這些都會為單位叫價提高，但同時銀行的估價未必能反映相關細節，叫價與估價更有落差。 村屋價錢較市區屋苑平，實用面積大，環境清幽，財務實力足夠的人，可一口氣買下一幢村屋，感受獨立屋式的生活。 分權共有指把物業分成若干業權份額，比例沒有規限，如夫妻各佔一半業權，丈夫不肯出售其業權，但妻子肯出售其業權，這就稱為半契樓。 李兆波表示，一些30年或以上的舊樓齡大廈則不會太清晰，因其圖則沒有說明天台業權情況怎樣。 他又說，在一些舊樓，住戶可以使用天台，但天台門不可以關，因要容許管理員或維修員入內工作，這樣要小心，不要放置貴重物件。 去年8月，塞尔维亚政府和科索沃当局围绕汽车牌照、身份证件禁令问题展开博弈，局势持续紧张。
我們建議申請3至4間銀行左右就足夠了，申請得太多反而會影響個人信貸，所以提交申請前宜先比較各銀行的按揭計劃詳情及優惠。 其次，究竟村屋是否包有車位、花園、天台，買家在簽定合約時也要先進行查冊，查看該類設施是否入契。 但當然村屋查冊從來都是艱深學問，只因村屋地段繁鎖，怎樣尋找正確地址並不容易。
入契: 入契: 注意是否村屋樓花
不過村屋與私樓買賣是截然不同的學問，計劃住村屋的朋友們，以下7件事… 普遍村屋遠離巿區，對外通訊接收有機會受影響，睇樓時宜檢查清楚電視接收訊號、手機上網通話、家居寬頻服務等有否出現問題。 簽訂臨約前，宜查明業權資料，確認業主身份、滿意紙、轉讓契等，避免日後轉讓有阻滯，如果是丁屋，必須查清業主有否補地價。 買二手村屋可以避免政府不批滿意紙的風險，現時新式村屋漸趨「屋苑化」，屋苑管理、花園、停車場、遊樂場配套齊全。 想「遠離繁囂」，「大花園」，「養竉物」…除豪宅外，村屋亦可滿足這3個願望﹗不過村屋與私宅買賣是截然不同的學問，計劃住村屋的朋友們，以下7件事必須要清知道。 另外亦有賣方會提供租金保證，買入前必須細閱條款細則。 當中主要的豁免是買家為代表自己行事的香港永久性居民，而且在購買有關住宅物業時，並不是香港任何其他住宅物業的實益擁有人。
如果車位臨近柱位泊車較不方便，以及留意附近是否有喉管失修情況，如果出現漏水，會影響車位價格。 另外，如果物業由多於一名業主持有，在業主資料的「身分」中也能顯示出來。 如果屬於聯權共有（俗稱長命契），會顯示為「JOINT TENANT」；如果屬於分權共有，則顯示為「TENANT IN COMMON」。 由於業權情況會影響將來物業交易，查冊便能釐清當中疑問。
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而未補地價的居屋業主，若想將單位由長命契改成「分權共有」，也並不需要先補地價。 另外，如單位有未供完按揭，程序更加複雜，因為銀行要考慮擔保人的利益才會批出授權，因此業主最好委託律師處理。 根據銀行現金的慣常做法，如長命契其中一名聯名共有人去世，但物業仍有按揭貸款未供完，其他聯名共有人亦毋須重新通過進行測試，只需準時還按揭就可以了，不會觸發銀行「call loan」。 按揭，只需向銀行申請該層單位便可，沒有甚麼特別….不過，一般來說，地下連花園的，銀行一定會去現場度呎估價…… 購買物業前，可以透過律師查冊，看看有沒有因違反大廈公契、建築條例而被起訴。 如果經按保公司申請高成數按揭，計算按揭成數時，會把樓價扣減重置費才計算貸款額。
買家可以選擇具有屋苑式管理，如有圍欄大閘，亦有管理員和更亭等的村屋現樓（需要交管理費），不但可以避免樓花爛尾，更有清潔和保安服務，居住環境亦更有保障，日後如要轉讓，亦更具吸引力。 入契 釘契樓的唯一好處，就是考慮到對新買家的影響，有關物業售價一般比市價低。 至於低幾多成，通常視乎釘契的原因，愈難處理的釘契問題，愈有機會推低樓價。
入契: 交易告吹
