即從101年間開始，筆者一直在強調，處理問題要圓滿，並非逕以「強制手段」去處理，而是先以協調、調解、和解等ADR（替代爭議解決方案）方式去處理。 所以，為免自己的生活秩序以及生涯規劃，因訴訟毀了一輩子或大半輩子，在兼顧自已的權益及尊嚴下，以協調、調解、和解等ADR（替代爭議解決方案）方式，處理糾紛解決爭議，避免訴訟，才是最好的方法（註九）。 住商混和大樓難免出現住客和商家的紛爭，新北市就有一處社區大樓，有居民惡意在店家門前堆放大型雜物，幾乎把整間店面全部遮蓋，店家實在受不了，氣得向媒體投訴。
- 專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
- 去年我遭遇到人生一個重大的挫折，第一次面臨訴訟，令我感到徬徨，謝謝陳秉榤律師及巽耘律師團隊專業的協助下，細心的向我說明訴訟中會遭遇到的問題，並提出提出很棒的解決方案。
- 您如要向管委會請求，可先將拍照存證，並將損害賠償的證物如估價單、維修單據等附上，發存證信函請管委會處理，如管委會仍置之不理，則可提起民事訴訟請求損害賠償。
- 故被害人苟能證明其權利受損害係因其工作物所致，即可請求賠償。
第四十九條之一 公寓大廈未依第二十九條之一第一項規定於期限內成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備者，由直轄市、縣（市）主管機關按每一專有部分處區分所有權人新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並令其限期辦理；屆期仍未辦理者，得按次處罰。 號民事判決：「按公寓大廈管理條例施行之前，若大樓各承購戶、建商與地主，就地下室樓層如何分配使用之情形，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，而其之後受讓人知悉或可得而知該分管契約，應受分管契約之約束，以維持共有物管理秩序之安定性。然該分管契約倘未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。」。 年立法前，司法實務引用共有物管理契約之概念，承認共有部分可在全體區分所有權人同意下成立分管契約，常見之分管契約如法定停車位、法定空地、屋頂平台之分管，但其性質為何？ 公寓大廈管理條例施行後，引入住戶自治之制度，要求成立管理組織並訂定規約規範區分所有權人之權利義務。
公寓大廈管理條例頂樓種花: 最高法院「頂樓平台使用權」的見解，不承認「合法違建」的存在
但法院實務上未必承認這種習慣主張，許多法院實務判決均認為，民法第1條規定：「民事，法律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理。」因此法律上所未規定，始有習慣之適用，而屋頂平台屬共有物，共有物的使用收益須經全體共有人同意，此有法律明文規定。 對於法律已有明文規定的部分，法院即應依照法律判決，不受頂樓住戶所稱的社會習慣拘束。 在不動產交易上，建商常以較高價格出售頂樓房子，很多頂樓的住戶因此認為他們有使用屋頂平台（即公寓大廈管理條例所稱之樓頂平台）的專有權利，甚至認為此約定成俗為民法第1條所謂可拘束法院判決的一種「習慣」，而新聞上亦不乏因此引發住戶間法律糾紛的報導。 公寓大廈管理條例頂樓種花 所以住戶不可在樓梯間、共同走廊堆置雜物，若有違反者，依同條第5項規定：「住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣（市）主管機關處理。」經查明屬實者，主管機關可處住戶4萬元以上20萬元以下罰鍰。
但是依照現行管理條例的規定，並沒有對於「如果選不出下任管委會成員」有任何配套方式，也因此會出現放著不管，讓管委會空下來的狀況，事實上也與主動解散管委會沒有任何不同。 需要特別提醒的是，計算區分所有權人會議的召開與決議上，我們是以管委會成立戶數來計算而不是管委會成立人數（因為每戶可能有超過1個人居住）。 公寓大廈管理委員會雖有一定的民事當事人的資格，但並非法人，沒有提起告訴的能力或自訴為的當事人能力。 如果對檢察機關提起告訴，檢察機關會以告發案處理，如提起自訴，則法院會以自訴不受理直接駁回，因此公寓大廈管理委員會要對前任的管理委員犯罪侵害其財產權提起刑事自訴，實務上通常會由管理委員為自訴人向法院提起。 向公寓大廈的管理機關反應，其回覆是那是你們自己的事情啊，要不就去告管委會啊，問題是這明顯是管委會未善盡管理責任，而且這些電梯極有可能發生公安意外，依據公寓大廈管理條例主管單位是可以糾正的，果然不虧是朱大市長麾下的好部屬….等死了人再來說吧。 公寓大廈管理條例頂樓種花 諮詢新北市公寓大廈機車車位相關問題，很久以前買房子時，有買汽車車位，故有附一個機車車位，每月繳的管理費有含停車場的管理費，因為我的機車格旁緊連著另一個機車格及一個汽車格，讓我完全沒有進出的動線，每次都要移別人的機車才可以出來，我想諮詢的是大廈管委會有沒有權利可以將機車格前一處約40至50公分的公共空地重新畫至 公寓大廈管理條例頂樓種花 二個機車車格的中間當做機車進出的空間?
