銀行的拆息高低基本由貨幣供求主導，在拆息低的環境下，「H按」一般會較優惠; 在拆息高的環境下，若H按利率的封頂位與P按利率相同，「H按」可謂「立於不敗之地」，因為即使拆息急升，H按利率亦只會與「P按」相同。 事實上，參考上一轉加息周期，美國在加息9次，合共2.25厘之下，香港銀行只加了一次，象徵式加了0.125厘。 加p按 陳永傑指，香港經濟持續下行，本地生產總值GDP已連跌3季，疫情下未全面通關，樓市只靠本港換樓客及上車客支撐，需求大減，樓價偏軟，成交亦明顯放慢。
他指出，銀行資金成本與一個月同業拆息（HIBOR）掛勾，現時已抽升至2.6厘，然而現時普遍實際按息僅2.75%，但樓按利潤明顯受到影響，因此銀行無可避免需要透過上調P以紓緩按揭息差收窄的壓力。 加p按 另外，美國預告未來繼續加息，銀行資金成本上升壓力未來仍會增大，故相信P有機會上調不止一次。 加p按 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，這次加P幅度較預期輕微，相信只為「試水溫」，大型銀行息率政策具指標性，相信其他銀行會陸續跟隨加息。
加p按: 美國息口變動，對P按有何影響？
要留意的是，過往於2018年9月，當銀行結餘降至千億元以下水平以及1個月拆息顯著升至1.8厘，港P開始上調。 不論你是新晉「樓奴」還是已「上車」人士，都要留意加息周期啟動的意義，不僅令供款負擔節節上升，更是令買樓門檻再次提高。 例如在2016年，香港的一個月HIBOR約0.24，如按揭計劃為H+1.28%，那按息年利率只有1.52%，遠較當時主要為2.35%的P按按息為低。 例如滙豐銀行，過去曾於短短一年之間，將「P按」由P-2.75％，轉為P-2.65%，再升至現時的P-2.5%。
- 如果拆息短時間上升，H按供樓開支便急增，因此現時大部份銀行會為H按計劃提供「鎖息上限」，當利率高於鎖息上限的利率，便可以使用鎖息上限的利率供樓。
- 現時大型銀行H按鎖息上限為P-2.25%，以滙豐銀行維持最優惠利率於5.625厘之下，二手物業的實際按息現為3.375厘，假設未來銀行會上調P最多0.25%的話，上周減鎖息上限的舉動已完全抵銷未來可能加息的影響。
- 其次，將5樓A、E、G及H室單位列為特別單位，可額外多享5%折扣，換言之買家選用60天即供，最高可享18.75%折扣。
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- 布少明指，尤其是中細價的中小型單位物業，更可受惠於息口穩定及政府調整首置人士的印花稅措施。
- 香港各銀行的最優惠利率在大多數情況下與美國呈軌跡同步，美國加息時，香港加息；美國減息時，香港亦減息。
一般來說，「按揭息率」的選項上，銀行會提供「P按」及「H按」給買家選擇。 加p按 加p按 兩者也是浮息按揭，即供樓利息可隨時間變化，但究竟它們有什麼分別？ 我們會以一文解釋按揭息率上的各種分別及特色，讓準買家作出適當選擇。 本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。
加p按: 香港近4年首加P息 各界需防市場動盪
美國加息後，匯豐銀行2月2日宣佈維持現時最優惠利率（P），即5.625%。 一般來說，H 會分開「隔夜息」、「一星期」、「兩星期」、「一個月」、「兩個月」、「三個月」、「六個月」及「十二個月」，大部份銀行會選用「一個月」的銀行同業拆息作為計算基準。 現時除匯豐及恒生採用自己拆息計算之外，其他大部份銀行都會採用銀行公會每天早上公布的結算率計算，至於銀行採用哪一天的同業拆息去計算「拆息按揭」? 市面上有兩個最常採用的 P，一個是 5%，俗稱細 P，主要是滙豐、恒生、中銀、南洋商業及集友銀行幾家銀行提供；另一個是 5.25%、又稱大 P ，由其他大部份銀行提供。 加p按 還有個別細行提供另外兩個 P，分別5.375%及5.5%。 除不同銀行提供的 P 是不同，P 後面的固定點子亦不一樣，例如匯豐提供予客戶的「P按」息率是「P-2.25%」，由於匯豐的 P 是細 P 、即5%，因此其客戶的按揭息率就是5%-2.25 %、即2.75%。