如果屋主希望重建，則需要得到地政總署發出重建批准書。 入契 不過，如想買到「筍盤」，到拍賣行前要做足功課，否則可能好易受競投氣氛影響，愈買愈貴。 入契 例如，當一個單位，由4兄弟姊妹各自持有25%的物業權益，經過多年其中一方因財政問題出售了25%的股權後，出售的25%物業權益，以及餘下了的75%的物業權益都成了碎契樓。 這情況較少機會在銀主盤上發生，因為銀主盤是獲得法庭命令，銀主才可以收回物業放售；而整個收樓訴訟程序要經過約6至9個月時間，或多或少能確認真正業主的身份，風險相對較低。 如分拆該物業的文件尚未載於土地登記冊，甚至查冊記錄顯示物業有未解除的產權負擔，則需小心該物業的分拆可能並不合法。 對於有需要分契的業主，建議分契前還是多作資料搜集，以免失敗時得不償失，損耗更多金錢心力，如果對於各類型樓盤有興趣，即上千居搜尋各區筍盤。
- 而「SCHEDULE」就會列明土地上有什麼建築物，如流動廁所、推土機、稻田等等。
- 除非佢地要改建或維修自己的原村民的村公所，或圍屋等等，否則，同村有關的問題都有份….等同你都有份可以去選村代表……
- 買入村屋前要查清天台及花園是否入契，以免日後引起麻煩。
- 成交價及註冊日期極具參考價值，例如原來發現單位由業主不久前買入，現時的放售價與買入價相差無幾，對業主而言再議價的空間有限。
- 新樓公契多寫明不可改變樓宇外觀，普通的更換或添置窗花有可能已違反公契。
- 但相關儀器也有不足之處，就是倘若單位牆身內部有空鼓，也會影響溫度變化，因此單靠「紅外線成像儀」並不能百分百準確知道是否漏水。
- 買家亦要注意，由於新界村屋多沒有馬路直達，很多時需經小路進入。
銀行一般不會接受被釘契單位的按揭貸款申請，如買家財力不足以全額現金支付樓價，便被逼撻訂。 交易雙方宜於簽約前商討哪一方負責清拆費用及完成日期，若未能在限期前執行清拆令，最高刑罰為監禁一年及罰款20萬元。 除指定豁免外，適用於所有個人或公司購買住宅物業的交易。 不論物業成交價為 $0 還是低於市價，稅局都會就物業作估價，向業主追討相差之印花稅。 如果是近親轉讓，政府會將視之為近親之間的資產處理，可獲豁減印花稅。 一類為個人擁有，例如業主一個人全部擁有，或由一間公司全權擁有 ; 而另一類則為共同持有，一個物業由多於一名業權人購入，例如兩夫婦共同持有。
入契: 物業單位分佈
所謂「祖地」，是由祖先所擁有，之後再由祖先的後人所繼承；而「堂地」則是由一個族群的人擁有，多作拜祭祖先的用地。 本局明白部份天台居民曾經付款購入其天台屋，但實際上他們並不擁有任何天台業權，市建局難以視他們為業主而提出收購。 當本局具有法律地位處理天台居民事宜時，將會根據本局現行的租客補償及安置政策辦理。 此外，為鼓勵業主出售其物業予市建局，市建局會給予業主相關費用津貼，以助其支付搬遷及重置物業等有關開支，數額在項目開展時公佈。
必須注意，所有村屋樓花都不接受按揭保險申請，即最高只能申請60%按揭；而且，祖、堂物業，以及有轉讓限制的村屋也不符合按保資格。 簽署正式買賣合約買賣雙方一般會在簽署臨時合約後14日內簽署正式買賣合約。 買方透過律師繳付印花稅及加付訂金（大訂為樓價5％至7％，即「細訂」連同「大訂」合計通常相當於樓價10％），然後再由買方律師安排打厘印及送交土地註冊處登記。 值得注意的是，一旦買家未能如期簽署正式合約，將被視為放棄交易，業主有權沒收先前已支付的臨時訂金（細訂）。 買入村屋前要查清天台及花園是否入契，以免日後引起麻煩。 部分連車位的村屋，亦要查明車位是否入契，如花園和車位屬於官地，那便可能要另外申請租用，而且要每年續租，相關部門亦可追收你在使用期內的地租。
入契: 最新筍盤