公寓大廈管理條例頂樓種花: 第三十一條:區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之
第二十條 管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。 第十條 專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。 漏水位置在管道間，屬於共用部分，應由管委會負責修繕、管理、維護，費用由公共基金支出，或全體區權人依比例分擔之。
實際上，到底漏水的原因和修復的方式是甚麼，涉及到防水工程專業，一般是建議提告之前先去了解，可以找一些抓漏師傅來看一下，確認是樓上的管線在漏水，之後就可以委請律師向民事法院提出民事訴訟。 通常訴訟聲明會請求樓上住戶能修復漏水，或是樓上住戶必須容忍自己進入修復漏水，修復費用由樓上支付。 第五十九條之一 直轄市、縣 (市) 政府為處理有關公寓大廈爭議事件，得聘請資深之專家、學者及建築師、律師，並指定公寓大廈及建築管理主管人員，組設公寓大廈爭議事件調處委員會。
公寓大廈管理條例頂樓種花: 管委會或個別住戶擅自把占用公共空間的物品丟棄，有法律責任嗎？
條文中規定不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全，對於身處於同一公寓大廈的各區分所有權人而言，此項之規定或有不同意見，因而其中規定可由規約約定禁止飼養之動物，則視住戶之間的意見而定。 第二項之規定，然於本法施行前，依該時法令登記狀態已有辦理產權登記者，基於不溯既往原則，應可繼續使用該防空避難設備，但依法仍不應違反其設置之目的，即依「台灣地區防空避難場所管理維護注意事項」第七點，申請利用防空地下室開設臨時對外營業場所之規定，如：不得妨礙防空避難、不違反分區使用規定，暨建築法規定及各業法令。 己核准兼作停車空間者，其兼作面積，不得申請開設臨時對外營業場所。 進入警戒戰備或宣布戒嚴時，凡是使用或占用的防空避難設備，應在二十四小時內，騰出供大眾作防空避難之用。 (二)住戶違反前開規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。 第三十五條 利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。
其立法理由，乃在於明確規範公寓大廈住戶區分所有權間之相鄰關係，以杜紛爭。 此項相鄰使用權，乃加諸他區分所有權人之一項負擔，應限於「必要範圍內」，始得為之，即條文所稱「必須」進入其專有部分之情形；此觀民法物權編有關相鄰關係如民法第792條及第800條之規定自明，因相鄰關係本重在相互利害之調和，不宜使相鄰區分所有權人負過重之容忍義務。 首要說明的是，依據公寓大廈管理條例第29條第2項規定，公寓大廈管委會的召集方式、事務執行方法及代理規定等與管委會相關的事務原則上由區分所有權人會議決議該怎麼做。 答： 公寓大廈於本條例公布施行前經核准為守望相助管理組織者，仍應依本條例相關規定成立公寓大廈管理組織，始得依前揭規定執行公寓大廈管理維護事項；另本條例公布施行前所成立之公寓大廈管理組織所訂有關管理費用之繳納事項，係屬當事人契約關係，宜請逕依民法合意為之，如有爭議，應循民事訴訟程序解決。
公寓大廈管理條例頂樓種花: 10 月 最高法院「頂樓平台使用權」的見解，不承認「合法違建」的存在
公寓大廈共用部分的所有權是隸屬各區分所有權人，而共用部分與各區分所有權人的「專有部分」，具有同一經濟目的，不得與專有部分分離而為處分。 值得注意的是，在民法中建物與基地是可以分離而為移轉或設定負擔，但在公寓大廈之情況中，基地之所有權或地上權，各區分所有權人僅有其應有部分，為使公寓大廈的管理單純化，公寓大廈之建築物與其基地有一體之特性。 答： 經主管機關同意報備有案之公寓大廈管理委員會變更其名稱者，係屬該區分所有權人會議之決議事項，應依公寓大廈管理條例第31、32條規定程序開會決議始得辦理。 根據公寓大廈管理條例第九條各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。 第二十二條所訂住戶違反義務之情形，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。 如住戶為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。