由於每間銀行的按揭計劃各有自己的鎖息取態，貸款額及物業類型又會影響最終的鎖息上限，加上選擇一個適合的按揭計劃，鎖息上限只是其中一個考慮因素。 鎖息上限（俗稱「封頂位」）是H按重要條款之一，但不少置業初哥申請H按計劃時，不知道鎖息上限的存在及用途，選用一個鎖息上限較好的按揭計劃不但能保障供樓負擔，壓力測試也能過得更輕鬆。 申請人需要了解加按的審批時間較私人貸款長，而且貸款的利息會浮動，讓每月的還款額不同，難以預算，在樓市急跌時，會有一定風險。 除此之外，加按需要找律師來進行處理，因此要預留一筆額外律師費支出。 當業主決定申請「加按」時，等於申請多一次按揭貸款，因此所涉及的手續和程序，跟之前申請物業貸款是一樣，需要跟銀行提交個人資料、入息證明，同時也需要通過金管局之下的按揭供款壓力測驗的要求，因此審批時間較長。 至於其他銀行則有不同取態：東亞銀行跟隊將P上調0.125厘，至5.375厘；但亦有不少中小型銀行續持觀望態度、選擇按兵不動。
加p按: 香港加息2022｜中原按揭：年內按息處3厘水平
至於P按（最優惠利率按揭）方面，按息將由原來P減2.5厘上調至P減2.4厘，即實際按息由2.5厘加至2.6厘。 中銀一手樓H按封頂息及P按息率，則維持P減2.5厘不變，即實際按息均為2.5厘。 另外，莊錦輝稱，即使上調最優惠利率後，近期大型銀行推出的P按計劃實際息率仍低於H按封頂利率，未來兩年仍處於加息周期，H按短期內下跌低於封頂利率機會非常微，因此選擇P按比H按更有利。
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話雖如此，只要本港龍頭銀行決定行出第一步減息的話，其他行家都會一同減息反之亦然。 MoneySmart可直接把你的按揭申請遞交至銀行按揭部，讓你的申請更快獲得銀行回覆，加快批核需時。 例如，上述“H按”贷款的锁息上限为“P-2.9%”，P为5.25%，即锁息上限为2.35%。 如果一个月的Hibor升高至1.65%导致“H+x”算出的贷款利率2.9%超过2.35%，则借款人实际要支付的贷款利率是2.35%，而不是2.9%。 加p按 例如，2016年底的1个月Hibor为0.5%，x为1.25%，则实际贷款利率为1.75%；今天，1个月Hibor已升高至1.65%，则贷款利率将上升至2.9%。
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舉例，當有大型新股上市，市民爭相借錢認購，引發龐大集資活動，最終導致大量資金凍結，令拆息上升。 「H 按」即以銀行同業拆息利率為計算基礎的按揭計劃（銀行同業拆息按揭），銀行同業拆息為利率英文為 Hong Kong Interbank Offered Rate，簡稱 HIBOR。 近年環境、社會和企業管治（ESG），逐漸成為全球企業追求的共同指標，香港銀行業亦積極響應可持續理念，推出「綠色按揭」產品，獲得特定「綠建環評」認證的物業便能申請，銀行更提供額外現金回贈或獎賞，以鼓勵市民支持環保無紙化申請按揭。 坊間主要銀行均有提供綠色按揭，銀行普遍提供額外現金回贈或獎賞，予綠色按揭申請者，一般由$3,888到$12,000不等。
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市場預期美國有機會在今年底前掉頭減息，他指港銀有數次沒跟隨美國加息，除非美國因銀行問題需大幅減息，今年才有機會減P。 臻享顧問董事總經理王良享表示，即使現時港美息差近150點子（見圖2），但套息交易不足以觸發金管局承接沽盤，因為銀行最近對交易對手風險的防控更審慎，而且加息周期接近完結，一旦美國有減息迹象會令美元迅速回落，潛在賺息輸匯價風險。 銀行流動性充足，加上大行的往來儲蓄存款餘額達按揭貸款的1.5倍，存貸利率同時上調對大行沒好處。 「P」是「PRIME RATE」的意思，中文解作「最優惠利率」，亦是銀行借錢給信用值最高的客人時，所定立的利率。 計算公式是「P – X%」，假設銀行提供的利率是「P – 2.5%」，以「細P」5厘計算，實際利率是2.5厘。 H按以銀行同業拆息（HIBOR，Hong Kong Interbank Offered Rate）為計算利率的基礎。