因此，即使是自住，在買入無契樓前，最好都是問清楚銀行會否批出按揭，或是由向按揭轉介公司了解，以免最終撻訂收場。 若怕聯名人將來自行處置業權而不作通知，長命契是更加保險的聯名選擇。 【香港樓市】置業是不少人的目標，作為人生大事之一，不少夫婦或家人會選擇以聯名的方式購買物業，而形式可分為分權共有及俗稱長命契的聯權共有兩種，當中各有各好處。 認清所屬的村屋類型，丁屋有既定的建築標準 (3層高、每層700方呎、高度不超過 8.23米等)，轉售時要申請滿意紙，需要補地價，但不等於不可取。 車位可分為私家車、電單車、貨車車位，近年更加入電動車車位，買入車位前要分清楚類別。
很多香港人買樓也鍾情頂層連天台單位，但天台單位也特別多滲漏。 假如你不幸地買入漏水屋，別以為透過「打針」把填補裂紋修補就可解決滲水問題。 入契 我們將剖析漏水的處理程序、以及常見的檢測手法來協助業主了解漏水屋的問題。
入契: 天台特色戶入契
儘管該村的下部可能有些擁擠，但大多數村屋都間隔良好，擁有入契花園的只是小數，能持有一個入契大花園則是绝對罕有。 並且部份物業擁有 白沙灣 海景，有些路段雖然比較陡峭而曲折，但是就越優靜、越私隱。 地址：大埔林錦公路白牛石下村 樓層︰二層下複式連1638呎花園及雙車位面積︰1400呎 (建築面積)間隔︰3房2廳售價︰$128 …
獲得地址後可透過土地註冊處的「綜合註冊資訊系統網上服務」作查冊。 值得注意，在取得「滿意紙」後五年內轉讓的丁屋是需要補地價的，但補地價的文件卻未必需要註冊上土地註冊處，買家也要查問清楚。 另一方面，不少人容易將「分契樓」與「劏房」混淆，其實「劏房」是指一個單位被分間成兩個或以上的獨立單位，而每個單位沒有獨立的業權，而「分契」則牽涉單位業權上的分割。 另外，若有大廈公契存在，要留意有關的改動工程是否符合公契的規定。 因此，與劏房比較，分契樓的處理程序嚴謹得多，並受到法律約束力，但對於承造按揭的銀行而言較為有保障，通常可以做到跟市面上其他物業相同的按揭計劃。 第二，注意單位是否有違例的僭建物被屋宇署發出清拆令及釘契。
入契: 樓盤編號# 43632
萬勵達發盈警，預期截至2022年12月31日止9個月錄得除稅前淨虧損不超過1900萬元，2021年同期除稅前溢利約1930萬元。 虧損增加乃主要由於以下影響所致：因受新冠肺炎疫情持續影響令中港貨運通關流程受阻，及全球經濟不景令貨運艙位需求減少導致營業額下降；空運及海運艙位的單位成本維持在高水平；及倉儲成本增加。 第一，村屋主要分3大類，其中部分丁屋需要補地價才能出售。 若購入未補地價的丁屋，屬違法行為，買家宜在購入前向業主查明，是否有補地價證明。 差餉、管理費等雜費不一定計算在每月租金內，租樓前認清租金是否「全包」，同時向業主索取單位水、電、煤單據，核對對上一次用量紀錄，以確保沒有欠款，以免「口同鼻拗」。
政府土地註冊處的土地登記冊會記載每個物業的「前世今生」資料，是銀行審批按揭的重要參考資料，如果物業條件不夠「靚仔」，大有機會影響按揭申請結果。 為了保障準買家順利買樓上車，地產代理會在買賣單位前協助「查冊」，以釐清單位的業權及物業過往的成交紀錄。 不過，如果準買家希望自助「起底」，可留意今明兩集的「起底大法」。 如要做分契，需要透過律師行辦理，並於土地註冊處登記。
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即使所有業主同意，修訂公契不可與政府批地書互相抵觸。 以此方式購入物業的所有聯權共有人，均被整體視為同一擁有人。 當其中一人身故，此人的物業權益將自動轉移至其他在生的聯權共有人 。 如果一對夫婦或同居伴侶購入物業作自住用途，他們通常有意共同擁有該物業，而最普遍的業權種類是「聯權共有」及「分權共有」。 美國通脹強勁，聯儲局重啟加息周期，近月加息步伐變快，本港拆息亦急速上升，我們會為大家追蹤最新的H按、P按息率，以及現金回贈情況。 除了無契樓的樓契問題，亦有碎契樓及半契樓的情況，主要發生在物業由多個人持有的情況，例如由夫婦，兄弟姊妹按一定比例共同持有物業。