公寓大廈管理條例第12條提到，發生漏水的原因若可以歸咎某一住戶，那麼責任和費用就會交由該戶負責，共同管線也比照辦理。 公寓大廈管理條例頂樓種花 舉例如樓上住戶進行室內裝修工程，因施工不慎導致水管破裂，費用就會由樓上住戶負擔。 本條例第二十二條第一項第一款所稱區分所有權總價，指管理負責人或管理委員會促請該區分所有權人或住戶改善時，建築物之評定標準價格及當期土地公告現值之和。 區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款所定情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣（市）主管機關處理。 本條例中華民國九十二年十二月九日修正施行前，領得使用執照之公寓大廈，得設置一定規模、高度之管理維護使用空間，並不計入建築面積及總樓地板面積；其免計入建築面積及總樓地板面積之一定規模、高度之管理維護使用空間及設置條件等事項之辦法，由直轄市、縣（市）主管機關定之。 區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。
公寓大廈管理條例頂樓種花: 第三章 管理組織
而頂樓被占用，若不是上面所說有約定的情況，則共有人能夠基於所有權人的地位向法院請求除去侵害，並沒有問題，而也可以向建管機關舉發，要求強制拆除屬於違建的頂樓加蓋建築物。 然而應注意的是，假如是默示同意的情況，則應該以前面的方式解決，而並非民法767條第一項的方式解決。 公寓大廈管理條例頂樓種花 樓頂平台即一般人慣稱的「頂樓」，按照《民法》第799條規定，樓頂平台有不可分割的性質，其「所有權」為全棟住戶共有，也就是說，在沒有特別約定的情況下，樓頂平台的「使用權」自然也由該棟住戶共同享有，任何人皆不可獨自占用、私自加蓋建物，或將樓頂平台上鎖，阻止其他住戶使用。 依照公寓大廈管理條例第29條第3項規定，區分所有權人會議或規約可以在1到2年的任期內決定讓主委可以做多久，並且可以連任1次；但如果沒有透過區分所有權人會議或規約決定任期，主委的任期就是1年，只是同樣可以連任1次。
所以我們來統整一下，要在公寓裝設基地台，首先要經過管委會或是區權人大會的同意。 再來，還要獲得一個很重要的key man 的同意，也就是頂樓的住戶。 就法理上來說，若頂樓住戶享有專用權，的確可以要求樓下住戶不能使用樓頂平台，但以敦親睦鄰的角度來看，即使擁有專用權，最好還是和鄰居妥善溝通，甚至主動分擔較多的管理清潔費，以免引起鄰居不滿。 第二種情況，則是頂樓住戶長年占用樓頂平台，樓下住戶從未表達反對意見，因而被法官推定為「默示同意」，樓頂平台的使用權就會被判定屬於頂樓住戶。 但足以推定為「默示同意」的時間長短，僅能靠法官自由心證判定，因此較具爭議。
公寓大廈管理條例頂樓種花: (二) 管理委員會成立方式
區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。 專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。 住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。 屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。 然而條例第六條仍有規定對約定專用部分之住戶行使權利的限制，包含修繕、安全、寧靜、管線等等的限制，所以並不是有使用權就可以為所欲為，最常見的就是頂樓違建，還有頂樓種花導致樓下漏水等等情況，都是能夠向法院提起告訴的。 家門口放個雜物，搞到被罰錢甚至搬家，當然是得不償失，公寓大廈管理條例第七條的霸王條款規定，公共空間不得獨立使用作為專有部分，即使透過約定也一樣不行，只要擺放雜物就是絕對違法，但法律也不是完全不通人情，在合理範圍內，還是可以適度使用公共空間。
公寓大廈專有部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義務。 無權占有人違反前項規定，準用第二十一條、第二十二條、第四十七條、第四十九條住戶之規定。 公寓大廈管理條例頂樓種花 從事公寓大廈管理維護業務之管理維護公司或管理服務人員違反第四十二條規定，未經領得登記證、認可證或經廢止登記證、認可證而營業，或接受公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議決議之委任或僱傭執行公寓大廈管理維護服務業務者，由直轄市、縣（市）主管機關勒令其停業或停止執行業務，並處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰；其拒不遵從者，得按次連續處罰。
公寓大廈管理條例頂樓種花: 第二十三條第三項:有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：三、禁止住戶飼養動物之特別約定。
故被害人苟能證明其權利受損害係因其工作物所致，即可請求賠償。 至設置或保管之所以有欠缺，是否由於所有人之過失所致，則非所問。 因此，工作物所有人如主張免責，則應證明其對於工作物之設置或保管並無欠缺，或雖有欠缺，但該欠缺非發生損害之原因，或於防止損害之發生已盡相當之注意而後可。 次按民法第191 條第1 項所謂之土地上之工作物，係指以人工作成之設施，建築物係其例示，而建築物內部之設備如天花板、樓梯、水電配置管線設備等，屬建築物之成分者，固為建築物之一部，應包括在內（最高法院95年度台上字第310 號判決意旨參照）。
