換樓人士先賣後買，如出售物業未完成成交，新買物業不可敍做9成按揭，最多8成。 供滿樓比例 因此，換樓人士宜先完成賣樓，才簽署臨約買樓，便能做9按。 如物業由有限公司持有，將當作投資用途，最多只可借5成按揭。 有限公司按揭須由股東或董事做擔保人，如擔保人已有按揭在身，按揭成數便要扣減一成。
其實倒還有一個辦法，就是從金管局之「負資產住宅按揭貸款的最新調查結果」可以查到。 供滿樓比例 因此，只要業主及投資者沒有過度借貸，且預留足夠儲備應付逆境，就能避免上述情況。 若是由香港公司派往內地或海外工作，非本地入息人士亦可為家人擔保，敍做高成數按揭。
供滿樓比例: 按揭成數 – 車位、工商物業
另一方面，利息成本只是2厘左右，較不少穩健投資的回報為低；情況會促使部分業主寧可拖長供樓（按息可視為資金成本），將資金轉作投資用途。 如果同上世界80、90年代入市買樓的業主傾偈，會發現他們大多數有「按揭愈早供完愈好」的傾向。 原因除了華人文化不鼓勵欠債的傳統外，相信與當時利率偏高，加快償還樓按可以節省高額度利息有關。 以80年代初為例，通脹率最高是10厘水平，但按揭利率一度高逾20厘。 此種環境下，借款人大都傾向於盡快還款，減少利息支出，據說當時一般以20年期批出的按揭，業主往往在10年之內償還全部借款，30歲買樓的話，可能40歲就供完樓了。 【借力買樓】協助家人買樓2大方法 香港年輕人上車要靠「父幹」？
反之，如每月津貼額不同，將當作佣金以6個月平均數計算，而且只能於8成或以下按揭才計作入息。 疫情下銀行收緊按揭，部分會分別計算申請者3個月及6個月平均佣金收入，取其低者計算入息，如入息「掹掹緊」，應選擇計法最寬鬆的銀行上會。 最好的計算辦法當然是直接從金管局取得未償還按揭貸款的宗數，然後與住宅數量比較。 供滿樓比例 但是，在沒有此數字的情況下，筆者這個計算已是無辦法之中的辦法。
供滿樓比例: 八. 租金反映需求真相
同時創立的「龍市理論」準確推演到市場的變化，得到廣泛認同及高度評價。 買賣的需求許多時給予人忽悠的感覺，往往到靜市的時候，之前的所謂買賣剛需就消失得無影無蹤！ 反而在租務成交中，我們不單只可以看到租賃上的需求，多年來也同時可以看到買賣上的需求，靜市中不少部份的買家決定不買樓之後其實都會轉爲租樓，於是租金就得到鞏固，最後又間接支持著樓市。
若我們用同一樓價702萬元，並套用實質承按水平去推算，月供只是13,573元，再對照39,700元的入息，實質「供樓負擔比率」為34%才正確。 OMDSR只有12%，可能較一般人的直覺估計為低，畢竟坊間經年埋怨樓價高企，但數字卻反映要供樓家庭的供款負擔在過去10年大致持平。 其實原因很簡單：樓價高企，但在壓力測試之下，有資格借取銀行按揭的家庭，批出按揭時的供款負擔只有3成多。 而過去10年利率低企、經濟增長下家庭收入上升，借入按揭的家庭，每月供款比例會越來越低。 提起供樓負擔，負責房屋政策的戶高官有時會提到現時供款佔入息比率已達68%，再加息的話，數字會進一步惡化；當然，此是一個在一連串假設之下的數值，實際上供樓支出真佔月入68%的話，根本不可能取得銀行按揭。
供滿樓比例: 樓市全面大地回春
