擁八年以上按揭及銀行業務經驗，從加拿大大學畢業後回港後，在外資及本地銀行相繼擔任個人信貸部及按揭部經理，熟悉各類型按揭、貸款財技及各銀行審批準則。 其後創立「壹家壹按掲轉介」，現為壹家壹按掲轉介首席按掲顧問。 「少數怕長計」，由於按揭是息隨本減，所以年期愈後，利息開支就會愈低；因此愈早申請，扣減的稅款就愈多。
「20年權利期」是納税人所選擇的20個課税年度。 舉例說﹕甲先生於2021年11月1日至2022年3月31日期間繳付居所貸款利息$80,000，他就2021/22課税年度申索利息扣除。 雖然他只申索扣除5個月的利息，但是他會被視為已獲容許一個課税年度的扣除。 稅務局早前寄出報稅表，納稅人須於一個月內填妥遞交。
供樓利息扣稅: 報稅方法：網上報稅
如果已婚人士或配偶聯名擁有物業的免稅額，與個人形式申報是否相同？ 聯名收租物業的租金收入、差餉及未能追回的追金，必須在物業稅報稅表（BIR57）填報。 假如任何一人想以個人入息稅計算，亦可在物業稅報稅表內第1部「選擇個人入息課稅」方格內填上剔號，然後按個人入息稅申報，稅局會在兩者計算後收取較低稅額。 個人全權擁有物業的租金收入，只須在個別人士報稅表（BIR60）內第三部填報，格式與物業稅報稅表相似。
近年流行轉按套現或現契物業套現，若然轉按後50%貸款額屬於主要居所的按揭，其餘50%貸款額屬於套現出來的資金，以用作投資或其他用途，那麼業主只可計算一半按揭利息作為扣稅額。 對於現時首置業主年輕化，父母購買單位，由子女名義持有物業，按揭供款由父母支付，父母又可否填報該物業之按息作扣稅之用？ 由於扣稅額只供按揭物業之業主申報，故上述父母不可使用有關扣稅優惠。 筆者亦提提納稅人，稅率是按照應課入息實額累進計算，入息水平較高的人士可減免的稅款較大，供樓人士可按入息水平衡量按息扣稅作用。 自從香港與內地通關消息一出，不斷有消息流傳指各大發展商都會考慮於 2023 年推售手上的新盤，引發不少市民矚目。
供樓利息扣稅: About the Author: 按揭大師
當按揭息口越高，借貸人需要繳付的利息越高，故可享有的扣稅額亦會相應增加。 所謂的暫繳稅，一般會在課稅年度結束後9個月才正式繳交，為了加快收取稅款的進度，稅務局會會以上一年度收入作出估算，提前要求納稅人繳交暫繳稅。 不過，受到疫情影響，不少打工仔面臨收入減少，而單靠一些常設的扣稅項目已經可以不用交稅，或者交非常少額的稅，王美鳳就建議，如遇此情況可先不申請，保留至收入恢復的時候再申請。 無論夫婦二人是選擇「分開評稅」，或是「合併評稅」，都要各自填好報稅表或者經「稅務易」平台報稅。
只有用作購買住宅單位的按揭貸款而衍生貸款利息可以納入居所貸款利息扣除。 假如部分的按揭貸款是由套現成分的話，該部分的利息開支不能用作扣稅。 若加按前的貸款額為100萬，而加按後為150萬，計算居所貸款利息扣除的時候只有三分之二的利息可以作為扣稅，新增按揭貸款的50萬所衍生的利息支出並不能夠計入扣稅額。 簡單講，如有需要透過應課薪俸税入息或個人入息課税入息中報稅的業主，可以利用所繳付的居所貸款利息從入息總額中扣除減輕稅額開支。 1.1 如果你是唯一擁有人：當你擁有自住物業100%業權（以個人名義購入物業）, 並將該住宅用作你的居所。
供樓利息扣稅: 申請條件
