。 而投資者當務之急要做的事，必然是如何在熊市中尋找生存方法。 另外對於本來出來租屋住的人來說，在樓花期間，又未可正式入伙，但又開始供樓，即要背負同時供樓及交租的財務負擔。 再者，即使買家購買樓花單位作為未來換樓居所，但礙於買家仍居住於原有單位，銀行始終難以確定新買入之樓花單位是自用或投資，買家或需向銀行多加解釋才可獲接納以自用物業計算按揭成數。 而對於投資者來說，樓花期內未可出租單位，故未有租金回報可言，如待現樓階段才上會，便可以租金抵銷按息支出。
即供建期分別: 【新盤開售】建期 VS 即供付款 資金安排有何分別？
此外，銀行採用的電腦系統差異，亦影響即供按揭申請的成交期規限。 例如部分中小型銀行的電腦系統，不能輸入太長的成交期，一般二手買賣的成交期僅得60至90日。 如買入遠期樓花並選擇即供付款，個別銀行的系統未必能夠支援。
即供建期分別: 申請建期樓花按揭有甚麼地方要注意？
不過，在按揭申請方面，基於建期付款要在收樓前三個月才申請按揭，如果新盤屬於遠期樓花，由於難以預料申請按揭時的樓價走向，置業人士須注意估價風險及預留資金。 置業人士可參考樓書所提供的關鍵日期作為參考，但實際收樓日期會因工程而隨時變更，需要屆時向發展商查詢。 完成交易後，到了收樓日，業主進行驗樓安排執漏，沒有問題便能入住。 ▲ 稅貸 開始，各銀行的稅貸計劃均以優惠利率及現金回贈，吸引顧客借錢。 對發展商來說，買家使用建期方式付款，即代表交易的潛在變數增加，故發展商一般不會為建期提供太多額外優惠，甚至只以原價計算。
黃詠欣
「即供付款」，顧名思義是業主即時上會申請按揭，待按揭審批完成後便開始供款。 選用「即供付款」的好處是，由於立即供款有利發展商套現資金，所以發展商提供的會折扣率通常會較高，亦即是在眾多付款方式中「最抵買」。 以一個月銀行同業拆息（HIBOR）為0.2厘計算，新造按揭的實際利率只需1.5厘，可謂非常低息。 不過有時政府會對此寬減，例如最新2021年4月至2022年3月，各住宅物業單位於首2季的寬減額，上限是每季1500元，之後2季最多每季減1000元。 A：一般選用即供付款會有較多樓價折扣，同時在價單上會顯示發展商提供的所有優惠，例如置業折扣、印花稅津貼、「提早付清樓價現金回贈」，以及一些商舖的優惠等。
即供建期分別: 最高按揭成數和物業價格
再者，雖則香港的發展商是非常穩健但買家仍要承受「爛尾」的風險；「建期」的好處是買家毋須即時供款增加負擔，但是選擇「建期」便不能享有發展商提供的折扣優惠。 曾有大型銀行評估過風險後，一度拒絕接收由恆大發展的本港項目樓花按揭申請，當時市場擔心相關樓花按揭申請恐受影響，打擊買家的置業部署。 及後，事件迅速平息，但卻間接揭露了新樓在即供及建築期付款上的利與弊。 然而，建期付款也有缺點，主要是買家可享折扣一般較少，樓價會高於選擇即供付款，原因是供款期推遲，發展商不能即時套現，變相少了資金周轉。
即供建期分別: 一手樓花按揭選即供或建期有何分別？
因此，如果是選用即供付款的樓花，未入伙的供款利息並不符合扣稅資格，不能動用相關的扣稅額。 使用建築期付款計劃，可享折扣一般較少，換言之樓價會較即供付款為高，原因是買家推遲了供款期，發展商便遲了套現，變相少了資金周轉。 政府放寬首置人士按揭，允許自住物業申請高成數按揭時行免壓測，但只適用於現樓項目。 如做樓花按揭，只有即建期付款可免壓測，選擇即供付款則不能行新例。
即供建期分別: 物業估價遭「彈弓手」調低 轉按觸礁 業主3招【星之谷專欄 &…
部分發展商會在分組抽籤的同時，抽出準買家的揀樓優先次序，買家只需按揀樓時間表在開售當日出現便可；部分發展商只會在開售前一日抽出入圍申請者，並於開售當日再即場抽出揀樓次序，資料以銷售安排為準。 如果準買家未能成功購買該樓盤，上述的10萬元本票將不會過戶；反之，該本票就會當作細訂的一部份，過戶予發展商。 雖然《一手條例》沒有硬性規定發展商必須提供示範單位，但普遍新盤都會設有示範單位讓公眾參觀，而且規定示範單位必須提供樓書讓公眾索取。 參觀經改動，亦即裝修佈置過的示範單位沒有意思，因為不是最終交樓標準，難以量度及估算實際面積，純粹令單位在媒體報道上較為搶眼。 不論新舊制，樓花期內均不能轉按，亦不能轉移業權，包括甩名轉名等。
簡單來説，業主在整個樓花期是無需繳付任何貸款，相對來説就有更多的時間存首期和入住時的一些費用。 至於選擇的建期付款的買家，可得到的折扣較少，但只要樓價在1000萬元或以下，便可以申請到按保的高成數按揭。 然而，由於發售時間與可申請銀行按揭可相距1至2年，萬一遇上樓市下行週期，銀行估價會縮水，若估價低於買入價格，買家可能要額外抬錢上會。 一般而言，選擇即供付款的買家可獲得較多的樓價折扣，而選擇愈短期的即供付款，折扣會愈多。 因此，對於有能力在短時間申請到銀行按揭，以及有充足首期的自住買家，可能會偏好即供付款。 不過，要留意新按保並不適用於樓花，因此即供付款的買家並不能申請到高成數按保，只能取得最高6成按揭，1000萬元或以上物業最高更只有5成按揭。