如果是首置買樓，但有其他按揭在身，例如車位按揭、工商鋪按揭、或擔保了其他人做按揭，那麼TU中的Mortgage Count便不是零，就算是首次置業。 如果以上兩點通過，貸款申請人便通過了壓力測試，如果入息證明和其他申請的文件齊備和沒有問題，銀行一般都批按揭。 兩者較大的差異，是居於「私人永久性房屋」的家庭，尚餘按揭還款年期上升，而居於「資助自置居所」家庭的尚餘還款年期卻見明顯下跌。 未有新供應，而居屋的流通率較私樓低，居民多為自住，數年下來，尚餘的按揭年期逐漸縮減有關。 說到年期，其實還款年期才是令上述比率偏高的主因，因為3間機構的計算方式都是以20年還款為假設。 要知道除非財力雄厚，否則現時私人住宅按揭大多採用25至30年還款年期，分20年還款會令每月供樓金額急升，明顯不太貼近實況，因為若按揭年期相差10年，每月供款隨時減半，那麼負擔比率亦會大幅下降。
不少人相信政府過分依賴地產相關收入和推行高地價政策，令政府根本無決心打擊樓價，是香港出現高樓價的主因。 據統計，早於2014 供滿樓比例 年香港樓市物業總市值已達到20.6萬億港元，可買下將近兩個紐約或三個新加坡。 政府引述「供樓負擔比率」達70%，是因為要以同一基準去比較不同年期作比較，因此要透過比較歷史數據才能反映「供款負擔」是高與低。
供滿樓比例: 香港樓市很特殊，未必需要大部分人都買得起，只需一小撮具充足購買力的人，樓市便很難大跌。
以財務自由的定義，我們擁有的資產，必須要能產生收入，才能讓我們達至財務自由。 例如除了自住物業之外，你還有1,000萬資產，每年回報5%，即是每年的非工資收入有50萬，每個月就有4萬多，息率較高的股票、基金、債券、保單等都做到。 筆者想作一個初步的結論和歸納：香港樓市的結構沒有改變，「龍市樓論」的四大結構，即高資金、低供應、低借貸及財富效應依然保持。 除非他們加按手上已供完的物業，套出首期予子女再買多一層樓，因此近年不乏年輕人靠父幹、母幹、爺幹、嫲嫲幹的慈愛上車故事。 先不說這是透支樓市的未來購買力，最重要是年屆退休時加大個人槓桿，在樓價高峰協助下一代上車，除了減低整個家庭的抗逆能力，更增加債務風險。
樓市也直到2003年才開始從低位逐步回升，其後的樓價升幅卻來得異常持久，至今已是連續13 年的大牛市。 香港連續七年被《全球樓價負擔能力調查》評為全球最難負擔城市，港人要19年不吃不喝才能供完層樓，難怪樓價高成了社會焦點。 不過，在2008年美國爆發金融海嘯，令香港經濟大受衝擊，樓市再下跌，一瀉千里。 幸好，經過一個短暫的調整之後重拾升軌，在剛剛過去的2017年，香港樓價在高位基礎上再次上漲了13%。
供滿樓比例: 供樓負擔比顯階級分野 置業絕不可成少數人「權利」
業主如果即將供滿物業，銀行一般會發信通知需要贖契，否則便要收取寄存費，但亦有部份銀行不會主動通知。 安全起見，臨近供滿樓，業主應主動向銀行查詢贖契事宜。 一般銀行會提供指定律師樓名單供業主選擇，由與銀行溝通及在土地註冊處登記，需時約為三個月，一般費用為二、三千元。 他說，假若美國聯儲局在今年年底前加三次息，香港銀行可能不會跟隨加息。 聯儲局加息三次，即是年底前聯邦基金利率將會升至2.25厘，這會構成香港銀行加息的壓力。
- 但亦有業主表示即使按揭快將供完，卻未曾收過來自銀行的信件或來電，提醒他應該怎樣做。
- 若很保守地假設這98.9萬個家庭平均每月收入是3萬，那麼這98.9萬個家庭每年的購買力已有3,560億港元，足夠一次性全付購買多少個1,000萬住宅單位？
- 一般而言，銀行會以按揭申請人「每月供款與入息比率」去評定壓測，而公式中的供款和入息，存在很多可變因素，本文將為大家一一拆解。
- 人口普查亦顯示，去年香港人的年齡中位數為41.7歲，人口學上，我們是一個步向高齡化的社會。
- 一如以往，同樣的數字，不同人可引申出完全不同的結論。