因此若發展商出售「遠期樓花」，入伙前利息支出是不能扣減。 很多人業主都會問，究竟應否等到加息周期重臨才使用，但實情由於按揭供款是「息除本減」，所以更關鍵的問題是，息口上升較急、抑或本金遞減速度較快。 我們以一百萬貸款額做例子，若以息口2.375厘，拉到最長30年期供款，若供樓起首五年已採用「居所貸款扣稅」，累計有111,777元利息可申索扣減，拉勻平均一年22,355元。 去到第六年，剩餘本金供剩87.8萬，所以利息支出也有所遞減。 若第六至十年繼續申索，「扣稅額」開始跌穿每年少於二萬。 要留意的是，今次的寬減並不適用於物業稅，但賺取租金收入的個別人士，如符合資格，或可通過選擇個人入息課稅而獲得寬減。
- C女士選擇個人入息課税可少付$49,900（即$57,600 – $7,700）税款。
- 由於累進税率的最高邊際税率較標準税率為高，因此收入較高人士未必會因為選擇個人入息課税而受惠。
- 個人全權擁有物業的租金收入，只須在個別人士報稅表（BIR60）內第三部填報，格式與物業稅報稅表相似。
- 假如在扣除雜費後，業主每月淨租金收入50,000元，相當於一年收600,000元，八折後評稅基準480,000元，政府抽取15%作物業稅，相當於72,000元。
- 納稅人可為自己及同居配偶申請扣除捐贈給《税務條例》第88條所規定的慈善團體／政府作慈善用途的現金捐款。
如你是香港納稅人，並為自己及指明親屬投保，每課稅年度你就每名受保人實際已繳保費申請稅務扣除。 供樓利息扣稅 稅務扣減受限於香港特別行政區稅務局（「 稅 務 局 」）不時的最新政策及條例。 就任何稅務建議，請參閱稅務局（/chi/）及自願醫保計劃的網頁（/tc/），或直接聯絡稅務局。 可以但如屬「加按」套現，貸款額變大，多出了的利息開支是不能夠扣稅。
供樓利息扣稅: 稅務ABC：邊d業主要交物業稅？
在若干課税年度內，個人入息課税能否減少你的税款，將視乎你在該年度的入息和扣除額而定。 供樓利息扣稅 如你須繳納薪俸税或已選擇個人入息課税，在相關課税年度你可享有基本免税額。 如符合所訂明的條件，你亦可申索其他適用於薪俸税的免税額。 自2022年4月1 日開始的課税年度(即2022/23及其後的課税年度)，你或你的同住配偶以租客身分根據住宅處所的合資格租賃而繳付的租金可獲税務扣除。 自2019年4月1日開始的課税年度(即2019/20及其後的課税年度)，你為自己及/或你的指明親屬購買合資格自願醫保計劃下認可產品而繳付的保費可獲税務扣除。 自用車位其實也可算作「居所貸款利息扣稅」的一部份，但必須於貸款時與住宅同時購入同時購入、車位只作自用及必須位於同一個物業範圍內，方可扣稅。
如果將物業「加按」套現，稅務局會按比例去計算可申報扣減的利息開支。 假設你「加按」前尚餘300萬元本金未還，而「加按」的貸款額達600萬元。 在計算利息開支扣稅時，只以新按揭利息支出的50%（300萬元/600萬元）來計算。 另外，如果你已供完物業，然後重新做按揭套現來作其他用途，則不會獲得任何扣稅，因為你重新做的按揭，並不是用於購買現有的物業。 如果所購買的物業仍屬樓花期，就一定要在物業正式入伙後，才可以扣稅。 舉列，如果你在今年向發展商買入一個2023年6月才落成入伙的樓花單位，並已開始供樓，但你亦只可以在入伙後才合條件開始計算利息支出，換言之，最快只能於23/24的課稅年度獲得扣稅。
供樓利息扣稅: 報稅表記得要扣強積金強制性供款 最高為18,000元