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因此，不少買家遇上需要提高按揭成數的情況下，都會選擇分契的形式買入物業。 業主簽妥租約後，緊記在1個月內向差餉物業估價署遞交表格CR109《新租出或重訂協議通知書》，否則法庭日後不會受理相關租務糾紛。 若租客拖欠租金超過15日，業主可以向土地審裁處提出收樓，一般3至4個月便可以收回單位。 入契 曾經有騙徒冒認業主，收到租客訂金後「自動消失」，建議新手租客簽訂租約前，一定要進行物業查冊，以確認單位出租人是「真‧業主」、業權是否完整，以免「中伏」。
入契: 申請人須知
而近年新盤管理費有所提升，用實用面積計，由$2元至$5一呎水平，個別豪宅甚至上到雙位數。 現時村屋最高可以承造八成五按揭，可以做按揭保險，但買家要注意銀行對村屋的估價較保守，最好預備資金在手，應付首期增加之用。 由於村屋的成交量遠比私人樓宇疏落，在缺乏市場參考指標底下，銀行一般會估價不足。 銀行在處理村屋的按揭申請時，有時會因為村屋的業權及地契問題，銀行需要派員到現場視察環境，又或者要取得測量師的估價報告後，才批出按揭貸款。 找到心儀物業後，下一步便要找銀行對物業作初步估價，以釐定按揭利率或還款年期等按揭條款。
入契: 銀行拒絕按揭
更嚴重是，滲漏問題一直由睡房延伸至客飯廳天花，原本鋪上的牆紙出一個個小氣泡，界開才望發現有裂紋，近期還惡化至窗邊也有裂紋及滲水。 他多番向法團要求別找清維修公司的尾數，以保留資金作處理漏水問題，怎料法團卻在不知不覺間已找清尾數，現時陳先生只能獨自處理。 坊間主流租期普遍為兩年，一般租期的首12個月為「死約」，「生約」為租期的第13個月至租期完結，除非租約有另外規定，否則租約期內業主不能加租而租客亦不能退租，任何一方違約都需要作出賠償。 另外，很多時租客及業主都不注重打釐印手續，萬一有紛爭，租約有機會不獲法律保障。
如果以資產水平進行測試，獨立車位最高按揭成數為四成。 物業資料提供該單位的基本資料如物業的官方地址、參考編號、地段編號、地契及地稅等資料。 對於買入市區住宅的人士未必需要細讀地段編號或地契，但對於買入村屋的人士非常重要，因為新界範圍的地段編號能有助識別村屋的位置，或者如果買入工廈必須瀏覽地契的資料，以了解單位及大廈的使用條款。 在尋找心水樓盤及申請按揭時，有甚麼需要注意才能避免「中伏」？ 除檢視自身供款能力外，準買家還應在正式簽約前做好物業查冊、網上初步估價及選擇適合…
入契: 業主應該怎麼做？
村屋樓花並不符合申請按保資格，另外需要獲得合約完成證明書，即地政署會發出俗稱的「滿意紙」後才能補地價，如果沒有「滿意紙」，銀行很大機會拒絕按揭申請。 上集我們提及陳先生的家居漏水個案，但跟一般樓上漏水落樓下有不同，他住在頂層連天台單位，而天台屬於入契，即是由業主持有，覺得政府部門未必幫到手，唯有自行尋找專家處理，程序又會如何? 進行初步目測及敲擊後，專家會再用專業儀器作進一步檢測。 一般採用兩套儀器，其中一部為「紅外線成像儀」，就是用來影照懷疑滲漏地方，因為它可以反映牆身即時溫度高低，通常溫度較低的地方，水份積聚的可能性亦會較高。
另外，所有業權共有人亦必須符合以下四項條件，才可構成聯權共有的業權。 分權共有人必須同樣擁有佔用物業的權利，所謂分權共有，可看成是每人均持有物業的一個獨立部分，即使各人份額不同，個別共有人所擁有的部分不會與其他共有人的部分重疊。 入契 換言之，每名分權共有人都各自擁有物業一部分的權益，並與他人擁有的權益分開，互不干涉。
入契: 沒有評論
其中一個原因是部分單位連裝修出售，惟裝修不會計入樓價，導致叫價高於估價。 透過按保計劃，私樓最高可借9成按揭，但村屋只可達到85%；而且村屋的還款年期，是以55年減樓齡，而非一般私樓的70年。 較安全做法是使用銀行保險箱，或存放於律師樓，但業主需繳付「存契費」，而且保險箱供不應求，需要提前數年輪候。