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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，美國加息步伐放緩，相信離見頂不遠，而匯豐銀行宣布將維持最優惠利率，對一眾香港業主而言屬喜訊，供樓成本減輕亦有助加快準買家決定，料第二季樓價可升5%，上半年合共可升11%。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，是次匯豐銀行宣布最優惠利率P維持不變，相信根據自身資金狀況以及公司策略等因素而作出此決定，並預視本港加息周期或見尾聲。 觀乎近日銀行仍積極搶按揭生意，不單息率優惠，現金回贈亦有增加，部分大額按揭回贈可高達2.45%，屬有紀錄的新高水平。 利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，美國加息步伐放慢，目前由各項數據看，今年內美國最多再加息0.25厘，但年內減息機會不大，香港銀行或仍要跟隨加息一次。 不過，由於上周多家大型銀行已先行下調二手物業H按鎖息上限0.25厘，預計可抵銷未來加息的影響。
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最重要是，買家在選擇按揭計劃或轉按時，要先了解兩者的實際利率計算方法，衡量利率變化可能帶來的風險和自身的負擔能力。 美息也會是帶動因素，因受制於聯繫匯率的關係，只要香港及美國的息差很大，而引發出套息活動，美元利率上升，港元匯率也會有波動。 另一原因，就是每當有大型新股上市，集資每每可達數百億，若市場突然出現大量資金需求，銀行之間或會出現資金短缺令拆息抽升。 所以每當股票市場熾熱，有大量新股上市時，該時期拆息一般都會較高。 先講講 P 按，所指的「P」，是「Prime Rate」的意思，中文為「最優惠利率」，亦是銀行給予最高級別客戶的利率。 過往傳統的利率都是以「最優惠利率」加某一個固定點子來計算，例如「P + 加p按 1%」，但自從利率協議取消後，銀行為求增加客源，於借出私人貸款或按揭貸款時，銀行都會提供「P」減一個固定點子來計算，如「P–1%」，去增加吸引力。
加p按: 利率上升
她建議，受影響的「供樓客」須更多首期，加長按揭年期或新增擔保人，而上述例子則要業主「揞荷包」再多拿約15萬元首期出來，以通過壓力測試申請按揭，相信會對買樓人士額外增加負擔。 至於會否出現業主因無法通過壓力測試，交樓時已「撻定」，她就認為不排除這現象，但不大可能，因今次加息幅度溫和，市場早有預期，而供款人亦早做好準備。 在2018至2019年，美國連續多次調整利率，香港各銀行「最優惠利率」雖然皆未有調整，但卻調整俗稱「P按」或「H按封頂位」的計算息率公式，從而得到加息或減息的效果。 現時按揭市場的競爭依然相當激烈，銀行為了搶新客，會提供高達2%的現金回贈給轉會的業主。 香港的業主都可以自由轉換銀行，轉按500萬就能有10萬的現金回贈！ 這是無風險的收益，愈來愈多業主學會利用轉按在樓市上獲利。
加p按: 每月供款變化
▲家居保險為物業、家居財物、個人物品以及第三者責任賠償等提供保障，萬一造成其他人人命及財物損失，都會對業主及租客構成巨大金錢損失，所以家居保險極其重要。 有時我們以為是「細數」的債項，往往會影響銀行對「個人月入」的計算，繼而影響「供款入息比率」及「壓力測試下的供款比率」此兩項按揭審批標準。 美國今輪加息周期如預期第5次加息，加幅0.75厘，港銀連續4次不跟隨下終棄守，近四年來首度上調最優惠利率（P），標誌本港正式進入加息周期。
加上部分银行仍有提供约0.2%的转按现金回赠，足以抵销律师费，帐面看似乎转按是合理决定。 按揭物業的罰息期一般為2至3年，轉按後的罰息期將會重新計算。 若業主在罰息期內將按揭物業轉按，業主需向前按揭貸款機構繳付罰息費用。
加p按: 現時港息情況
中原按揭董事總經理王美鳳表示，美國年內餘下12月加息幅度料降至0.5厘，聯邦基金利率年底將達4.5厘（4.25%-4.5%區間）；雖然美國預期息率水平或高於預期，但相信明年美國加息步伐將會放緩及於年內步入尾聲；意味明年本港加息壓力將減輕。 王兆麒續指，香港經濟表現不佳，短期內沒有條件大幅加P，相信P利率動向仍是影響樓價最大因素，而部分銀行已經開始調整實際按息及息口結構，短期內介乎2.875至3.125厘。 另外，由於實際按息升已開始觸及3厘，加上經濟及股市表現疲弱，短期內繼續對市場購買力及樓價造成影響。 另一邊廂，香港匯豐銀行同日宣布跟隨加息，現時最優惠利率（P）將由5.125厘上調0.25厘，至5.375厘，已是年內連續2次加息，共已加0.375厘。 香港實施聯繫匯率，本地息口通常會跟隨美國息口變化，美國進入加息或減息周期，會間接影響P 按（最優惠利率）升跌。 而這個拆息利率，每日均有波動，置業人士可在香港銀行公會的網站上見到當日最新利率。