此外，貸款者需要是以下機構之一，包括政府、財務機構、註冊的儲蓄互助社、領有牌照的放債人、香港房屋協會、納稅人的僱主，或經稅務局局長批准為認可的組織或協會。 只因「個人入息課稅」會將所有收入合併，按「累進稅」稅階計稅。 「累進稅」最高邊際稅率，比起一般標準稅率為高，因此要視乎收入多少而決定。
另外，要符合扣除資格，出租物業的業主及主要租客不能是納稅人或配偶的「相聯者」，例如公司出租予僱員，或者業主為納稅人父母等，均不合符扣稅資格。 供樓利息扣稅 由於「扣除居所貸款利息」的條件之一是，「有關課稅年度內所繳付的居所貸款利息的有關貸款，是用以購買該住宅」。 加按套現所得的貸款如用作投資或裝修等，其產生的利息支出是不可扣稅的，但等同於原有按揭結餘的利息支出，仍可申請扣稅。
供樓利息扣稅: 居所貸款利息
一如其名，主要的申請限制是，有關物業是報稅人的居所(因此樓花按揭的利息支出不合扣除資格)、該年度有按息支出(正規高成數按揭的整筆利息支出，亦可扣稅)。 在個人入息課稅中，「租金收入」扣減之前幾個細項後，出租物業利息支出也可以扣減，但物業稅則不可以。 跟「居所利息貸款利息」不同，這裡沒有年期限制，而且沒有上限，扣減後作為入息一部份被政府評稅。 假若你的配偶（有關住宅的業主）沒有薪俸入息，但有其他應課税收入（如租金收入或業務收入），則你們必須選擇個人入息課税，才可申索扣除你配偶的居所貸款利息。 根據《税務條例》第26F條，若已婚人士或其配偶任何一方是有關住宅的業主，且在該課税年度完全沒有應課税的入息、租金收入，或沒有利潤（包括營業虧損），他／她可提名其配偶申索扣除其居所貸款利息。
稅季又到了，不少人都想知道更多慳稅知識，為納稅人減輕稅務負擔。 其中，稅務局提供一款專為香港業主而設的扣稅方案，令他們可以透過「居所貸款利息」扣稅。 本篇將會介紹居所貸款利息扣稅以及其需要注意的事項。 使用供樓扣稅額的條件是物業必須已是納稅人的主要居所，換言之，若按揭物業屬於樓花，並未供入伙居住、又或物業屬於工商舖類別，均不可用作扣稅。
供樓利息扣稅: 出租物業扣稅
在計算可扣減利息支出時，就要以新的利息支出，按75%比例作扣減 (300萬元除以400萬元)。 由於稅務局並無規定供樓利息扣稅額必須在連續的課稅年度中使用，如你已供樓數年，並計劃細屋搬大屋，買間價格更高的物業，這時就要規劃一下如何善用供樓利息扣稅額。 如你已為首間物業償還了大部分按揭貸款，其每月供樓利息應比第二間的為少，當然要也要視乎首期開支，在換樓前就應考慮是否保留餘下的課稅年度供樓利息扣稅額，用於新物業上。 你可在有關課税年度的個別人士報税表（BIR60）內提出申索扣除。 你須填妥第8.1及8.3部，如涉及物業再次按揭或第二次按揭貸款的利息支出，你還須填妥附錄的第 9 部分。 如果你和你配偶選擇以個人入息課税方式評税，你們任何一方所繳付的可容許扣除居所貸款利息，會先從其入息總額中扣除。
惟提名只限配偶，並不能用於提名子女，而且，提名需要逐年申請。 需要留意的是，跟據草案，要符合扣除資格，租賃必須加蓋印花。 住宅處所必須是沒有受任何法律或指明文書禁止作住宅用途的建築物或其任何部分。 合資格租約包括車位，但不可分租如納税人有多於一個居所，有關處所必須是其主要居所。 如有多於一名租客，會根據合租租客人數按比例計算。
供樓利息扣稅: 稅務局評定為「毋須繳稅」？
這是因為理論上，工商自用應是公司而不是個人，而公司是報利得稅。 如持有香港身份證及香港永久居民，可以有一層自住樓的供樓利息用來扣稅。 如果多過一層自住樓，原則上那年最常住那層才可扣稅。 因此平日銀行的供款單要保存好，到填報稅表時便能容易找回過去一年的供樓利息開支。 供樓利息扣稅 反之，如果業主在按揭過程中申請轉按希望賺回贈，這個過程是不會影響供樓利息扣稅因沒有套現成分而整份按揭貸款都是當初用作買樓用途。 值得留意的是，就算按揭利率有增加趨勢，都要視乎按揭額及還款年期而定。
供樓利息扣稅: 業主揀「物業稅」定「個人入息課稅」最慳稅？
假設剩餘按揭額$200萬、尚餘10年還款期及市場H按息2.11厘計算(6月5日一個月拆息0.81%計)，一年按揭利息約$40,450，並未可用盡$10萬扣稅額。 相對於新造按揭平均按揭$442萬、25年還款期及市場H按息2.11厘計算，一年按揭利息約$91,955，較貼近用盡$10萬扣稅額。 你可扣除捐贈給認可慈善團體，或捐贈給政府作慈善用途的現金捐款。
供樓利息扣稅: 收租物業報稅攻略：「物業稅」、「個人入息課稅」
若持有出租物業的納稅人長期不在本港居住，即每年在港居住未滿180日、或連續兩年居住不多於300日者，只可以以物業稅方式評稅，不可以申請個人入稅課稅，亦不能以此作為扣稅。 須按照甲先生擁有的1/4業權比例計算他可獲扣除的款額，即已支付利息的1/4。 假如租客拖欠租金，業主在報稅時要計算被拖欠的租金收入，差餉由業主支付，已確認無法追討租金時，可申請扣減。 你沒有看錯，部分業主買樓後，的確要每個課稅年度繳納「物業稅」。 何家輝稱，當夫婦某一方的免稅額未能用盡，就可以通過夫婦合併報稅，給予另一方使用。 順帶一提，夫妻合併報稅可享有最高3萬元的免稅寬減，如分開報稅則每人可享有最高3萬元的免稅寬減，即二人合共6萬元免稅寬減。
供樓利息扣稅: 免稅額有哪幾種？
孝順仔女，一樣有佳音，皆因供養父母免稅額都有所提升。 供養55歲或以上，但又未夠60歲的父母，免稅額由2萬元升至2.3萬元，而供養60歲或以上父母由4萬元升至4.6萬元。 但要留意，每名父母的免稅額只能由兄弟姊妹其中一人申請。 如果你是已婚人士，一般而言，如果夫婦二人都有工作收入的話，分開報稅會更有利，但如果夫婦其中一方沒有工作收入，合併報稅則更佳。 打工仔喜訊之一是，今年的個人基本免稅額由12萬元升至13.2萬元，而已婚人士免稅額亦由24萬元升至26.4萬元。
供樓利息扣稅: 採用「居所貸款利息扣稅」考慮因素:
在息除本減效應下，尚欠本金逐年下降，在第3年開始還款利息已經跌穿10萬，在第7年開始更跌穿9萬，已經未能達至10萬的扣稅上限。 因此為了達到慳息效果，供樓人士應愈早使用扣稅額愈好。 然而，居所貸款利息扣稅的每年扣減上限為10萬港元。
供樓利息扣稅: 居所貸款利息扣除
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值得注意的是，在入伙前的供款都不會被視為符合扣稅資格。 就算銀行成功批出按揭，亦只會當成樓花，而未被認可為自住用途。 然後，現時稅局要求申請扣稅捐款總額不少於100元，但不是指每筆捐款不得少過100元，是整個課稅年度捐款下限為100元，所以只要捐款總額超過100元，便可以申請扣稅。
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